Abschreibung beim Erwerb des Erbteils

Diskutiere Abschreibung beim Erwerb des Erbteils im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo liebe Forum-Mitglieder, vielleicht kann mir jemand bei der folgenden Konstellation etwas weiterhelfen: Zusammen mit meinem Bruder habe ich...

  1. StrA

    StrA Neuer Benutzer

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    Hallo liebe Forum-Mitglieder,
    vielleicht kann mir jemand bei der folgenden Konstellation etwas weiterhelfen:

    Zusammen mit meinem Bruder habe ich das Elternhaus geerbt. Das Haus wird zur Zeit noch von der Mutter unentgeltlich bewohnt. Nach dem Auszug stellt sich die Frage, was machen mit der Immobilie?
    Weder mein Bruder noch ich haben Interesse, das Haus selbst zu bewohnen.
    Nun kann das Haus verkauft werden und wir teilen uns den Erlös zu gleichen Teilen.

    Jetzt Spiele ich mit dem Gedanken, den Erbteil (50%) meines Bruders abzukaufen (~125 tsd€) und das Haus zu renovieren und danach zu vermieten. Renoviert werden muss auf jeden Fall das Dach, die Fenster, ein Bad (60 tsd€)

    Welchen Betrag kann ich dann für die Abschreibung des dann vermieteten Objektes ansetzen? Kaufbetrag vom Bruder? Wert des Gebäudes (2x Kaufbetrag) zzgl. Renovierungskosten? ,,,?

    Vielen Dank für eure Antworten
     
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  3. #2 taxpert, 26.04.2018
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

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    Der wichtigste Rat zuerst!

    Im Erstjahr empfiehlt sich IMMER der Gang zu einem Steuerberater!

    Die Situation sieht sicherlich recht unübersichtlich aus, ist aber ganz einfach!

    Voraussetzung für alles weitere ist, dass Sie die Hälfe ihres Bruders erwerben und erst danach mit der Sanierung beginnen!

    Sie haben aus steuerlicher Sicht nicht ein Haus, sondern zwei getrennt von einander zu betrachtende Haushälften, die noch dazu in die Wirtschaftsgüter "Grund und Boden" (GuB) und "Gebäude" (Geb) zerfallen!

    Nehmen wir zunächst den ererbten Teil!

    Hier sind Sie Gesamtrechtsnachfolger nach Ihrem Vater. Aus steuerlicher Sicht haben Sie nicht nur das Grundstück (= GuB und Geb) geerbt, sondern auch Anschaffungs-/Herstellungskosten (AHK), AfA-Volumen und AfA-Art! Das größte Problem hier dürfte sein, die ursprünglichen AHK und das noch verbleibende AfA-Volumen zu ermitteln! Sollte das Geb jedoch bereits länger als 50 Jahre im Besitz Ihres Vaters bzw. soweit er es auch geerbt hat, zusätzlich im Besitz des Vorbesitzers gewesen sein, dann können Sie sich die Arbeit sparen! Das Geb ist dann vollständig abgeschrieben!

    Der von Ihrem Bruder entgeltlich erworbene Teil ist einfacher. Den Kaufpreis müssen Sie auf GuB (nicht abschreibbar) und Geb verteilen. Dafür gibt es z.B. auf der Seite des BMF eine Tabelle zur "Vereinfachten Kaufpreisaufteilung". Den Teil, der auf das Gebäude entfällt können Sie dann jährlich mit 2% (Ausnahmen bei alten Baujahren!) steuerlich geltend machen!

    Interessant werden die Sanierungskosten! Die eine Hälfte entfällt auf den geerbten Anteil, die andere auf den entgeltlich erworbenen Anteil! Der teil, der auf den geerbten Anteil entfällt ist sofort als Wk abziehbar (ggf. auf Antrag auf bis zu 5 Jahre verteilbar). Beim entgeltlich erworbenen Anteil wird man prüfen müssen, ob die Summe mehr als 15% der Anschaffungskosten Geb beträgt! Sind es in den ersten drei Jahren mehr als 15%, so stellen diese Zahlungen keine sofort abzugsfähigen WK dar, sondern sind als nachträgliche AHK mit 2% pro Jahr abzuschreiben.

    taxpert
     
  4. Andres

    Andres
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    Im Moment bildet ihr eine Erbengemeinschaft. Würdet ihr jetzt vermieten, gilt die Fußstapfentheorie: Die Gemeinschaft führt die Abschreibung des Erblassers fort. Je nach Baujahr bzw. Zeitpunkt des Kaufes sind dann vielleicht noch ein paar Jahre AfA möglich - oder auch nicht. Ihr macht eine Art Steuererklärung für das Haus (gesonderte und einheitliche Feststellung) und das Ergebnis wird steuerlich nach euren Anteilen an der Gemeinschaft (hier also hälftig) geteilt und eurem übrigen zu versteuernden Einkommen zugerechnet.

    Wenn du deinem Bruder nun seine Anteile an der Gemeinschaft abkaufst, gilt für diese Anteile nicht mehr die Fußstapfentheorie. Es liegt eine neue Anschaffung vor. Deine eigenen Anteile unterliegen aber weiterhin dem bisherigen Verfahren. Für die Hälfte des Gebäudes beginnt die Abschreibung dann also von vorne, für die andere Hälfte wird die alte Abschreibung fortgeführt.


    Abgeschrieben wird aber nicht der Kaufpreis sondern der Anteil, der auf die Bebauung entfällt. Das Grundstück bleibt steuerlich unberücksichtigt.


    Bleibt noch die Frage nach den Renovierungskosten. Dabei ist die Art und die Kosten der durchgeführten Maßnahmen entscheidend. Es liegt dann entweder sofort abziehbarer bzw. auf bis zu 5 Jahre verteilbarer Erhaltungsaufwand vor oder es entstehen neue Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, die dann wieder über 50 Jahre abzuschreiben sind. Ich bin im Moment überfragt, ob und wie hier die 15 %-Grenze anzuwenden ist, sehe aber die Gefahr, dass die Kosten einer so umfangreichen Renovierung wenigstens für den vom Bruder erworbenen Anteil ohnehin abzuschreiben wären. Dazu wird sich unser User @taxpert aber sicher noch äußern können.


    Die ganze Geschichte gehört besser in die Hände eines Steuerberaters, wenigstens bis man mal das erste Jahr V+V überstanden hat. Eigentlich wäre das schon vor dem Erbfall hilfreich gewesen, denn mit einer geeigneten Gestaltung des Testaments hätte man sich die jetzt anstehende erneute Übertragung mit Grundbuchkosten, Notar und diversen steuerlichen Klippen sparen können.


    Und ich sehe gerade, dass @taxpert schneller war. Freut mich aber, dass ich nicht ganz falsch lag ...
     
  5. Duncan

    Duncan
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    das schreit für mich nach einem EFH. In der Folge mache ich mir um die Vermietung gar keinen Gedanken, die damit verbundene Steuer schon gar nicht, sondern nur um Selbstnutzung, schließt ihr ja aus, oder Verkauf. Im Übrigen lässt sich nichts aus einer Erbmasse stammende besser aufteilen als Geld.
     
  6. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    außer, dass es meist keine so gute Idee ist Einfamilienhäuser zu vermieten...
    deshalb würde ich zum Verkauf tendieren.
     
    dots und Wohnungskatz gefällt das.
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