abrechnung 2008 / eigentumswechsel

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von Lostboy, 24.01.2009.

  1. #1 Lostboy, 24.01.2009
    Lostboy

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    hallo zusammen,

    ich habe eine frage, die mir zu denken gibt ...
    ich bin eigentümer einer wohnung, habe diese aber am jahresanfang nun verkauft / eigentumsübergang und übergabe der wohnung etc rollt nun zum 1.2.09 an ...

    nun die frage ...
    es steht ja nun noch für mich als eigentümer die abrechnung 2008 an ... über diese wird wohl auf der versammlung im sommer 2009 beschlossen.
    aber ... ich kann doch über diese gar nicht mehr abstimmen, da ich nicht mehr eigentümer bin ? könnte ich dennoch klagen, also anfechten ... im falle, dass etwas nicht passen würde ?

    nun die 2. frage ... ich habe nun leider noch den abrechnungszeitraum januar 2009 ... hier würde es sich ja gleichermaßen verhalten ...

    oder kann ich eventuell darauf bestehen, dass der verwalter jetzt und sofort einfach für mich abrechnet, was schwerer werden könnte, da die abrechnungen der energiediensleister auch noch nicht vorliegen !?

    wer weiß etwas ... würde mich freuen über antwort ..
    danke
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Abschluss eines Kaufvertrags Anfang Januar und Eigentumsübergang zum 01.02. ist zwar nicht ausgeschlossen, bei der üblichen Bearbeitungszeit des gesamten Vorgangs aber mehr als unwahrscheinlich. Da die Bearbeitungszeit für die Vertragsparteien auch nicht vorhersehbar ist, wird man das Datum 01.02. wohl nicht der Eigentumsübergang, sondern als Besitzübergang sein. Der Eigentumsübergang kann, im Gegensatz zum Besitzübergang, nicht im Kaufvertrag vereinbart werden. Eigentumsübergang findet durch Eintragung ins Grundbuch statt.

    Mit dem Eigentumsübergang scheidet der Verkäufer aus der Eigentümergemeinschaft aus und der Erwerber tirtt in die Eigentümergemeinschaft ein. Der Verkäufer ist damit ab diesem Zeitpunkt nicht mehr Mitglied der Gemeinschaft und hat auch keine Mitgliedschaftsrechte mehr. Bis zum Eigentumsübergang stehen die Mitgliedschaftsrechte unzweifelhaft noch dem Verkäufer zu.
    Dass ein Nichtmitglied nicht abstimmen kann, wurde bereits zutreffend erkannt. Warum aber sollte ein Nichtmitglied Beschlüsse anfechten können?

    So wird es sein... mit der Einschränkung, dass es nicht um den Januar geht, sondern um die Zeit bis zum Eigentumsübergang.


    Sieht man mal von der Frage einer eventuell grundsätzlichen Unmöglichkeit der Abrechnung zu irgendeinem Zeitpunkt ab, kann niemand durch eigene Entscheidung wie den Verkauf einer Wohnung irgendwelche Sonderrechte gegen Dritte begründen. Gegenseitige Ansprüche aus dem Wohnungsverkauf können nur die Vertragsparteien untereinander regeln.
     
  4. #3 Lostboy, 25.01.2009
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    hallo,

    vielen dank für die juristische aufklärung.

    mir geht es vor allen dingen darum, dass ich zu einem späteren zeitpunkt - wenn ich nicht mehr eigentümer bin - einer jahresabrechnung ausgeliefert bin, die ich nicht mehr anfechten kann ...
    um präziser zu werden : meine jahresabrechnungen hatten in den vergangenen jahren defizite von 100 bis soagr 1000 euro aufgewiesen ... ich habe bereits 2 mal angefochten und vor gericht gewonnen.
    aber mir geht es hier wirklich nur ums prinzip ... was mache ich, wenn ich im sommer diesen jahres meine abrechnung 2008 erhalte und sie falsch ist ?
    ich bin hier wirklich überfragt ...
     
  5. RMHV

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    Die Antwort ist sehr schlicht: nichts

    Der Grund ist auch einfach: der ehemalige Eigentümer wird keine eigene Abrechnung bekommen können. Abgerechnet wird nur und ausschließlich mit dem Wohnungseigentümer, nicht mit seinen (beliebig vielen) Rechtsvorgängern.
     
