Abrechnung ohne ausdrückliche Vereinbarung 100% nach Verbrauch ?

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von registriert, 02.09.2007.

  1. #1 registriert, 02.09.2007
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    Hallo zusammen,
    ich wohne seit 2005 in einem 6 Parteienhaus, wo jede Wohnung einem anderen Eigentümer, welche allesamt aus einer Familie sind, gehört. Ich habe mit meinem Vermieter, da er ein entfernter Bekannter meiner Eltern ist, nur einen mündlichen Mietvertrag abgeschlossen. Als ich das erste Mal die Abrechnung 2005 bekam bezahlte ich diese Abrechnung aus heutiger Sicht in Unkenntnis. Als ich aber nun die Abrechnung für das Jahr 2006 bekam, schaute ich mit einem Bekannten über diese Abrechnung drüber. Mein Bekannter meinte wieso ich die Heizkosten nach 100% Verbrauch bezahlen würde, das wäre nur zulässig wenn das ausdrücklich vereinbart worden sei, denn sonst müssten mindestens erstmal 30% über die Wohnfläche (o.ä) verteilt werden und der Rest nach den sich im Keller für jede Wohnung befindlichen Zähler von „Allmess Integral-MK Kompaktwärmezähler„ die einen Fühler im Vor- und Rücklauf haben (sonst gibt es keine Messeinrichtungen). Wir haben schließlich herausgerechnet das die ich nach der 30 zu 70 Methode jährlich im Schnitt mindestens 250 € sparen würde. Als ich meinen Vermieter darauf ansprach, meinte dieser nur, ich habe ihnen doch damals bei der Wohnungsübergabe, als sie den Zählerstand der Uhr die zu ihrer Wohnung gehört abgelesen haben, gesagt ,das nach den Uhren abgerechnet wird. Ja, das hat er, er hat aber nicht ausdrücklich zu 100 Prozent gesagt! Der Vermieter behauptet nun, das er das wohl so gesagt hätte und beruft sich auf eine angebliche mündliche Vereinbarung zwischen den Eigentümern, denn zwei dieser Eigentümer, die noch in diesem Haus wohnen, würden ihre Wohnungen immer schon fast ausschließlich mit selbstgeschlagenem Holz heizen und das würde mir ja auch nicht in Rechnung gestellt werden und ausserdem wäre diese Vereinbarung noch vor der Vermietung an mich ,als mein Vermieter noch selber in der Wohnung gewohnt hatte, getroffen worden. Er meinte auch das das aus seiner Sicht jawohl auch keinen Sinn machen würde das wenn er mit den Eigentümern untereinander die Kosten nach 100% abrechnet und mir gegenüber 30 zu 70.
    Aber wie ich finde hat man mir nicht ausdrücklich gesagt, dass zu 100% nach Verbrauch abgerechnet werden soll sondern nur das die Uhren da im Keller der Abrechnung dienen. Mein Vermieter sagt ausserdem, dass er aus seiner Sicht keinen Handlungsbedarf sieht und stellt auf stur denn schließlich hätte ich das mit der Abrechnung 2005 ja auch schon akzeptiert. Einem Rechtsstreit sähe er auch gelassen entgegen, es würde jawohl Aussage gegen Aussage stehen und das Indiz das er mit den anderen Eigentümern untereinander nach 100Verbrauch abrechnet, würde jawohl jeden Richter zu seinen Gunsten entscheiden lassen . Also für mich/uns wären jedes Jahr 250 € sparen eine Menge Geld. Was kann ich jetzt am besten tun?
    Ich sollte noch erwähnen, dass bei allen Gesprächen immer meine Frau und ich und der Vermieter einen der anderen Eigentümer dabei hatte. Aber auch meine Frau schwört, dass das so wie es jetzt vom Vermieter geschildert wird damals nicht so gesagt wurde und es nicht ausdrücklich vereinbart wurde. Und wie will man mir, wenn überhaupt möglich selbstgefälltes Holz in Rechnung stellen ? Was kann ich dafür, wenn die anderen mit Holz heizen, mir der Vermieter es aber aus meiner Sicht nie so geschildert hat das nach 100% Verbrauch abgerchnet wird. Kommt der da im Zweifelsfall sogar noch vor Gericht mit durch?

    Danke Schön für eure Hilfe
     
  2. AdMan

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  3. Heizer

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    100% nach Verbrauch abzurechnen ist, wie schon richtig erkannt, nur nach ausdrücklicher Vereinbarung möglich.

    Dem Vermieter dürfte es aber schwer fallen diese Vereinbarung zu beweisen, wenn sie nur, wenn überhaupt, mündlich besteht.

