Abrechnung der Betriebskosten für Zählertausch

Diskutiere Abrechnung der Betriebskosten für Zählertausch im Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, Wir haben Wärmemengenzähler und Warmwasserzähler, die nach Ablauf der Eichfrist regulär ausgewechselt werden, weil eine erneute "Eichung"...

  1. #1 Wohnhof, 29.12.2016
    Wohnhof

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    Hallo,

    Wir haben Wärmemengenzähler und Warmwasserzähler, die nach Ablauf der Eichfrist regulär ausgewechselt werden, weil eine erneute "Eichung" eines gebrauchten Geräts teurer wäre als ein kompletter Tausch.
    Diese Kosten sind lt. Betriebskostenverordnung umlagefähige Nebenkosten. Sie sind ebenfalls über die Heizkostenabrechnung lt §7 (II) als Betriebskosten der Heizung umlegbar.
    Nun meine Frage: Ist die Umlage über die Heizkostenabrechnung Pflicht, oder kann ich diese Kosten auch separat als Betriebskosten umlegen?
    Der Unterschied ist, dass ich bei der Heizkostenabrechnung fest nach 30 / 70 - Schema (Fixkosten/verbrauchsabh. Kosten) verteile und die Fixkosten in der Regel nur nach Wohnfläche. Bei den sonstigen Betriebskosten jedoch kann ich grundsätzlich ganz andere Umlageschlüssel wählen, z.B. nach Anzahl der Geräte.

    Danke und Gruß,

    Wohnhöfler

    Auszug aus der Heizkostenverordnung:
    Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage [...] gehören die Kosten der [...] Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich [...].
     
  2. Andres

    Andres
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    Ja. Der BGH hat erst kürzlich am Beispiel des Betriebsstroms festgestellt, dass Heizkosten auch als solche - und damit nach dem Schlüssel für Heizkosten - abgerechnet werden müssen (BGH V ZR 166/15).
     
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  3. #3 immodream, 29.12.2016
    immodream

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    Hallo Wohnhof,
    ich habe ein Objekt mit einer Zentralheizung , welches über die ISTA abgerechnet wird. Hier hat die ISTA ihre eigenen Spielregelen und berechnet den Mietern den Austausch.
    Für mich sind eigentlich nur die geeichten Wasseruhren in den Wohnungen interessant.
    Hier verfahre ich wie folgt: Nach dem Auszug des Mieters erhält er eine Endabrechung . Beigefügt ist irgendeine Rechnung für den Austausch einer geeichten Wasseruhr. Die Eichung der Kaltwasseruhren beträgt 72 Monate.
    Dem Mieter wird dann entsprechend seiner Wohndauer die anteiligen Gebühren berechnet.
    Das hat bisher noch nie zu Problemen geführt, entweder weil die Mieter das nicht verstehen , oder weil sie damit einverstanden sind.
    Einmal hat eine Mieterin und der Mieterverein meine Abrechnung nicht verstanden. Das mußte dann leider ein Richter denen erklären. Haben sie dann immer noch nicht verstanden, mußten es aber akzeptieren.
    Grüße
    Immodream
     
  4. Berny

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    Hallo Wohnhof,
    Eichtausch (offizieller Ausdruck) von Wasserzählern gehört zu den (Frisch-)Wasserkosten (Betriebskosten).
    dito von Wärmemengenzählern zu den Heizkosten.
     
  5. #5 Lucky Strike, 30.12.2016
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    Hallo mal wieder,

    würde mich hier gern mal einklinken, da ich das auch nicht so ganz verstehe...vllt. macht mal jemand Licht für mich an ;)

    In meiner vermieteten Wohnung gibt es 1x Wärmemengenzähler, 1x Warmwasser- und 2x Kaltwasserzähler. Diese wurden vor der Vermietung getauscht, da die Eichfrist abgelaufen war.
    Hatte damals geschaut...die neue Eichung an sich wäre wohl gar nicht so teuer gewesen, mein ich. Nur hätte man eben alles absperren, ausbauen, zum eichen bringen und wieder einbauen müssen. Mein Installateur hat mir das "ausgeredet", also hab ich alle tauschen lassen. Betrag war 625€ :erschreckt015:

    Ich hab zwar nun etwas Zeit...dennoch frage ich mich, wie ich mich "richtig" verhalte, wenn es wieder soweit ist. Lege ich den Tausch dann volle Kanone auf die Betriebskosten um? Das wäre ja schon heftig für den Mieter. Aber "anteilig" geht doch auch nicht, weil ja keine monatliche Rechnungsgrundlage gegeben ist (also wie bei Zählermiete zB).
     
