Abrechnung Einliegerwohnung (Heizkostenverteiler & Warmwasserzähler)

[Luca]

Hallo liebe Community,
Ich hoffe etwas Klarheit für die Abrechnung der Heizkosten einer Einliegerwohnung zu bekommen.
Wir bewohnen ein Einfamilienhaus aus den Fünfzigern mit einer Souterrainwohnung, welche wir vermieten wollen.
Das Haus wird über eine Gastherme beheizt, Wärmemengenzähler ist laut Heinzungsinstalkateur nicht sinnvoll bzw möglich.
Für die Einliegerwohnung wurden Kalt-und Warmwasserzähler angebracht. Für die Heizkörper wurden uns Heizkostenverteiler angeraten.

Nun stellt sich mir die Frage, wie ich zum einen den Verbrauch des Warmwassers umlege auf die Heizkosten....
Und zum anderen, wie das mit den Heizkostenverteilern funktioniert.... Diese machen doch nur Sinn, wenn ich das gesamt Haus mit Heizkostenverteilern ausstatten (und nicht nur die vermietete Wohnung), um dann die anteiligen Heizkosten der Einliegerwohnung zu berechnen? Wobei dann ja immer noch der Warmwasser Verbrauch unberücksichtigt ist, da der einzige Gaszähler im Haus ja nicht zwischen Warmwasser Erwärmung und Heizung unterscheidet. ??

Gibt es also überhaupt die Möglichkeit, die Wohnung mit og. Zählern nach Verbrauch abzurechnen oder macht es dann mehr Sinn, einfach eine Pauschale abzurechnen?

Ich entschuldige mich, wenn ich mich unklar ausgedrückt habe oder Begriffe falsch benutze - ich befasse mich zum ersten Mal mit der Thematik.

Vieken Dank für hilfreiche Antworten

 

[Andres]

Das Haus wird über eine Gastherme beheizt, Wärmemengenzähler ist laut Heinzungsinstalkateur nicht sinnvoll bzw möglich.
Für die Einliegerwohnung wurden Kalt-und Warmwasserzähler angebracht. Für die Heizkörper wurden uns Heizkostenverteiler angeraten.

Wieder mal der Hinweis: Eine fachliche Beratung durch den Heizungsmonteur in Fragen der Heizkostenabrechnung ist nicht sinnvoll. Wenn er davon Ahnung hat, dann ist das persönlichem Engagement und oft auch einer Prise Zufall zu verdanken. Es ist daher keine gute Idee, von dieser Stelle entscheiden zu lassen, welche Zähler montiert werden. Der Monteur wird zwar eine gute technische Einschätzung geben können (insbesondere dazu, was überhaupt machbar ist - dazu gleich noch), aber die Abrechnung selbst hat nur eingeschränkt mit technischen Fragestellungen zu tun.

Wir bewohnen ein Einfamilienhaus aus den Fünfzigern mit einer Souterrainwohnung, welche wir vermieten wollen.

Dieser Satz ist äußerst wichtig: Solange das so bleibt, d.h. solange in einem Gebäude mit höchsten zwei Wohnungen eine dieser Wohnungen vom Vermieter bewohnt wird, habt ihr großen Gestaltungsspielraum, falls ihr ihn nutzt. Ihr habt die Möglichkeit, durch vertragliche Vereinbarung nahezu beliebige Abrechnungsmodi zu vereinbaren.

Wichtig ist das aus zwei Gründen:

• Wenn man die Perspektive hat, dass sich diese Voraussetzungen ändern könnten, sollte man dafür bereits jetzt vorbauen. Sollte also z.B. durch Dachausbau eine dritte Wohnung entstehen oder die Vermietung beider Wohneinheiten geplant sein, könnte es sich anbieten, schon jetzt die notwendigen Vorbereitungen zu treffen.
• Man kann die Dinge vertraglich anders regeln, aber von alleine passiert nichts. Wenn ihr jetzt nur eine "übliche" (sehr mit Vorsicht zu genießender Begriff) Vereinbarung zur Umlage von Heizkosten trefft (oder gar keine) gilt der volle Umfang der HeizkostenV. Ihr braucht dann zwingend das volle Programm an Verbrauchserfassung.

Gibt es also überhaupt die Möglichkeit, die Wohnung mit og. Zählern nach Verbrauch abzurechnen oder macht es dann mehr Sinn, einfach eine Pauschale abzurechnen?

Du hast ja schon selbst festgestellt, dass es zwei Komponenten gibt: Die Heizwärme und das Warmwasser.

