Abfindung bei Mietvertragaufhebung

[toaln]

Hallo zusammen,

ich hätte eine eine Frage zur folgenden Situation:

Ich bin seit 7 Jahren Mieter einer Wohnung in München, Kaltmiete 750€.
Anfang des Jahres wurde meine gemietete Wohnung von einer Immobilienfirma aufgekauft. Der neue Eigentümer hat mir dann sofort schriftlich bestätigt, dass für meine Wohnung derzeit ein Kündigungsschutz von 10 Jahren besteht (wohl wegen der Kündigungssperrfrist von 10 Jahren in München). Nun plant der Eigentümer allerdings, meine Wohnung umzubauen, d.h. den Dachboden über mir auszubauen und mit meiner Wohnung zu verbinden. Da ich ihm schon zu verstehen gegeben habe, dass ich kein Interesse an solch einer großen Wohnung habe (und er wohl ernsthafte Probleme haben wird, mich aus der Wohnung raus zu bekommen), hat der Eigentümer bei mir mal höflich angefragt, ob ich mir vorstellen könnte, die Wohnung aufzugeben unter folgenden Bedingungen:

Aufhebungsvertrag:

- Auszug bis spätestens Ende Juni 2013, vorher jederzeit von meiner Seite aus ohne Kündigung möglich

- Übernahme meiner Umzugskosten und der Maklergebühren für eine neue Wohnung

- ich kann die Wohnung verlassen wie sie ist, da sowieso eine komplette Renovierung erfolgen soll

- zusätzliche Abfindung in noch zu bestimmender Höhe (ich soll ein Angebot machen).

Und genau um diesen letzten Punkt geht es mir in meiner Frage: Welcher Summe ist hier denn noch (insbesondere für Münchner Verhältnisse) realistisch? Hat jemand von euch schon Erfahrungen damit? Dem Eigentümer scheint ja schon einiges daran zu liegen, mich aus der Wohnung zu "entfernen", da die Planungen für den Umbau schon recht weit fortgeschritten sind. Mir geht es natürlich darum, möglichst viel noch aus der Sache heraus zu ziehen, zumal ja auch bei einer neuen Wohnung einiges an Kosten auf mich zukommen werden (neue Möbel, evtl. Küchenkauf/-ablöse usw.) und der Wohnungsmarkt in München bestimmt in den letzten Jahren nicht billiger wurde. Andererseits will ich den Eigentümer auch nicht mit einer völlig abstrusen ersten Forderung "schocken", sondern mich in einem realistischen Rahmen bewegen.

So, ich bedanke mich jetzt schon mal für eure Antworten/mitgeteilten Erfahrungen/Tipps!

 

[BarneyGumble2]

Die wichtigsten Fragen sind wohl: Was zahlst Du jetzt an Miete und was kostet derzeit eine vergleichbare Wohnung? Genaue Zahlen wird wohl hier niemand nennen können, aber ohne diese Infos können noch nicht mal seriöse Schätzungen vorgenommen werden.

Bei Deinem Preisvorschlag solltest Du meiner Meinung auf einen realistischen Betrag etwa 20 % Aufschlag rechnen, dann hast Du Verhandlungsspielraum und kannst großzügigerweise etwas nachgeben

 

[kathi]

Was er jetzt an Miete zahlt, steht ja schon da. Was ne grosszügige Maisonettewohnung in München grade kostet...
wirst du am besten beurteilen können. Also ich denk mal ein guter Kleinwagen, wenn nicht sogar ein Mittelklassewagen sollte schon drin sein.

 

[BarneyGumble2]

Was er jetzt an Miete zahlt, steht ja schon da.

Sorry, überlesen...
Trotzdem weiß hier niemand, was eine vergleichbare Wohnung kostet.

Was ne grosszügige Maisonettewohnung in München grade kostet...

Es ist ja noch keine, es soll irgenwann mal eine werden.

Also ich denk mal ein guter Kleinwagen, wenn nicht sogar ein Mittelklassewagen sollte schon drin sein.

Du meinst also ca. 15.000 - 25.000 €?
Zusätzlich zu den Umzugs- und Maklerkosten?
D. h. mind. 20.000€?
Da würde ich als Vermieter gleich dicht machen und die nächste Möglichkeit zur Mieterhöhung nutzen!