  6. #6 Newbie15, 30.12.2016
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    Kosten für den Kauf von Zählern sind per Definition keine Betriebskosten und daher nicht auf den Mieter über diese umzulegen.
     
  7. #7 Newbie15, 30.12.2016
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    Noch ne Ergänzung.

    Es gibt wohl auch einzelne Urteile, wonach die alle 5 oder 6 Jahre wiederkehrenden Kosten als Betriebskosten durchgehen. Aber ggf. führt das zu nen Rechtsstreit mit ungewissem Ausgang.
     
  8. #8 Lucky Strike, 30.12.2016
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    Ich meinte ja auch nicht die Erstanschaffung, sondern den turnusmäßigen Tausch ;)

    Zitat: "Die Kosten eines periodischen (nicht durch einen Defekt bedingten) Austauschs der Warm- und Kaltwasserzähler können im Rahmen der Heizkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden (Anschluß AG Koblenz, 28. Mai 1996, 42 C 970/96, DWW 1996, 252). AG Bernkastel-Kues, Urteil vom 10. Juli 2000, Az: 4 C 509/99"

    Würde halt für den Wärmemengen- und Warmwasserzähler in 3 Jahren, für die beiden Kaltwasserzähler in 4 Jahren wieder anstehen. Ich weiß, noch lange hin...aber der Gedanke beschäftigt mich.
     
  9. #9 Berny, 30.12.2016
    Zuletzt bearbeitet: 30.12.2016
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    Hi Lucky,
    ich würde die Eichtauschkosten der WWZ+WMZ in die 5-Jahres-HeizkAbrechnung und die der 6-Jahres-Betrk-KWZ einbauen.
    PS.: also jahresanteilig.
    PPS.: vom örtlichen Grundversorger werden wir uns ab 31.01. verabschieden; hoffend, die Mieter werden es honorieren...
     
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  10. #10 immodream, 30.12.2016
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    Hallo Lucky Strike,
    ich hab das Problem Eichkosten der Wohnungswasseruhren so gelöst.
    Wenn die Eichfrist grob erreicht ist ( meistens überschritten ) werden die Wassermesskapseln vom Installateur ausgetauscht.
    Da ich zig Wasseruhren habe, besitze ich immer eine neuere Rechnung über den Austausch.
    Wenn der Mieter ausgezogen ist, gibt es eine Endabrechnung über die Rückzahlung der Kaution, Reparaturkosten für Mängel und auch anteilige Eichgebühren.
    Beispiel: Austausch der Wasseruhr nach 72 Monaten kostet 60 € , Mieter hat 36 Monate in der Wohnung gewohnt, werden von der Kaution 30 € abgezogen, wer nur 18 Monate wohnt zahlt nur 15 €.
    Das hat in 95 % der Mieterwechsel in den letzten 20 Jahren ohne Nachfragen geklappt, die anderen 5 % hat dann ein Richter " überzeugt ".
    Grüße
    Immodream
     
  11. #11 Wohnhof, 30.12.2016
    Zuletzt bearbeitet: 30.12.2016
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    Vielen Dank! Die Antwort hat Andres gegeben, und das war ja meine ursprüngliche Frage. Mir erscheint dieser Punkt tatsächlich sehr weitreichende Konsequenzen zu haben.
    Wenn ich das Urteil richtig verstehe, geht es insbesondere darum, dass der Betriebsstrom teilweise verbrauchsabhängig umzulegen ist, was beim Allgemeinstrom nicht passiert. Wenn ich das auf die Zähler übertrage, bedeutet das, dass auch der Eichtausch von Zählern teilweise verbrauchsabhängig umzulegen wäre. Das wäre in dem von mir favorisierten Modell (Umlage nach Zahl von Geräten) nicht der Fall. Ein solcher Schlüssel käme höchstens beim Tausch, z.B. im Rahmen einer modernisierenden Instandsetzung in Frage, wenn Zähler ersetzt werden (kein Eichtausch).

