Abrechnungsspitze

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von ImmoStarter, 21.07.2008.

  1. #1 ImmoStarter, 21.07.2008
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    Hallo,

    ich bitte um Hilfe, Informationen und Reaktionen zu folgendem Sachverhalt. Vielleicht hat ja schon jemand ähnliche Erfahrungen gemacht und weiß, wie man sich zu verhalten hat:

    Ich habe 2005 über Bauträgervertrag (Kaufangebot und Annahme Kaufangebot) Wohnungen gekauft. Lt. Kaufvertrag wurden Ratenzahlungen nach Baufortschritt bzw. Sanierungsfortschritt vereinbart und auch so beglichen. Die Wohnungen wurden im Dezember 2005 übergaben. Die grundbuchliche Eigentumsumschreibung (auf mich als Eigentümer) erfolgte jedoch erst im März 2007. Für die so sehr verspätete Umschreibung im Grundbuch gab es keinen Grund, die Verzögerung ist alleine auf ein Versäumnis des Bauträgers und Vorbesitzers zurückzuführen.

    Nun zum eigentlichen Problem:
    Mit dem Erwerb dieser Wohnungen war auch eine Erstvermietungsgarantie verbunden. Die Wohnungen wurden aber dennoch über Vermittlung des Bauträgers sehr spät (August 2006 und März 2007) an die ersten Mieter vermietet. Mit dem Bauträger wurde dieser Umstand im März 2007 erörtert. Dabei wurde mir vom Bauträger zugesagt, dass er auf Grund der verspäteten Erstvermietung auch die anfallenden Nebenkosten (wie Verwaltung, Heizung Leerstand usw.) übernehmen würde.

    Leider hat sich der Bauträger an diese Vereinbarung nie gehalten und nichts an Nebenkosten an die Verwaltung bezahlt.

    Im August 2007 wurde dann von der Hausverwaltung die Hausgeldabrechnung für 2006 vorgelegt und beschlossen. Für mich ergab sich dabei natürlich eine gewaltige Nachzahlung. Da ich zum Zeitpunkt des Beschlusses zwar Eigentümer war, aber erst im März 2007 als Eigentümer in Grundbuch eingetragen wurde, habe ich auf die Abrechnungsspitze verwiesen und andere Forderungen zurückgewiesen. Die Verwaltung wurde entsprechend informiert, hat aber außer mit weiteren Mahnungen bzgl. der lt. nach Abrechnung 2006 vorliegenden Nachzahlungen nicht reagiert. Jede Reaktion meinerseits blieb ohne Reaktion der Verwaltung. Inzwischen hat die Verwaltung das gerichtliche Mahnverfahren angestoßen. Die letzte Aussage der Verwaltung war: Meine Argumentation bzgl. Abrechnungsspitze ginge fehl, weil es sich bei der Eigentümergemeinschaft um eine „Werdende Gemeinschaft“ bzw. neu entstandene Gemeinschaft nach Sanierung und Verkauf von Wohnungen handle. In diesem Fall greife die Abrechnungsspitze nicht. Ich habe nun weder im WEG noch hinsichtlich irgend welcher Gerichtsentscheidungen etwas zu diesem Argument gefunden.

    Weiß jemand, wie es sich verhält und ob mein oder der Standpunkt der Verwaltung richtig ist.

    Vielen Dank im Voraus!
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Die Verwaltung wird den Sachverhalt zutreffend beschrieben haben.
    Bei einer werdenden oder auch faktischen Gemeinschaft tritt der erste Erwerber der Wohnungen mit Eintragung der Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung als faktischer Eigentümer in die Gemeinschaft ein und hat ab diesem Zeitpunkt auch alle Verpflichtungen eines Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft zu erfüllen.
     
  4. Beluga

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    Weshalb wird der Bauträger nicht als Voreigentümer gezählt und als Voreigentümer behandelt ?

    Was ist bei einem Alleineigentümer der sein Haus in Eigentumswohnungen umgewandelt ?
     
