Abrechnung Wasserverbrauch

Diskutiere Abrechnung Wasserverbrauch im Abrechnungs-/Umlagmaßstab Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Wenn ein Gerätedefekt vorliegt darf geschätzt werden nicht aber wenn es gewollt überhaupt keinen Zähler gab. Eventuell muss dann halt ein Richter...
immobiliensammler

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Was sind die (Rechts)Folgen? Es könnte ja auch erst bei der Abrechnung herauskommen, dass ein Zähler defekt ist - auch dann ist eine korrekte Abrechnung nicht herzuzaubern.

Wenn ein Gerätedefekt vorliegt darf geschätzt werden nicht aber wenn es gewollt überhaupt keinen Zähler gab. Eventuell muss dann halt ein Richter entscheiden wie mit der ungültigen Abrechnung umzugehen ist, eine darauf gestützte Nachzahlung z.B. ist m.E. unzulässig.

Dann ist die gesamte Vereinbarung ungültig, weil dieses Verfahren genau so detailiert beschrieben und unterschrieben ist.

Wenn Du das als Individualvereinbarung hinbekommst - Du erwähnst diese jetzt das erste Mal - dürfte das evtl. sogar durchgehen, dazu muss es aber eine wirkliche Individualvereinbarung sein. Probleme damit wurden im Forum schon hinreichend diskutiert.
 

set

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Gesetzt es seien überall Wasserzähler vorhanden, dann ist die Summe der Zähler oft unter dem Wert des Hauptzählers des Hauses. Der scheint präziser zu sein.

Nein. Der Hauptzähler hat normalerweise nur eine andere Größe und andere Fehlertoleranz.

Ein Hauptzähler zählt genauer als ein Wohnungszähler unabhängig von der Größe. Wasserzähler werden in sogenannte metrologische Klassen eingestuft, je höherwertig die Klasse ist ist um so genauer zählt der Wasserzähler (es gelten auch noch andere Kriterie). Wohnungszähler sind Klasse A, Hauptzähler Klasse B (wenn ich es noch richtig in Erinnerung hab. Hauptzähler sind auch anders konstruiert als Wohnungszähler.

Differenzen zwischen dem Wert auf dem Hauptzähler und der Summer der Wohnungszähler sind mehr oder weniger normal. Hat mehrere Ursachen. Die z.B. aufgeführten Kleinstmengen die ein Wohnungszähler nicht zählt, ein Hauptzähler aber schon wenn z.B. an mehreren Stellen Kleinstmengen anfallen. Auch läuft ein Zähler immer etwas nach. Was bei einem einzelnen Zähler nicht ins Gewicht fällt, aber bei einem Hauptzähler der sich immer mitdreht wenn in irgendeiner Wohnung Wasser entnommen wird schon.
 

Steine

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Wenn ein Gerätedefekt vorliegt darf geschätzt werden nicht aber wenn es gewollt überhaupt keinen Zähler gab. Eventuell muss dann halt ein Richter entscheiden wie mit der ungültigen Abrechnung umzugehen ist, eine darauf gestützte Nachzahlung z.B. ist m.E. unzulässig

Für mein Verständnis ist es egal, da es auf ein Verschulden nicht ankommt. Ob die Wasserzähler defekt sind, nicht geeicht, ausgebaut oder noch OVP im Keller liegen führt immer dazu, dass eine Abrechnung eben nicht vertragsgemäß erstellt werden kann und dann wird eben geschätzt.

Es ist mir ehrlich gesagt aber auch egal. Du magst recht haben oder ein Richter mag in meinem Sinne entscheiden so es denn dazu käme und das würde es nicht.

Ich setze Nutzen und Risiko in ein subjektiv vernüftiges Verhältnis. Wenn der Mieter meint, er muss sich nicht an seinen Teil der Vereinbarung halten, wird er eben die Wasserkosten nicht zahlen. Dann bekommt er halt eine Sonderkündigung nach 573a BGB und hat richtig gewonnen.
 
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immobiliensammler

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Für mein Verständnis ist es egal, da es auf ein Verschulden nicht ankommt. Ob die Wasserzähler defekt sind, nicht geeicht, ausgebaut oder noch OVP im Keller liegen führt immer dazu, dass eine Abrechnung eben nicht vertragsgemäß erstellt werden kann und dann wird eben geschätzt.

Nein und nochmal nein! Sonst müssten ja überhaupt keine Zähler verbaut werden und es könnte gleich geschätzt werden! Die Schätzung kommt nur bei Zählerdefekten etc. zum Tragen! Aber mach wie Du meinst, wirst schon recht haben, im übrigen: Wo kein Kläger da kein Richter!
 

braut

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Das Urteil VIII ZR 57/07 bezieht sich auf ziemlich spezielle Voraussetzungen:
* ein Gesamtgebäude mit Fernwärme und Wärmemengenzähler
* ein gewerblicher Mieter mit Wärmemengenzähler
* mehrere Mietwohnungen mit Heizkostenzählern

Ich halte es für eine völlig praktikable Lösung, die Restwärmemenge per Heizkostenzähler auf die Mieter umzulegen. Da geht es auch um Verteilung nach 50:50, 30:70 oder was auch immer, weil Heizkosten von allem möglichen abhängen: Stockwerk, Dachdämmung, Nord-/Südlage, Nachbar-Bebauung usw.. Da wird auch die Ungenauigkeit postuliert, dass Wärmemengenzähler anders rechnen als die anderen Zähler.

