Abrechnungszeitraum, Eigentümerwechsel, neuer Mietvertrag

Diskutiere Abrechnungszeitraum, Eigentümerwechsel, neuer Mietvertrag im Fristen Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Mitte 2015 habe ich eine Wohnung gekauft. Mit der Mieterin habe ich einen neuen Mietvertrag verhandelt, der ab dem Kaufdatum gültig sein sollte....

  1. #1 Sonnenallee, 28.08.2016
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    Mitte 2015 habe ich eine Wohnung gekauft. Mit der Mieterin habe ich einen neuen Mietvertrag verhandelt, der ab dem Kaufdatum gültig sein sollte. Da dieser nicht zu ihrem Nachteil war, hat sie diesen unterzeichnet. Jetzt möchte ich die Nebenabkostenrechnung erstellen. Rechtl. gesehen bin ich verpflichtet für das gesamte Abrechnungsjahr die Abrechnung zu erstellen, somit etwaige Erstattungen zu zahlen, oder Rückstände einzufordern. Ändert sich dies dadurch, dass es mit Kaufdatum auch einen neuen Vertrag gab?
     
  2. #2 immobiliensammler, 28.08.2016
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    Wo soll das so geregelt sein?
     
  3. Berny

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    Dann dürfte es wohl für das Jahr, in welchem es den Kauf/Verkauf gab, zwei BK-Abrechnungen geben.
     
  4. Nanne

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    Wenn im neuen MV andere Bedingungen bezüglich der NK vereinbart wurden wäre die NK-Abrechnung einmal für den übernommenen MV bis zum Kauf abzurechnen, und ab dem Kauf mit den neuen NK. Wie gesagt sofern etwas geändert wurde. Meine Meinung.
     
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  5. #5 immobiliensammler, 28.08.2016
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    Frage mich aber immer noch, warum der Käufer den Zeitraum bis zum Kauf abrechnen soll, das wäre Aufgabe des Verkäufers. Erst ab Übergang Nutzen/Lasten ist wohl der Käufer zuständig (neuer Mietvertrag hin oder her!)

    Daher meine Frage, wieso er rechtlich verpflichtet sei (bei Kauf Mitte 2015) das ganze Jahr abzurechnen!
     
  6. #6 Sweeney, 28.08.2016
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    Nanne hat es schon richtig ausgeführt.

    Verantwortlich für die Abrechnung ist der neue Käufer, der in die Rolle des Vermieters tritt. Eine Zwischenabrechnung nach Eigentümerwechsel kommt regelmäßig nicht in Betracht, denn maßgebend ist ausschließlich der vertraglich vereinbarte Abrechnungszeitraum.

    In diesem Fall empfiehlt es sich, zwei separate Abrechnungen zu erstellen - allein schon zugunsten der Übersicht und klaren Trennung.
     
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  7. #7 Sonnenallee, 28.08.2016
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    Es gibt darüber ein BGH Urteil. Ist im Kaufvertrag nichts geregelt gilt § 446 Abs. 1 Satz 2 BGB: Von der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen und trägt er die Lasten der Sache.
     
  8. sara

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    ja, aber das hat nichts mit der Nebenkostenabrechnung zu tun?
    Sweeney, hat das schon richtig geschrieben.

    http://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenabrechnung-eigentuemerwechsel/
     
  9. #9 Martin_72, 16.11.2016
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    Nanne hat absolut recht. Man sollte hierbei zwei separate Abrechnungen erstellen. Dadurch ist es einfach übersichtlicher. Und doch so wie ich das sehe hat das mit der Nebenkostenabrechnung zu tun.
     
  10. #10 BHShuber, 16.11.2016
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    Hallo,

    ganz offen, das haben wir bei unzähligen Käufen nie gemacht, für uns war der Übergang Nutzen und Lasten der Stichtag für unsere Teilabrechnung ab diesem Zeitpunkt.

    Wie der Mieter dann mit dem Verkäufer übereinkam war uns immer schon wurscht.

    Es wäre unbillig, dem Vermieter gegenüber einen Anspruch geltend zu machen, der ihm gegenüber nicht entstanden ist, da er zum Entstehungszeitraum noch nicht Eigentümer der Immobilie war, geltend zu machen, allein, weil er zum Fälligkeitszeitpunkt Eigentümer ist.

