Abrechnung und Wirtschaftsplan

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von Laenglich, 31.01.2016.

  1. #1 Laenglich, 31.01.2016
    Laenglich

    Laenglich Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    mein Name ist Marcus, und ich bin neu hier im Form.

    Erst mal ein Hallo in die Runde!!

    Bei uns steht eine Veränderung an. Wir haben eine neue Immobilie gekauft,
    und wollen unsere derzeitig genutzte eigene Immobilie vermieten.

    Nur haben wir hier ein Problem mit dem Hausverwalter.
    Dieser ist eine Schlampe. 1 bis 2 Jahre wartet man auf die Abrechnung und den neuen Wirtschaftsplan.
    Wir sind eine Liegenschaft von 6 Parteien.

    Alle Betriebskosten laufen bei ihm zusammen, und wir haben keinen direkten Zugriff drauf.
    Ich mache mir Sorgen wegen den Betriebskostenabrechnungen mit dem Mieter.
    Klar - Er ist nicht für die Abrechnung für meinen Mieter verantwortlich, das ist unsere Aufgabe, aber er hat die Daten, die wir brauchen, um diese erst mal erstellen zu können.
    Ich kenn den Vertrag mit dem Hausverwalter nicht, da wir keine Kopie besitzen, aber ich werde diesen mir zusenden lassen, aber soweit ich dass erkenne, macht er die komplette Abrechnung, wenn er sie denn macht.
    Umlage und nicht Umlage fähige Kostenstellen werden dann sauber aufgeführt.
    Also alle Betriebskosten.

    Haben wir eine Handhabe gegen den Hausverwalter, wenn er weiter so schlampig ist?
    Es kann doch nicht sein, wenn er seine Arbeit nicht macht, wir auf den Kosten sitzen bleiben.
    Ich kann doch keine Abrechnung erfinden, um die Frist mit dem Mieter einzuhalten?
    Wie wäre denn das Vorgehen in so einem Fall?
    Muss ich die Versorger selbst kontaktieren??? Aber dann würde ich ja den Job unseren Hausverwalter übernehmen!!!??

    Im Netz stehen so viele gegenseitige Darstellungen, das es wirklich nicht leicht ist hier Fuss zu fassen.

    Danke für Eure Mühe und evtl. Hilfe
    Gruß Marcus
     
  2. AdMan

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  3. #2 ImmerPositiv, 01.02.2016
    ImmerPositiv

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    Hallo Marcus,

    Hast Du Dich mal mit dem netten Mann in Verbindung gesetzt und ihn gefragt warum die Abrechnungen noch nicht erstellt sind ?

    Wie stehen die anderen Eigentümer dazu?

    LG
     
  4. #3 Tobias F, 01.02.2016
    Tobias F

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    Wovon reden wir genau?
    Der Verwalter hat einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einzuberufen und die Abrechnung des Vorjahres vorzulegen (§28 WEG)
    D.h. in 2015 muss er 2014 abgerechnet haben.



    Sollte der Verwalter seinen Pflichten nach WEG und dem Vertrag nicht nachkommen könnt ihr diesen Abberufen (§26 Abs. 1 WEG)


    Dort wirst Du keine Auskunft erhalten, und Du könntest mit den Daten (z.B. Gaskosten / Wasserkosten für das Jahr x auch nichts anfangen).
     
  5. #4 PHinske, 01.02.2016
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    Du hast ein Einsichtsrecht in alle Unterlagen der WEG.
    Theoretisch könntest du dabei alle relevanten Belege für die künftige Mieterabrechnung heraussuchen und selbst die Nebenkostenabrechnung aufstellen.

    Dem Verwalter würdest du die Arbeit nicht abnehmen; er macht ja keine Nebenkostenabrechnung, sondern eine Jahresabrechnung aller Einnahmen und Ausgaben der WEG.

    Da kann es schon mal größere Unterschiede geben als nur das Herausnehmen von Rücklage, Instandsetzung und Verwaltungskosten.

    Ich würde den Verwaltervertrag studieren und schauen, ob da eine Frist für die Vorlage der Abrechnung vereinbart ist.
    Und natürlich selbst den Verwalter ansprechen.

