Abrechnung nach Personen möglich?

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von Griffin99, 24.01.2016.

  1. #1 Griffin99, 24.01.2016
    Griffin99

    Griffin99 Gast

    Hallo zusammen,

    es geht um die Möglichkeit, in der folgenden Konstellation die Betriebskosten für die Müllentsorgung nach Personen umlegen zu können. Oder müssen diese nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt werden?

    - Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 10 Parteien, alles gehört einem Eigentümer.
    - Alle Mietverträge haben am 1.7.2015 begonnen. Das Haus ist vollständig seit diesem Datum bewohnt.

    Der Mietvertrag (Zweckform Einheitsmietvertrag 2849) sagt folgendes:
    § 3.6 Die Umlegung der Kosten für Heizung und Warmwasser [...]. Bei den übrigen Nebenkosten wird in der Regel das Verhältnis der Wohnfläschen zu Grunde gelegt. Soweit Nebenkosten verbrauchs- oder verursachungsbezogen abgerechnet werden können, erfolgt die Abrechnunung auf Grundlage des erfassten Verbrauchs bzw. der erfassten Verursachung, falls eine Erfassung aller Mieteinheiten der Einheit erfolgt ist. Wird im Laufe der Mietzeit durch zusätzliche technische Ausrüstung des Hauses eine verbrauchs- oder verursachungsbezogene Abrechnung der Nebenkosten möglich sein sollte, kann der Vermieter in Schrift oder Testform erklären, dass diese NK ab dem nächsten Jahr verbrauchs- oder verusrachungsabhänging umgelegt werden. [...]

    Bin gespannt auf eure Antworten.
    Viele Grüße

    Griffin
     
  2. AdMan

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  3. Berny

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    Die haste doch schon selbst gegeben.
     
  4. #3 anitari, 25.01.2016
    anitari

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    Die Umlage nach Personen müßte explizit im Mietvertrag vereinbart sein. Nachträglich ist das nur mit Zustimmung der Mieter möglich.

    Allerdings ist die Umlage von Nebenkosten nach Personen das Schlimmste was sich ein Vermieter antun kann.

    Ein Haus mit 10 Wohnungen. Da müßte er alle Nase lang kontrollieren wie viel Personen da wohnen.

    Außerdem ist bei dieser Art der Umlage Ärger vorprogrammiert. Und das zwischen den Mietern, was dann der Vermieter ausbaden muß.

    Zum Beispiel, Oma Müller hat in den Sommerferien ihre 3 Enkel 3 Wochen lang zu Besuch oder Fräulein Meier hat einen neuen Lover der zwar nicht bei ihr wohnt, aber fast täglich bzw. nächtlich zu Besuch ist.
     
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  5. Duncan

    Duncan
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    Wenn nicht jede Wohnung ihre eigene Mülltonne hat, die Verbrauchsabängig (nach Leerungen) erfasst wird, ist die Umlage nach Fläche genau die die du möchtest (weil die sich nicht so schnell unkontrollierbar verändert) und auch der rechtliche Standardfall.

    Viel Spaß mit dieser Mietvertragsvorlage. Die hat nur einen Vorteil, Richter kennen die schon...
     
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  6. Bndr

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    Guten Tag,

    ich greife diesten Thread mal auf, da er genau mein Problem trifft. Wir sind Mieter und haben den gleichen Text in unserem neuen Mietvertrag. Von einer Verteilung nach Personen ist im Vertrag ansonsten nichts erwähnt. Nun ist die Abrechnung eingetroffen, Müll und Wasser sind nach Personen umgelegt, was uns im Vergleich zur Umlage nach Fläche schlechter stellt, da wir mit mehr Personen als in den anderen 3 Wohnungen leben. Ich muss in Summe eine Nachzahlung leisten, was OK ist (Einzug im Dezember, Abrechnungsende 31.3. - da fehlen uns für die Heizung die Vorauszahlungen der Sommermonate).

    Wie gehe ich denn nun richtig vor? Der Abrechnung wiedersprechen und nur den unstrittigen Betrag nachzahlen?

    Danke vorab.
    Bndr
     
  7. Berny

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    Hallo,
    wenn im MV nicht ausdrücklich anders vereinbart und/oder für bestimmte Posten keine geeigneten Messgeräte zur Verfügung stehen, ist m.W. nach Mietflächenanteilen abzurechnen. Den strittigen Posten würde ich widersprechen und nur die rechtssicheren Posten zahlen.
     
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  8. #7 Papabär, 27.05.2016
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    Jupp - sehe ich genau so.

    Ergänzend sei vlt. noch zu erwähnen, dass es für die BK-Umlage nicht darauf ankommt, wie der Ver- bzw. Entsorger ggü. dem Eigentümer abrechnet. Gerade beim Müll hast Du es ja oft, dass die Gemeinde eine personenbezogene Grundgebühr anhand der Meldedaten erhebt. Mal abgesehen davon, dass das Melderegister eine ungeeignete Quelle für diese Angaben ist, kann der Mieter sich auf seinen Vertrag berufen.
     
  9. #8 SingleBells, 27.05.2016
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    Hallo,

    wäre dennoch die Frage, ob ausschließlich im Vertrag aufgeführt ist, dass, falls nicht anderweitig vrreinbart, nach Wohnfläche abzurechnen ist, oder- wie in neueren Mietvertragsvordrücken- dort steht, dass der Vermieter den Verteilerschlüssel nach seiner Billigkeit festlegen darf.
    Ausnahme auch hier das Vorhandensein von Messgeräten.
     
