Abrechnung HKA & Wasser von mehreren Häusern ohne Zähler

Dieses Thema im Forum "Heizung" wurde erstellt von CS Immobilien, 19.10.2010.

  1. #1 CS Immobilien, 19.10.2010
    CS Immobilien

    CS Immobilien Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    ich bin gerade dabei eine Betriebskostenabrechnung für einen Gebäudekomplex mit 3 Häusern zu erstellen. Folgender Sachverhalt:

    Es gibt 3 Häuser mit den Straßen Breite Straße 106 - 110, Musterstraße 30 und Schneiderstraße 10. Die Musterstraße 30 beherbergt ein Hotel mit einem Jugendwohnheim. Die Breite Straße 106 - 110 ist ein Wohn- / Geschäftshaus mit Ladenlokalen. Die Schneiderstraße 30 ist ein reines Wohnhaus.

    Die Besonderheit bei diesen Gebäuden ist, dass alle über die Musterstraße 30 mit Fernwärme versorgt werden. Das Hotel besitzt zudem einen separaten Gasanschluss. Das Problem an der Sache ist, dass es in den einzelnen Wohnungen / Büros / Geschäften keine Zähler für die Heizung bzw. Heizkostenverteilen gibt. Des Weiteren werden alle Mieter (außer ein Zahnarzt) mit Brunnenwasser, welches auch von der Muserstraße 30 kommt) versorgt werden.

    Gemäß dem Schriftverkehr ist eine Betriebskostenvorauszahlung mit den Mieter vereinbart worden. Außerdem muss noch beachtet werden, dass einige Wohnungsmieter mehr als 20 Jahre dort wohnen und nur einen "mündlichen Mietvertrag" haben.

    Am liebsten würde ich über die qm abrechnen. Die Abrechnungen der Vorjahre sind nicht brauchbar, da sehr undurchsichtig und ich eine vergleichsmäßig gute Abrechnung abliefern möchte. Meine Frage nun, ist dies auch machbar bei dieser komischen Konstellation?

    Danke vorab.
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Eine Abrechnung nach Wohn- oder Nutzfläche wird vermutlich am wenigsten angreifbar sein.

    Da eine Verbrauchserfassung nicht vorliegt, muss nach § 9a Abs. 1 HeizkV geschätzt werden. Dass es durch die fehlende Verbrauchserfassung auch keine Schätzgrundlage gibt, sollte im Ergebnis nicht weiter relevant sein. Der von der Schätzung betroffene Raumanteil ist ohnehin größer als 25%. Nach Abs. 2 sind die Kosten damit nach Fläche oder umbautem Raum zu verteilen.

    Da nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird, können die Nutzer nach § 12 HeizkV den Abrechnungsbetrag um 15% kürzen.

    Das größere Problem sehe ich in der unterschiedlichen Nutzung. Hier könnte es Diskussionen geben, dass unterschiedliche Nutzergruppen gebildet werden müssten. Da es mangels Messgeräten auch keine Grundlage für eine sinnvolle Vorabtrennung der Kosten für die unterschiedlichen Nutzergruppen gibt, ist die Aufteilung im konkreten Fall zwar völlig sinnlos, wird aber von Mieterseite mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit verlangt werden. Dagegen wäre vorzutragen, dass es durch die unterschiedliche Nutzung nicht zu einer signifikanten Mehrbelastung der Wohnraummieter kommt. Ob der Vortrag im Streitfall das zuständige Gericht überzeugt, wird von der Kreativität der Begründung abhängen.

    Mit den Abrechnungen der Vorjahre sollte sich zumindest belegen lassen, dass Vorauszahlungen vereinbart waren oder zumindest durch mehrjährige Übung vereinbart wurden.

    Bei der beschriebenen Konstellation wird jede denkbare Abrechnungsvariante Ansatzpunkte für Streit mit ungewissem Ausgang bieten. Unter diesem Aspekt wäre für die Zukunft eine Verbrauchserfassung sicher sinnvoll. Dabei könnte man durchaus erwägen, für die 3 Gebäude eine Vorerfassung zu installieren und getrennt abzurechnen. Für das Hotel wäre eine Ausstattung der Räume mit Heizkostenverteiler dann eventuell verzichtbar.
     
  4. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Nein.

    Das liegt aber nicht an der Konstellation sondern schlicht und einfach an der fehlenden Messung.

    Seit den 80ern ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung durch die Heizkostenverordnung vorgeschrieben. Unabhäbgig davon was in den Mietverträgen mal irgendwann vereinbart wurde. Existiert keine Ausstattung zur Verbrauchserfassung können die Nutzer 15% der Heizkosten einbehalten.

    Beim Wasser ist dies, zumindest fürs Warmwasser bei zentraler Versorgung, ebenfalls so. Beim Kaltwasser gibt es dies nicht.

    Auf Grund der unterschiedlichen Nutzung (Gewerbe, Wohnraum, Stadtwasser, Brunnenwasser) ist hier aber ebenfalls dringend eine Messung vorzusehen.


    Am besten Du lässt Dir mal von Deinem Messdienst Deines Vertrauens ein Messkonzept erstellen. Auf dieser Grundlage kannst Du dann Angebote von Sanitärfirmen einholen zwecks Erstellung von notwendigen Messstellen für Wasser und Wärme und ggf. Kälte.

    Dann bleibst Du wenigstens in Zukunft nicht auf 15% der Heiz- und Warmwasserkosten sitzen.


