Abschreibung bei geerbten vermieteten Haus

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von eisbaert, 21.11.2013.

  1. #1 eisbaert, 21.11.2013
    eisbaert

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    Hallo Foris,

    ist mein erster Beitrag hier!

    Soweit ich hier im Forum schon gelesen habe kann man auch bei einem bisher selbstbewohnten Haus bei Vermietung später noch (innerhalb der geltenden Grenzen) Abschreibungen vornehmen.
    Meiner Frau hat nach dem Tod der Schwiegereltern das bisher selbst bewohnte Haus geerbt. Seit 1.1.2013 haben wir das nun Haus vermietet.
    Unser Problem ist, dass wir nur sehr spärliche Belege zu den Herstellungskosten des Hauses haben. Welchen Betrag kann man für die Abschreibung hernehmen? Müssen wir den Wert "schätzen" lassen oder wie können wir da vorgehen?

    Für Tipps und Anregungen möchte ich mich schon vorab bedanken.

    Toni
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Richtig. Wann wurde das Haus erbaut/erworben?

    Das Problem ist ja, dass es nicht um den (damaligen/heutigen) Wert geht - den könnte man durch einen Gutachter bestimmen lassen - sondern um die tatsächlichen Herstellungs- bzw. Erwerbungskosten. Wenn die Schwiegereltern das Haus damals für die Hälfte des eigentlichen Werts gekauft haben, ist trotzdem nur der Kaufpreis (abzüglich des auf das Grundstück entfallenden Anteils) anzusetzen.

    Wenn die Schwiegereltern beim Bau des Hauses Eigenleistungen erbracht haben, könnte das die Herstellungskosten wesentlich verringer haben. Das ist ein weiterer Grund, warum der Wert der Immobilie weitgehend nutzlos ist.

    Wenn es um signifikante Beträge geht, würde ich einen Steuerberater aufsuchen. Der soll sich dann etwas einfallen lassen, wie man dem FA die Herstellungskosten gut vermittelt. Man kann sich da natürlich auch selbständig mit dem FA in Verbindung setzen, nur besteht dann immer die Gefahr, durch unbedachte Angaben Tatsachen zu schaffen, die später nachteilig sind.

    Welche "spärlichen Belege" habt ihr denn?
     
  4. #3 eisbaert, 22.11.2013
    eisbaert

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    Hallo Andres,

    vielen Dank für die Antwort.
    Das Haus wurde Ende der 70er Jahre gebaut, AfA sollte also noch einige Jahre möglich sein:zwinkernd001:
    Die Belege sind mehr als "spärlich", da kann man nicht mehr viel über den Gesamtwert herauslesen (sind eigentlich nur ein paar Rechnungen über "Einzelgewerke"). Die Schwiegereltern haben auch Eigenleistung erbracht, ist in unserer Situation also nicht förderlich.
    StB habe ich keinen, kostet auch wieder Geld:(
    Was kann man denn bei Nachfrage beim FA falsch machen? Ich würde hier natürlich "sehr vorsichtig" agieren.
    Solche Fälle wird es doch sicher öfters geben, gibt es jemand mit Erfahrungen dazu?

    Schöne Grüße

    Toni
     
  5. Andres

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    Manchmal bekommt man dafür auch einen Gegenleistung. Außerdem ist die Beratung von der Steuer absetzbar ;)

    Da ich nicht weiß, wie das FA schätzt, weiß ich auch nicht, welche Angaben nachteilig wären. "Vorsichtig" heißt in diesem Fall, dass man möglichst nur allgemein fragt, wie sich denn die Herstellungskosten schätzen lassen, und keine Angaben zum konkreten Sachverhalt macht.
     
  6. #5 eisbaert, 24.11.2013
    eisbaert

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    Meine Frau hat eine Haushälfte schon beim Tod des Schwiegervaters(2006) geschenkt bekommen.
    Ich habe jetzt die damaligen Unterlagen gefunden, vom FA wurde ein "Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzes für Zwecke der Schenkungssteuer" erlassen.
    Kann der darin ermittelte Gebäudewert (Wert des bebauten Grundstücks) eventuell als Grundlage zur Wertfestsetzung verwendet werden?