Aber im stinknormalen Zwei- oder Mehrfamilienhaus mit Wasseruhren? Das sind die Wasseruhren bei uns - nun erzähle mir, woran sich die beiden unterscheiden und welche von beiden der Hauptzähler ist:

Die Zuleitungen sind absichtlich abgeschnitten - mit denen wird es leichter erkennbar.

Es geht hier um eine Größenordnung von ca. 100 € für Frischwasser im Jahr. Unser Versorger rechnet den eigenen Vertrag mit 39,36 €/Jahr Grundgebühr ab. Alternativ kostet der Einbau einer Wasseruhr etwa 250 + 50 €. Austausch über den Handwerker etwa 50+50 € - oder je nach Anfahrt auch das doppelte. Ansatz: 120 €/6 Jahre = 20 €/Jahr. Alle sechs Jahre müssen die Uhren getauscht werden. Im Zweifamilienhaus sind das also simpel: 40 + 20 €/Jahr für einen gemeinsamen Anschluss, 40+20+20 für zwei getrennte Wasseruhren oder 40+40 für zwei getrennte Verträge. Dieser Mehrpreis von 20 €/Jahr gegenüber bisher 20 €/Jahr Grundanteil und 80 € Verbrauchsanteil entspricht hier 25 % des Wasserverbrauchs. So abgrundfalsch zählt keine funktionsfähige Wasseruhr. Da wird die wirtschaftlich sinnvolle Abrechnung der formaljuristisch korrekten geopfert.
 

Steine

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Nein und nochmal nein! Sonst müssten ja überhaupt keine Zähler verbaut werden und es könnte gleich geschätzt werden!

Ich muss keine Zähler einbauen, ich muss die vertraglichen Zusagen einhalten. Wenn das nicht geht wird eine Lösung gesucht, bei der Mieter nach Möglichkeit nicht benachteiligt wird.

Ich habe noch kein Verfahren über die Schuld in dieser Hinsicht gelesen und das aus gutem Grund.

Bsp.: Ich beabsichtige Zähler einzubauen, habe einen Termin mit den Handwerker und ändere schon mal den Vertrag. Der Handwerker kommt wiedeholt nicht, der nächste Termin mit dem Ersatzmann des Vertrauens liegt deutlich im neuen Abrechnungszeitraum und ausgerechnet dann liegt der Mieter im Krankenhaus. Usw. Usf. Aus meiner Sicht alles völlig wurst.

1. Verbrauchserfassung geht nicht
2. umlage nach 556 bgb mit 15% Abzug

Fertig.
 
dots

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Differenzen zwischen dem Wert auf dem Hauptzähler und der Summer der Wohnungszähler sind mehr oder weniger normal. Hat mehrere Ursachen.
Eine weitere Ursache könnte auch sein, dass fürs Nach-/Be-füllen der Heizung, für den Garten, für das Wasch-/Spülbecken im Keller (für die Putzfrau) Wasser verbraucht wird, welches nicht von den Wohnungszählern erfasst wird.

Dann stellt der Wasserversorger für 5 Kubikmeter 10€ in Rechnung. Mieter A hat 2 Kubikmeter verbraucht, der andere Mieter einen Kubikmeter. Die restlichen 2 Kubikmeter hat die Putzfrau verputzt und die Heizung geschluckt.

Obwohl laut Wasserversorger-Rechnung der Kubikmeter rechnerisch 2€ kostet, muss Mieter A für seine 2 Kubikmeter nicht 4€, sondern 6,67€ zahlen, und Mieter B für seinen einen Kubikmeter nicht 2€, sondern 3,33€.
 

ehrenwertes Haus

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Ich muss keine Zähler einbauen, ich muss die vertraglichen Zusagen einhalten.
Du musst gar nichts einhalten, solange sich niemand (Mieter) dagegen wehrt und klagt.
Wo kein Kläger, da kein Richter.