  10. #9 Papabär, 27.05.2016
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    Nein, im BGB steht das auch nochmal so drin. Hier ganz konkret im §556a (1).


    Damit kann nur eine Änderung des Umlageschlüssels entsprechend Abs. 2 des o.g. § gemeint sein, weil ansonsten die Bedingungen für Abs. 3 erfüllt wären.


    Wolle mer mal hoffen, dass Du für Deine
    nicht auch noch etwas abgedrückt hast.
     
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  11. #10 SingleBells, 27.05.2016
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    Warum wird H&G hier immer angezweifelt? Langsam regt mich das auf, dass in NRW alles falsch sein soll.
     

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  12. RMHV

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    Ich sehe das nicht so... Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung hat der Mieter substantiiert zu begründen. Diese Begründung wird i.d.R. mit einem konkreten Betrag zu enden haben.
    Der Mieter wird sich nicht also darauf beschränken können, die mit falschem Umlageschluessel abgerechneten Posten einfach von den Gesamtkosten abzuziehen. Vielmehr wird er selbst zu berechnen haben, welcher Betrag sich bei Verwendung des zutreffenden Umlageschluessels ergibt.
     
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  13. Andres

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    Auch eine öffnende Klausel, nach der der Vermieter den Maßstab (wenigstens einmalig) festlegen kann, kann zulässig sein, sogar als Formularklausel, BGH VIII ZR 257/13.


    Im von dir eingestellten Screenshot ist mindestens eine Fehler enthalten, auch wenn ich den nicht für weiter nachteilig halte. H&G hat auch kein Wahrheitsmonopol und kann zukünfitge Rechtsprechung nicht immer vorhersehen. Auch in H&G-Verträgen können sich also unwirksame oder nachteilige Klauseln befinden.

    Ansonsten haben weder Griffin99 noch Bndr eine derartige Klausel erwähnt, also worüber diskutieren wir hier eigentlich?
     
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  14. #13 anitari, 27.05.2016
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    Erstmalig darf er das.

    Steht übrigens auch sinngemäß so in dem Vertragsmuster.

    § 7 Punkt 3
     
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  15. Bndr

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    Wow, das ging ja schnell :) Danke für eure Meldungen.
    Wiegesagt, es steht nirgendwo etwas von Verteilung nach Personen sondern ausschließlich der im allerersten Beitrag von Griffin geschriebenen Text. Es ist sogar der gleiche Mietvertrag (Zweckform Einheitsmietvertrag 2849), sehe ich gerade!

    @RMHV, so ist mein Plan. Ich kenne die Größen aller Wohnungen, da alle identisch, und somit kann ich den Verteilerschlüssel und somit meinen Anteil der Kosten berechnen. Die Gesamtkosten sind ja angegeben. Also würde ich beispielsweise anstelle der gefordertern 200€ nur meine berechneten 150€ bezahlen - nicht 0€. Das wäre auch meinem Empfinden nach nicht korrekt.
     
  16. #15 Papabär, 27.05.2016
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    Hallo RMHV, :wink002:schön mal wieder was von Dir zu lesen.
    Ein fehlerhafter Umlageschlüssel sollte als Begründung durchaus genügen. Dass eine Begründung mit einem konkreten Betrag enden müsse, wäre mir neu - aber ich lass mich da ja gerne aufklären.


    Ebenfalls neu ist mir, dass es nunmehr die Pflicht des Mieters sei, den Fehler des Vermieters zu korrigieren. Ich glaubte doch glatt, der Mieter habe Anspruch auf eine fehlerfreie Abrechnung durch den Vermieter.

    Dass der Vermieter seinen Fehler noch korrigieren kann ist klar.
     
  17. Berny

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    Ach, sollte der Mieter die Berechnung selbst vornehmen...?
    Edit: Ich lese erst jetzt das vorherige Posting.
     
  18. #17 anitari, 27.05.2016
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    Sollen/müssen nicht, aber dem Vermieter etwas Nachhilfe in Mathe geben kann ja nicht schaden.
     
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  19. #18 SingleBells, 27.05.2016
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    Und auf mehr wollte ich nicht hinaus. Beim TE schien mir Einzug 2015 noch erstmalige Abrechnung wahrscheinlich.
     
  20. #19 SingleBells, 27.05.2016
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    Die Mietverträge werden m.W. auch abgeändert und der aktuellen Rechtssprechung gemäß angepasst. Diese Ausgabe ist von 8/ 2015. Ältere Verträge verfügen noch nicht über die einmalige Festlegung. Neuere verfügen über sie dann vllt entsprechend nicht mehr.
     
  21. #20 anitari, 28.05.2016
    anitari

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    Das hast Du gründlich mißvertsanden. Der Vermieter darf bei der erstmaligen Abrechnung für das Objekt einen Umlageschlüssel selbst festlegen, nicht jedes mal wenn er für einen Mieter erstmalig abrechnet.

    Man stelle sich ein Objekt mit z. B. 12 Mietern vor und mit jedem wird vertraglich ein anderer Umlageschlüssel vereinbart.

    Hier der exakte Wortlaut aus dem Vertragsmuster:

    Falls kein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart ist, legt der Vermieter mit der ersten Abrechnungsperiode den Umlageschlüssel nach billigem Ermessen fest.

    Zugegeben, man könnte das aus anders verstehen.
     
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Abrechnung nach Personen möglich?

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