Abrechnen nach Wohneinheiten oder -fläche?

[Nina]

Hallo allerseits,
habe eine kurze Frage:
Muss ich - beispielsweise bei der Wohngebäudeversicherung - den Betrag anteilig nach der Wohnfläche der einzelnen Wohnungen auseinanderklamüsern oder kann ich den Betrag (bei drei Wohnungen) einfach durch 3 Wohneinheiten teilen? Nach letzterem Schema ist die Abrechnung bisher erfolgt. Ich vermute aber mal, dass dies nicht korrekt ist, oder (wäre ja auch zu einfach!)?

 

[Irmi]

Hallo Nina,

wenn nichts anderes im Mietvertrag vreinbart ist, gehört die Gebäudeversicherung in die Betriebskostenabrechnung. Diese wird dann, ich gehe mal davon aus, dass in den Verträgen die Umlage nach Quadratmetern erfolgt bzw. vereinbart ist, auch über die Qudratmeter abgerechnet, wie alle anderen Kosten, die nicht nach Verbrauch abgerechnet werden.

Also alle Kosten außer wie vorstehend beschrieben werden durch die Quadratmeter der gesamten Wohnflächen des Hauses geteilt und dann mit der einzelnen gesamten Wohnfläche der einzelnen Wohnung multipliziert. Das ergibt dann den Anteil der einzelnen Wohnung zuzüglich der Einzelverbräuche wie Wasser und Heizung für die Betriebkosten.

Gruß Irmi

 

[Nina]

Danke für deine schnelle Antwort!
...ich hatte mir's ja fast gedacht. Naja, was solls. Auf das bisschen mehr Rechnerei kommts jetzt auch nicht mehr drauf an...
LG
Nina

 

[lostcontrol]

hallo nina,

Original von Irmi
Also alle Kosten außer wie vorstehend beschrieben werden durch die Quadratmeter der gesamten Wohnflächen des Hauses geteilt und dann mit der einzelnen gesamten Wohnfläche der einzelnen Wohnung multipliziert. Das ergibt dann den Anteil der einzelnen Wohnung...

stimmt soweit, nur sind dann weder keller noch treppenhaus noch dachboden etc. mit drin. die solltest du aber auch mit reinnehmen, sonst bleiben die ja an dir hängen.
da empfiehlt es sich, entweder entsprechend der prozentanteile der einzelnen wohnfläche die gesamtfläche umzulegen oder eben (z.b. bei unterschiedlich grossen kellerabteilen) das entsprechend auszurechnen.

 

[Nina]

Original von lostcontrol
hallo nina,

Original von Irmi
Also alle Kosten außer wie vorstehend beschrieben werden durch die Quadratmeter der gesamten Wohnflächen des Hauses geteilt und dann mit der einzelnen gesamten Wohnfläche der einzelnen Wohnung multipliziert. Das ergibt dann den Anteil der einzelnen Wohnung...

stimmt soweit, nur sind dann weder keller noch treppenhaus noch dachboden etc. mit drin. die solltest du aber auch mit reinnehmen, sonst bleiben die ja an dir hängen.

Hmm, wenn ich so vorgehe, wie Irmi es beschrieben hat, dann habe ich doch automatisch alle Flächen außerhalb der Wohnungen miteinbezogen, weil ich den Gesamtbetrag der Brandversicherung (der sich auf die Wohnungen plus außerhalb der Wohnungen liegende Flächen bezieht) zunächst durch die Gesamt(netto)wohnflächen teile. Oder habe ich da jetzt einen kleinen Denkfehler drinnen?

Agesehen davon, hätte ich noch zwei Fragen:
1. Die Müllgebühren werden in unserem Landkreis aufgrund der tatsächlich vorhandenen Mülltonnen berechnet (und nicht aufgrund der gemeldeten Personen). Muss ich in der NK-Abrechnung die Müllgebühren anteilig nach den Wohnflächen auf die Mieter umlegen oder kann ich das ganze auch nach der tatsächlichen Anzahl der gemeldeten Personen berechnen (letzteres erscheint mir fairer, da eine fünfköpfige Familie nunmal mehr Müll produziert als eine alleinstehende Dame)
2. Ist es zulässig für Außen- und Waschraumbeleuchtung eine monatliche Pauschale in Höhe von 1,53 Euro zu berechnen?

