Abfindung an Mieter bei vorzeitiger Aufhebung eines gewerblichen Mietvertrages

Diskutiere Abfindung an Mieter bei vorzeitiger Aufhebung eines gewerblichen Mietvertrages im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo an alle! Unsere aktuelle Situation ist ein über 20 Jahre bestehendes Mietverhältnis in einer gewerblich genutzten Ladenfläche, das nach...

  1. cs1986

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    Hallo an alle!
    Unsere aktuelle Situation ist ein über 20 Jahre bestehendes Mietverhältnis in einer gewerblich genutzten Ladenfläche, das nach einer Vertragsverlängerung in 2013 nun noch bis 2023 befristet ist. Aufgrund eines umfangreichen Bauvorhabens seitens des Vermieters, mit Abriss eines großen Teils des Ladens, soll nun der Vertrag in beiderseitigem Einvernehmen zur Jahresmitte 2018 aufgehoben werden.
    Eine entsprechende Abfindung soll seitens des Vermieters gezahlt werden.
    2 Fragen hierzu!
    1. ist eine Abfindung in einem derartigen Fall für den Empfänger steuerpflichtig?! Einkommenssteuer/ Umsatzsteuer/Gewerbesteuer...
    2. gibt es Berechnungsformeln/ Berechnungsrichtlinien o.ä.

    Vielen Dank vorab für Informationen zu diesem Thema
     
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  3. #2 taxpert, 12.05.2017
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    Zu Frage 1.:
    Ja, Ja und Ja!

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  4. #3 BHShuber, 12.05.2017
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    Hallo,

    Taxpert hat es ja schon beantwortet.

    Du kannst aber, wenn mich mein steuerliches Verständnis nicht trügt, die Kosten für die Auflösung des Laden und Umzug dagegen setzten auf der Ausgabenseite, taxpert möge mich gleich berichtigen wenn das nicht richtig ist.

    Gruß
    BHShuber
     
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  5. #4 Sweeney, 12.05.2017
    Sweeney

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    Die steuerlichen Aspekte haben meine Vorredner bereits abgehandelt.

    Nein. Wie sollte es auch möglich sein, Formeln oder Richtlinien für individuelle Vereinbarungen zu verfassen?

    Es ist bislang nicht erichtlich, ob hier hier die Interessen des Mieters oder Vermieters vertreten werden.

    Grundsätzlich gilt jedoch, dass beide Parteien einvernehmlich eine Auflösung des Vertrags vereinbaren müssten. Um die erforderliche Zustimmung des Mieters zu erhalten, könnte als Mindestsumme der Kostenaufwand des Mieters zugrunde gelegt werden. Neben Umzugskosten, Maklerkosten, ggf. Neuanschaffung oder Anpassung von Möbelstücken dürften auch Ausfallzeiten und ggf. eine Differenz zu einer höheren zukünftigen Pacht in Betracht gezogen werden. Weiterhin könnte ein Umzug - abhängig von der Branche und der Reisebereitschaft der Klienten - auch einen Einfluss auf den Kundenstamm haben. Ein Bäcker mit überwiegend Laufkundschaft müsste beispielsweise an einem neuen Standort von Null anfangen.

    Die vorbenannten Überlegung dürften für einen Mieter eine Rolle spielen bei der Abwägung, ob sich die angebotene Summe überhaupt lohnt. Auf ein Minusgeschäft wird sich der Mieter eher nicht einlassen.
     
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  6. cs1986

    cs1986 Neuer Benutzer

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    Danke für die Infos!
    @Sweeney : In diesem Fall handelt es sich um die Interessen beider Parteien! Vermieter- und Mieterseite!
    @BHShuber: Eine steuerliche Eingabe für die entstehenden Ausgaben ist eh klar!

    Hier geht's zunächst noch ausschließlich um die steuerliche Behandlung einer Abfindung! Denn je nachdem, wie die Abfindung versteuert werden muß oder nicht, bekommt die Höhe der Abfindung natürlich schnell eine ganz andere Dimension! nach oben oder nach unten!
     
  7. #6 Chris_W, 12.05.2017
    Chris_W

    Chris_W Erfahrener Benutzer

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    Hallo cs1986,

    wenn beide Vertragsparteien gleich viel Interesse an einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnis haben, warum sollte man dann noch eine Ablösesumme vereinbaren? Für das Verhandeln der Ablösesumme ist diese Ausgangsposition eher ungünstig.
     
  8. Duncan

    Duncan
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    z.B. weil die Vermieter GmbH den gleichen Alleingesellschafter hat wie die Laden OHG. Oder der Vermieter und der Ladenbetreiber sind Verwandte. Oder. Oder. Oder.

