Abrechnung bei Leerstand mit NeuMieter im Innenverhältniss

Diskutiere Abrechnung bei Leerstand mit NeuMieter im Innenverhältniss im Abrechnungs-/Umlagmaßstab Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo an alle, ich hab eine Frage zur Abrechnung bei einem zwischnzeitlichen Leerstand zwischen zwei Vermietungen. Nehmen wir an, es handelt sich...

  1. #1 Maverick3, 15.10.2018
    Maverick3

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    Hallo an alle,

    ich hab eine Frage zur Abrechnung bei einem zwischnzeitlichen Leerstand zwischen zwei Vermietungen.
    Nehmen wir an, es handelt sich um eine Eigentumswohnung in einer WEG mit einem Verwalter (der nicht als Mietverwalter fungiert), die Abrechnung der Heizkosten werden über einen externen Dienstleister abgerechnet.
    Der alte Mieter zieht am 30.6. aus. Dabei wird eine Heiz-/Wasserkostenablesung erstellt und an den Dienstleister für die Heizkostenabrechnung übermittelt.
    Vom 1.7. bis zum 31.7. steht die Wohnung leer und wird zum 1.8. an einen neuen Mieter übergeben. Bei der Übergabe wird auch wieder eine Ablesung durchgeführt.
    Die Kosten die währen des Leerstandes auflaufen sind unzweifelhaft Kosten die der Vermieter zu tragen hat.

    Ist es aber jetzt zwingend notwendig für den einen Monat eine zusätzliche Abrechnung durch den Dienstleister zu erstellen (mit damit verbundenen Kosten die vermutlich höher sind als der tatsächliche Verbrauch), oder kann der Vermieter mit dem Neumieter vereinbaren, dass die Heiz-/Wasserkostenabrechnung im Einzugsjahr vom Dienstleister zwar vom 1.7. bis 31.12. erstellt wird, der Vermieter ihm aber die Kosten für den Leerstand (vom 1.7. bis 31.7.) im Innenverhältnis wieder erstattet (Berechnung entsprechend den Differenzen der Ablesewerten und der Fixverteilung)?
    Genauso würde dann auch die Vergütung für die restlichen Betriebskosten der WEG für den einen Monat erfolgen.

    Was denkt Ihr darüber? Ist das so durchführbar und kann der Verwalter da etwas dagegen haben?

    Grüße

    Maverick3
     
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  3. GSR600

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    Meiner Meinung nach nicht, dem Mieter steht eine Abrechnung über seinen Abrechnungszeitraum zu.
    Also 3 Abrechnungen, 1. Mieter alt, 2. Leerstand, 3 Mieter neu.
     
  4. #3 immobiliensammler, 15.10.2018
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    Dann ist die WEG beim falschen Abrechnungsdienstleister. Der, mit dem ich arbeite bietet als Bonbon für die Eigentümer z.B. an, dass beim Wechsel zu Leerstand keine Nutzerwechselgebühr anfällt. Da diese ja - entsprechende Vereinbarung vorausgesetzt - auf den Mieter umlegbar ist entstehen den Vermieter durch den Leerstand hier keine Kosten.

    Zum Verständnis als Beispiel:
    Anbieter I*** z.B.: (Dein Fall). Wechsel von Mieter A zu Leerstand = Nutzerwechselgebühr
    Wechsel von Leerstand zu Mieter B = Nutzerwechselgebühr

    Mein Anbieter: Wechsel von Mieter A zu Leerstand = kostenlos
    Wechsel von Mieter B zu Leerstand = Nutzerwechselgebühr
     
  5. #4 Papabär, 15.10.2018
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    Dem Verwalter dürfte das ziemlich Wumpe sein. Es ist allerdings denkbar, dass der Eigentümer auf die Barrikaden geht, wenn der Mieter aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung nicht nur eine eventuelle Nachzahlung verweigert, sondern sämliche Vorauszahlungen aus dem betreffenden Zeitraum zurückfordert.

    Grundsätzlich kann man alles vereinbaren. Inwieweit dass dann wirksam ist, steht auf einem anderen ... in Absatz 4.
     
  6. #5 Benni.G, 15.10.2018
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    Hm, was ist nun der Unterschied zwischen Mieter A und Mieter B?
    Soll ich mir nun nur noch Mieter mit ungeraden Anfangsbuchstaben aussuchen, damit der Wechsel kostenlos ist?
    Verstößt das nicht gegen das AGG?
     