    Schöne Grüße

    Toni
     
  7. Andres

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    Nochmal: Der Wert des Gebäudes und seine Herstellungskosten sind zwei unabhängige Größen. Insbesondere wird zur Schätzung der Herstellungskosten vor knapp 40 Jahren nicht der Gebäudewert von vor 7 Jahren herangezogen. Die Hestellungskosten sind weder der Wertentwicklung noch der Inflation unterworfen.
     
  8. #7 eisbaert, 25.11.2013
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    Das ist mir schon klar.
    Aber das FA hat ja in seiner "Berechnung des Grundbesitzwertes" auch zurückgerechnet (nach Ertragswertverfahren, in den Berechnungen ist das Baujahr angegeben) und ist dann durch die "Alterswertminderung" (0,5% pro Jahr) auf den jetzigen Wert gekommen.
    Ich bin weiterhin ratlos, irgend einen Wert muss ich doch ansetzen können!

    Schöne Grüße

    Toni
     
  9. Andres

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    Du hast aber Glück: Ich habe heute Abend einen Bekannten getroffen, der mir ein paar Tipps geben konnte, wie hier geschätzt wird. Weder er noch ich haben damit praktische Erfahrungen - das Folgende ist also mit äußerster Vorsicht zu genießen.

    Zuerst werden die heutigen Herstellungskosten ermittelt. Anschließend werden die Kosten mittels eines Indexes auf das Baujahr zurückgerechnet. Für EFH in Fertigbauweise gibt es eine eigene Reihe, der Rest wird nach dem allgemeinen Baupreisindex für Wohngebäude ermittelt. Beide Reihen kannst du beim statistischen Bundesamt finden.

    Ich habe das gerade eben mal angeschaut und kurz nachgerechnet: Ein EFH in Fertigbauweise von 1978 (vielleicht kannst du "Ende der 70er" noch etwas präzisieren) würde mit ca. 30 % seiner heutigen Herstellungskosten bewertet, andere Wohngebäude mit ca. 40 %. Du kannst noch etwa 15 Jahre abschreiben, d.h. 30 % der ermittelten Herstellungskosten. Das Ergebnis multiplizierst du mit deinem Grenzsteuersatz (stimmt jedenfalls so ungefähr - die Progression fehlt dabei) um die Steuerersparnis zu ermitteln.

    Die Ersparnis kannst du gegen die Gutachterkosten zur Ermittlung der heutigen Herstellungskosten abwägen. Wenn dir das Ergebnis gefällt, dann kannst du diesen Weg weiter verfolgen. Als nächstes würde ich wie bereits geschrieben das weitere Vorgehen mit dem FA oder einem Steuerberater besprechen.


    Auf die Frage, wie (bzw. ob) Eigenleistungen in dieses Schätzverfahren einfließen, wusste der Kollege leider keine Antwort ...
     
  10. #9 eisbaert, 26.11.2013
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    Vielen Dank für die Tipps.

    Ich werde mal beim FA vorsprechen.


    Schöne Grüße

    Toni
     
  11. #10 eisbaert, 27.11.2013
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    Ich hab mich jetzt bei der "Bewertungsstelle" des FA der Immobilie erkundigt.
    Da gab es tatsächlich noch Unterlagen von meinen Schwiegereltern aus dem Baujahr des Hauses. Diese Zahlen sollten nach Auskunft des Mitarbeiters von der Einkommensstelle anerkannt werden!:zwinkernd001:

    Schöne Grüße
    und Danke für die Tipps
     
  12. #11 Aktionär, 28.11.2013
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    Na, das hört sich doch gut an.
    Viel Erfolg weiterhin.
     
Thema: Abschreibung bei geerbten vermieteten Haus
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