 

[lostcontrol]

hi nina,

nein, nicht ganz, denn: du musst unterscheiden zwischen wohnflächen (also den wohnräumen) und den nebenräumen.
wenn du die versicherung (wie auch die grundsteuer etc.) nur nach den wohnflächen umlegst, fehlen ja die nebenräume, die ja keine wohnräume und somit auch keine wohnfläche sind.
die zu versteuernde / zu versichernde fläche besteht ja nicht nur aus wohnfläche, es kommen ja auch noch treppenhaus, dachboden und keller dazu.
diese kosten würden dann an dir hängenbleiben.
darum solltest du eben auch die restliche fläche miteinbeziehen, wie das genau geschieht, hängt davon ab, ob z.b. die keller- bzw. dachbodenabteile für alle wohnungen gleich gross sind (dann ist es einfach, dann kannst du theoretisch nach parteien umlegen, das treppenhaus etc. wird ja von allen gemeinsam genutzt) oder unterschiedlich gross (dann solltest du das fairerweise entsprechend ausrechnen).

grundsätzlich gilt dann aber im endeffekt:
das, was du im mietvertrag bei den betriebskosten verewigst, gilt.
du kannst das nie wieder nach OBEN anpassen - höchstens nach unten.
drum lieber gleich hoch ansetzen, so hart das klingen mag - aber ansonsten bleibst du ewig auf einem teil der kosten sitzen.

 

[Nina]

... jetzt ist der Groschen gefallen. Mein Denkfehler war der, dass ich den Gesamtrechnungsbetrag nur durch die reine Gesamtwohnfläche geteilt habe und nicht durch die gesamte nutzbare Fläche des Hauses...(und wieder was dazugelernt, danke schön! :Blumen)
Eines kannst du mir glauben: den nächsten Mietvertrag werde ich nicht mehr ganz so unbedarft ausfüllen, wie bisher geschehen. Ich glaube, ich hab mir mehr als ein Eigentor geschossen..
Kannst du mir vielleicht noch verraten, ob ich den Müll wie weiter oben beschrieben umlegen kann und ob das Erheben des Pauschalbetrages für die Beleuchtung rechtens ist? Wäre wirklich lieb...

 

[lostcontrol]

hi nina,

also bezüglich müll kann ich dir leider nichts sagen - ich gehör hier ja nicht zu den "profis" im sinne von "menschen mit entsprechender ausbildung" sondern zu den "praktikern" im sinne von "menschen, die schon länger mit der sache zu tun haben und deshalb gewisse erfahrungen gemacht haben".

müll musste ich noch nie umlegen - das machen unsere mieter selbst mit der entsprechenden abfuhrgesellschaft (hier eine private). da haben sie auch volle kostenkontrolle, insofern als dass mülltrennung sich lohnt, weil die "grünen tonnen" (also recycling-tonnen) umsonst abgefahren werden, die restmüll-tonnen dagegen per chip pro abfuhr bezahlt werden.

ich weiss aber, dass viele hier im forum die müllgebühren pro person umlegen, was ich persönlich auch für sinnvoll halte, denn 2 personen machen nun mal mehr müll als eine person.

bezüglich treppenhausbeleuchtung kann ich auch nur sagen, wie wir das handhaben: wir legen das zusammen mit dem anderen "allgemeinstrom" auf die anzahl der parteien um.
das ist natürlich auch nicht 100%ig gerecht (man könnte eine diskussion darüber anfangen, dass 2 leute pro partei öfter licht im treppenhaus brauchen als singles), aber die treppenhausbeleuchtung ist ohnehin der kleinste teil des allgemeinstroms - den grossteil des allgemeinstroms verbraucht ja die heizung (ölpumpen, heizpumpen).