Nur um genau diesen Gedankenansatz geht es hier nicht, sondern wie korrekt abgerechnet werden kann, Klagen wegen formal falscher Abrechnungsmethode im Sande verlaufen.
 
immodream

immodream

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Hallo,
das Thema Abrechnung mit Wohnungswasseruhren und Differenz der Wohnungswasseruhren zur Hauptwasseruhr haben wir hier schon mehrfach behandelt.
Da gibt es unterschiedliche Abrechnungsmethoden.
Die einen addieren alle Wasser- und Abwasserkosten incl. Grundgebühren und verteilen die Kosten anteilig des abgelesenen Wertes der Wohnungswasseruhren .
Eine Ablesung in m³ wird benutzt , um Kosten in € zu beziffern.
Ich nutze seit 30 Jahren eine andere Lösung.
Voraussetzung ist natürlich auch, das in jeder Wohnung eine Wohnungswasseruhr eingebaut ist.
Die Grundgebühren des Wasserversorgers werden in meiner Wasserabrechnung nach Wohnfläche verteilt.
Die abgelesen Verbräuche in m³ werden mit den jeweiligen m³ Kosten für Wasser und Abwasser multipliziert.
Sollte eine Differenz zwischen Ablesewert Wohnungs-wasseruhren und Hauptwasseruhr bestehen ( schwankt bei meinen Objekten zwischen 5 und 10 % ) wird die Differenz entsprechend den Messwerten der Wohnungswasseruhren verteilt.
Hört sich zuerst einmal kompliziert an, wenn man aber seine Wasserabrechnung in einer vernünftigen Exeltabelle verpackt hat, ist das für mich als Kleinvermieter schnell gemacht.
Bei neuen Mietern, die zu ersten Mal eine BK Abrechnung von mir bekommen, wird ein Beiblatt des Mietervereins beigelegt, in dem die mögliche Differenz von Wohnungswasseruhren zur Hauptwasseruhr beschrieben wird.
Funktioniert bei meinen BK Abrechnungen seit 30 Jahren.
Weiß aber nicht, ob es daran liegt, das meine Abrechnung logisch und leicht verständlich ist oder meine Mieter sich nicht trauen, die Abrechnung anzuzweifeln .
Grüße
Immodream
 

Ferdl

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ein Zähler defekt ist
dann darf geschätzt werden.
ich installiere überall Wasseruhren und die Wasserkosten steigen für alle an.
eher nicht, die Kosten für den Einbau des Zählers gehen vollständig auf Kosten des Vermieters.
Dennoch: Was sind die (Rechts)Folgen?
Die Betriebskostenabrechnung kann angefochten werden, in welcher Höhe ist dann Verhandlungssache.
ich muss die vertraglichen Zusagen einhalten. Wenn das nicht geht wird eine Lösung gesucht, bei der Mieter nach Möglichkeit nicht benachteiligt wird.
Genau so handhaben dass die allermeisten Vermieter, nur geht es in diesem Thread um
ist es zulässig, daß der Wasserverbrauch durch Substraktion ermittelt werden kann, wenn nicht alle Wohnungen Wasserzähler haben?
 

Steine

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Ich sehe das anders und habe mich hier etwas schlau gemacht.

1. sehr wohl enrstehen den Mietern Kosten durch die Wasseruhren, da diese i. d. R. gemietet werden. Die Installation geht zu Lasten des Vermieters, könnte aber dann im Rahmen einer Modernisierung auf die Mieter ungelegt werden.

2. Es geht um Kaltwasser. Hier gilt keine HKV und auch sonst ist, zumindest in NRW, eine Nachrüstpflicht bei Bestandgebäuden nur bei Nutzungsänderungen verpflichtend. Das kann in anderen BL anders sein.

In meinem selbstbewohnten 2-Familienhaus sieht mein Anwalt keine rechtlichen Bedenken. Anders sähe der Fall aus, wenn die 2. Wohnung ebenfalls vermietet wäre, da dann der 2. Mieter inhaltliche Fehler geltend machen könnte, da sein Wasserverbrauch nicht direkt erfasst wurde - der des anderen hingegen schon.

Der Beweis, dass das selbst verbrauchte Wasser nicht eigenständig erfasst wurde wäre leicht zu erbringen (für den 2. Mieter). Der Beweis hingegen, dass die installierten geeichten Wasseruhren den Verbrauch derart falsch angeben und somit als Grund für eine Anfechtung der NK-Abrechnung rechtfertigen hält er für sehr unwahrscheinlich. Sämtliches „Allgemeinwasser“ geht ja zu Lasten des Vermieters. Ihm wäre auch kein Urteil bekannt, das auf die KALTwassererfassung anzuwenden wäre. Hier gilt vielmehr, dass der Vermieter eine Umlage nach billigem Ermessen vornehmen kann, solange er unterschiedlichen Verbräuchen Rechnung trägt.

Damit beantwortet sich auch die Frage: In einem Mehrfamilienhaus kann das nicht funktionieren.
 

Steine

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Wenn bisher keine da waren, ist das eine Modernisierung.

Wenn bereits welche da sind, dürfen die Wartungskosten als Nebenkosten umgelegt werden.

Wenn welche da sind aber defekt, darf der Vermieter sie auf eigene Kosten instandsetzen.
 
Thema:

Abrechnung Wasserverbrauch

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