    Allein der Umstand, dass man z.B. den Strombedarf von Umwälzpumpen an der Heizung nun wenigstens schätzen muss, selbst wenn der Energieverbrauch gering ist, führt ja dazu, dass Beschlüsse über Genehmigung von Abrechnungen anfechtbar sind, wenn man diese Hausaufgabe nicht nach Erbsenzählermanier löst...
    Ob Abrechnungen dann in der Praxis trotzdem durchgehen, will mich hier gar nicht interessieren.
     
  12. Nanne

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    WWZ werden alle 5 Jahre, KWZ alle 6 Jahre getauscht. Der Tausch ist Umlegbar, egal ob geeicht oder statt dessen Neueinbau.

     
  13. #13 Lucky Strike, 03.01.2017
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    Erstmal ein gesundes neues Jahr für Euch alle!

    @Nanne Das weiss ich alles, ich schrieb ja auch wann der NÄCHSTE Tausch bei meinem Objekt WIEDER ansteht.

    @Berny So hab ich das auch im Kopf. Nur gibt es ja in dem Fall keine Rechnungsgrundlage...sollte ich dazu besser einen Zusatz im MV aufnehmen oder eine sep. Zusatzvereinbarung mit dem M abschließen?

    @immodream Ja, verstehe Deine Vorgehensweise...nur wenn ich davon ausgehe, dass ein Mieter zB. länger als 12 Jahre im Objekt bleibt, dann frisst das ja die Kaution schon fast völlig auf. Also bei der Summe, die ich für 4 Zähler bezahlt hab :unsicher005: Ich such gleich mal die Rechnung raus und poste die Einzelpositionen...
     
  14. Nanne

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    Hatte Dich missverstanden, habe mich gewundert, dass Du die Eichzeiten nicht kennst. Du meintest die noch zu verbleibende Zeit für den Austausch.:sorry
     
  15. #15 Lucky Strike, 03.01.2017
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    Ok, hab das Urteil (AG Koblenz, Urteil v. 28.5.1996 – 42 C 970/96, DWW 1996, 252) gefunden, nachdem die Kosten auch über mehrere Jahre verteilt werden. Damit wäre das geklärt und so werde ich beim nächsten Tausch dann auch vorgehen ;)
     
  16. #16 Berny, 03.01.2017
    Zuletzt bearbeitet: 03.01.2017
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    Moin Lucky,
    wofür einen Zusatz? Die Rechtsgrundlage für den Eichtausch der Zähler ergibt sich aus der BetrkVO: "die Kosten der (z.B.) Wasserversorgung."
    Die Erstinstallation *) hatten wir damals bezahlt, die Eichtauschkosten werden zukünftig auf die Mieter umgelegt (wohlgemerkt: die Kosten, nicht die Mieter:009sonst:).
    *) natürlich auch mit Ausschreibung, Angebotspreise beliefen sich auf zw. 2156€ und 4056€...
     
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  17. #17 immodream, 03.01.2017
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    Hallo LuckyStricke,
    die Kosten für den Austausch einer Ista Meßkapsel mit Arbeitslohn betragen zur Zeit bei meiner Sanitärfirma 78 € Brutto.
    Da kann ein Mieter schon bei mir einige Jahrzehnte wohnen , bis die Kaution aufgebraucht wäre.
    Grüße
    Immodream
     
  18. #18 Lucky Strike, 04.01.2017
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    Grad mal die RG rausgesucht...der Wärmemengenzähler war mit 200€ zzgl. 50€ Beglaubigungsgebühr der größte Posten. Die beiden Einbau-Wasserzähler für WW und KW um die 38€ zzgl. Beglaubigungsgebühr, der normale Zähler KW in der Waschküche bei 12€ zzgl. Beglaubigungsgebühr. Dazu kamen Montagekosten für alles incl. Anfahrtspauschale 160€. MwSt obendrauf...klar, summiert sich dann halt.

    Werde das aber wie vorgeschlagen mit in die jährliche Abrechnung aufnehmen...läßt sich ja "demnächst" gut trennen und dementsprechend auflisten, da ja W und K zu unterschiedlichen Zeiten erneuert werden.

    Vielen Dank Euch allen!
     
  19. Berny

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    ... und wenn Du nochmal Angebotspreise aus der Region über div. Vorhaben benötigst, kannste mich direkt fragen...
     
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