  6. #5 Lostboy, 25.01.2009
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    vielen dank für die antwort ...

    das wäre die katastrophe schlechthin, wenn ich gar nichts mehr machen könnte.
    die sache scheint mir etwas komplex zu sein ...

    mir bliebe praktisch nur der weg zum gericht, falls ich im sommer eine fehlerhafte abrechnung erhalten sollte, was ich nicht hoffe ...
    wenn kein eigentümer mehr, so keine rechte mehr, keine chance der anfechtung oder der stimmabgabe, entlastung etc. ..
    soweit ich mich entsinne, kann ich nach dem neuen weg-gesetz aber den verwalter mittlerweile direkt verklagen und muss nicht mehr den unangenehmen weg über die weg gehen.

    ich will dies aber natürlich vermeiden, obwohl es mir egal sein könnte, da ich weg-rechtsschutzversichert bin.

    ich werde am besten versuchen eine vereinbarung mit der jetzigen hausverwaltung zu
    treffen, obwohl ich befürchte, dass sie nichts machen wollen.
     
  7. RMHV

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    Es ist weder eine Katastrophe, noch ist der Fall komplex. Es ist nur ein klein wenig Vernunft erforderlich.

    Dann nochmal: Rechte und Pflichten bestehen ausschließlich zwischen der Gemeinschaft und den Mitgliedern der Gemeinschaft. Noch dem Eigentumsübergang gibt es für den früheren Eigentümer keine Abrechnung mehr. Es gibt also auch nichts anzufechten, keine Entlastung zu beschließen und auch sonst nichts, was den ehemaligen Wohnungseigentümer berechtigen könnte, über fremdes Eigentum durch Stimmabgabe zu befinden.

    Aus welchem Grund sollte wohl gegen den Verwalter geklagt werden? Die WEG beschließt über die Abrechnung und dieser Beschluss ist Grundlage für Zahlungsverpflichtungen zwischen der WEG und den Mitgliedern. Der Verwalter ist der gesetzliche Vertreter der WEG und nicht selbst berechtigt oder verpflichtet.

    Es besteht gute Aussicht, dass der Versuch einer Klage gegen den Verwalter wegen einer angeblich fehlerhaften Abrechnung bei der Rechtsschutzversicherung zu Lacher des Tages wird... Aus dem schon genannten Grund dürfte eine Kostenübernahme durch die Rechtsschutzversicherung ausgeschlossen sein.

    Welchen Grund sollte der Verwalter wohl zum Abschluss irgendeiner Vereinbarung haben?
     
  8. #7 Lostboy, 26.01.2009
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    nun ja ... wie auch immer ... ich werde es auf mich zurollen lassen.

    aber zum angeblichen "lacher des tages" und dass eine rechtsschutzversicherung die kostenübernahme wegen einer "fehlerhaften abrechnung des verwaltes" wegen geringer aussichten auf erfolg wohl ablehnen würde, hängt im einzelnen sicher auch von der auserwählten versicherung ab.

    aber ich muss hier leider erwähnen, dass ich bereits die korrektur 2 angefochtener jahresabrechnungen vor gericht - eben aufgrund fehlerhafter abrechnungen - in der vergangenheit erwirkt habe ... fehlerhafte verteilerschlüssel, falsche kontostände, defizite zwischen gesamteinnahmen und -ausgaben, unzureichende aufschlüsselungen und darstellungen der einnahmen- und ausgabenpositionen ... etc ... ich könnte diese liste weiterführen ...

    es geht mir nicht 50 oder 100 euro, selbst wenn das auch sehr viel geld ist ...
    ich hatte die prozesse in der vergangenheit geführt, weil es um 500-1000 euro ging : und zwar im schnitt pro einzelabrechnung ...
     
  9. #8 Christian, 26.01.2009
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    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    wenn ich den Thread verfolge und meinen gesunden Menschenverstand hinzunehme, wird da absolut nichts auf dich zukommen.

    Durch den Verkauf gehen doch sämtliche Rechte und Pflichten auf den neuen Eigentümer über, oder? Daraus schließe ich, dass der neue Eigentümer die Abrechnung bekommt und darf ggf. motzen darf, dass die nicht stimmt. Du hast mit der ganzen Sache nix mehr zu tun.

    Das wäre meine Interpretation, ohne wirklich die Gesetzeslage zu kennen.
    Frage an die, die Ahnung haben: Ist das von mir zu naiv gedacht?
     
  10. RMHV

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    Ist es denn so schwer zu verstehen? :help

    Noch mal:
    Mit dem Eigentumübergang scheidet der Verkäufer aus der Gemeinschaft aus und der Käufer tritt in die Gemeinschaft ein. Die Gemeinschaft rechnet immer mit dem Eigentümer ab. Das ist nach dem Eigentumsübergang der Käufer. Es geht ausschließlich um das Datum des Eigentumsübergangs, nicht um den Zeitraum, für den eine Abrechnung erstellt wird.