    Allerdings kann ich nicht sagen wer in so einem Fall die Beweislast hat. Da kann möglicherweise RHMV mehr dazu sagen.



    Technisch gesehen scheint das aber i.o. zu sein, da sich die Wärmemengenzähler im Keller befinden und so zumindest die sonst in den Grundkosten zu findenden Rohrverluste schon mit gemessen werden.

    Allerdings bleibt da noch die Frage wer die restlichen Grundkosten wie Bereitstellungskosten, Schornsteinfeger, Wartungskosten etc. bei Leerstand bezahlt.

    Daher würde ich einen Verteilschlüssel von 80:20 oder wie sonst üblich 70:30 für angemessen halten.
     
  4. #3 Martens, 04.09.2007
    Martens

    Martens
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    moin,

    ich kann Dir nur raten, Dich zu einigen oder auszuziehen.

    Ansonsten kann man hieraus wieder ersehen, daß es zu riesigen Problemen führt, wenn Mietverträge nicht schriftlich geschlossen werden.
    Ich meine, auch bei schriftlichen Verträgen gibt es Auslegungsspielräume, ungültige Klauseln, Mißverständnisse, wenn aber überhaupt nicht klar ist, was wie ver-/gemietet wurde, dann gute Nacht.

    hoffe geholfen zu haben,
    Christian Martens
     
  5. #4 registriert, 04.09.2007
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    Re: Heizer und Martens

    Hallo zusammen,
    erstmal vielen Dank für eure Antworten.
    Morgen habe ich einen Termin mit dem Vermieter vereinbart. Ich will mal sehen, was dabei herauskommt. Nur hat er am Telefon zur Wiederholung gesagt: Als ich ihnen und ihrer Frau die erste Abrechnung 2005 persönlich vorgelegt habe, haben wir uns doch nochmal gemeinsam mit dem von mir mitgebrachten Miteigentümer über alle dort aufgeführten Positionen und deren Aufschlüsselung unterhalten und ich habe ihnen auch bei der Position der Heizkosten noch erläutert, wie das Vehältnis ihrer Uhr und den Gesamteinheiten ausgerechnet wurde und auch zu dem damaligen Zeitpunkt waren doch dort nur die Einheiten aufgeführt und kein anderer zusätzlicher Verteilerschlüssel und zu diesem Zeitpunkt haben sie keine Einwände gehabt und die Abrechnung akzeptiert Das stimmt wohl, auch hat der Vermieter damals zwei andere Positionen aus der Abrechnung zu seinen Lasten herausgenommen, weil ich die nicht als vereinbart gesehen habe, aber ich habe es meiner Meinung nach nicht besser gewusst, das man bei den Heizkosten eigentlich nur nach 100% abrechnen darf, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Habe ich denn jetzt, in dem ich nach der Durchsprache der Abrechnung 2005 (mit dem Vermieter) bezahlt habe, automatisch zu gestimmt und kann jetzt bei der Abrechnung 2006 dagegen machen?
    Ich weiß auch, das diese Wärmezähleruhren ausgetauscht werden sollen, weil die Eichungen seit 6 Monaten abgelaufen sind und nun soll ich dem Vermieter einen Zettel mit dem Zählerstand unterschreiben . Durften die überhaupt noch solange verbaut bleiben? Muss ich die neue Uhr für meine Mietwohnung etwa auch bezahlen oder hätte das auch ausdrücklich vereinbart werden, oder darf der Vermieter das sowieso nicht umlegen?
    Hallo Heizer zu dem Rechtlichen werde ich mal RHMV anschreiben.

    Nochmals vielen Dank

    P.S.:Wenn ich bis jetzt noch nicht Mitglied im Mieterbund war, jetzt aber eintreten würde, würden die mich trotzdem schon ein wenig aufklären?
     
  6. #5 Martens, 05.09.2007
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    moin,

    es wird schwierig bis unmöglich für beide Seiten sein, nachzuweisen, was wann vereinbart worden ist. Da die Gerichte meist für die Mieter entscheiden, bist Du am längeren Hebel...

    WMZ können gemietet werden, dann können die Mietkosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, oder sie werden gekauft, dann zahlt der Eigentümer selbst.

    Der Mieterverein berät seine Mitglieder kostenfrei, ab welcher Mitgliedsdauer jedoch, keine Ahnung, kommt sicherlich auch auf den jeweiligen Fall an.

