Abrechnungszeitraum, Eigentümerwechsel, neuer Mietvertrag

Diskutiere Abrechnungszeitraum, Eigentümerwechsel, neuer Mietvertrag im Fristen Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo, tja eben nicht, der Mieter hat lediglich einen Anspruch auf die Abrechnung des ganzen Abrechnungszeitraum, von wem die dann kommt ist...

  1. #21 Akkarin, 21.02.2017
    Akkarin

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    Genau das hat der BGH in dem verlinkten Urteil verneint, daher verstehe ich den Notar nicht.
     
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  3. #22 BHShuber, 22.02.2017
    BHShuber

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    Hallo,

    verneinen kann das der BGH wie er will und auch berechtigt, wenn im Kaufvertrag nichts dahin geregelt ist und vereinbaren können die Kaufparteien das, so lange wie die Anspruchsrechte des Mieters davon nicht verletzt werden.

    In deinem genannten Urteil ging es genau darum, dass eben nichts im Kaufvertrag vereinbart war, der Käufer der Überzeugung war, dass er nur ab dem Zeitpunkt abrechnen muss an dem der Übergang Nutzen und Lasten vollzogen wurde, der Verkäufer hat keine Abrechnung gemacht.

    Folge, es wurde zwar abgerechnet, doch nicht über den gesamten Abrechnungszeitraum, dies hat der BGH nochmal deutlich hervorgehoben, der Mieter darf in seinem Anspruch auf die Abrechnung über den gesamten Zeitraum und Berücksichtigung der vollen Vorauszahlungen über den Abrechnungszeitraum nicht benachteiligt werden und ist im Kaufvertrag nichts geregelt, dann hat derjenige die Abrechnung zu machen, der zum Ende des Abrechnungszeitraum der Vermieter ist, die Kaufparteien haben sich untereinander auszugleichen.

    Es wurde nicht verfügt, dass eine oder zwei Abrechnungen nichtig sind, es wurde nicht verfügt, dass eine bestimmte Person die Abrechnung zu machen hat, wenn im Kaufvertrag eine für den Mieter nicht benachteiligende Vereinbarung getroffen wurde.

    Hier der Wortlaut der Passage unter Passus Besitz, Nutzen und Lasten des gestern beurkundeten Kaufvertrages:

    Die Vertragsteile verpflichten sich, den Tag der Besitzübergabe dem Hausverwalter mitzuteilen, damit dieser ihn für die Wohngeldabrechnung berücksichtigen kann. Für den Zeitraum bis zum Stichtag hat Nachzahlungen der Verkäufer, für den Zeitraum danach der Käufer zu leisten.
    Dies gilt für Kostenerstattungen und Gutschriften entsprechend.

    Die Beteiligten sind sich darüber einig, dass der Verkäufer bis zum Tag des Besitzüberganges die Nebenkostenabrechnung für das laufende mit dem Mieter vornimmt. Für die Zeit ab Besitzübergang wird der Käufer die Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter vornehmen, so dass für das Abrechnungsjahr 2017 zwei Nebenkostenabrechnungen zu erstellen sind.
    Die Beteiligten verpflichten sich für den Tag des Besitzüberganges eine Zwischenablesung vorzunehmen und die Hausverwaltung über die vorstehend getroffene Regelung zu informieren, sodass diese sowohl in der Hausgeldabrechnung als auch Heizkostenabrechnung geteilt Berücksichtigung findet.

    Auf die Haftung des Käufers gegenüber der Eigentümergemeinschaft für die Abrechnugsspitzen hat der Notar hingewiesen.


    Bei dem Notar handelt es sich um ein renommiertes Münchner Notariat.

    Ich kann mir nicht vorstellen, insofern ich nochmal gezielt nachgefragt habe, dass der Notar hier rechtswidrig handelt, solange eben wie oben erklärt, der Mieter dadurch keinen Nachteil erfährt und seinen Ansprüchen Geltung verleiht.

    Gruß
    BHShuber
     
  4. sara

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    die Kosten dafür bezahlt wer? Käufer und Verkäufer hälftig?
    Den Mietern dürfen diese Kosten nicht berechnet werden.

    Es geht da wohl nur um eine Eigentumswohnung und nicht um ein ganzes vermietetes Haus?
    Aber wie gesagt, warum einfach, wenn es auch kompliziert geht. :008sonst:

    Und so lange der Mieter sich über die zwei Abrechnungen im nächsten Jahr nicht beschwert...
    Schau'n wir mal. :050sonst:
     
  5. #24 BHShuber, 22.02.2017
    BHShuber

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    Hallo,

    die kosten für die Zwischenablesung werden vom Verkäufer übernommen. Das diese Kosten dem Mieter weiterberechnet werden hat niemand behauptet und ist somit lediglich eine Vermutung deinerseits.

