Abrechnung in der Praxis so korrekt?

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von janphilipp, 02.06.2010.

  1. #1 janphilipp, 02.06.2010
    janphilipp

    janphilipp Neuer Benutzer

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    Hallo allerseits

    Ein Vermieter hat seit 10 Jahren Nebenkostenpauschalen in den Mietverträgen vereinbart und die Nebenkostenpauschalen seitdem auch nicht mehr an die gestiegenen Energieosten angepasst.

    In den MV steht, dass eine Anpassung an gestiegene Kosten möglich ist, und zwar nach tatsächlichem Verbrauch, aufgeschlüsselt nach m² und Personenzahl.

    Der Vermieter möchte die Nebenkosten nun anpassen. Die Fragen sind nun:

    - angenommen, die Kosten sind seit 2000 um 20, 30, 40 oder gar 50 % gestiegen: Ist eine sofortige Anpassung der Nebenkosten um 20, 30, 40 oder gar 50 % möglich?

    - Er möchte einfach die letzten Jahrerechnung nehmen und über den m²-Schlüssel die Kosten je Wohnung umrechnen. Wäre das so korrekt? Zähler für Wasser, Gas u. Strom sind im Hausgang vorhanden. Abgelesen hat er sie aber nie. Wenn, dann die Stadtwerke.

    - was ist, wenn z.B. Rechnungen für kleinere Sachen, wie Müll nicht auffindbar sind. Ist eine Pauschalbetrag zulässig oder müssen alle Rechnungen auf Nachfrage zugrunde gelegt werden?

    - und noch wichtiger: wenn er von 7 Wohnungen 2 verkaufen muss, sind die Pauschalen extrem hinderlich. Eigentlich muss ein Mieter die separate Abrechnung akzeptieren, weil der Vermieter ja sonst unverhältnismäßig benachteiligt wäre. Und weil der Mieter unter dem Strich nicht mehr zahlt, als wenn die Pauschalen erhöht würde.

    Vielen, vielen Dank für jede Antwort.
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 02.06.2010
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    da hat der vermieter dann wohl geschlafen...

    das geht aber nicht rückwirkend.

    nein, die anpassung muss sich nach den tatsächlichen kosten richten. es kommt auf die tatsächlichen verbräuche an und nicht auf die allgemeine preissteigerung.

    wenn zähler vorhanden sind muss der vermieter eigentlich sowieso nach verbrauch abrechnen, pauschalen sind da garnicht mehr zulässig (ausser in ausnahmefällen, wie z.b. dem 2-parteien-haus in dem eine partei vom eigentümer/vermieter selbst bewohnt wird).
     
  4. #3 pragmatiker, 02.06.2010
    pragmatiker

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    hallo janphilipp,

    sie hatten ja schon einen thread zum thema eröffnet.

    zur frage, ob man die pauschale erhöhen kann: ja, aber nur für die zukunft. man sollte das geschickterweise mit einer mieterhöhung verbinden, denn bei gleichbleibender pauschale wird die nettomiete immer geringer und kommt dann leicht in den bereich, der unter dem mietspiegel liegt.
    wie man das macht ? wenden sie sich an einen guten fachanwalt oder den haus- und grund, die meisten vermieter (und einfachen anwälte) sind damit überfordert.
     
  5. Capo

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    Einwurf @ losti
    eine Betriebskostenpauschale ist immer zulässig. Wenn der Vermieter im Jahr 2009 eine Abrechnung nach Verbrauch macht und feststellt, dass der Mieter mehr verbraucht hat, wie er bezahlt hat, darf der Vermieter die Pauschale anpassen, muss das aber begründen. Das kann ab der nachweislich der erhöhten NK passieren (Also in einzelfällen auch rückwirkend) (Bei der Ermäßigung ist es aber genauso...)

    [§560]
     
  6. #5 lostcontrol, 02.06.2010
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    was? echt jetzt? ich dachte das sei mit der neuen betriebskostenverordnung nicht mehr zulässig? vor allem dann, wenn zähler vorhanden sind? dann hab ich da wohl was wesentliches missverstanden...

    aber ok, betrifft mich glücklicherweise nicht, ich vermiete nur die einliegerwohnung mit einer pauschale (hab ich ja schon häufig genug erklärt warum), und da ist's ja so oder so in ordnung.
     