    Rechtschutzversicherungen haben eine Sperrfrist, warum wohl? :)

    hoffe geholfen zu haben,
    Christian Martens
     
  7. RMHV

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    Grundsätzlich richtig ist, dass für eine Abrechnung, die entgegen der Heizkostenverordnung zu 100% nach Verbrauch erfolgen soll, eine Vereinbarung erforderlich ist.
    Nicht richtig wird allerdings sein, dass es sich um eine ausdrückliche Vereinbarung handeln muss. Eine Vereinbarung durch konkludente Handlung wäre durchaus denkbar.
    Nach der bisherigen Sachverhaltsschilderung kann man durchaus davon ausgehen, dass eine Vereinbarung geschlossen wurde. Der Vermieter soll erklärt haben, dass er zu 100% nach Verbrauch abbrechnet und der Mieter hat dem zugestimmt. Damit ist auch dann eine Vereinbarung geschlossen, wenn der Mieter vor seiner Zustimmung nicht nachgedacht hat. Spätestens mit Ausgleich des Abrechnungssaldos würde ich den Abschluss der Vereinbarung annehmen.
    Auf die Unkenntnis über die Rechtslage wird sich der Mieter später nicht berufen können.
    Denkbar, keinesfalls aber gewiss, scheint mir allenfalls ein Widerrufsrecht bei Hautürgeschäften nach § 312 Abs. 1 BGB. Ein solches Widerrufsrecht wäre mangels entsprechender Belehrung nach § 355 Abs. 2 BGB noch nicht erloschen.

    Die Beweislastverteilung im Zivilprozess folgt in der Regel einem recht einfachen System: jeder hat die für ihn günstigen Tatsachen zu beweisen. Trägt der Vermieter also den Abschluss der Vereinbarung vor, wird er dies auch beweisen müssen. Es soll dazu einen Miteigentümer als Zeugen geben. Ob der Beweis in einem konkreten Verfahren gelingen kann, hängt zunächst davon ab, ob dieser Miteigentümer auch Mietvertragspartei ist. Parteivortrag ist kein Beweismittel. Sollte der Miteigentümer nicht Vertragspartei sein, wird das Gericht nach Befragung und Beweiswürdigung darüber zu entscheiden haben.
    Vorhersagen über irgendeinen Ausgang kann man bestenfalls auswürfeln...
     
  8. #7 Martens, 05.09.2007
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    moin RMHV,

    das Akzeptieren EINER Abrechnung nach einer bestimmten Abrechnungsart ist mMn noch kein konkludentes Handeln, da über die zweite Abrechnung ja bereits diskutiert wird.

    Ich sehe hier genügend Spielraum für weitere und grundsätzliche Diskussionen!

    Zeugen sind das schlechteste Beweismittel, das es gibt. Insofern würde ich eine geschriebene Vereinbarung jeder Horde von Zeugen immer vorziehen.

    Letztlich eine Frage: wo steht denn, daß man mittels Vereinbarung die Kosten der Heizung zu 100% nach Verbrauch abrechnen kann? Ich finde es irgendwie nicht...

    bis denn,
    Christian Martens
     
  9. RMHV

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    Stimmt... zumindest dann wenn man davon ausgeht, dass eine Vereinbarung durch mehrjährige Übung entstanden sein soll. Dazu werden Zahlen genannt, die sich zwischen 2 und 5 mal bewegen. Hier wurde allerdings die Abrechnung erörtert und im Anschluss daran erfolgte möglicherweise sogar eine explizite Zustimmung. In diesem Gesamtrahmen scheint mir die Annahme, dass spätestens durch Anerkenntnis der Abrechnung eine Verinbarung (auch) durch konkludente Handlung abgeschlossen sein könnte, durchaus vertretbar.

    Gegen grundsätzliche Diskussionen gibt es nichts zu sagen.

    Dem werde ich bestimmt nicht widersprechen. Trotzdem ist nicht auszuschließen, dass die schriftliche Vereinbarung auch schon durch einen einzigen Zeugen gekippt werden kann.

    § 10 HeizKV
     
  10. #9 Martens, 05.09.2007
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    Ja, grundsätzlich ja.
    Es muß nur bewiesen werden.

    vielen Dank!

    Christian Martens
     
  11. Heizer

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    Nachdem wir die reschtliche Lage nun mehr oder weniger geklärt haben , möchte ich dann doch nochmal auf die technische Seite zurückkommen.

    Ich habe da irgendwo gelesen, dass die Eichfrist um 6 Monate abgelaufen sein soll. Kann ich mir zwar so nicht vorstellen da die Eichfrist immer zum Jahresende abläuft, aber was solls.

