Abschreibung für eine geerbte und vermietete Eigentumswohnung (Baujahr/Anschaffung 1975)

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Rhein-Donau, 28.06.2016.

  1. #1 Rhein-Donau, 28.06.2016
    Rhein-Donau

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    Guten Tag,
    ich wende mich erstmalig an das Forum mit folgender Frage zu einer geerbten Eigentumswohnung. Nachstehend sind die Daten zusammengefasst:

    15.12.1975 Erstbezug mit Selbstnutzung durch meine Eltern und keine Vermietung bis 31.03.2006.
    Meine Mutter ist im Jahr 2000 gestorben, im Jahr 2005 kam mein Vater in ein Pflegeheim.
    Ab dem 01.04.2006 erstmalig vermietet.
    Nach dem Tod meines Vaters wurde die Wohnung in 2009 auf meinen Namen überschrieben.
    Die Afa wurde bis einschl. 2014 berücksichtigt.

    Das Finanzamt hat die Afa für 2015 nicht mehr angerechnet und verweist auf das Erbe (Schenkung) und den Afa-Zeitraum, der nach 40 Jahren erfüllt sei, trotz der überwiegenden eigenen Nutzung durch meine Eltern. Gibt es tatsächlichkeinen Ansatz aufgrund der Erbschaft und ist der Ansatz vom Finanzamt richtig?


    Mit freundlichen Grüßen

    Rhein-Donau
     
  2. AdMan

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  3. GSR600

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    Habs mal verschoben.
     
  4. Andres

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    Um das noch einmal ganz deutlich zu machen: Wir reden hier von einem Objekt mit Baujahr 1975?


    Doch, und auch bei einer Schenkung gäbe es den. Davon abgesehen das sich das mittlerweile eindeutig aus § 11d EStGDV ergibt, hat das auch der BFH so entschieden, BFH IX R 43/11.


    Das klären wir gleich noch. Der Grundsatz ist aber ganz einfach: Du darfst die Abschreibung fortführen. Sofern das Objekt also nicht 2014 vollständig abgeschrieben wurde, geht da noch etwas.
     
  5. #4 Rhein-Donau, 28.06.2016
    Rhein-Donau

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    Erst einmal Danke für das bisherige Feedback.

    Folgende Informationen habe ich noch:
    Ja, das Objekt wurde am 15.12.1975 angeschafft. Meine Eltern werden nach §7b das Objekt für 8 Jahre abgeschrieben haben (ich gehe davon aus, dass das der max. Zeitraum bei Selbstnutzung war). Mit der Erbschaft in 2009 wurde dann die Afa in Höhe von jeweils 2,5% bis einschl. 2014 berücksichtigt. Demnach wäre 57,5 % Afa angerechnet worden.
     
  6. #5 taxpert, 28.06.2016
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    Beim Übergang von der Selbstnutzung zur Einkünfteerzielung ist die AfA, die auf die Zeit der Selbstnutzung entfällt "verloren", vgl. H7.4 "AfA nach Einlage, Entnahme oder Nutzungsänderung oder nach Übergang zur Buchführung", hier Beispiel 1.

    Ich gehe davon aus, dass zwar die ANschaffung in 1975 war, das Baujahr aber 1924 oder früher! Damit sind wir bei 2,5% AfA gemäß §7 Abs.4 Nr.2 Bst. b) EStG. Damit ist das AfA-Volumen 2015 aufgebraucht!

    taxpert
     
  7. #6 Rhein-Donau, 28.06.2016
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    das Gebäude wurde nicht vor dem 01.01.1925 gebaut, Baujahr und Anschaffung waren 1975.
     
  8. #7 taxpert, 28.06.2016
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    Zwei Sachen komplizieren den Sachverhalt:

    1. Die auf die Privatnutzung entfallende AfA ist mit dem Rechtsstand 1975 anzusetzen. Ich weiß nicht, ob damals auch schon 2% AfA oder vielleicht doch 2,5 % anzusetzen waren. Kann ich, da ich im Urlaub bin auch nicht nachschauen!