 

[kathi]

Das war nur mal ne grobe Schätzung. Für den Vermieter muss es sich natürlich immer noch lohnen.
Die Mietpreise in München laufen aber deutschlandweit soz. ausser Konkurrenz, so dass ich das auch bei einer recht hohen Abfindung für durchaus möglich halte.

 

[Ronny451]

"Mir geht es natürlich darum, möglichst viel noch aus der Sache heraus zu ziehen, zumal ja auch bei einer neuen Wohnung einiges an Kosten auf mich zukommen werden (neue Möbel, evtl. Küchenkauf/-ablöse usw.) und der Wohnungsmarkt in München bestimmt in den letzten Jahren nicht billiger wurde. Andererseits will ich den Eigentümer auch nicht mit einer völlig abstrusen ersten Forderung "schocken", sondern mich in einem realistischen Rahmen bewegen"

Hallo, ich möchte folgendes zu bedenken geben: Sie wohnen in einer Mietwohnung. Die Situation verändert sich. Jetzt wollen Sie mit dem Eigentum von jemand Anderem Profit machen und zwar richtig satt. Ich gebe dazu folgenden Tipp: nämlich keinen!

Gruss: Ronny

 

[kathi]

Dabei sollte aber auch bedacht werden, das niemand die Immofirma gezwungen hat das Objekt zu kaufen und es zwingt sie auch jetzt niemand die obere Etage auszubauen und eine einzige grosse Wohnung daraus zu machen.
Da es sich um eine Immobilienfirma handelt, würde ich davon ausgehen, dass diese auch ein wenig Ahnung vom deutschen Mietrecht hat und weiss, dass es auf legalem Weg praktisch keine Möglichkeit gibt den Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Ich geh sogar davon aus, dass die Firma bereits beim Kauf eine gewisse Abstandszahlung mit einkalkuliert hat.
Also warum sollte der Mieter freiwillig und ohne Ablöse gehen, wenn er nicht muss und sich in der Wohnung eigentlich ganz wohl fühlt?

 

[BarneyGumble2]

Da es sich um eine Immobilienfirma handelt, würde ich davon ausgehen, dass diese auch ein wenig Ahnung vom deutschen Mietrecht hat und weiss, dass es auf legalem Weg praktisch keine Möglichkeit gibt den Mieter aus der Wohnung zu bekommen.

Eben, aber wie ich bereits geschrieben habe, wird evtl. eine Mieterhöhung zum gesetzlich maximalen Mietpreis auch zur Meinungsbildung beitragen

 

[kathi]

Klar kann man eine Mieterhöhung immer als Druckmittel einsetzen, sofern diese möglich ist. Man geht damit aber auch das Risiko ein, dass der Mieter erstrecht bockig reagiert.
Und billiger wird das Wohnen für den Mieter sicher nicht, wenn er sich jetzt eine neue Wohnung in München sucht. Die Miete, die er nach einer möglichen Erhöhung lt. MS bezahlen muss, wird höchstwahrscheinlich immer noch günstiger sein, als eine Miete bei Neuanmietung wäre.

 

[Jobo45]

....... Jetzt wollen Sie mit dem Eigentum von jemand Anderem Profit machen und zwar richtig satt........

Und was machen die vielen Vermieter in dieser Stadt ? Angebot und Nachfrage regelt den Markt, warum soll nicht auch mal ein Mieter in dieser Stadt zum Vorteil kommen!

 

[immolix]

@Ronny: Sie haben anscheinend keine Ahnung von München.

Die Miete einer vergleichbaren Wohnung wird mittlerweile schätzungsweise bei 900 bis 1100 Euro liegen. Dazu Maklergebühren Minimum 2 - 3 %. Vielleicht noch ein Sümmchen obendrauf, damit man überhaupt den Zuschlag für die neue Wohnung bekommt... Außerdem der Nachweis, daß Sie netto mindestens das Doppelte bis Dreifache (kein Scherz) des Nettomietpreises verdienen. Bei 1100 Euro wären das mal schlappe 3300 Euro netto (!). Abgesehen davon gibt es leider immer Bewerber, die entweder mehr verdienen als Sie oder/und einen noch besseren Aufschlag zahlen würden.