    Alles Konstellationen mit zwiespältigen Interessen, wo der steuerliche Aspekt durchaus einen Einfluss auf die konkrete Gestaltung haben kann. Da bei solchen Konstellationen im Finanzamt aber eher extra starker Kaffee aufgebrüht wird, sollte man das vorher auch genau prüfen und dann auch richtig machen. Steuerberater bezahlt man gemeinhin dafür, dass sie einen aus solchen Situationen das beste Ergebnis herauszuholen helfen. Das kann durchaus auch mal heißen, wir zahlen hier gerne ein paar Steuern mehr, haben aber am anderen Ende ein, zwei Probleme weniger. Dies können z.B. Buchführungs- oder Berichtspflichten sein, die durchaus laufende Kosten verursachen.
     
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  9. cs1986

    cs1986 Neuer Benutzer

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    Interessen beider Parteien heißt in diesem Fall:

    Vermieter will 2018 abreißen und neu bauen

    Mieter möchte eine entsprechende Abfindung um die Entscheidung für Auszug oder Verbleib treffen zu können!!

    Und hier spielt sowohl die steuerliche Behandlung als auch die dann daraus erforderliche Höhe der Abfindung die entscheidende Rolle!!
     
  10. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Mieter möchte eine entsprechende Abfindung ... wem oder was soll die Abfindung entsprechen?
    Und der Mieter wird die Abfindung wohl kaum für den Prozess der Entscheidungsfindung bekommen.
    Der Mieter wird zunächst die Entscheidung für Auszug oder Verbleib treffen müssen, um danach (je nach Entscheidung) eine Abfindung zu erhalten.

    Aber, ich verstehe schon, wie du das (vielleicht) gemeint haben könntest.
    Auf deine Frage gibt es nur eine Antwort, wenn man davon ausgeht, dass die Aufzählung der Interessen vollständig ist:
    Die Abfindung sollte möglichst hoch sein. Damit sind dann die genannten Interessen beider Parteien befriedigt, die da waren:
     
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  11. cs1986

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    Pacta sunt servanda.... so könnte man dem Wunsch des Vermieters auch begegnen. Ich denke es ist in diesem Fall von großer Bedeutung, das dem Mieter (in diesem konkreten Fall meinem Vater!) nach Auszahlung einer Abfindungs-/Ablösesumme und dann nach Abzug der Steuern auch noch soviel Kapital übrig bleibt, dass eine Fortführung seines Unternehmens in anderen, zunächst auch erst noch zu findenden Räumlichkeiten überhaupt möglich sein könnte!! Und ja, es handelt sich zwar um ein seit über 20 Jahren eingeführtes Unternehmen, aber eben auch um einen Fahradladen, der von Laufkundschaft und Stammkundschaft lebt!

    Danke nochmal an einige brauchbare und sachlich kommunizierte Infos, die meinen Wissensstand erweitert und auch bestätigt haben. Aus diesem Grund habe ich meine Anfrage auch hier gepostet. An einige ganz Gscheide hier die, wie in anderen Foren auch, nix wirklich brauchbares von sich geben (können) ... erzählt's doch einfach Eurem Friseur!
     
  12. Duncan

    Duncan
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    Bleibt halt doch die Überlegung was kostet der vorzeitige Umzug? Dass der Umzug kommt ist ja wohl außer Frage, wenn der VM Abreißen will. Oder plant man eh eine Schließung des Geschäftes? Da der Vater vielleicht in den Ruhestand möchte, nicht heute, aber in 5 Jahren.
    Bei Geschäften die seit 20 Jahren aktiv sind kann auch ein entsprechender Sanierungs-, Modernisierungs- und Erneuerungsbedarf bestehen. Dies scheitert oft daran, dass man den Laden am Laufen halten muss und von Samstag schließen bis Montag öffnen bleibt nicht viel Zeit zum zaubern. Hier wäre ein Umzug durchaus eine Chance schon lang anstehenden Bedarf auch wirklich umzusetzen. Nicht selten habe ich erlebt, dass man aus Fehlern beim alten Laden gelernt hat und das neue Geschäft viel besser an die Arbeitsabläufe eingerichtet wurde und dadurch wirtschaftlicher war, insbesondere wenn der Laden auch einen Reparaturservice anbietet. Die Erschließung neuer Kunden ist auch zu berücksichtigen, gerade bei solchen Geschäften die eher gezielt aufgesucht werden und weniger zufällig.

    Übrigens mal mit Blick in meine Heimatstadt: hier gibt es 2 Fahrradgeschäfte, beide haben nach der Wende neu angefangen. Eines als Mieter im EKZ, zuvor Mieter in einem Gewerbeobjekt, davor Mieter in einer Baracke,..., der zahlt eine recht heftige Miete und fährt ein teures Auto. Der andere fährt einen alten Kombi und hat das Gebäude mit seinem Laden mittlerweile gekauft und zahlt die Ladenmiete an sich selbst. Welches dieser beiden Geschäfte die Standortnutzung langfristig gesichert hat siehst du selbst.