    Für Wärmemengenzähler gilt eine Eichfrist von 5 Jahren. Spätestens 3 Monate nach Ablauf müssen die Geräte ausgetauscht worden sein. Andernfalls droht eine Strafe nach Eichgesetz von bis zu 10.000 €. Weiterhin ist die damit gemachte Abrechnung natürlich anfechtbar.
     
  12. #11 Martens, 05.09.2007
    Martens

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    moin Heizer,

    ich kann es mir nicht verkneifen, aber alles, was Du anführst, ist juristisch und nicht technisch. :party

    Ich meine, nur weil die Eichfrist abgelaufen ist, stellt so ein Meßgerät doch seine Tätigkeit nicht plötzlich ein oder hat mit einmal 50% Ungenauigkeit...
    Soviel zur Technik.

    Sofern die Meßgeräte ausfallen oder mangels Eichung nicht genutzt werden dürfen, muß geschätzt werden, bei über 25% Schätzwerte (wenn die Eichfristen aller Geräte abgelaufen sind) wird nach Fläche oder umbautem Raum abzurechnen sein.

    Ob dies dann den vom Mieter gewünschten Effekt hat, kann ich nicht beurteilen.

    hoffe geholfen zu haben,
    Christian Martens
     
  13. #12 registriert, 27.10.2007
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    Danke für die Beiträge

    Nach langer Zeit melde ich mich zurück um mich bei allen für deren Beiträge zu bedanken- Danke schön.

    Wie alles ausgegangen ist? Nachdem ich nunmehr gekündigt habe, hat der Vermieter gesagt, das wenn es bis zum endgültigen Vertragsende keinen weiteren Komplikationen gibt, er für das Jahr 2006 und dann nunmehr für diese Abrechnungsperiode mir entgegen kommt, indem man die Differenz zwischen einer 70/30 und 100% Abrechnung zu gleichen Teilen unter den Vertragsparteien aufteilt.
    Dem habe ich zugestimmt und hoffe das danach Ruhe ist.
    Ach ja für meine neue Wohnung habe ich eine genaue Auflistung und Aufschlüsselung aller Betriebskosten im Vertrag stehen.

    In dem Sinne nochmals vielen Dank!!!
     
  14. #13 pragmatiker, 28.10.2007
    pragmatiker

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    eine strafe droht nur bei einer anzeige.
    anfechtbar ist die abrechnung nicht, weil die eichfrist abgelaufen ist. ich habe das mal in eigener sache beim eichamt der stadt köln persönlich recherchiert. die vorgehensweise bei ablauf geeichter geräte ist die: der mieter kann verlangen, das der vermieter die messgenauigkeit der geräte prüfen läßt. (selber prüfen lassen kann er nicht). stellt sich heraus, das trotz ablauf der eichfrsit das gerät noch richtig misst (was übrigens lt. aussage des herrn beim eichamt meistens der fall ist) trägt der mieter die kosten des ausbaus und muss auch die abrechnung zahlen (klar, die war ja korrekt). es geht bei der eichung nämlich letztlich um die messgenauigkeit. aus dem ablauf der eichfrist ergbit sich aber nicht zwangsläufig die messungenauigkeit. lediglich die anzeige gg. den eigentümer (weil er geräte mit abgelaufenen fristen nicht austauscht) bleibt als damoklesschwert gegen der vermieter über. und wer hier glaubt, der vermieter kriegt deswegen gleich ein ordnungsgeld von 10000 euro glaubt auch an den weihnachtsmann.
     
  15. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Ich kann den Aussagen der Eichbeamten nicht so ganz beipflichten.

    Mir kann keiner erzählen, dass 10 Jahre alte Wasserzähler zu 90% noch die Betriebsfehlergrenzen einhalten.

    Selbst innerhalb der normalen Eichgrenzen müssen wir gelegentlich Volumenmessgeräte austauschen, weil die Flügelräder durch Ablagerungen nicht mehr richtig drehen. Das betrifft ca. 2-5% des Bestandes innerhalb der 5-6 Jahre. Nach 10-12 Jahren wäre die Quote wahrscheinlich um ein vielfaches höher.

    Und die 2-5% betrifft ja nur die Geräte wo wir das merken. Die Dunkelziffer dürfte weitaus höher liegen.
     
Thema: Abrechnung ohne ausdrückliche Vereinbarung 100% nach Verbrauch ?
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  17. Miteigentümervereinbarung,
  18. Vereinbarung: Heizkosten zu 100% Abzurechnen,
  19. kann der vermieter die heizkosten zu 100 nach verbrauch abrechnen,
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  21. heizkostenverordnung abrechnung nach 100 prozent verbrauch,
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  23. kann ich eigentümer selber meine wärmezähleruhr wechseln lassen,
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