    Wenn aber nun die Gemeinschaft nur mit dem Eigentümer abrechnet, kann der ehemalige Eigentümer keine Abrechnung bekommen.
    Aus einer nicht erteilten Abrechnung kann der ehemalige Eigentümer auch nicht zu irgendwelchen Zahlungen an die Gemeinschaft verpflichtet sein.
    Damit ist der ehemalige Eigentümer durch angebliche oder tatsächliche Fehler der Abrechnung nicht belastet und hat damit auch keinerlei Anlass zu einer Beschlussanfechtung.
     
  11. Okto

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    Damit auch ich Unwissender das nun richtig verstehe, und ich bitte um Nachsicht, fasse ich dies für mich zusammen. Mal sehen ob ich etwas dazu gelernt habe weil in einem anderen Beitrag diese Thematik irgendwie gleich ist, aber ich diese wohl falsch erklärt habe.



    Nehmen wir einfach mal Fiktive Zahlen.

    Angenommen der Eigentumsübergang ist der 01.05.

    Also alle Rechte und Pflichten gehen zu Lasten des neuen Miteigentümers ab 01.05.


    Wenn im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wurde, muss der neue Eigentümer ab 01.05 alle Kosten der Gemeinschaft mittragen.
    Richtig?

    Aber, und hier stellt sich für mich die Frage, was passiert mit den Kosten die vor dem 01.05 entstanden sind? Dies können doch nicht dem neuen Eigentümer auferlegt werden. Zumal er diese ja nicht mal verursacht hat.

    Also wer kommt für die Kosten vor dem 01.05 auf?

    Aus den verschiedenen Antworten in diesem Beitrag liste man nur, oder ich verstehe nur Bahnhof, dass der alte Eigentümer keine Abrechnung mehr bekommt und auch für die Kosten vor dem 01.05 nicht aufkommt.

    Dies kann doch nicht wirklich richtig sein oder?
     
  12. #11 Michael_62, 20.02.2010
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    Du verstehst es nicht.

    Es ist der Lacher. Sowohl vor Gericht als auch beim Anwalt als auch bei der Versicherung.

    Das ist so als ob du deine Rechtschutz einschaltest wenn dein Nachbar einen Unfall hatte, weil dir das Auto mal gehörte.

    Du bist weder aktiv noch passiv in dem Procedere legitimiert.

    Viel Spass :wand:

    @okt

    es ist noch viel schöner.

    Du haftest für alle Kosten die vor dem Termin angefallen sind.
    Deswegen ist es Pflicht, alle Protokolle und Prozesse und Klagen seit Beginn der WEG zu lesen, bevor man in einer WEG kauft.
    Wenn die WEG pleite ist, dann haftest du mit deinem Vermögen ebenso. Das kann bis zu deinem Ruin führen.
     
  13. Okto

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    Also auch die laufenden Kosten zb.der Versicherung, Wasser, Heizkosten, die er im übrigen ja nicht mal selbst verursacht hat, muss der neue Eigentümer bezahlen?

    Wenn dem so ist, na klasse. Dann würde man ja absichtlich die Wohnung zum ende des Jahres Verkaufen mit Übergang 20 Dez. und der neue Eigentümer darf die Nachzahlung des alten Eigentümer bezahlen..
    zumindest verstehe ich das so aus den ganzen Schilderungen.
     
  14. #13 Michael_62, 20.02.2010
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    Ja, dem ist so. Viele Notarverträge werden auch so in Unkenntnis dieser Tatsache gemacht.
    Wenn kein Ausgleich notariell oder zumindestens einzelvertraglich vereinbar ist, bist du der Dumme.
    Du trittst an der Stelle auch in die Schulden gegenüber der Gemeinschaft ein.
     
  15. RMHV

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    Wie kommt man nur zu der Vorstellung, dass der Miteigentümer nur die Kosten zu tragen hätte, die er selbst verursacht hat?


    Das ist eine unsinnige Vorstellung...
    Es fängt damit an, dass niemand den Eigentumsübergang und damit den Eintritt in die Gemeinschaft vereinbaren kann. Der Eigentumsübergang erfolgt durch Auflassung und Eintragung. Die Eintragung im Grundbuch geht in der Reihenfolge der Eingänge und ist damit nicht nur nicht vereinbar, sondern auch nicht vorhersehbar.
    Der Erwerber ist in der Abrechnung so zu stellen, als ob der vorherige Eigentümer seinen Verpflichtungen in vollem Umfang nachgekommen wäre, also alle fälligen Hausgeldzahlungen geleistet wären. Der Erwerber haftet nur dann für Hausgeldrückstände seines Rechtsvorgängers, wenn dies - in der Regel in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung - so vereinbart ist. Ohne abweichende Vereinbarung haftet der Erwerber für die sog. Abrechnungsspitze und er kann ein entsprechendes Guthaben aus der Abrechnung beanspruchen.