  5. RMHV

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    Wer sagt denn, dass dies nicht der Fall ist? Der Bauträger hat selbstverständlich seinen Anteil an den Kosten der Gemeinschaft zu tragen. Das war aber auch gar nicht das Problem. Das Problem ist vielmehr die fehlende Erkenntnis, dass der Eintritt in die Gemeinschaft beim Erwerb vom Bauträger eben nicht erst mit der Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch erfolgt sondern durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung.


    Was soll in diesem Fall besonderes sein? Das ist der normale Ablauf. Etwas anderes ist kaum vorstellbar. Es ist immer ein Alleineigentümer, der aufteilt und die Wohnungen dann verkauft.
    Der teilende Eigentümer zahlt zunächst ohnehin sämtliche Kosten. Durch Aufteilung und die Anlegung von Wohnungsgrundbüchern entsteht noch keine Gemeinschaft.
    Eine werdende Gemeinschaft - der Begriff faktische Gemeinschaft ist dafür ebenfalls gebräuchlich - entsteht mit Übergabe der ersten Wohnung an einen Käufer. Ab diesem Zeitpunkt richtet sich alles nach dem WEG. Die werdende Gemeinschaft und der werdende oder faktische Wohnungseigentümer haben ab Übergabe sämtliche Rechte und Pflichten.
    Dies betrifft allerdings nur den Ersterwerb vom teilenden Eigentümer. Verkauft der Erwerber seine Wohnung weiter, tritt der nächste Käufer erst mit der Grundbucheintragung in die Gemeinschaft ein und ist gegenüber der Gemeinschaft auch erst ab diesem Zeitpunkt berechtigt und verpflichtet.
     
  6. #5 ImmoStarter, 23.07.2008
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    Welche Kosten der Gemeinschaft trägt der Bauträger, wenn er sich eigentlich schon mit Entstehen der Gemeinschaft aus derselben zurückzieht bzw. dieser nicht angehört, weil er alle Pflichten und somit auch Kosten an den neuen "noch nicht Eigentümer" überträgt? In der Regel verkaufen Bauträger (zumindest per Vertrag) bevor die Gemeinschaft entsteht.

    Ansonsten - Danke für die Infos und Meinungen!
     
  7. Beluga

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    In dem Fall von Immostarter zeigt, dass die Differezierug beim Eigentümerwechel zwischen Bauträger und dem 1ten Wohnungseigentümer
    nicht gerade gerecht ist.

    Was soll der Hintergrund sein, dass so geregelt wird ?
     
  8. RMHV

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    Das ist - vorsichtig formuliert - Unsinn.

    Der Bauträger trägt für jede unverkaufte Wohnung die anteiligen Kosten. Was um alles in der Welt sollte denn ungerecht daran sein, dass der Bauträger nach Übergabe der Wohnung an den Käufer von seiner Zahlungsverpflichtung entbunden ist? Der Käufer hat die Verfügung über die Wohnung und kann vermieten oder selbst nutzen. Es wäre garadezu aberwitzig, wenn man vom Bauträger verlangen würde, dass er dem Käufer die Wohnung beheizt, die Wasserversorgung gewährleistet oder das Treppenhaus reinigt. Im übrigen wird auch bei jedem ganz gewöhnlichen späteren Verkauf ein Übergang von Nutzen und Lasten vereinbart, der mehr oder weniger weit vor dem Eigentumsübergang liegt.


    Hintergrund ist, dass der Erwerber nicht von der Mitwirkung in der Gemeinschaft ausgeschlossen sein soll.
    Der Bauträger benötigt nach Übergabe der ersten Wohnung für eine Änderung der Teilungserklärung die Zustimmung des Erwerbers. Würde der Erwerber erst mit der Grundbucheintragung Mitglied der GEmeinschaft werden, wäre der Bauträger bis zu diesem Zeitpunkt völlig frei in seinen Entscheidungen. Er könnte jede beliebige Änderung der Teilungserklärung selbst vornehmen.
     
