Abnahme durch Makler, bei späterer persönlicher Begehung Feststellung von Fehlteilen

Dieses Thema im Forum "Übergabe Ein- oder Auszug" wurde erstellt von malloy, 10.11.2012.

  1. #1 malloy, 10.11.2012
    Zuletzt bearbeitet: 10.11.2012
    malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    Servus,

    war lange ruhig um mich, ich weiß. Aber nu is wieder alles schick :)

    Ich habe hier ein kleines Problem mit einem Objekt am anderen Ende der Republik. Die Abnahme mit dem Mieter wurde durch ein Immobilienbüro ("erstes Haus am Platze") gemacht, dass das Haus zuvor auch schon an diesen Mieter vermakelt hatte und mit der Weitervermietung betreut wurde. Wir waren zu der Zeit nicht im Lande. Erst zeitverzögert konnten wir unser Haus begehen und Vorbereitungen zur Neuvermietung treffen. Es handelt sich um ein ehemals selbstgenutztes und hergerichtetes Haus in besserer Wohnlage mit gehobener Ausstattung. Hierbei fiel dann auf, dass ursprünglich wertvolles verbautes Zubehör gegen Baumarktramsch getauscht wurde, unter anderem ein erst kürzlich getauschter hochwertiger neuer Markenbackofen mit -herd und ein antiker gußeiserner Briefkasten. Dies ist anhand von Bildern vor der letzten Vermietung bzw. von Rechnungen über Austauschgeräte nachvollziehbar. Auch wurde ein vom Mieter bei der Versicherung eingereichter und von dieser monetär an ihn beglichener Schaden tatsächlich nicht behoben, sondern das Fenster ist noch immer defekt. Ein anderes Fenster, dass angeblich wegen Alterung sperrte stellte sich nun als manipuliert und mit Gewalt gebrochenem Rahmen dar. Auf unsere Nachfrage beim Ex-Mieter über den Verbleib der Gegenstände und zu dem Versicherungsschaden bekamen wir ein etwas merkwürdiges Antwortschreiben des Mietervereins, mit der Aufforderung unsere Ex-Mieter nicht zu belästigen, da das Abnahmeprotokoll durch den Makler keine Mängel aufführen würde und eine Rückerstattung der vollen Mietkaution nebst Zinsen bis zum blablabla gefordert wird, sonst Klageerhebung usw.usf. Also eigentlich in Ordnung, nur die Formulierung ist etwas laienhaft unglücklich, um nicht zu sagen primitiv frech.

    Mal ganz abgesehen, dass das Wirtschaftsjahr noch lange nicht rum ist und uns noch nicht alle Unterlagen vorliegen, hätten wir sowieso zeitnah den Großteil überwiesen unter Einbehalt einer kleinen Summe als Rücklage für die Nebenkostenabrechnung.

    Was ich nun allerdings etwas befremdlich finde, ist, gleich zum Mieterverein zu rennen, aber bzgl. der Gegenstände keine Stellung zu nehmen. Ich meine, wir haben auch nicht HuG oder gleich einen Anwalt vorgeschickt oder gar eine Anzeige wegen Unterschlagung... Sondern nur gefragt, wo die Sachen sind, und ob evtl. ein Versehen vorliege...

    Ist das Abnahmeprotokoll des Maklers jetzt dahingehend unser Problem und ein Freibrief für den Mieter geworden, da vom Makler nicht genau hingesehen wurde, der nun alte Herd nicht mit dem ein Jahr alten Lieferschein übereinstimmt und augenscheinlich der verbaute Briefkasten nicht mehr der ursprüngliche auf seinen alten Expose-Fotos ist? Das Maklerbüro hat auf unsere Nachfrage und Nachrichtenhinterlegung bei der Sekretärin und per Mail bislang seit mehreren Wochen nicht reagiert.

    Uhm, momentan bin ich schon etwas "unglücklich" mit der Situation. Ideen hierzu? Danke
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 11.11.2012
    Zuletzt bearbeitet: 11.11.2012
    Pharao

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    Hi Malloy,

    wenn es ein Annahmeprotokoll gab, gab es dann auch ein Übergabeprotokoll mit evtl Foto`s ? Desweiteren, wenn du schreibst "erst kürzlich getauschter ...", dann gibt es ja sicherlich eine Rechnung dazu, oder ? Das der Makler das evtl nicht erkannt hat, das hier ein "billiger" Herd einfach nur eingebaut worden ist, kann ich schon etwas nachvollziehen. Der wird nur geguckt haben: Herd drinnen (ja/nein).

    Je nach dem ob man das gleich hätte sehen müssen bei der Abnahme, könnte das ja ggf. auch ein versteckter Mangel sein, denn ein offener Mangel ist sofort erkennbar, ein versteckter Mangel stellen sich i.d.R. erst später heraus. Und das man jetzt jedes Fenster bei der Abnahme sich super genau anguckt, das kann man m.E. nicht erwarten.