    Euer Vermieter rechnet ganz sicher, was kostet ihn eine entsprechende Verzögerung durch euch? Das wird die maximale Summe sein die zur Verhandlung steht. Da ist vollkommen egal wie viel davon bei Schäuble verbleibt! Das kann durchaus weniger sein als du als reine Umzugskosten ansetzt.
     
  13. cs1986

    cs1986 Neuer Benutzer

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    Danke Duncan für Deine Denkansätze.

    Das Geschäft wurde in 2013 mit neuem Konzept modernisiert! Deshalb wurde damals auch der Mietvertrag neu verhandelt und verlängert bis 2023 + 5 Jahre Option! Das Unternehmen steht solide und rentabel da und soll dann später von mir mit Unterstützung meiner Frau weitergeführt werden. Also ist die Idee aus dem Laden vorzeitig rauszugehen definitiv nicht im Interesse meines Vaters (und auch nicht in meinem!). Er ist auch erst 49 Jahre alt und somit für den Ruhestand noch viel zu jung.
    Wir brauchen das Geld aus einer Abfindung deshalb dringend ... und das eben auch in netto nach Steuern!
    Hätte ja sein können, dass es ähnlich einem Geschäftsverkauf eine Faustformel gibt, die sich am Umsatz o.ä. orientiert... nur damit mal eine Hausnummer da ist als Berechnungsgrundlage. Was ein Umzug mit allem drum und dran dann tatsächlich kosten würde, steht ja im Moment noch völlig in den Sternen, da ein neues Ladenlokal auch noch gar nicht gefunden ist.
    Den Vermieter vor die Wahl zu stellen, den Vertrag zumindest bis 2023 zu erfüllen oder eben eine wirklich hohe Abfindung zu bezahlen, scheinen aus heutiger Sicht unsere beiden Alternativen zu sein.
     
  14. Duncan

    Duncan
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    @cs1986: gut mit etwas mehr Hintergrundwissen erledigt sich einiges. Wie gesagt es hilft bei so etwas halt immer auch die Gedanken der anderen Seite nachvollziehen zu können und halt gerade als Geschäftsmann auch aus Rückschlägen oder zuerst unangenehmen Dingen das Beste zu machen. Ich muss mich in die Geschäfte meiner Gewerbemieter halt auch immer ein Stück weit reindenken. Nicht weil ich ihnen Konkurrenz machen will, sondern a) um zu sehen wie läuft der Laden wie sind die Aussichten und damit wie sicher ist meine Mieteinnahme und b) was kostet mich ein Lächeln hilft dem Mieter aber seinen Laden besser/lukrativer zu führen und damit zurück zu a).

    Hier halt auch mal ein Blick wie sieht die Gewerbemietsituation bei dir vor Ort aus. Einen 180m² Laden könnte ich dir bei mir noch heute besorgen. Ehem. Schlecker. Einen ehem. Aldi sicher noch nächste Woche. Im Nachbarort einen ehem. Lidl. Eine Halle findet sich auch noch und wenn du neu bauen willst wie viel Hektar dürfen es den sein? Also jeweils auch mit entsprechendem Parkplatz und nur wenige hundert Meter von Fernwanderradweg entfernt. Anbindung sowohl nach Skandinavien wie auch in die Alpen und darüber hinweg. Also hier wäre die "Drohung" mit Vertragsauflösung durchaus händelbar, eine Verbesserung der Grundlage nicht unwahrscheinlich.
     
  15. #14 immobiliensammler, 13.05.2017
    immobiliensammler

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    Ich würde es andersrum aufziehen: Hier ist der Mieter eindeutig in der besseren Verhandlungsposition, er hat einen gültigen Mietvertrag bis 2028, sprich was ist es dem Vermieter wert, mit seinen Bauplänen nicht bis dahin warten zu müssen. Ich sehe es als legitim an, hieraus Kapital zu schlagen.
     
  16. Bovary

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    @immobiliensammler Damit hast Du augenscheinlich recht. Trotzdem würde ich nach der Methode von @Duncan verfahren, weil ich überzeugt bin, einen besseren Verhandlungserfolg zu erzielen, wenn man sich einmal in die Lage des anderen versetzt.

    Was nützt Dir Dein Miet-/Pachtvertrag wenn der Vertragspartner eigentlich nicht mehr will? Der holt dann einen Schrottsammler auf das Gelände oder verliert zufällig aber regelmäßig Nägel auf dem Hof oder lässt sich andere lustige Sachen einfallen, damit Du am Ende von selbst aufgibst. Wie heisst es immer so schön: Ein gutes Geschäft ist, wenn es beiden ein bisschen wehtut ;)
     
  17. Pitty

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    Warum nicht eine Abfindung nehmen und den Vertrag nach Abschluss der Umbauarbeiten wieder aufnehmen?
    Wenn man ein Jahr Auszeit hat kann das auch schön sein.
     
