Abnahme durch Niesbrauchnehmer oder Eigentümer?

Dieses Thema im Forum "Übergabe Ein- oder Auszug" wurde erstellt von kabus, 07.05.2016.

  1. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    eine sehr gute Freundin muss ihre Zuhause verlassen, da der Eigentümer Eigenbedarf angemeldet hat. Den Mietvertrag hat sie seinerzeit mit dem Vater des Eigentümers abgeschlossen, z. Zt. Niesbrauchnehmer.
    Vor einigen Jahren wurde das Objekt dann an den jetzigen Eigentümer übertragen und ein Niesbrauch im Grundbuch eingetragen.
    Lt. meinem Kenntnisstand trat der jetzige Eigentümer in den bestehenden Mietvertrag ein und ist Ansprechpartner, sowohl was die Eigenbedarfskündigung angeht, als auch die Übergabe des Objektes an den Eigentümer. Der Vater hat meines Wissens nach als Niesbrauchnehmer nichts mehr mit der jetzigen Übergabe zu tun. Oder sehe ich das falsch?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Nein, das siehst du grundsätzlich richtig. Ausnahmen sind aber denkbar, z.B. wenn der Sohn dem Vater eine Vollmacht erteilt hat.
     
  4. #3 lostcontrol, 09.05.2016
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    Genaugenommen hat der Niesbrauchnehmer sämtliche wirtschaftlichen und rechtlichen Pflichten, üblicherweise erteilt er aber dem Eigentümer entsprechende Vollmachten, damit dieser solche Sachen wie Übergabe etc. für ihn übernehmen kann.
    Letztendlich zählt wer als VERMIETER im Mietvertrag steht - der ist der erste Ansprechpartner.
     
  5. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Das ist mir neu. Der neue Eigentümer tritt als Vermieter in bestehende Verträge ein. So kenne ich das. Sicher hat der Niesbrauchnehmer die wirtschaftlichen und rechtlichen Pflichten bzgl. Instandhaltung, etc. pp.; aber dass dieser auch nach wie vor Neuvermietung und damit verbundene Abnahmen/übergaben durchführen kann, ist mir so nicht bekannt.
     
  6. #5 lostcontrol, 09.05.2016
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    Kann so sein, muss aber nicht. Ist das hier geschehen?

    Es geht ja hier nicht um Neuvermietung sondern um die Rückgabe der Wohnung. Und ja klar kann der Niesbrauchnehmer das alles durchführen - er hat ja wie gesagt weiterhin sämtliche wirtschaftlichen und rechtlichen Pflichten und Vorteile.
    Üblich ist das allerdings nicht - in den allermeisten Fällen macht man das mit dem Niesbrauch ja wenn man "mit warmer Hand vererbt" und dann möchte man ja meist die ganze Arbeit mit der Immobilie loswerden und überträgt diese per entsprechender Vollmacht dem neuen Eigentümer.

    Wie ist denn die Sachlage? Vielleicht einfach mal den neuen Vermieter fragen (sofern der tatsächlich in den Mietvertrag eingetreten ist)? Vielleicht überhaupt mal erst die Sachlage klären?
     
  7. Andres

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    Warum? Welche Voraussetzung aus § 566 BGB ist hier denn nicht erfüllt?
     
  8. Olbi

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    Der Nießbrauchsberechtigte kann auch in den bestehenden Vertrag eintreten. Somit erhält er die Mieten, vgl. 1030 BGB.

    In der Regel bekommt in einer solchen Konstellation der Mieter keine Info über den Eigentumsübertrag, warum auch, für ihn ändert sich nichts.

    Bei WEG ist das wieder anders.
     
  9. #8 lostcontrol, 10.05.2016
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    Der Eigentümer kann auch jemand anderen als Vermieter beauftragen.
     
  10. #9 lostcontrol, 10.05.2016
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    Die Mieten stehen ihm als Niesbraucher ohnehin zu (siehe wirtschaftliche Rechte). Dazu muss er aber nicht der Vermieter sein.
    Ich bin in mehreren Fällen Vermieter, die Miete geht aber trotzdem nicht an mich sondern an den Eigentümer bzw. Niesbraucher.

    Ich bin mir nicht sicher ob es nicht sogar eine Pflicht gibt, die Mieter über einen Eigentümerwechsel zu informieren...
     
  11. Andres

    Andres
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    Hier geht es - wie auch lostcontrol geschrieben hat - um die Frage, wem die Mieten wirtschaftlich zustehen. Vermieter ist aber wegen § 566 BGB der neue Eigentümer.


    Er kann sich vertreten lassen, er kann jemanden bevollmächtigen, alles richtig. Für neu abzuschließende Verträge könnte auch jemand ganz anderes als Vermieter auftreten. Für bestehende Verträge - und um so einen Vertrag geht es hier - kann der Eigentümer aber nicht einseitig Vertragsparteien austauschen. Ist jetzt nicht besonders überraschend ...


    Ich wüsste nicht, woraus sich das ergeben sollte. Man darf sich dann halt nicht wundern, wenn der Mieter mit "dem Neuen" nichts zu tun haben will ...
     