  7. jorgk

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    Da es um den Sommer geht: Ist überhaupt bei den Heizkosten/WW ein -Verbrauch- vorhanden?
    Wenn nicht, dann sollte der Vermieter doch die Betriebskostenabrechnung und Heizkostenabrechnung selbst aufgrund der Angaben der WEG-Verwaltung und in der Heizkostenabrechnung (1.7. - 31.12.) anpassen können, damit die Periode 1.8. - 31.12. mit dem Neumieter korrekt abgerechnet werden kann. So schwer ist das nicht, gerade ohne Verbrauch, denn dann geht es allein um die Festkosten (oft zu 30 %) bzw. den WW Verbrauch. Die Festkosten gehen nach Kalendertagen bzw. Heizgradtagen (DIN 4713 VDI 2067).
    Ich sehe da eigentlich kein Problem - oder muss die Heizkostenabrechnung immer von einem externen Dienstleister kommen?
     
  8. sara

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    Was für ein Quatsch... :130:
    Es sind ja schon zwei Ablesungen erfolgt, warum sollte man da noch etwas rumpfuschen um möglicherweise dann auch noch eine angreifbare Heizkostenabrechnung zu haben ???
     
  9. #8 immobiliensammler, 15.10.2018
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    Hast es nicht verstanden, der Wechsel hin zum Leerstand ist kostenfrei, also trägt der Verrmieter (entsprechende Vereinbarung mit dem Mieter vorausgesetzt) keine Nutzerwechselgebühren. Ob die Mieter jetzt A und B oder C und D heißen ist egal!
     
  10. #9 Benni.G, 15.10.2018
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    Ich habe das verstanden, was du geschrieben hast und das ist, dass ein Mieter A mit einen Wechsel zum Leerstand kostenfrei/-los ist, aber wenn ein Mieter B einen Wechsel zum Leerstand hat, kostet es eine Wechselgebühr. Also ist der Ausschlaggebende Punkt das A und das B.
    Du hast wahrscheinlich nicht verstanden, was ich geschrieben habe, weil du, wie mir scheint, nicht gelesen hast, was du geschrieben hast.
     
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  11. #10 immobiliensammler, 15.10.2018
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    Stimmt, oben (bei I***) war es noch richtig aufgeführt, in der zweiten Darstellung verschoben, hätte also auch Leerstand zu Mieter B heißen müssen.

    Mea culpa!
     
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  12. jorgk

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    Merci !

    Jedenfalls, ich habe es so verstanden, dass die eine Ablesung durch den externen Dienstleister erfolgt ist, die Ablesung beim späteren Termin aber bei Übergabe nur so erfolgte, also nur notierte Werte darstellt. Da müsste dann ggf. der Ableser nochmal kommen (und ggf. auf den Einzug-Termin hin schätzen wenn er den notierten Daten nicht traut).

    ABER: Selbst wenn es nicht so ist und die Ablesungen gemacht worden sind (und bezahlt werden müssen), offensichtlich heisst dies hier noch nicht, dass die Erstellung der Abrechnung beinhaltet ist. Das Geld dafür kann man sich leicht sparen, wenn man es so macht wie ich geschrieben habe.

    Rum-gepfuscht ist da gar nichts dran, das kann man problemlos korrekt machen, so wie gesetzlich gefordert. Denn die Werte sind da und auch die Rechenwege sind bekannt.
     
  13. Nanne

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    Es wird also bei jedem Wechsel eine Ablesung durchgeführt, so dass nach den Ablesewerten der Verbrauch berechnet werden kann. In diesem Fall gibt es keine
    Nutzerwechselgebühr. So verstehe ich das seit eh und jeh. Ist das so richtig?
    Sollte nicht abgelsen werden wird nach Gradtagzahlen verrechnet was für das
    Ableseunternehmen Mehrarbeit bedeutet und somit diese "Nutzerwechselgebühr"
    erforderlich ist.

    Für Leerstand ist der Vermieter zuständig, berifft Mieter in keiner Weise.
     
  14. #13 ehrenwertes Haus, 15.10.2018
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    Nein, nicht soweit es die Wechselgebühr betrifft.
    Ob eine Nutzerwechselgebühr anfällt ist nur abhängig vom Vertrag zwischen Vermieter und Abrechnungsdienst.
    Manche Dienstleister verlangen eine Wechselgebühr bei jedem Nutzerwechsel, andere nicht.
     