Bei der Heizwärme gibt es zwei Möglichkeiten, wie die Verbrauchserfassung funktionieren kann:

• Ein WMZ je Wohnung, theoretisch natürlich auch mehrere WMZ denkbar, aber wegen zusätzlicher Kosten wenig attraktiv. Das funktioniert nur, wenn die Wohnungen getrennte Heizkreise haben, was in solchen EFH selten der Fall ist. WMZ sind zwingend erforderlich, wenn man Fußbodenheizungen erfassen muss, dann ggf. als kombinierte Lösung mit Heizkostenverteilern.
• Heizkostenverteiler an jedem Heizkörper, mit Ausnahme von Heizkörpern in Gemeinschaftsräumen.

Wenn man nun selbst im Haus wohnt, ist man allgemein daran interessiert, möglichst wenig (anteilige) Kosten für die Verbrauchserfassung zu haben. Der Sinn der ganzen Operation aus deiner Sicht ist ja, den Verbrauch des Mieters abzutrennen und einen gewissen Anreiz zur Sparsamkeit zu schaffen. Das bringt aber nichts, wenn die damit verbundenen Einsparungen gleich wieder als Kosten für die Verbrauchserfassung drauf gehen.

Mit WMZ mag es noch einigermaßen sinnvoll sein, aber ich persönlich würde mir keine HKV ins selbstgenutzte EFH mit Einliegerwohnung einbauen. Damit sind seit diesem Jahr auch nicht abdingbare Informationspflichten verbunden, die mit weiteren Kosten und weiterem Aufwand verbunden sind. Die Alternative ist dann eine Abrechnung nach (beheizter) Wohnfläche. Auch hier gibt es einen gewissen Anreiz zur Sparsamkeit: Der Mieter trägt ja "seinen" Anteil an jeder verbrauchten kWh.

Die andere Alternative ist die von dir bereits ins Spiel gebrachte Pauschale. Der Vorteil ist, dass der Abrechnungsaufwand komplett entfällt. Der Nachteil ist, dass bei gestiegenen Kosten (egal ob durch z.B. den Bezugspreis von Brennstoffen oder durch Mehrverbrauch) die Pauschale höchstens für die Zukunft angepasst werden kann. Insofern ist hier eine Kalkulation mit gewissen Sicherheitszuschlägen durchaus erforderlich.

Beim Warmwasser ist zunächst die Frage, ob man einen zentralen WMZ setzt, um die Kosten des Warmwassers von gesamten Heizkosten abzutrennen. Falls nicht die o.g. Aunahme greift, ist das verpflichtend, § 9 HeizkostenV. Ich sehe eigentlich sehr wenige Situationen, in denen das aus technischen Gründen nicht möglich sein soll, aber wahrscheinlich bezog sich die Aussage des Monteurs eher auf die Erfassung der Heizwärme. Die eben genannte Vorschrift enthält auch zwei Formeln für die Abtrennung des Warmwassers ohne WMZ, eine mit und eine ohne die Erfassung des Volumens. Du hast ja schon WW-Zähler, also wohl eher die Formel mit Volumen. Dieser Modus muss im Mietvertrag vereinbart werden.

Auch hier ist die Alternative wieder Pauschalierung. Warmwasser ist ein teurer Spaß und die Verbrauchsgewohnheiten gehen drastisch auseinander. Solange man nicht vergisst, dass auch die Verbrauchserfassung und die damit verbundene "Gerechtigkeit" ein Preisschild hat, würde ich das WW nicht über eine Pauschale abrechnen.

Soweit mal ein grober Überblick. Wenn du weitere Fragen hast: Immer her damit.

 

[Duncan]

Eine fachliche Beratung durch den Heizungsmonteur in Fragen der Heizkostenabrechnung ist nicht sinnvoll. Wenn er davon Ahnung hat, dann ist das persönlichem Engagement und oft auch einer Prise Zufall zu verdanken.

Kenne das, nur wenn der Monteur selbst Vermieter ist, was bei den Meistern gar nicht so selten ist.

 

[Ferdl]

Eine mögliche und sinnvolle Alternative zur Pauschale: Kostenumlage nach m² wäre in deiner Konstellation auch zulässig. Einen ungleichen Verbrauch gleicht man damit zwar nicht aus, aber man kann immerhin die gesamten Kosten umlegen, ein gewisser Anreiz zum Haushalten ist damit immerhin gegeben.

 

[set]

Das Haus wird über eine Gastherme beheizt, Wärmemengenzähler ist laut Heinzungsinstalkateur nicht sinnvoll bzw möglich.

ich würde den Satz so deuten, das eine Abrechnung über Wärmemengenzähler nicht möglich ist das es die vorhanden Installation nicht her gibt. Hat mit der eigentlichen Abrechnung nichts zu tun, sondern eher über die Art wie denn die verbrauchte Wärme erfasst werden soll.