    MfG PHinske
     
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  6. #5 Tobias F, 01.02.2016
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  7. #6 ImmerPositiv, 01.02.2016
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    Hallo,

    Kann mich meinen Vorschreiben nur anschließen.

    LG
    immerPositiv
     
  8. #7 Tobias F, 01.02.2016
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    Sorry, aber dass hilft nicht wirklich weiter.
    Nur die beschlossene Hausgeldabrechnung beinhaltet die Zahlen die der TS verwenden kann.
     
  9. #8 ImmerPositiv, 01.02.2016
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    Such den Kontakt zu dem Verwalter und sprich mit ihm und sieh zu dass du den VW Vertrag zur Einsicht bzw.in Kopie bekommst.

    Du bezahlst den VW ja auch für seine Tätigkeit ;-) und er sollte da auch kooperativ und zum Gespräch zur Verfügung stehen um Unklarheiten zu klären.

    Vlt.kommst Du so weiter

    LG
    ImmerPositiv
     
  10. #9 BHShuber, 01.02.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    wenn der Verwalter so unzuverlässig ist und ihr noch kein Land seht dass sich das ändert, könnte man mit dem Mieter eine sog. Inklusiv, bzw. Pausschalmiete vereinbaren, nur so als Denkanstoß, denn so wie man das liest fürchtet ihr ein wenig die Abrechnung.

    Natürlich hat diese Form auch Nachteile, dass sollte man vorher abwägen.

    Gruß

    BHShuber
     
  11. Syker

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    Hallo zusammen,

    Bei diesem Rat ist Vorsicht angebracht!
    Wichtig wäre zu prüfen ob nicht eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten zwingend nötig ist.

    VG Syker
     
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  12. #11 Tobias F, 01.02.2016
    Tobias F

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    Ein solcher Mietvertrag, in dem die Kosten der zentralen Beheizung und Warmwasserversorgung enthalten wären, ist laut BGH VIII ZR 212/05 unzulässig.
    Ein solcher Vetrag würde dem TS also nichts bringen, da er für die Betriebskostenabrechnung weiterhin die Hausgeldabrechnung, aus der die auf seine Wohnung anfallenden Heiz- und Wasserkosten hervorgehen, benötigt.


    "BGH-Urteil: Bruttowarmmiete unzulässig
    (14. Januar 2007) - Die Vereinbarung einer Bruttowarm- oder Warmmiete im Mietvertrag ist unwirksam. Sie ist mit den Regelungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar. Nach der Heizkostenverordnung müssen Kosten für die zentrale Beheizung und die Warmwasserversorgung verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH VIII ZR 212/05). Damit stellt der Bundesgerichtshof eindeutig klar, dass Mietvertragsregelungen zu Warmmieten, Endmieten, Heizkostenpauschalen und so weiter unzulässig sind."
     
  13. #12 BHShuber, 02.02.2016
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    Hallo,

    mein Post bezog sich ausschließlich auf Neben- und Betriebskosten, von Heizkosten war nicht die Rede.

    Die Heizkostenabrechnung kann man durchaus auch direkt von der Abrechnungsfirma anfordern.

    Gruß

    BHShuber
     
  14. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Die Abrechnungsfirma kann aber eine Heizkostenabrechnung nur erstellen, wenn sie vom Verwalter (bzw. Auftraggeber) die notwendigen Angaben über Ausgaben wie z.B. Energiekosten, Wartungskosten, Schornsteinfeger etc.bekommt.
     
  15. #14 Tobias F, 02.02.2016
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    Davon abgesehen, dass Jobo45 bereits darauf hingewiesen hat, dass eine eventuell mit der Erstellung der Heizkostenabrechnung beauftragte Firma hierzu gewisse Angaben des Verwalters benötigt, würde diese die Abrechnung auch lediglich an den Verwalter als Vertragspartner senden, nicht jedoch an irgendwelche Eigentümer.
    Ferner ist auch längst nicht bekannt ob die Heizkostenabrechnung extern oder evtl. durch die Verwaltung erstellt wird.
     