  9. Beluga

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    ...Es wäre garadezu aberwitzig, wenn man vom Bauträger verlangen würde, dass er dem Käufer die Wohnung beheizt, die Wasserversorgung gewährleistet oder das Treppenhaus reinigt.
    Im übrigen wird auch bei jedem ganz gewöhnlichen späteren Verkauf ein Übergang von Nutzen und Lasten vereinbart, der mehr oder weniger weit vor dem Eigentumsübergang liegt.

    Beim Kauf von Eigentümer besteht diesen Bedenken aber nicht.
    Im Kaufvertrag werden sowieso die Nutzung und Lastentragung geregelt, die
    der Gemeinschaft /Hausverwaltung nichts angehen.
     
  10. #9 ImmoStarter, 24.07.2008
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    Schön, dass hierzu eine Diskussion aufkommt!

    Aber dazu ergänzend:

    In meinem Fall konnte aber gerade ich als werdender Eigentümer auf Grund der Erstvermietungsgarantie nicht frei über mein werdendes Eigentum verfügen. Dem Bauträger gelang es nicht, die Wohnungen sofort zu vermieten. Dadurch alleine schon entstanden durch die Nebenkosten Zusatzkosten, die ich nicht steuern konnte (z.B. durch Selbstvermietung oder Selbstnutzung). Ich konnte oder durfte übrigens was die Erstvermietung betrifft, keinerlei Einfluss nehmen. Es ist dann schon etwas befremdend, wenn man als werdender Eigentümer für einen Wohnungsleerstand, der nicht selbst verursacht wurde, eine Hausgeldzahlung von ca. € 1.500,-- leisten soll, oder?
     
  11. RMHV

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    Ist es eine Diskussion, wenn über die Ungerechtigkeit der Welt lamentiert wird?
    Es ist leider mal wieder unübersehbar, dass Wohnungskäufer häufig ohne die geringste Vorstellung über die Folgen ihrer Handlungen Verträge unterschreiben. :help

    Der Käufer hat einen Vertrag mit dem Bauträger abgeschlossen. Aus diesem Vertrag ergeben sich Ansprüche zwischen genau diesen beiden Parteien.

    Mit dem Kauf wurde der Käufer auch zu irgendeinem Zeitpunkt Mitglied der (werdenden) Eigentümergemeinschaft und hat ab genau diesem Zeitpunkt auch seine Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft zu erfüllen.
    Er kann gegen Ansprüche der Gemeinschaft nicht vorbringen, dass ein Dritter (nämlich der Bauträger) seinerseits eine Verpflichtung nicht erfüllt hätte.

    Sollte der Bauträger tatsächlich eine Erstvermietungsgarantie übernommen haben, wird der Käufer nach aus dieser Garantie Ansprüche auf Miete und Betriebskosten gegen den Bauträger haben. Dass mit dem Vertrag über die Vermietung auch die Verfügung auf den Bauträger übertragen wurde, ist doch wohl der Vertragsinhalt. Der Käufer hätte auch auf die Garantie verzichten und sich von Anfang an selbst um die Vermietung kümmern können. Dies war die freie Entscheidung beim Vertragsabschluss.

    Noch mal langsam zum mitdenken: Bauträger und Eigentümergemeinschaft sind nicht die gleiche Person. Eine Aufrechnung irgendwelcher gegen den Bauträger tatsächlich oder vermeintlich bestehender Ansprüche ist ausgeschlossen. Ansprüche gegen den Bauträger können ausschließlich gegen diesen durchgesetzt werden.
     
  12. #11 ImmoStarter, 25.07.2008
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    Danke für die Infos. Zu den etwas selbgefällig anmutenden Bemerkungen

    folgendes:

    Hätte jeder Wohnungskäufer schon vor Unterschrift den vollen Durchblick und wüßte, was so alles auf ihn zukommen kann (besonders im Osten), so würden bestimmt viele Wohnungen nicht verkauft werden und so manche HVs weniger oder nichts zu tun haben! Naturgemäß ist nicht jeder Wohnungskäufer Anwalt, Immobilienprofi und Verwalter in Person!
     
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