  7. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    BGB § 556 ;)

    Das, was du meinst, ist nicht die Pauschale, sondern die Abrechnungsart. Sind Zähler vorhanden, muss immer nach Zähler abgerechnet werden. Bei einer Pauschale gibt es jedoch keine Abrechnung. -> OBACHT ;)
     
  8. #7 lostcontrol, 02.06.2010
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    eben drum dachte ich pauschalen seien nicht erlaubt, wenn nach verbrauch abgerechnet werden kann (ausser in den ausnahmefällen).

    d.h. man kann also auch in mehrfamilienhäusern, in denen zähler vorhanden sind, mit pauschalen arbeiten?

    *ggg* - DAS ist mir schon klar.
    drum mach ich's ja auch bei der einliegerwohnung so, weil da 'ne korrekte abrechnung garnicht möglich wäre bzw. mit immensem aufwand verbunden, der sich bei mir einfach nicht rechnet.
     
  9. Capo

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    Bei der Pauschale muss der Vermieter ja auch eine Preiserhöhung nachweisen und das ist eine Verbrauchsabrechnung. Wenn er nicht erhöht, braucht er keine abrechnung. Es kann natürlich sein, dass der Mieter mehr verbraucht, wie bezahlt wurde, dann ist der Vermieter der "draufzahler". Deswegen wird sie in der Praxis kaum angewandt (Vielleicht bei studentischen kurzvermietungen oder Monteurswohnungen...)
     
  10. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Selbstverständlich... außer bei Heiz- und Warmwasserkosten. Es muss nur auch so vereinbart sein.
     
  11. #10 lostcontrol, 02.06.2010
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    aaaaaaaaah - wusst ich's doch.
    versteh ich's jetzt richtig, dass man für heiz- und warmwasserkosten KEINE pauschale vereinbaren DARF in mehrfamilienhäusern, wenn entsprechende zähler vorhanden sind?

    bitte nicht genervt sein, ich will's jetzt nur ganz sicher wissen...
     
  12. RMHV

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    Die Heizkostenverordnung ist zwingendes Recht. Außer in Häusern mit nicht mehr als 2 Wohnungen von denen der Vermeiter eine selbst bewohnt ist daher zwingend nach der Verordnung abzurechnen. Jede abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Ob Zähler vorhanden sind oder nicht ist dabei nicht relevant. Fehlt die erforderliche Verbrauchserfassung, hat der Mieter ein Kürzungsrecht.

    § 556a Abs. 1 BGB beginnt mit den Worten "haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart". Hier ist also nicht zu übersehen, dass die gesetzliche Regelung des Umlageschlüssels nur dann gelten soll, wenn es keine andere Vereinbarung gibt. Es steht den Vertragsparteien also frei, einen beliebigen Umlageschlüssel zu vereinbaren. Ob Zähler vorhanden sind oder nicht ist dabei völlig unerheblich.

    Die Frage der Zähler stellt sich erst, wenn es keine Vereinbarung über den Umlageschlüssel gibt und damit die gesetzliche Regelung greift. Dann, aber eben auch erst dann, ist bei einem erfassten Verbrauch zwingendend nach Verbrauch abzurechnen und ohne Verbrauchserfassung zwingend nach Wohnfläche.
     
  13. #12 lostcontrol, 03.06.2010
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    ok, dann lag ich doch richtig.
    bzw. zumindest in sofern, als dass für mich die heizkosten eben (zumindest im kopf) immernoch zu den "nebenkosten" gehören obwohl es natürlich viel sinnvoller ist das zu trennen (was ich de fakto bei meinen betriebskostenabrechnungen auch schon immer so mache).

    janphilipp schreibt ja:

    und:

    daraus schliesse ich, dass es hier eben auch um die heizkosten geht.

    wenn ich's richtig verstanden habe, würde das jetzt hier bedeuten dass der vermieter zwar eine pauschale für die "kalten betriebskosten" (ich weiss, altertümlicher ausdruck) machen kann, die "warmen betriebskosten" = HEIZKOSTEN aber nach verbrauch abrechnen muss?
     