    Hier mal was ich dazu gefunden hab:

    Besichtigt der Vermieter bei Abnahme die Wohnung eingehend und verlangt lediglich die Beseitigung von kleinere Mängel, während er die übrige Wohnung als "in Ordnung" bezeichnet, dann liegt darin ein Verzicht auf weitere Ansprüche vor (LG Berlin Az 63S446/98).

    Es könnte also durchaus darauf ankommen, was im Abnahmeprotokoll ggf. auch genau angegeben worden ist. Allerdings finde ich das mit dem Herd, ect schon fast als Betrug, Diebstahl, Täuschung, ect.

    Ich würde dir hier anraten dich auch mal anwaltlich Beraten zu lassen, da hier ja evtl wirklich eine Täuschung, Diebstahl, ect vorlag vom Mieter.

    Erstmal nix übereilen. Bis zu Klageerhebung dauert es ja noch etwas .....
     
  4. kathi

    kathi Gesperrt

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    Ich seh das ein bisschen anders als Pharao. Wir haben zwar noch nie ein "Immobilienbüro" mit der Abnahme einer Wohnung betraut, aber sollten wir das irgendwann mal tun müssen, dann würde ich von diesem Immobilienbüro vor allem eines erwarten, nämlich Professionalität. Und dazu gehört in meinen Augen nicht einfach "ok Herd drin, passt schon", sondern wirklich eine exakte Bestandsaufnahme der Wohnung/des Hauses inkl. vieler, auch detaillierter Fotos.
    Meiner Meinung nach dürfte eine Immobilienfirma auch für fehlerhafte Abnahmen haften. Bei euch ist das "nur" der Herd, aber was ist denn wenn die 15000 € Küche gegen ne gebrauchte ****Küche ausgetauscht worden ist, die der Mieter irgendwo auf dem Sperrmüll gefunden hat?
     
  5. Pharao

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    Hi Kathi,

    ich hab ja nicht grundsätzlich das Immobilienbüro freigesprochen von Schuld. Allerdings habe ich schon Übernahmeprotokolle für den Einzug gesehen, die hätte man sich auch schenken können.

    Letztlich wird hier die Frage sein, was hätte man ggf erwarten können/müssen von dieser Firma ? Denn wenn zB der Herd nachträglich vom Vermieter eingebaut worden ist, wie hätte das zB die Firma jetzt wissen können bei der Annahme der Wohnung ?

    Wie schon gesagt, ich würde dem Fragesteller anraten sich hier anwaltlich mal beraten zu lassen.
     
  6. kathi

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    Was heisst erwarten können/müssen? Es käme drauf an was man vertraglich mit denen vereinbart hat.
    Und natürlich kann eine Firma nicht unbedingt wissen, welcher Boden vorher lag, welcher Kühlschrank drin stand, ob die Fliesen noch dieselben wie bei Einzug sind etc. etc. Aber genau deshalb sollte ein Profi (Firma) wissen wie man eine, auch für die Firma selber, sichere Abnahme macht. Und mit "einfach mal so durchgehn" ist es halt nicht getan.
     
  7. #6 BarneyGumble2, 11.11.2012
    BarneyGumble2

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    Es stellt sich für mich die Frage, wer denn die Übergabe bei Mietbeginn damals durchgeführt hat.
    Eine Immobilienverwaltung wird wohl immer nur mit den Daten und Fakten arbeiten können, die bekannt dort sind.
    Wenn jemand anderes damals die Übergabe gemacht hat und der jetztigen Verwaltung kein Protokoll vorlag und nichts über die mitvermieteten Geräte und Ausstattung bekannt war, werden die sich wohl auch nur um die offensichtlichen Mängel und Beschädigungen gekümmert haben. Woher sollten sie auch wissen, dass z.B. ein antiker Breifkasten installiert war etc.?
     
  8. #7 kathi, 11.11.2012
    Zuletzt bearbeitet: 11.11.2012
    kathi

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    Auch hier seh ichs wieder anders. Ein korrektes Übergabeprotokoll bei Mietende setzt nicht unbedingt ein korrektes Übergabeprotokoll bei Mietbeginn voraus. Eigentlich im Gegenteil: Wird man als Firma mit einer Wohnungsabnahme betraut, dann sollte man diese noch genauer ausführen, wenn man keinerlei Anhaltspunkte darüber hat, wie die Wohnung zu Mietbeginn ausgesehen hat.
    Oder als Beispiel:
    Wenn man nicht weiss, wie die Wohnung bei Übergabe zu Mietbeginn ausgesehen hat, dann sollte man im Übergabeprotokoll zu Mietende festhalten, dass im Wohnzimmer roter Teppichboden liegt und dass der Zustand ok ist. Wenn es aber sein kann, dass zu Mietbeginn dort neu Parkett gelegt worden ist, dann kann man die Wohnung nicht als frei von Mängeln abnehmen, sondern nur den Zustand dokumentieren.
     