Summa summarum können Sie bei obigem Modell also getrost für die ersten zwei Jahre mit Mehrkosten von ca. 10.000 Euro rechnen, wenn Sie überhaupt etwas Vergleichbares finden.

Insofern die Abfindung bloß nicht zu niedrig ansetzen!! Vor allem nicht, da es sich um eine Immobilienfirma handelt. Die wissen ganz genau, was Sache ist. Und natürlich überläßt man es großzügigerweise Ihnen, ein Angebot zu machen, denn man spekuliert darauf, daß Sie keinen blassen Schimmer haben. In meinem Bekanntenkreis sind in einem ähnlichen Fall per Anwalt schon um die 20.000 Euro ausgehandelt worden. Insofern liegt Kathi nicht verkehrt.

Außerdem vermute ich, daß die Wohnung nach Zusammenlegung mit dem Dachstuhl (gehen wir einmal von einer erzielbaren Miete von mindestens 2000 Euro aus) hochgerechnet vermutlich bei einem Marktwert von bis zu 1 Mio (!) liegen wird. Die wissen ganz genau, was sie tun. Verlassen Sie sich darauf!

 

[BarneyGumble2]

Die Miete einer vergleichbaren Wohnung wird mittlerweile schätzungsweise bei 900 bis 1100 Euro liegen. Dazu Maklergebühren Minimum 2 - 3 %.

Der TE hat sich bislang noch nicht wieder erbarmt, auf Fragen zu antworten, insbesondere die Größe und Ausstattung der Wohnung zu nennen.
Daher kannst Du gar nicht wissen, was eine vergleichbare Wohnung kostet!

Übrigens würden Makler- und Umzugskosten sowieso schon übernommen...

 

[BarneyGumble2]

Außerdem der Nachweis, daß Sie netto mindestens das Doppelte bis Dreifache (kein Scherz) des Nettomietpreises verdienen. Bei 1100 Euro wären das mal schlappe 3300 Euro netto (!).

Was ist daran auszusetzen? Das Doppelte wäre bei mir auch das absolute Minimum!
Bei einer Kaltmiete von 1100 € werden vermutlich 1500-1800 € an Warmmiete bei rauskommen.
Dann wären bei einem Nettoeinkommen in Höhe der doppelten KM für Auto, Versicherungen, Urlaub, Essen, Trinken etc. noch 300-600 € übrig.
Für München denke ich nicht die Welt, oder?
Denk mal darüber nach!

 

[immolix]

@BarneyGumble2: Bitte verurteilen Sie nicht andere, nur weil Sie selbst keine Ahnung zu haben scheinen.

Wenn man sich mit Münchner Immobilienpreisen auskennt, dann kann man aus einer Mietangabe, die sich auf einen abgeschlossenen Mietvertrag von vor 7 Jahren bezieht, durchaus hochrechnen, was die heutige Entsprechung wäre.

Außerdem kann man sogar eine recht genaue Schätzung abgeben, wie groß die Wohnung vermutlich sein wird: Bei durchschnittlicher Ausstattung und guter Lage innerhalb des Mittleren Rings wird die Wohnungsgröße schätzungsweise um die 55 qm betragen. Es sei denn, Sie haben einen großzügigen Gönner, der Ihnen eine 100 qm-Wohnung für diesen Preis überläßt.

Ihre Vermutung von 1500 - 1800 Euro Warmmiete bei 1100 Euro Kaltmiete ist bei weitem übertrieben. In der Regel werden bei einer Kaltmiete von 1100 Euro ca. 1250 bis 1350 Euro Warmmiete herauskommen. Und bei 900 bis 1100 Euro Kaltmiete wäre das ein Spielraum zwischen 1050 bis 1350 Euro.

Das Doppelte an Nettoverdienst ist nachvollziehbar und von daher bezog sich meine Anmerkung in Klammern auch auf den dreifachen Wert. Und von Vermieterseite ist natürlich auch das nachvollziehbar. Sogar der 10fache Wert wäre hier nachvollziehbar. Aber für Mieter kann dies definitiv eine große Hürde sein. Immerhin ist man in München für eine 100 qm-Wohnung in guter Lage zur Zeit locker mit 2000 Euro dabei. Das heißt, Sie müßten hierfür bei einem dreifachen Satz 6000 Euro netto nach Hause bringen.