    Soweit geht es um die gegenseitigen Ansprüche zwischen der Gemeinschaft und dem Wohnungseigentümer. Ansprüche für die Zeit vor dem Eigentumsübergang müssen die Parteien des Kaufvertrags untereinander regeln. Damit hat die Gemeinschaft nichts zu schaffen. In der Regel sind in den Kaufverträgen auch Vereinbarungen zum Nutzen- und Lastenübergang enthalten.
     
  16. #15 Michael_62, 21.02.2010
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    Rückfrage @rmhv

    Ansprüche Dritter gegen die Gemeinschaft können sich an jedem einzelnem, welcher aktuell in der Gemeinschaft ist, befriedigen, so mein Kenntnisstand.

    Wie sollte dies vertraglich ausschliessbar sein?

    Konkretes Beispiel: Alle in der WEG ausser dem Neuen sind pleite. Heizöl wird geliefert.
    Der Lieferant kann die Pfändungsurkunde jedem der WEG zustellen. Derjenige muss sich dann im Innenverhältnis befriedigen, soweit das möglich ist.

    oder habe ich das falsch verstanden und der Einzelne haftet nur bis zu MEA/Geamtforderungs Quote?
     
  17. RMHV

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    Die Haftung im Außenverhältnis ist selbstverständlich nicht auszuschließen. Das war allerdings auch nicht Thema in diesem Thread. Es ging nur um das VErhältnis zwischen Eigentümer und Gemeinschaft.


    Die Haftung des einzelnen Eigentümers wurde mit der WEG-Reform auf den MEA begrenzt. Auch das war allerdings nicht das Thema in diesem Thread.
     
  18. #17 Michael_62, 22.02.2010
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    Danke für die - wie immer - umfassende und schnelle Information. :top
     
  19. #18 Lostboy, 22.02.2010
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    hallo zusammen ...

    nach vielen vielen monaten ist es nun endlich soweit ...

    die abrechnung aus 2008 wurde uns von der verwaltung zugestellt ...
    nachzahlung ... über die höhe will ich hier gar nicht reden ... ich sage nur 4-stellig ...
    so ... wir sind ja mittlerweile raus aus der WEG ...
    die versammlung zur abstimmung dieser hausgeldabrechnung hat ja offensichtlich auch ende 2009 stattgefunden, zu der wir nicht einmal geladen wurden ... geht ja auch nicht ... wie sind ja schon 1 jahr keine eigentümer mehr ...
    also ... abstimmen konnten wir nicht ...
    aber zahlen sollen wir gem. aufforderung der HV nun ...
    ich meine ... ich würde dem käufer der wohnung ja ungern den betrag aufbrummen und mich weigern die nachzahlung zu löhnen ... aber rein theoretisch könnte ich mich weigern oder sehe ich das falsch ?
    ich hatte ja nicht einmal die chance abzustimmen auf der versammlung weil ich nicht geladen war .. ist ja auch klar ... bin ja kein eigentümer mehr :-)
    aber was soll ich tun ... wie soll ich mich verhalten ... gegenüber der alten HV ?

    viele grüße
     
  20. Yanina

    Yanina Erfahrener Benutzer

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    Schau zur Sicherheit noch einmal in die TE/GO. Wenn dort keine Regelung getroffen wurde, ignoriere die Abrechnung. Da du kein Eigentümer mehr bist, hast du mit der HV nichts mehr am Hut.
     
  21. #20 Lostboy, 23.02.2010
    Lostboy

    Lostboy Neuer Benutzer

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    hallo ...

    ja, vom grundsatz her würde ich sie ja auch ignorieren ... ich bin ja kein eigentümer mehr ...
    aber ist das wirklich so ? ... der käufer muss so gesehen meine nebenkosten und nachzahlung tragen ? ... ich meine ... vom rechtsempfinden ist das eigentlich ein starkes stück zumal es ja auch um eine 4-stellige summe geht ...
    was hat der käufer damit zu tun, wenn ich in dem winter bevor "er" die wohnung kaufte, ordentlich heizte und alleine durch die heizkosten 500 € nachzahlung habe ...

    andererseits ... ich möchte dem käufer wirklich nicht so übel begegnen und kann ihm das irgendwie nicht aufbrummen ... möchte ich auch nicht ...

    also, kosten, die ich wirklich verursacht habe schon ... heizkosten, nebenkosten etc ...
    aber es gibt kosten ... mal wieder .. wie in all den anderen jahren ...
    investitionen, umlagen, die nicht beschlossen und genehmigt waren und die hv einfach umlegte ... die weigere ich mich zu zahlen ...

    hm ... schwierig ...
     
Thema: abrechnung 2008 / eigentumswechsel
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