  9. #8 Pharao, 11.11.2012
    Zuletzt bearbeitet: 11.11.2012
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    Hi Kathi,

    naja, das Protokoll bei Mietanfang ist aber auch nicht ganz unwichtig. Allerdings halte ich es für fraglich, ob man genaue Einzelheiten hier mit aufnehmen muss bzw sollte. Also zB bei einer Einbauküche (muss ich gestehen), habe ich auch noch nie die Seriennummer, ect mit aufgeschrieben in`s Protokoll, wenn dann ein Bild und gut ist. Letztlich könnte ich das aber auch nicht 100% mit dem Bild belegen, weil das Bild unterschreibt mir der Mieter nicht.

    Ich versteh deine weitere Argumentation durchaus, aber erstmal sollte man doch m.E. prüfen, was genau im Protokoll vermerkt worden ist und welche rechtlichen Konsequenzen das evtl dann nach sich zieht.

    Denn warum sollte ich jetzt die Firma anklagen, wenn ich doch den eigentliche Verursacher ggf dafür belangen kann ? Also ich sehe hier eine Täuschung und auch einen Diebstahl vom Mieter, wenn man einen nagelneuen Herd austauscht gegen einen billigen und das ganze auch noch kurz vor Mietende tut. Desweiteren ist es ja nicht nur der Herd, der jetzt ausgetauscht worden ist ....

    In wie weit hier also der Mieter sich auf ein Protokoll berufen kann, das kann ich nicht beurteilen, wäre aber mein erster Ansatzpunkt. Wenn man damit keinen Erfolg hat, dann kann man ja immer noch prüfen lassen, ob diese Firma nicht ggf. einen Fehler gemacht hat, denn man ihr anlasten kann.
     
  10. #9 MrBesserwisser, 12.11.2012
    MrBesserwisser

    MrBesserwisser Gast

    Nach meiner Erfahrung haben Makler eher wenig Ahnung von Immobilien, bzw. deren Abnahme. Es war schon ungeschickt mit der Abnahme einen Makler zu betrauen. Die wenigsten Makler, die ich bis jetzt getroffen habe, haben überhaupt eine fundierte immobilienspezifische Ausbildung. In der überwiegenden Mehrheit setzen sich Makler aus Quereinsteigern zusammen. Vielleicht haben einige noch einen Abschluss eines 2 - 3-tägigen Makler-Seminars. Immobilienkaufleute, Immobilienfachwirte oder Immobilienökonomen o.Ä. befinden sich IMHO eher selten unter den Maklern.

    Es hängt zudem ebenfalls davon ab, was bezüglich der Übergabe mit dem Makler vereinbart wurde. Wenn der Makler auf spezielle Sachen hätte achten sollen, hätte man dies wahrscheinlich explizit erwöhnen müssen. Woher z.B. soll der Makler wissen, dass der Mieter die Ausstattung gegen billigere ausgetauscht hat. Das hätte ebensogut ein Austausch von Vermieterseite sein können.

    Das mit dem Fenster ist ebenfalls problematisch. Wenn man nicht daran gewöhnt ist eine Abnahme durchzuführen, vergisst man schnell einmal das Fenster zu öffnen und die Funktion zu überprüfen. (Ich z.B. hatte schon einmal einen Fenstergriff in der Hand, weil der Mieter aus unerfindlichen Gründen die Schrauben entfernt hatte.)

    Wenn das Abnahmprotokoll die Wohnung als "mangelfrei" bezeichnet, dürfte ein ziemlich guter Anwalt von Nöten sein um da noch etwas geltend zu machen.
     
  11. kathi

    kathi Gesperrt

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    @Pharao
    Ich hab noch nie ne Fremdwohnung abgenommen. Bei eigenen Wohnungen würde es mir auffallen, wenn Teuerteile gegen Billigteile ausgetauscht wurden und ich wüsste den Übergabezustand. Da wir Kleinvermieter sind hab ich aber bei Wohnungsübernahmen deutlich weniger Erfahrung als ein Makler, der Wohnungsabnahmen anbietet, haben sollte. Aber selbst ich würde bei einer Wohnungsabnahme für einen Freund, aufgrund meiner geringen Erfahrungen sehr sorgfältig vorgehen.
    Von einem Makler, der Wohnungsabnahmen als Dienstleistung anbietet und über mehr Erfahrungen als ein Kleinvermieter verfügen sollte, würde ich ebenfalls eine exakte Dokumentation erwarten, schon aus eigenem Interesse, DENN du schreibst irgendwas von Diebstahl des Mieters............. vielleicht hat ja auch der Makler grade einen Herd gebraucht..............
    Ein sehr seriöser Makler scheint es auch nicht zu sein, wenn er wochenlang nicht auf Kundenanfragen reagiert.

    @Besserwisser
    Wie schon zu Pharao gesagt, sollte ein Makler hinsichtlich Wohnungsabnahmen über weit mehr Erfahrung und Wissen verfügen als ein Laie (Vermieter), wenn er diese als Dienstleistung anbietet.
    Wenn das nur so ein deal à la: "ich mach die Abnahme, wenn ich die Hütte dann wieder neu vermieten darf" war, dann siehts natürlich schlecht aus mit Haftung etc.
     
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