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  12. #11 lostcontrol, 10.05.2016
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    Um die Ecke gedacht: Du meinst bei Veränderungen in den Eigentumsverhältnissen muss automatisch der aktuelle Mieter informiert werden, wer der aktuelle Eigentümer ist?
    Könnte der neue Eigentümer nicht einfach direkt einen neuen Vermieter einsetzen? Muss ein Mieter überhaupt wissen wer der Eigentümer ist oder hat ihn nur zu interessieren wer der Vermieter ist? (Mal ganz abgesehen davon dass er sich die Info sicherlich auch auf dem Grundbuchamt holen könnte...).

    Bevor ich falsch verstanden werde: Wir haben unsere Mieter immer darüber informiert wenn der Eigentümer ein anderer ist als der Vermieter, auch bei Eigentumsveränderungen, ich halte das einfach für selbstverständlich.
     
  13. Andres

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    Nein, ich habe ausdrücklich das Gegenteil geschrieben.


    Kann der Mieter einen neuen Nachmieter einsetzen?
     
  14. #13 lostcontrol, 12.05.2016
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    Missverständnis. Aus dem was Du schreibst könnte man das, was ich geschrieben habe, schliessen.

    Wenn die Situation die selbe ist schon, also wenn der Mieter verstirbt treten ja auch erstmal die Angehörigen in den Mietvertrag ein. Im Prinzip dasselbe Spiel.

    Mir geht's aber eigentlich vor allem darum, warum der neue Eigentümer überhaupt in den Mietvertrag eintreten soll und nicht gleich jemand anderes als Vermieter bestellen können sollte, bei uns wird ja immer innerhalb der Familie weitergereicht - und zwar der Vermieter-Job völlig unabhängig von den Eigentumsverhältnissen die (meiner Ansicht nach) den Mietern auch garnicht bekannt sein müssen, da sollte es doch eigentlich reichen wenn sie wissen wer ihr Vermieter ist, oder nicht?
     
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  15. Duncan

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    nein. Kein Rechtsgeschäft, sondern gesetzliche Folge.
    Auch wenn es in anderen Ländern üblich sein mag, aber du kannst hier auch nicht einfach deine Schwester auf deine Arbeitsstelle schicken, weil du selbst verhindert bist.
     
  16. #15 lostcontrol, 12.05.2016
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    Da ich ja keine Juristin bin - könntest Du mir den Unterschied erklären?
    Die Angehörigen eines verstorbenen Mieters haben ja auch rechtlichen Anspruch auf die Wohnung - was ist da jetzt der Unterschied zum "Rechtsgeschäft" und was muss ich mir unter "gesetzlicher Folge" vorstellen? Hört sich für mich jetzt nicht wirklich so unterschiedlich an...
     
  17. Duncan

    Duncan
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    Einmal sagt ein Gesetz wie zu verfahren ist und das andere ist aus Vertrag. Einen Vertrag müssen/können die Beteiligten schließen, wenn der Vertrag für Dritte geschlossen werden soll, müssen alle Parteien dem zustimmen, sie können sich ihre Vertragspartner aussuchen. Brauchen also im Gegensatz zur gesetzlichen Folge nicht fremde Vertragspartner (vorerst) akzeptieren.
     
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  18. kabus

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    Heute soll eine Vorbesichtigung stattfinden um im Vorfeld zu besprechen, welche Arbeiten noch zu erledigen sind, was im Haus verbleibt und was nicht.
    Die Eigentümerin möchte neben ihrem Mann auch den Vater, Niesbrauchnehmer, mitbringen. Meine gute Freundin/Bekannte steht allein da und möchte, dass ich mit anwesend bin. Sie glaubt, wenn ich als Mann dabei bin, wird das Verhalten der Vermieterseite sachlicher und zurückhaltender sein, insbesondere das des Vaters. Außerdem möchte sie einen Zeugen abseits familiärer Verhältnisse.
    Ich kenne beide Seiten persönlich und ich könnte, wenn es erwünscht ist, mich bei Bedarf schlichtend/beruhigend zu Wort melden. Muss mich die Vermieterseite dulden?
     
  19. #18 lostcontrol, 17.05.2016
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    Ich denke schon.
    Selbst bin ich immer froh über Zeugen auf BEIDEN Seiten, im Übergabeprotokoll habe ich extra mehrere Zeilen für Unterschriften von Zeugen (mit Adresse), und das ist in vielen Standard-Übergabeprotokoll-Vorlagen durchaus auch so vorgegeben.

    Ich denke auch dass der Mieter zum Zeitpunkt der Übergabe noch das Hausrecht hat und entsprechend so viele "eigene" Leute in der Wohnung haben darf wie er will.
     
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  20. Andres

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    Die Mieterin hat das Hausrecht - übrigens auch noch während der Endabnahme bis die Schlüssel zurückgegeben sind - und kann daher ganz alleine bestimmen, wer sich in der Wohnung aufhält.
     
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  21. #20 Akkarin, 18.05.2016
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    Ja da kriegt man echt lustige Konstellationen hin, wie:
    Der Mieter droht während der Wohnungsabnahme dem Vermieter mit Abbruch der Abnahme und mit der Polizei, falls die Ehefrau des Vermieters nicht sofort die Wohnung verlässt, da er noch genau 4h lang im Besitz des Hausrechts ist.
     
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