im endeffekt ist es am wichtigsten, dass du eine lösung findest, die einigermassen gerecht ist. wenn die dann im mietvertrag bei den betriebskosten schriftlich festgehalten ist und so unterschrieben wurde, gilt sie.
und zwar auch für nachfolge-mieter, denn eine änderung betrifft ja immer alle mieter, und ist dementsprechend immer schwer umzusetzen, wenn nicht auch alle mieter vorteile davon haben (was logischerweise unmöglich ist).

aber es gibt hier leute, die dir da bestimmt auch ganz "offizielle" grundregeln vorgeben können, mit denen du (bezüglich mieterschutzbund etc.) dann auf einigermassen "sicherem boden" stehst.

aber denk auch nicht zuviel darüber nach: es ist eigentlich unmöglich, einen absolut korrekten und 100% gerechten verteilerschlüssel für die betriebskosten zu finden.
alles, was man irgendwie zählen oder messen kann, lässt sich entsprechend verbrauch auch korrekt machen - aber dinge wie allgemeinstrom wirst du nie 100%ig gerecht und nach verbrauch verteilen können, das wissen auch die mieter.

versuch es so fair und gerecht wie möglich zu machen und schau dass du ein gutes verhältnis zu den mietern hast und behälst, damit fährt man erfahrungsgemäss am besten.

 

[RMHV]

Bei soviel Ahnungslosigkeit scheint mir ein Grundkurs Betriebskostenabrechnung dringend erforderlich.
Bei entsprechender Teilnehmerzahl kann ich diesen Kurs gegen angemessene Vergütung gerne übernehmen...

Beschränken wir uns hier auf einige Kernfragen zum Umlageschlüssel.

§ 556a Abs. 1 BGB schreibt vor, dass Betriebskosten immer dann nach Wohnfläche umzulegen sind, wenn es weder eine abweichende Vereinbarung noch einen erfassten Verbrauch gibt. Wie man lesen kann, benutze ich nicht die Begriffe "verbrauchsabhängige Kosten" bzw. "verbrauchsunabhängige Kosten". Der Grund liegt ganz einfach darin, dass dieses Begriffspaar zur Bestimmung eines zutreffenden Umlageschlüssels ungeeignet sind. Umlage nach VErbrauch erfordert nicht nur die Verbrauchsabhängigkeit von Kosten, sondern auch die Erfassung der Verbrauchsmengen.
Hat man den zutreffenden Umlageschlüssel gefunden, ist der Rest ein einfaches Verfahren und soll hier am Beispiel der Wohnfläche erklärt werden.
Man addiere die Wohnflächen sämtlicher Wohnungen eines Objekts. Keller, Garagen oder was auch immer außerhalb der Wohnung hat dabei nichts zu suchen. Die Summe aller Einzelwohnflächen ist die Gesamtwohnfläche - welch eine tiefgreifende Erkenntnis.
Dann wird man die Gesamtkosten einer Kostenart ermitteln müssen. Das sollte durch Addition einzelner Positionen ohne unlösbare Probleme möglich sein.
Die nun ermittelten Gesamtkosten werden dann durch die Gesamtumlagemenge, hier also die Gesamtwohnfläche, dividiert und anschließend mit der Wohnfläche jeder einzelnen Wohnung multipliziert. Das Ergebnis ist ein Betrag und der Kostenanteil des Mieters.
Es werden 100% der Kosten auf 100% der Wohnfläche verteilt. Nebenräume, welcher Art auch immer, Treppenhäuser, Außenflächen oder was sonst irgendjemandem noch einfallen mag, kommen in dieser Rechnung nicht vor.

Wer aus welchen Gerechtigkeitserwägungen heraus auch immer an diesem Verfahren etwas ändern will wird feststellen, dass bestenfalls die begünstigten Mieter bemerken, dass sie zu Lasten anderer Mieter bevorzugt wurden. Zumindest die benachteiligten Mieter werden einen nach Gerechtigkeitserwägungen gestalteten Umlageschlüssel - m.E. zu Recht - beanstanden. Vermutlich werden die begünstigten Mieter noch nicht mal erkennen, dass sie von irgendeiner Gestaltung profitieren und den Umlageschlüssel ebenfalls beanstanden.
Wer also dem Gerechtigkeitswahn erliegt, kann sich gleich in die Klapse begeben.