  18. #17 taxpert, 14.05.2017
    Zuletzt bearbeitet: 14.05.2017
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    Den steuerlichen Aspekt würde ich zuerst einmal hinten an stellen!

    Das Wichtigste im Moment ist die Analyse, ob kurz- bzw. mittelfristig entsprechender Gewerberaum angemietet werden kann und wie "teuer" ein Umzug werden würde!

    Als Minimum an Kosten würde ich folgendes veranschlagen:
    -Verlagerung von Ware und Material
    -Verlagerung Einrichtung alternativ Verschrottung/Verkauf alte EInrichtung Kauf neue Einrichtung
    -Kosten für Makler
    -Verdienstausfall während Umzugsphase
    -Werbeaufwand für den neuen Standort

    Ggf. kann man sich jetzt schon Angebote einholen, um einen Überblick zu haben. Die Schätzungen dürfen vor Beginn der Verhandlungen ruhig eher hoch ausfallen, denn erfahrungsgemäß werden die Zahlen im Laufe der Verhandlungen -aus Eurer Sicht!- automatisch kleiner! Ob der ausgehandelte Betrag tatsächlich ausreicht, Ihr auf Kosten sitzen bleibt oder sogar noch ein Geschäft gemacht habt, kann nur die Zukunft zeigen! Es wird aber auf keinen Fall jemand hier im Forum den Betrag X nennen können, der angemessen wäre!

    Die steuerliche "Problematik" ist dabei eher übersichtlich!

    USt:
    Ich gehe davon aus, dass der Vermieter optiert hat und daher zum VoSt-Abzug berechtigt ist. Von daher ist dem Vermieter die USt egel, da er sie vom FA zurück bekommt und deinem Vater egal, weil er sie vom Vermieter bekommt! Man solltenur darauf achten, dass der Aufhebungsvertrag den Passus enthält, dass der Vermieter den Betrag X zuzüglich der gesetzlichen USt bezahlt!

    GewSt:
    Braucht man wegen §35 EStG gar nichts zu sagen!

    ESt:
    Den EInnahmen stehen in zumindest ähnlicher Höhe Ausgaben bzw. Gewinneinbußen gegenüber! D.h. auch die Belastung mit ESt tritt eigentlich nur dann ein, wenn man "gut" verhandelt hat und mehr bekommt, als man "zahlen" muss!

    taxpert
     
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  19. Pitty

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    Ich würde ein bis zwei Monate mehr rausschlagen, es muss sich ja lohnen, der ganze Aufwand. Immerhin kostet es viel pers. Energie so einen Umzug zu organisieren, das ist nicht in 12 Stunden täglich organisiert.
     
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  20. cs1986

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    Danke Euch allen... die unterschiedlichen Sichtweisen und Gedankenansatz haben wir innerhalb der Familie und inzwischen auch mit einem Steuerberater diskutiert! @ taxpert: danke für Deine Ratschläge... da war einiges dabei, was uns geholfen hat.
    Jetzt liegt es tatsächlich an der nächsten Verhandlungsrunde mit dem Vermieter, wie es weitergeht. Ich werde hier mal einen Post rein setzen, wenn es Ergebnisse gibt. Schönen Sonntag Euch allen noch!
     
  21. #20 taxpert, 15.05.2017
    Zuletzt bearbeitet: 15.05.2017
    taxpert

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    Natürlich ist "mehr" immer gut! Deswegen habe ich ja auch geschrieben:
    trotzdem sollte man realistisch bleiben!

    Zum einen kann der Vermieter die Verhandlungen sofort abbrechen, wenn die Vorstellungen so weit von denen des Mieters entfernt sind, dass man keine Chance auf Einigung sieht! Zum anderen muss sich der Mieter bei der Berechnung vorhalten lassen, das ein guter Teil der Kosten ja sowieso anfallen wird, den die weitere Verlängerung des Vertrages wird ja nicht möglich sein! Die Umzugskosten fallen daher durch die Vertragsaufhebung nur früher an!

    Für mich als Mieter wäre hier ein Klausel viel wichtiger, dass ich -sobald ich adäquaten Ersatz gefunden habe!- kurzfristig aus dem Vertag aussteigen kann OHNE die Miete weiter bis Mitte 2018 zahlen zu müssen! Das wäre mir als Mieter ggf. auch den einen oder anderen Euro wert.

    Ich persönlich habe bei solchen Besprechungen vorher immer drei Linien "abgesteckt"! Die Linie, bei der ich beginne, die Linie, die ich möglichst erreichen möchte und die Linie, die meine absolute Schmerzgrenze ist, denn eine Einigung um jeden Preis ist meist nicht zu empfehlen!

    taxpert
     
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