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  15. #14 Maverick3, 15.10.2018
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    Zur Klarstellunge
    Beim Wechsel von Alt Mieter zu Leerstand wird eine Ablesung durch den Vermieter gemacht und diese Werte werden dem Dienstleister mitgeteilt. Daraus wird ein Zwischenablesung erstellt und die kostet Geld(Nutzerwechselgebühr).
    Bei Wechsel von Leerstand auf Neumieter wird auch eine Ablesung gemacht, diese Werte aber nicht dem Dienstleister gemeldet. Die Differenz aus zweiter Ablesung zu erster Ablesung und den Fixkosten für einen Monat ergibt die Kosten des Leerstands - welche dann dem Neumieter als Guthaben verrechnet werden.
    Somit würde man sich eine Nutzerwechselgebühr sparen. (wenn man an einen bestimmten Dienstleister durch die Verwaltung gebunden ist und es da keine Sonderregelungen für Leerstand gibt)
     
  16. #15 immobiliensammler, 15.10.2018
    immobiliensammler

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    Machbar ist das so sicher, auch mathematisch plausibel. Nur ist es eben nicht rechtssicher, also anfechtbar. Von Seiten des Verwalters sehe ich da kein Problem, er erstellt aus den gemeldeten Daten zwei Abrechnungen, was Du dann damit machst ist wohl Dein Problem.
     
  17. #16 Nanne, 15.10.2018
    Zuletzt bearbeitet: 15.10.2018
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    Das ist für mich neu, danke. Es ist demnach vereinbarungsmässig möglich, dass mir der Abrechnugsdienst keine Nutzerwechselgebühr berechnet, denn diese Gebühr zählt ja zu den Verwaltungskosten und kann nicht auf den Mieter mit den NK ver-
    rechnet werden. Es sei denn es gäbe eine entsprechende Vereinbarung mit dem Mieter
     
  18. #17 immobiliensammler, 15.10.2018
    immobiliensammler

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    Ja, solche Firmen gibt es - ist eine Art Bonbon für den, der ihnen den Auftrag erteilt (hier der Vermieter bzw. Verwalter)

    Sprich die, welche ich - Vereinbarung vorausgesetzt - auf den Mieter abwälzen kann dürfen sie mir gerne berechnen, nur die, welche ich definitiv (weil Leerstand) selbst bezahlen müsste wird mir erlassen.
     
  19. jorgk

    jorgk Erfahrener Benutzer

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    Warum sollte er das tun? Weil:

     
  20. jorgk

    jorgk Erfahrener Benutzer

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    Genau so hatte ich es (s.o.) auch verstanden. Ich begreife nur nicht warum Du aus dem Zahlenmaterial dann nicht 'einfach' eine (korrekte) Abrechnung machen willst, dann brauchst Du nicht den umständlichen Weg mit einem Guthaben machen, bezogen auf eine andere Abrechnungsperiode.

    Eigentlich müsste der Rechenweg mit etwas Hirnschmalz verständlich der Heizkostenabrechnung zu entnehmen sein. Und die Verwalter-Abrechnung für die anderen Kosten der WEG musst Du auch auf die drei Zeitteile splitten; das meiste wird dabei durch einen einfachen Dreisatz zu erledigen sein.
     
  21. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Was schreib ich denn; natürlich ist es eine Verhandlungssache zwischen Vermieter und Abrechnungsdienst ob Nutzerwechselgebühren berechnet werden.
    Ich meinte mit meiner Frage eher, ob diese Gebühren auch dann anfallen, wenn bei Mieterwechsel die Ablesung durch den Abrechnungsdienst erfolgt. In diesem Fall sind ja die Werte exakt vorhanden nach denen abgerechnet wird, so
    wie bei einer turnusmäßigen alljährlichen Ablesung .
    Hier sehe ich keine Notwendigkeit für das Unternehmen Nutzerwechselgebühren zu verlangen.
    Komischerweise will meine Firma Minolius gar keine Zwischenablesung. Ist es denen lieber die Wechselgebühren zu berechnen, oder sind diese Gebühren in jedem Fall, auch bei Zwischenablesung fällig?, also wenn ein Mieter innerhalb des Abrechnungszeitraums auszieht, mit Zwischenablesung, zahlt er bzw. ich als Vermieter, Nutzerwechselgebühren.
     
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