Abrechnungsschlüssel bei gemischt genutzten Grundstück

Diskutiere Abrechnungsschlüssel bei gemischt genutzten Grundstück im Abrechnungs-/Umlagmaßstab Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo, es gibt ein gemischt Grundstück mit 100qm Größe. Die Gebäude sind baulich alle selbststänig. Nutzung: 60qm gewerbliche Nutzfläche 30qm...

  1. goldes

    goldes Neuer Benutzer

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    Hallo,
    es gibt ein gemischt Grundstück mit 100qm Größe. Die Gebäude sind baulich alle selbststänig.
    Nutzung:
    60qm gewerbliche Nutzfläche
    30qm Wohnfläche
    10qm für Verkehrsfläche, welcher zum Gewerbe gehört
    10qm für Garagen

    Wenn die Stadt nun ankommt mit 1000€ Grundsteuer. Wie kann diese auf die Vermieter 7 Eigenanteil umgelegt werden und wie kann das in Anlage V+V angegeben werden?

    Wird da einfach die Fläche wie oben prozentual aufgeteilt oder nach was werden die Garagen berechnet?
     
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  3. #2 immobiliensammler, 26.09.2018
    immobiliensammler

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    Es wird nicht nach qm aufgeteilt, sondern nach der Nutzungsart. Näheres dazu müsstest Du im erstmaligen Grundsteuermessbescheid finden - nicht in der Fortschreibung - ggfs. solltest Du beim Finanzamt nachfragen! Im Zweifel kann @taxpert eventuell auch die einschlägigen Paragraphen des Bewertungsgesetzes nennen, ansonsten müsstest Du selbst darin suchen.
     
  4. goldes

    goldes Neuer Benutzer

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    Der Einheitswert für dieses Grundstück wurde neu festgelegt. Grob gesagt besteht der Festellungsbescheid zum Einheitswert aus der Formel (Gebäudeteil 1 + Gebäudeteil 2 + Gebäudeteil 3) + Bodenwert = Einheitswert.
    Im Bescheid für den Grundsteuermessbescheid steht einfach nur "Für das Geschäftsgrundstück beträgt der Grundsteuermessbetrag 1€. Dieses entspricht 0,50DM."

    Da steht leider nicht drin, was auf welchen Gebäudeteil fällig wird. Bei der Einheitswertfeststellung steht ja auch nicht, wie ich das in Bezug zum Bodenwert setzen kann.

    Also ein Beispiel für die Einheitswertfeststellung:
    Gebäude 1 = 10DM
    Gebäude 2 = 30DM
    Gebäude 3 = 15DM
    Boden = 20DM
    Einheitswert = 75DM
    An den 75DM ist ja der Grundsteuermessbetrag orientiert ...
     
  5. #4 immobiliensammler, 26.09.2018
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    Dann musst Du nur noch in Erfahrung bringen, was das Finanzamt als Gebäude 1, Gebäude 2 und Gebäude 3 bezeichnet, dann hast Du ja die entsprechende Aufteilung. Wie gesagt, wenn Du hier nicht weiterkommst musst Du Dir mal das BewG (Bewertungsgesetz) vornehmen, da dürften die zugrundeliegenden Wertansätze ja definiert sein!
     
  6. goldes

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    Das geht dann schon anhand des Einheitswertbescheides hervor. Lässt sich zumindest interpretieren ... Das hilft mir aber immer noch nicht bei meiner ursprünglichen Fragestellung wie das in den NK und V+V anzusetzen ist.

    Wohnhaus = 10DM
    Gewerbliches Gebäude = 30DM
    Garagen = 15DM
    Boden = 20DM
    Einheitswert = 75DM

    Das Finanzamt fragt man bei einer solchen Fragestellung ja weniger ...
     
  7. #6 immobiliensammler, 26.09.2018
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    Du musst den auf die gewerbliche Nutzung entfallende Grundsteuer auf diese umlegen und der Rest betrifft dann die Wohnnutzung. Hoffe das beantwortet Deine Frage, ansonsten nochmals der Hinweis auf das BewG, da ist der Rechenweg für die Festsetzung gesetzlich geregelt. Und entsprechend dem Anteil, der auf die gewerbliche Nutzung entfällt muss dann eben aufgeteilt werden.
     
  8. #7 taxpert, 01.10.2018
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    Solange alle Einheiten vermietet sind ist die Aufteilung auf die einzelnen Einheiten steuerlich egal!