    Aktuell bleibt Dir nur eine Umlage nach m² oder m³ umbautem Raum übrig. Berücksichtige dabei bitte die unterschiedliche Nutzung der jeweiligen Gewerbe in dem Du eine Vorverteilung nach Wohnung und Gewerbe vornimmst.

    Aber egal wie Du es machst. Es wird wahrscheinlich immer Mieter geben die in Einspruch gehen und RA und Mietervereine geben die Dir die Abrechnung um die Ohren hauen. Ohne Messung ist es heutzutage nunmal Asche.
     
  5. #4 CS Immobilien, 19.10.2010
    CS Immobilien

    CS Immobilien Erfahrener Benutzer

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    Da Mitte nächsten Jahres das Hotel und Jugendwohnheim (BJ 1970) komplett saniert werden soll, wir im Zuge dessen auch die Heizungs- und Wasserzuleitung zu den anderen Gebäuden neu gemacht. Zähler werden somit dann entsprechend bei den Mietern und den Gebäuden installiert. Danach ist eine korrekte Abrechnung von Heizung und Wasser möglich. Nur halt vorher nicht.

    Das es zu einem eventuellen Streitfall kommen kann, ist mir bewusst und ist auch nicht auszuschließen.

    Wäre es in diesem Fall als Entgegenkommen ratsamer, 10 - 15 % von den Gesamtkosten abzuziehen und entsprechend umzulegen?

    Des Weiteren gibt es Rechnungen vom Stromanbieter für das Haus Breite Straße 106 - 110, welche für das Jahr 2009 einen Gesamtverbrauch von 5.133 kWh ausweisen. Ist es möglich, darauf hin einen Verbauchswert für den Heizbedarf zu ermitteln?

    Die Vorauszahlungen sind bei den meisten Mieter per Mietvertrag nachweisbar. Lediglich bei einem Wohnungsmieter in der Breite Straße sowie 3 Mietern in der Schneiderstraße fehlt der Mietvertrag.

    Danke vorab

    EDIT: Bei allen Mieter haben wir den Vorteil, dass dort Kaltwasser in die ME kommen und das Wasser mit Durchlauferhitzern erwärmt wird. Lediglich ein Mieter wird mit Stadtwasser versorgt, welche aber selbst mit den Stadtwerken abrechnet und nicht über den VM laufen.

    Bezüglich der Vorverteilung zwischen Wohnen und Gewerbe, wie kann ich diese sinnvoll vornehmen (50:50)? Ich habe keine Vergleichswerte oder dergleichen.
     
  6. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Lasse da aber auf jeden Fall vorher ein Messkonzept erstellen. Die Sanitärfachhandwerker und Heizungsbauer haben davon meist keine Ahnung.
    Das ist keine Kannbestimmung. Du mußt sogar 15% von den Heizkosten selber tragen. Natürlich macht es einen guten Eindruck in der Abrechnung, wenn man darauf nochmal gesondert hinweist.
    Das ist genauso genau wie der Blick in die berühmte Glaskugel.
     
  7. RMHV

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    Dass das Kürzungsrecht nach § 12 HeizkV keine Kannbestimmung ist, trifft durchaus zu. Es handelt sich dabei um ein Recht des Nutzers. Wie bei jedem Recht kann man auch dieses Recht ausüben, muss es aber nicht tun. Der Vermieter ist nun keineswegs verpflichtet, den Nutzer auf dieses Recht hinzuweisen oder die Kürzung sogar selbst vorzunehmen.

    Ob die Kürzung ausgewiesen wird oder ob man darauf hofft, dass nicht alle Mieter kürzen, wird jeder für sich selbst entscheiden müssen.

    Entscheidet man sich für den Ausweis des Kürzungsbetrags, sollte man dies allerdings auch als Kürzung nach § 12 HeizkV beschreiben. Wird nur ein Abschlag von den Gesamtkosten vorgenommen, wird man vermutlich zusätzlich mit einer Kürzung wegen nicht verordnungsgemäßer Abrechnung konfrontiert werden.
     
  8. #7 CS Immobilien, 21.10.2010
    CS Immobilien

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    OK. Danke für eure Hilfe. ;-)
     
  9. #8 Christian, 25.10.2010
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    aus Mietersicht ist eine Abrechnung um so besser, je mehr der Mieter zurückerstattet bekommt.

    Eine Abrechnung, durch die ein Mieter nachzahlen muss, ist also aus Mietersicht erst mal "falsch" oder mindestens "potentiell falsch", weil "Es kann nicht sein, daß ich so viel nachzahlen muss, ich war doch soooo sparsam!".

    Vielleicht kann man einigem Ärger aus dem Weg gehen, wenn man die Abrechnung so "manipuliert" ... ähhh ... steuert, daß keiner der Mieter erheblich mehr als im letzten Jahr zahlen muss. Je nach dem, ob man Verteilerschlüssel anpassen kann, kann man den neuen Schlüssel ja durchaus nach diesem Kriterium auswählen.

    Oder man weist die, die im Vergleich zum Vorjahr extrem viel nachzahlen müssen, auf die 15-Prozent-Abzug-wegen-fehlender-Verbrauchsmessung hin und die anderen halt nicht, in der Hoffnung, daß sie sich so sehr darüber freuen, nicht nachzahlen zu müssen, daß sie das mit den 15% vergessen/übersehen/nicht wissen.
     
  10. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Oui, Christian,
    Abrechnung auf französisch... ;-)
     
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