    Auch davon hat niemand geredet, es macht hier keinen Unterschied ob hier ein Mietshaus oder nur eine Wohnung verkauft wird, die Ansprüche des Mieters bleiben die gleichen.

    Und selbst wenn, hierzu muss man einfach den berechtigten Anspruch des Mieters kennen, wie oft soll ich das noch schreiben, der Mieter hat Anspruch darauf, dass alle im Abrechnungszeitraum bezahlten Vorauszahlungen für Neben- Betriebs- und Heizkosten berücksichtigt werden und der Abrechnungszeitraum volle 12 Monate beträgt und über diesen Abrechnungszeitraum abgerechnet wird, nicht mehr und nicht weniger, über die allseits bekannten Anforderungen an eine Neben- Betriebs- und Heizkostenabrechnung müssen wir uns nicht unterhalten, den Anspruch hat er ohnehin.

    Gruß
    BHShuber
     
  6. sara

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    ich habe nicht vor über deine obskuren Vereinbarungen zu streiten...

    Doch das ist nach der Rechtsgrundlage vorgegeben:

    http://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-bei-eigentuemerwechsel/

    Viel Glück mit deiner Abrechnung und wenn sich niemand beschwert ist das dann auch gegessen...
     
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  7. #26 BHShuber, 23.02.2017
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    Halloo,

    ich habe auch nicht vor zu streiten doch was hier nicht bekundet ist, dies trifft ausschließlich zu, wenn im Kaufvertrag keine Regelung stattgefunden hat, dann ist es genau so wie von dir beschrieben, ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass ein Notariat und der Notar rechtswidrige Vereinbarungen beurkundet.

    Seltsamer Weise schlägt diese BGH Urteil seltsame Wellen, dabei überliest man simpel und einfach, dass dem Mieter kein Nachteil daraus erwächst, solange seine Ansprüche berücksichtigt werden, Originalaussage des Notars.

    Gruß
    BHShuber
     
  8. #27 brettbrecher, 30.10.2018
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    Hallo Leute,
    da die oben Schreibenden noch alle im Forum aktiv sind und das Thema in ähnlicher Form für mich gerade relevant ist, möchte ich es nochmal eben rausholen. Vorab, meine Meinung ist die von BHShuber. Und Nebenkosten.com erscheint mir nicht immer ganz richtig zu liegen, da sie einschlägige BGH Urteile nicht berücksichtigen.
    Nun zu meiner Frage:
    Ich habe zwei MFH`s gekauft. Da wir mit dem Verkäufer als Übergabe Zeitpunkt der Immobilien (2* 5 Parteienhaus auf einem Grundstück) den 1.11. vereinbart haben und er eine Zwischenabrechnung zum 31.10. durchführt, müsste ich entweder
    1. den restlichen Zeitraum bis 31.12. abrechnen, um danach wieder als Zeitraum das Kalenderjahr nutzen zu können,
    2. Den Abrechnungszeitraum verlegen auf die Zeit 1.11. -31.10.
    ODER - und das favorisiere ich
    3. Einmalig für 14 Monate abrechnen und das auch so mit den Mietern vereinbaren. Dazu gab es mal ein Urteil ->
    Nun ist der Fall in meinen Augen schon vergleichbar, was haltet ihr davon, bzw. hat da jemand Erfahrungen mit?

    Für den Fall, dass ich den Abrechnungszeitraum ändere, müsste ja auch der Mietvertrag dahingehend verändert werden, darin ist nämlich als Abrechnungszeitraum 1.1. - 31.12. vereinbart.

    Vielen Dank schon mal für eure Antworten!
     
  9. #28 brettbrecher, 30.10.2018
    brettbrecher

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    BGH Urteil vom 27.07.2011 Aktenzeichen
    VIII ZR 316/10
     
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  11. sara

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    Und wie begründest du das, dass das auf dich zutrifft?

    https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/umstellung-der-betriebskosten-abrechnungsperiode-332461

    Du änderst ja nicht die Abrechnungsperiode, sondern es ergeben sich damit 2 veränderte Abrechnungszeiten einmal 10 Monate und einmal 14 Monate so wie du es vorhast.
    Das ist auf jeden Fall nicht rechtskonform.

    Ich denke du hast den ganzen Tread durchgelesen und weißt jetzt zumindest was rechtlich OK ist.
     
  12. #30 Papabär, 30.10.2018
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    In dem verhandelten Fall wurde die entsprechende Vereinbarung mit dem Mieter nach Vertragsabschluss - aber vor Beginn der (einmalig verlängerten) Abrechnungsperiode getroffen. Weiterhin ging es dort nicht um einen Eigentumsübergang (der Nachlassfall trat ja erst nach der Erstellung der strittigen Abrechnung ein), sondern um die generelle Umstellung des Abrechnungszeitraumes.

    Ich habe leise Zweifel, ob das Urteil mit Deinem Fall vergleichbar ist und würde vielmehr Variante 1 empfehlen. Schon rein vorsorglich.
     
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