  14. RMHV

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    Heizkosten sind nichts anderes als Betriebskosten und auch in § 2 Betriebskostenverordnung als umlagefähige Betriebskosten aufgelistet. Die Heizkostenverordnung gibt lediglich den Umlageschlüssel vor. Es macht daher auch keinen Sinn, die Heizkosten anderes zu behandeln als andere Betriebskosten. Es kommt doch auch niemand auf die Idee, dass Wasserkosten und beispielsweise Grundsteuer schon deswegen völlig unterschiedliche Dinge sein könnten, weil sie nach unterschiedlichen Umlageschlüsseln verteilt werden.

    So ist es...

    Die Unterscheidung zwischen kalten und warmen Betriebskosten passt durchaus zu den unterschiedlichen Rechtsvorschriften für die Verteilung. Im passenden Zusammenhang sind das durchaus brauchbare Bezeichnungen und keineswegs altertümlich.
    Was allerdings nicht passt ist die Aussage, der Vermieter könnte eine Pauschale machen. Das hört sich nach einem einseitigen Recht an, das es nicht gibt. Eine Pauschale wird, ebenso wie Vorauszahlungen mit Abrechnung, vereinbart und eine Vereinbarung, auch Vertrag genannt, ist eine zweiseitige Angelegenheit. Viele Rechtsfragen hängen an solchen "Belanglosigkeiten".
     
  15. #14 lostcontrol, 03.06.2010
    lostcontrol

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    d.h. der thread-ersteller MUSS (wenn er rechtlich auf der sicheren seite sein will) so oder so zumindest bei den heizkosten auf vorauszahlung + abrechnung umstellen?
    und darf die pauschale also "nur" für die "kalten nebenkosten" weiterhin anwenden?
    oder wie wäre jetzt die antwort auf die eigentliche frage des thread-erstellers?
     
  16. RMHV

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    Im Zusammenhang:

    Die Vereinbarung einer Pauschale für Heiz- und Warmwasserkosten ist - außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt - unwirksam (BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05).

    Im übrigen ist die Vereinbarung einer Pauschale selbstverständlich wirksam.

    Ist eine Pauschale für sämtliche Betriebskosten vereinbart, muss aus dem Gesamtbetrag der Pauschale zunächst der auf die Heiz- und Warmwasserkosten entfallende Anteil herausgerechnet werden. Dieser Anteil wird bei der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten als Vorauszahlung anzurechnen sein.

    Es ist nicht zu übersehen, dass die Bestimmung des Anteils streitträchtig ist. Die rechtlich sicher Seite wird es letztlich also nicht geben. Ein Angriffspunkt wird beseitigt und dabei wird ein neuer Angriffspunkt geschaffen.

    Wenig erfreulich, aber so ist die Rechtslage...
     
  17. #16 lostcontrol, 03.06.2010
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    also ich fass das mal für mich zusammen:

    da die momentane vorgehensweise des thread-erstellers rechtlich nicht korrekt ist muss er jetzt:

    1.) seine betriebskostenpauschale umstellen auf entweder:
    a) eine pauschale für die "kalten betriebskosten" (also grundsteuer, versicherungen, kaltwasser, allgemeinstrom usw.) und eine vorauszahlung + abrechnung für die "warmen betriebskosten" = heizkosten
    oder
    b) vorauszahlung + abrechnung nach betriebskostenverordnung für sämtliche betriebskosten.

    2.) um dies erreichen zu können erstmal herausfinden wie hoch die jeweiligen verbräuche tatsächlich sind (was ihm schwerfallen dürfte, wenn er sich noch nie die mühe gemacht seine zähler abzulesen).

    korrekt?

    FRAGEN:

    => können sich die mieter weigern da mitzuspielen?