  16. Duncan

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    Verwalter anrufen und dass kurzfristige Erscheinen ankündigen, ggf. Termin ausmachen, man möge die Unterlagen bereithalten. (Reicht oft schon). Unterlagen einsehen, die relevanten kopieren (zur Not fotografieren). Im Nebensatz ankündigen, dass wenn die Abrechnungen ohne gerichtsfeste Begründung warum die Verzögerung unvermeidlich war weiterhin so verspätet erfolgen, dass den ET daraus finanzielle Nachteile entstehen, bei der nächsten ETV ein TOP die Entlassung des Verwalter, wegen Schlechtleistung, und die Neubestellung eines anderen, hoffentlich besseren sein wird...

    Sind die anderen ET alle Selbstnutzer? Sonst kaum vorstellbar, dass da nicht mehr das gleiche Problem haben.
    Der Wirtschaftsplan ergibt sich aus der Abrechnung ja fast von allein.
    Problem, solch kleine WEG sind nicht gerade Verwalters Liebling, da kann jemand auch froh sein, wenn er so etwas los wird.
    Es kann dann durchaus Selbstverwaltung anstehen. Wie ticken die anderen ET? Wenn denen das egal ist, da Selbstnutzer oder treudoofe Mieter haben, die auch nicht so genau hinschauen, kann man da auch gegen die Wand laufen. "Der macht ja nur Ärger."
    Ich habe leicht Reden, ich habe in beiden WEG in denen ich involviert bin schon gehört: Herr Duncan ist da, wir sind beschlussfähig.
     
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  17. #16 schnubbidubbi, 04.07.2016
    schnubbidubbi

    schnubbidubbi Neuer Benutzer

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    Ich will noch Folgendes nachtragen:

    Wenn der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres mit einem Mieter abrechnet, braucht dieser bekanntlich keine Nachzahlung mehr zu leisten, Anspruch auf eine Rückerstattung hat er aber dennoch.

    Eine Möglichkeit in diesem Fall wäre also, zunächst mal eine so hohe Vorauszahlung vom Mieter zu verlangen, dass es voraussichtlich später nicht mehr zu einem Nachzahlungsanspruch gegen den Mieter kommt. Das funktioniert - wenn der Mieter auf Zack ist - aber nur im ersten Jahr, weil er später die Vorauszahlung auf das Niveau der tatsächlichen Vorjahresbetriebskosten anpassen kann - und dann ist der Sicherheitspuffer natürlich weg. Allerdings machen das viele Mieter erfahrungsgemäß nicht, sondern freuen sich jedes Jahr lieber über eine fette Rückerstattung. Könnte also klappen.

    Wenn obriger Trick nicht funktioniert und es kommt doch zu einem Nachzahlungsanspruch gegen den Mieter, der sich nicht verwirklichen lässt, weil der Hausverwalter die Daten nicht rechtzeitig rausgerückt hat, bleibst du gegenüber dem Mieter auf der Nachzahlung sitzen. Aber nun kommts: Dieses Schaden muss dir der Hausverwalter ersetzen, wenn es in seiner Schlampigkeit begründet war. Dafür braucht es auch keiner gesonderten Vereinbarungen im Vertrag mit dem Hausverwalter, der MUSS die Daten so rechtzeitig zur Verfügung stellen, dass du innerhalb von 12 Monaten abrechnen kannst.

    Einziges Risiko ist natürlich noch, dass der Hausverwalter dir den Schaden nicht ersetzen kann, weil er selbst pleite ist.

    Auf jeden Fall würde ich den Typen so schnell wie möglich austauschen.
     
  18. Nanne

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    Abrechnungsverzögerung, die Du nicht zu vertreten hast, kann der M. soviel ich weiß nicht bemängeln. Ob dies auch bei Verzögerung der HV zutrifft?
     
  19. #18 BHShuber, 04.07.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    und ja, trifft auch für die Verwaltungsschlamperei zu sofern dies vom Vermieter nachzuweisen ist.

    Gruß
    BHShuber
     
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