Und es ist eben alles in Relation zu sehen: Das Doppelte von 500 Euro reicht nach Abzug der Miete vielleicht kaum zum Leben, aber das Doppelte von 2000 Euro würde durchaus reichen. Insofern also schade, daß Sie eine solch negative Grundhaltung an den Tag legen und deshalb alles sogleich torpedieren.

Abgesehen davon ist zwar in München sicherlich einiges teurer - und zwar alles, was sich am Ende aus den lokalen Mietpreisen ableiten läßt - aber Versicherungen, Urlaub etc. sind für dieselben Preise wie im restlichen Deutschland zu haben. Und ob sich jemand lieber ein Auto und Urlaubsreisen oder eine schöne Wohnung leisten möchte - sollte doch im Grunde jedem selbst überlassen sein.

 

[immolix]

PS, BarneyGumble2 (oder besser Barney "Grumble"?):

Alleine, daß es hier überhaupt einen ausbaubaren Dachstuhl gibt, läßt übrigens schon Rückschlüsse in punkto Objekt, Lage, Mietpreis und damit verbundener Wohnfläche zu. Und daß eine Immobilienfirma so reges Interesse zeigt, erklärt dann eigentlich auch gleich den ganzen Rest. Vor allem, was den derzeitigen Trend betrifft.

Schade, daß die/der Fragende nicht mehr mitzulesen scheint. Wäre mal interessant gewesen, um wieviel ich daneben liege.

Hier noch einmal mein Statement in Zusammenfassung:

ca. 55 qm, Altbau, innerhalb des Mittleren Rings und evtl. noch Gern, Nymphenburg, Laim oder Giesing. Ich aber tippe auf Schwabing, Maxvorstadt, Lehel oder Glockenbach.

So, nun teert und federt mich, wenn ich nicht Recht habe!

 

[BarneyGumble2]

@BarneyGumble2: Bitte verurteilen Sie nicht andere, nur weil Sie selbst keine Ahnung zu haben scheinen.

Wenn man sich mit Münchner Immobilienpreisen auskennt, dann kann man aus einer Mietangabe, die sich auf einen abgeschlossenen Mietvertrag von vor 7 Jahren bezieht, durchaus hochrechnen, was die heutige Entsprechung wäre.

Aha, und Du hast also die Ahnung bzw. Erkenntnis, dass die Miete seit Vertragsbeginn nie erhöht wurde?! Es soll da sogar diverse §§ im BGB geben, die dies zulassen...

Ihre Vermutung von 1500 - 1800 Euro Warmmiete bei 1100 Euro Kaltmiete ist bei weitem übertrieben. In der Regel werden bei einer Kaltmiete von 1100 Euro ca. 1250 bis 1350 Euro Warmmiete herauskommen. Und bei 900 bis 1100 Euro Kaltmiete wäre das ein Spielraum zwischen 1050 bis 1350 Euro.

Es kann auch sein, dass die Nebenkosten bei 200 € oder sogar darunter liegen.
Da wir es jedoch nicht wissen, besteht dennoch der Hauch einer Möglichkeit, dass sie (evtl. sogar weit) darüber liegen. Es soll ja auch Häuser mit Fahrstuhl und Schwimmbad gaben, sogar in München...

Insofern also schade, daß Sie eine solch negative Grundhaltung an den Tag legen und deshalb alles sogleich torpedieren.

Warum torpedieren? Ich habe lediglich geschrieben, dass ich das Doppelte durchaus nachvollziehen kann. Und wenn ein Vermieter sich als Grenze das Dreifache gesetzt hat, ist das seine Sache. Wenn er keine Mieter findet, wird er sein Vorgehen schon überdenken.

 

[immolix]

@ Barney GrumbleS:

Wie auch immer, wir sollten auhören, uns hier zu bekriegen. Wollte ursprünglich lediglich helfen.

Habe mich in den letzten Jahren recht intensiv mit dem Münchner Immobilienmarkt beschäftigt und würde sagen, daß ich mich von daher ganz gut auskenne.

Und, um nicht wieder Anstoß zu erwecken, natürlich gibt es auch in München flexible Parameter wie Lage, Ausstattung etc., die eine durchaus beträchtliche Spanne an Preisen für die gleiche Wohnungsgröße bedingen. Und wer sich für Münchner Immobilienpreise im Einzelnen interessiert, kann ja einfach bei Immoscout nachsehen.