 

[lostcontrol]

danke RMVH.
ich wär die erste, die diesen kurs belegt.
WENN du uns dann bitte auch noch sagst, wie man denn bitte die GRUNDSTEUER für die restliche fläche korrekt verteilt (also treppenhaus, dachboden, keller usw.).
bezüglich der wohnfläche waren wir uns ja ohnehin einig, gelle?

p.s.: ich benutze für die versicherungen denselben schlüssel wie für die grundsteuer, ist das ok?

 

[Nina]

erstmal ein großes DANKE SCHÖN an euch beide für eure Antworten.
Das Einbeziehen der außerhalb der Wohnungen liegenden Flächen zwecks Ermittlung des Umlageschlüssels erschien mir trotzdem irgendwie trotzdem gerechter. Aber nun gut: Anders (nach der von RMHV angegebenen Methode) ist es für mich einfacher und in der Tat wird sich dann kein Mieter ungerecht behandelt fühlen können und hinterher mit mir rumdiskutieren wollen.
Zu meiner Entschuldigung muss ich mal eines loswerden. Bisher hatte mein Männe immer die Nebenkostenabrechnung erledigt. Ich bin dann irgendwann drüber gestolpert, dass diese eigentlich noch fälscher gar nicht sein können (allerdings nicht unbedingt zu ungunsten der Mieter). Da ich in dieser Hinsicht doch etwas genauer bin und mich auch immer drum bemühe, das ganze so aufzuziehen, dass es einer Prüfung durch den Mieterverein standhält (die Genauigkeit hat also rein egoistische Gründe), hat er mir die ehrenvolle Aufgabe übertragen, die Abrechnung zu erstellen. Damit war er das Elend glücklich los und ich hatte es am Hals. Wenn ich euch seine alten Abrechnungen und meine neuen Abrechnungen hier rein stellen würde, wärt ihr erstaunt, was ich (größtenteils durch Stöbern in diesem Forum) schon alles gelernt habe. Sogar die relativ komplizierte Heizkostenabrechnung (wird durch eine Firma erledigt) inkl. der Aufteilung nach Fest - und Verbrauchskosten kann ich jetzt zu 99,9% nachvollziehen und könnte diese mittlerweile auch selbst erstellen.
Hinzu kommt, dass wir friedliche Mieter haben, die auch einige Vorteile nutzen. So haben wir beispielsweise letztes Jahr Balkone und Terrassen angebaut ohne die Mieten zu erhöhen. Also eigentlich ist Ärger ohnehin nicht vorprogrammiert, aber man kann ja nie wissen....

P.S: Achja, ich würd mich dann auch schonmal für den Kurs anmelden....

 

[Nina]

Original von lostcontrol
danke RMVH.
ich wär die erste, die diesen kurs belegt.
WENN du uns dann bitte auch noch sagst, wie man denn bitte die GRUNDSTEUER für die restliche fläche korrekt verteilt (also treppenhaus, dachboden, keller usw.).
bezüglich der wohnfläche waren wir uns ja ohnehin einig, gelle?

p.s.: ich benutze für die versicherungen denselben schlüssel wie für die grundsteuer, ist das ok?

Nurmal um mein Wissen zu kontrollieren: Ich würde hier jetzt genauso verfahren, wie bei den Versicherungen. Also diese Flächen nicht mit einbziehen und so vorgehen, wie RMVH es beschrieben hat?

Wollen wir mal hoffen, dass RMVH uns nicht dumm sterben lässt und nochmal Licht ins Dunkel der Tiefen der Nebenkostenabrechnungsgründe bringt.... :

 

[RMHV]

Original von lostcontrol
danke RMVH.
ich wär die erste, die diesen kurs belegt.
WENN du uns dann bitte auch noch sagst, wie man denn bitte die GRUNDSTEUER für die restliche fläche korrekt verteilt (also treppenhaus, dachboden, keller usw.).
bezüglich der wohnfläche waren wir uns ja ohnehin einig, gelle?

p.s.: ich benutze für die versicherungen denselben schlüssel wie für die grundsteuer, ist das ok?