    Gruß
    BHShuber
     
  11. sara

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    Abgesehen davon, dass das Thema alt ist und somit die Anfrage erledigt, sollte auch nicht etwas falsches empfohlen werden.
    es ist nicht wurscht wer abrechnet!
    Quelle: http://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenabrechnung-eigentuemerwechsel/
     
  12. #12 BHShuber, 17.11.2016
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    Hallo,

    nichts anderes kann ich sagen als dass wir es niemals gemacht haben, vielleicht noch die Info, dass dies in den Kaufverträgen als Passus hinterlegt wurde.

    Gruß
    BHShuber
     
  13. #13 Akkarin, 18.11.2016
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    Aha ein bayrischer Gutsherrenvermieter!
     
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  14. Duncan

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    Hm, ich kenne es so, dass im Regelfall der Mieter kaum mitbekommt, dass er einen neuen ET/Vermieter hat. Da kommt ein Schreiben von jeweils ET alt und neu, ab Datum ist X neuer ET, die Miete bitte ab X auf Konto Y. Die Nebenkostenabrechnung kommt wie gewohnt, nur steht ein neuer ET/Vermieter drauf, die Gestaltung der Tabelle ändert sich ggf. etwas. Hinter den Kulissen regeln die unterjährige Abrechnung zum Stichtag ET-Übergang VM alt und VM neu, ggf. mit einer kleinen Ausgleichszahlung, die je nach Abrechnungsergebnis an den Mieter weitergereicht wird. Etwas aufwendiger wird es maximal wenn im Rahmen des ET-ÜBbergangs auch der Abrechnungszeitraum angepasst werden soll, aber das ist auch zu regeln.
     
  15. #15 BHShuber, 18.11.2016
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    Hallo,

    ja genau richtig erkannt!

    Bei jedem gekauften Objekt wurde nach Übergang Nutzen und Lasten eine Ablesung durchgeführt, die Hausverwaltung darüber unterrichtet, die Protokolle der Ablesungen zugesandt und die Hausgeldabrechnungen wurden genau zu diesem Datum ab dem Übergang von der HV zur Verfügung gestellt.

    Somit war für uns der Abrechnungszeitraum Übergang Nutzen/Lasten bis 31.12. genau das haben wir dann dem Mieter weiterverrechnet.

    Was der Verkäufer gemacht hat war uns herzlich wurscht.

    Es hat sich auch bisher kein Mensch daran gestört.

    Gruß
    BHShuber
     
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  16. #16 richter.m, 21.02.2017
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    Zwei separate Abrechnungen zu erstellen finde ich als ene gute lösung
     
  17. #17 Akkarin, 21.02.2017
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    Erst lesen dann posten. Wie sara weiter oben richtig bemerkt hat, halten die Richter am BGH das für keine gute Lösung.
     
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  18. #18 BHShuber, 21.02.2017
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    Hallo,

    das aber nur, wenn im Kaufvertrag keine Regelung hierüber vereinbart ist, gerade heute beim Notar nochmal extra nachgefragt, die Gelegenheit beim Schopf gepackt und er hat bestätigt das dies durchaus Wirkung hat, wenn die Kaufvertragsparteien hierzu keine Regelung getroffen haben.

    Solange der Mieter nicht benachteiligt wird und der Abrechnungszeitraum von 12 Monaten eingehalten wird ist dem nichts entgegenzusetzen.

    Gruß
    BHShuber
     
  19. #19 Akkarin, 21.02.2017
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    Deinem Notar kann ich grade nicht folgen. Natürlich können K und V untereinander für die Auseinandersetzung eine Zwischenabrechnung im Kaufvertrag vereinbaren. Das gilt dann für die Vertragsparteien.

    Der Mieter ist aber keine Vertragspartei des Kaufvertrages. Ihm gegenüber rechnet der alte Eigentümer das abgelaufene Jahr ab und der Käufer das laufende.
     
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  20. #20 BHShuber, 21.02.2017
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    Hallo,

    tja eben nicht, der Mieter hat lediglich einen Anspruch auf die Abrechnung des ganzen Abrechnungszeitraum, von wem die dann kommt ist völlig unerheblich, solange alle Vorauszahlungen des Mieters berücksichtigt und der Abrechnungszeitraum eingehalten wurde.

    Gruß
    BHShuber
     
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