So sind die Preise in Laim, Waldtrudering und Hasenbergl natürlich ganz andere als bspw. in Schwabing. Da aber zur Zeit ein Run auf die letzten leeren Dachgeschosse in den beliebten, zentrumsnahen Wohnlagen stattfindet, ist es sehr wahrscheinlich, daß sich die Wohnung eben eher in einer dieser teureren Lagen befindet.

Daß die Wohnung bei einem unausgebauten Dachgeschoß den Luxus eines Schwimmbads besitzt, ist wiederum eher unwahrscheinlich, zumal es sich aller Wahrscheinlichkeit nach um einen Altbau handelt.

Mieterhöhungen und Staffelmiete, ja, das gibt es natürlich. Die Regel zeigt aber, daß diese in München zur Zeit dennoch nicht mit der allgemeinen Marktentwicklung Schritt halten. So kenne ich beispielsweise ein Objekt, das in den letzten 5 Jahren einen Wertzuwachs von ca. 80% hingelegt hat. Eine entsprechende Mieterhöhung wäre hier alleine schon aufgrund der Kappungsgrenze nicht zulässig. Bei Neuvermietung würde sich der aktuelle Marktwert allerdings durchaus auf die Miete durchschlagen.

Natürlich ist am Ende jeder Einzelfall individuell. Mir ging es vor allem darum, ein Bewußtsein dafür zu schaffen, daß eine Abfindung in München nicht zu niedrig ausfallen sollte, wenn man damit gut zurecht kommen möchte - und daß man einer Immobilienfirma damit in der Regel auch nicht besonders weh tut, weil es sich dabei meist um Spekulationen im größeren Stil handelt.

 

[BarneyGumble2]

Wie auch immer, wir sollten auhören, uns hier zu bekriegen.

Da stimme ich Dir zu.

@ Barney GrumbleS:

Mein NN lautet übrigens BarneyGumble2

Natürlich ist am Ende jeder Einzelfall individuell.

Daher wäre es wirklich schön, wenn sich der TE mal wieder melden würde. Aber ich denke, wir haben hier nur unsere Zeit vergeudet!

 

[Insolvenzprofi]

Sorry, überlesen...
Du meinst also ca. 15.000 - 25.000 €?
Zusätzlich zu den Umzugs- und Maklerkosten?
D. h. mind. 20.000€?
Da würde ich als Vermieter gleich dicht machen und die nächste Möglichkeit zur Mieterhöhung nutzen!

Sehe ich auch so. Ich saniere verschiedene Häuser in einer Metropole, zahle den Mietern zwischen 3000-10000 eur. gibt diverse die Unverschämte Forderungen haben. Danach ziehe ich die Sanierung halt durch. Die meisten Mieter halten die Großbaustelle aber nicht aus. schon nach 2-3 wochen korrigieren sie ihre forderung und geben sich mit iener kleinen pauschale zufrieden.

der vermieter sitzt in einer besseren position, immer. sollte einer nicht ausziehen, hebe ich vorher die miete an, danach die 11% Modernisierungskosten. danach zahlt der Mieter meistens bei unserem Umfang die doppelte Miete. Habe ich anwaltlich bereits einmal durchsetzen können. danach zog der Mieter aus, konnte seine Miete nicht mehr zahlen.

Ich sag immer, leben und leben lassen, aber manche Mieter haben unrealistische Forderung, einer mir mal vorgerechnet, wie er 75000 brauch.

 

[immolix]

Trauriges Deutschland

@ Insolvenzprofi: Ich weiß nicht, in welcher deutschen Metropole Sie sanieren. Anscheinend nicht in München. 3.000 - 10.000 Euro finde ich je nach Objekt und Lage durchaus in Ordnung, kann aber für Münchner Verhältnisse zu wenig sein. Wie gesagt, eine Bekannte bekam auf dem Rechtsweg weit mehr als diese Summe zugesprochen. Nur soviel dazu. Die anderen Methoden finde ich doch sehr traurig. Na ja, aber das Ganze muß man wohl in einem größeren Zusammenhang sehen. Armes Deutschland, wirklich wahr.