Offensichtlich waren wir uns bezüglich der Wohnfläche genau nicht einig. Restliche Flächen kommen in der BEtriebsksotenumlage nicht vor. Ist das denn so schwer zu verstehen? Es gibt einfach keine Treppenhäuser, Gartenflächen, Dachböden, Keller u.s.w., die in irgendeiner Form die Betriebsksotenumlage beeinflussen könnten. Die Kosten werden im Verhältnis der einzelnen Wohnflächen auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt. Damit sind 100% der Kosten auf 100% der Wohnfläche verteilt und der Fall ist abgehandelt. Alles andere kann man nur sagen: vergessen nd gut isses...

P.S. Ob der gleiche Schlüssel für verschiedene Kostenarten verwendet wird, hängt schlicht und einfach von den hier nicht bekannten Vereinbarungen ab. Gibt es keine Vereinbarungen sind Versicherungen und Grundsteuer nach Wohnfläche, und nach nichts als Wohnfläche, zu verteilen. Auch Gartenanteile haben in der Umlage nach Wohnfläche nichts zu suchen.

 

[lostcontrol]

RMVH - wir reden aneinander vorbei.

Original von RMHV
Restliche Flächen kommen in der BEtriebsksotenumlage nicht vor. [..] Es gibt einfach keine Treppenhäuser, Gartenflächen, Dachböden, Keller u.s.w., die in irgendeiner Form die Betriebsksotenumlage beeinflussen könnten. Die Kosten werden im Verhältnis der einzelnen Wohnflächen auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt. Damit sind 100% der Kosten auf 100% der Wohnfläche verteilt und der Fall ist abgehandelt. Alles andere kann man nur sagen: vergessen nd gut isses...

nein RMVH - ein haus beteht aus mehr als nur wohnfläche, und "vergessen und gut isses..." geht halt nicht, weil eben mehr zu bezahlen ist als nur wohnfläche.
will heissen: die grundsteuer sowie die versicherungen beziehen sich ja auch auf mehr als die reinen wohnflächen.
irgendwie müssen die leute ja wohl in den dritten stock kommen, und keller und dachboden gibt's nun mal auch nicht umsonst.
warum sollten die eigentümer diese flächen bezahlen?

GARTENfläche hat da allerdings tatsächlich nichts zu suchen, die wird aber bei der grundsteuer ja auch nicht berücksichtigt.
also: was passiert denn jetzt mit dem treppenhaus deiner ansicht nach?

 

[Mac]

RMVH kann ich voll und ganz zustimmen und für lostcontrol nochmal ein Beispiel:

Vermieter V zahlt EUR 360,00 Grundsteuer für eine Liegenschaft/Immobilie/Haus/Anwesen mit Grundsteuer-relevanter Fläche i.H.v. 200 qm mit folgenden 3 Wohnungen:

Whg. 1: 50 qm Wohnfläche mit einem Stellplatz und einem Kellerraum,
Whg. 2: 60 qm Wohnfläche mit zwei Stellplätzen und einem Kellerraum,
Whg. 3: 70 qm Wohnfläche und einem Kellerraum.
gesamt:180 qm
zusätzlich für Zufahrt/Treppenhaus/Keller/Abstellraum 20 qm; somit insgesamt 200 qm

Umlage auf die drei Mieter wie folgt:

1. Ermittlung der Grundlage für den Umlageschlüssel für die Immobilie mittels der im MV festgelegten qm-Wohnungsflächen

50 + 60 + 70 = 180 qm

2. Umlage i.R.d. NK-Abrechnung:

Umlage auf Mieter mit 50 qm-Wohnung: EUR 360,00 x 50/180 = EUR 100,00
Umlage auf Mieter mit 60 qm-Wohnung: EUR 360,00 x 60/180 = EUR 120,00
Umlage auf Mieter mit 70 qm-Wohnung: EUR 360,00 x 70/180 = EUR 140,00

Gesamt auf Mieter umgelegt EUR 360,00

3. Somit wurden 100% der gezahlten Grundsteuer zu 100% an die Mieter weiterberechnet.