    => was passiert wenn der vermieter keine lust hat umzustellen?
    (z.b. weil er keine lust hat abrechnungen zu erstellen und seine belege in ordnung zu halten, damit er künftig nicht mehr nach der müllrechnung und ähnlichem suchen muss), immerhin hat es ihn ja offensichtlich jahrelang überhaupt nicht interessiert ob die pauschalen überhaupt etwas mit der realität zu tun haben und er merkt erst jetzt dass er aktuell wegen der gestiegenen energiepreise gewaltig drauflegt.
    könnte ihn ein überkorrekter mieter (gibt ja so klientel) deswegen anzeigen und gäbs dann 'ne strafe oder sowas?

    wohlgemerkt:
    ich rechne bei allen unseren immos seit jahrzehnten einmal jährlich übervorauszahlungen und tatsächliche verbräuche ab, (hoffentlich *g*) korrekt, zumindest kamen bisher keine klagen.
    einzige ausnahme bei mir ist wie gesagt die einliegerwohnung im privathaus, bei der eine korrekte abrechnung schon aus technischen gründen unmöglich wäre, außerdem stünde der aufwand in keinem vernünftigen verhältnis.
    ich will's jetzt einfach nur wirklich genau wissen, damit ich das thema wieder "abhaken" kann.

    ich denk übrigens schon dass man die verschiedenen anteile doch eigentlich relativ einfach berechnen könnte - vorausgesetzt man hat seine unterlagen beieinander und nicht teile davon verschlampt (wie z.b. die müllgebühren-abrechnung).
    es scheint ja doch immerhin klar zu sein wie hoch die kaltmiete ist und wie hoch (bzw. wohl eher niedrig in diesem fall) die pauschale...
     
  18. RMHV

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    Nein, nicht korrekt... es gibt keine Variante 1.) b). Es gibt eine teilunwirksame Vereinbarung. Soweit die Vereinbarung für die kalten Betriebskosten wirksam ist, kann der Vermieter nicht einseitig festlegen, dass nun abgerechnet wird. Hier bleibt es bei der vereinbarten Pauschale.
    Ob dem Vermieter die Abrechnung schwer fällt oder nicht, spoielt für die Wirksamkeit der bestehenden Vereinbarungen keinerlei Rolle. Die Heizkostenabrechnung sieht Regelungen für den Fall vor, dass die Verbrauchswerte nicht verfügbar sind. Es wird dann nach dem für die Grundkosten maßgeblichen Umlageschlüssel zu verteilen sind und der Mieter hat das Kürzungsrecht nach § 12 HeizkV.


    Wie sollte er? Seine Mitwirkung ist nicht erforderlich.


    Die Frage, ob der Vermieter Lust hat, stellt sich nicht. Der Mieter hat Anspruch auf eine Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten und kann diesen Anspruch selbstverstänlich auch einklagen. Alternativ könnte der Mieter auch auf Rückzahlung sämtlicher Vorauszahlungsbeträge klagen, was im Zweifelsfall wesentlich einfacher zu vollstrecken wäre als die Erstellung der Abrechnung.

    Wir bewegen uns hier im Bereich des Zivilrechts. Nichterfüllung von Verträgen oder die Nichteinhaltung von gesetzlichen Vorschriften zivilrechicher Art ist keine Straftat.



    Das ist ja auch der in der Heizkostenverordnung vorgesehene Ausnahmefall. In diesem speziellen Fall können von der HeizkV abweichende wirksame Vereinbarungen abgeschlossen werden. Es muss allerdings auch eine Vereinbarung geben. Gibt es keine Vereinbarung über die Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten, gilt auch in diesem Fall die Heizkostenverordnung.
     
  19. #18 lostcontrol, 03.06.2010
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    keine sorge, selbstverständlich gibt's da 'ne entsprechende vereinbarung.
    ich hab mich bei der meinerseits erstmaligen vermietung dieser wohnung schon vorher schlaugemacht ob das geht und wie das geht - nachdem ich schnell festgestellt habe dass eine korrekte betriebskostenabrechnung nicht wirklich machbar ist (sonst hätte ich eine solche gemacht, ich hab meine belege auch fürs privathaus schön sauber abgelegt und mache pingelig auch für mich eine jahresabrechnung - mag albern klingen, aber ich mags halt einfach genau zu wissen was mich meine "luxusbude" jährlich so kostet...).
     
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