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  9. #8 immobiliensammler, 01.10.2018
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    In meinem Hinterkopf spukt ein Urteil rum, dass bei einem gemischt genutzten Gebäude die auf die gewerblichen Teile anfallende Grundsteuer (da diese ja höher ist) auch nur auf die Gewerbemieter umgelegt werden kann, also vorher (vor der Erstellung der NK-Abrechnung für die Wohnungsmieter) abgesetzt werden muss.

    Zur Verdeutlichung: Sagen wir auf 100 m² Gewerbefläche entfallen 200 € Grundsteuer, auf 100 m² Wohnfläche entfallen 100 € Grundsteuer, dann kann ich eben nicht 300 € Grundsteuer auf 200 m² Fläche umlegen
     
  10. #9 taxpert, 01.10.2018
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    Deswegen hatte ich auch geschrieben „steuerlich egal“! ( Und weil ich aus irgendwelchen Gründen der Meinung war, es geht um die Anlagen V!)

    Zur GewSt gab es ein Urteil, dass die Aufteilung nach den im EW berücksichtigen JRM aufzuteilen ist.

    taxpert
     
  11. RMHV

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    Das ist falsch... umgekehrt wird ein Schuh daraus.
    Eine Vorabaufteilung muss nur erfolgen, wenn und soweit die Betriebskosten für Gewerbe deutlich höher sind als für Wohnraum. Ein Wohnraummieter darf also nicht nicht erhöhten Betriebskosten durch Gewerbenutzung belastet werden.
    Es ist keineswegs zwingend, dass der auf die Gewerbenutzung entfallende Grundsteueranteil höher ist.
    Die Größen zur Festsetzung der Grundsteuer für vermietete Grundstücke sind Jahresrohmiete, Vervielfältiger, Steuermesszahl, Steuermessbetrag und Hebesatz.
    Die variablen Größen sind die Jahresrohmiete und der Vervielfältiger. Beim Vervielfältiger wird unterschieden zwischen Mietwohngrundstücken, also Wohnraum, und gemischt genutzten Grundstücken mit Gewerbeanteil bis zu 50% und über 50% der Jahresrohmiete.
    Man wird sich daher in jedem Einzelfall ansehen müssen, ob eine Vorabaufteilung erforderlich ist.
     
  12. goldes

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    Wie erfolgt denn die Aufteilung, wenn im EW-Bescheid cbm und nicht die Jahresrohmiete als Grundlage genommen wird?
     
  13. #12 taxpert, 03.10.2018
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    @RMHV: Du hast natürlich grundsätzlich Recht, aber bei einem einzelnen Objekt ist die einzige Variabe die JRM, denn der VV, der sich aus Grundstücksart und Gemeinegröße am 01.01.1964 ergibt, ist für das Grundstück einheitlich. Daher mein Hinweis auf die entsprechende Rechtsprechung zur GewSt.

    Grundsätzlich kann eine gewerbliche Miete zum 01.01.1964 auch niedriger als die Wohnraummiete gewesen sein, zB. bei reinen Lagereinheiten. Bei einem gemischt genutzten Grundstück kann man im Normalfall von eine gewerblichen Nutzung als Ladengeschäft oder Büroeinheit ausgehen. Hier sind mir aus der Praxis eigentlich keine Fälle bekannt in denen bei solchen Grundstücken der Mietansatz für die gewerbliche Nutzung nicht höher als der für die Wohnraumnutzung gewesen wäre. Aber möglich ist das natürlich!

    @goldes: Dann wurde nicht das Ertragswert- sondern das Sachwertverfahren angewendet! Auch hier können natürlich für gewerbliche und Wohraumnutzung unterschiedlicher cbm-Werte angesetzt sein, so dass man auf unterschiedliche GrSt-Anteile kommen kann!

    taxpert
     
  14. goldes

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    Und wie mache ich das in der Praxis? Ich finde immer nur die Aussage, dass dieses zu trennen sei, aber nirgendwo eine Beispielrechnung wie das geht und was dort gerechnet werden muss.

    Wird das nur unterschieden zwischen Gewerbe- und Wohneinheit? oder sind da auch "sonstige Einheiten" wie "Außenanlagen" und Garagen mit einzubeziehen?

    Nehmen wir mal folgendes an:
    Gewerbe hat 500cbm
    Wohnhaus hat 200 cbm

    Gesamtwert inkl. Boden 100000€ und Grundsteuer 1000€
    Heißt das nun, dass 70% auf das Gewerbe entfalen und 30% auf das Wohnhaus?
     
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