    2. Der 7b ist so alt, dass man praktisch nichts mehr findet. Nach allem was ich gefunden habe, kann es sein, das er tatsächlich zusätzlich zur Normal-AfA zu berücksichtigen sein kann, ohne Einfluss auf die AfA-Bemessungsgrundlage zu haben. Dann würde sich tatsächlich der Abschreibungszeitraum entsprechend verkürzen. Aber auch dafür müsste ich erst in alten ESt-Handbüchern nachschauen, was ich erst in drei Wichen wieder kann. Oder hat zufällig jemand ein amtliches ESt-Handbuch von Anfang der Neunziger oder älter parat?

    taxpert


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  9. #8 immobiliensammler, 28.06.2016
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    Hallo Taxpert,

    damit kann ich nicht dienen, sondern nur mit dem alten Gesetzestext. Ist doch gut, wenn man auch überholte Gesetze aufhebt, auch wenn 7b vor meiner Immobilien-Zeit war und ich das auch nur aus alten Steuererklärungen meiner Eltern kenne (wurde das dann nicht irgendwannmal von 10e abgelöst???)

    Du verstehst das Steuerchinesisch sicher besser als ich, aber wie ich das lese hies das wohl 8 Jahre lang bis zu 5 % Afa p.A. und dann den Restwert (also max. 60 %) mit 2,5 % p.A. abschreiben.

    Aufzudröseln wie sich das jetzt beim Fall des Fragestellers mit teilweiser Eigennutzung verhält überlasse ich lieber Dir!

    Stefan
     

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  10. Andres

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    Tipp: buzer.de hat für solche Recherchen eine wunderbare Funktion. Das hier ist die Fassung bis 2015 und es gibt noch eine ältere, aber ohne Änderungen in der Sache.


    Ja, aber es kommt dann zwangsläufig die Frage auf, warum die Abschreibung länger als 32 Jahre lief. Vielleicht gab es nachträgliche Herstellungskosten (Absatz 2 beachten!), vielleicht noch andere Umstände, die uns bisher nicht bekannt sind, vielleicht hat das FA auch ganz einfach einen Fehler gemacht und hätte die Abschreibung schon längst stoppen müssen.

    Für mich klingt es zumindest nicht ganz unwahrscheinlich, dass die Wohnung inzwischen vollständig abgeschrieben ist.
     
    immobiliensammler gefällt das.
  11. #10 immobiliensammler, 28.06.2016
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    Hallo Andres,

    danke für den Tipp, die Seite kannte ich noch nicht
     
  12. #11 immobiliensammler, 28.06.2016
    Zuletzt bearbeitet: 28.06.2016
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    Also wie ich jetzt den 7b lese komme ich auf eine Afa-Dauer von 48 Jahren - die ersten 8 Jahre z.B. mit den maximal möglichen 5 % p.A., dann ist im 9ten Jahr ein Restwert von 60 % der ursprünglichen AHK übrig, und dann 40 Jahre lang 2,5 % von dem verminderten Restwert - so lese ich das:

    "Nach Ablauf dieser acht Jahre sind als Absetzung für Abnutzung bis zur vollen Absetzung jährlich 2,5 Prozent des Restwerts abzuziehen"

    Oder habe ich da einen Denkfehler?
     
  13. sara

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    das sehe ich auch so!
    Ich habe, wenn auch einige Jahre später nach 7b das Einfamilienhaus abgeschrieben und das konnte man bei Selbstnutzung nur 8 Jahre lang.
     
  14. #13 immobiliensammler, 28.06.2016
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    Hallo Sara,

    schon klar, aber die Frage ist doch, was passiert wenn später vermietet wird, dann war nach 7b eben die spätere Abschreibung von 2,5 % möglich. Die Frage ist also eigentlich klar, was passiert wenn das selbstgenutzte Objekt später vermietet wird, wie ist dann die Abschreibung möglich.

    Wenn das Objekt von Anfang an vermietet gewesen wäre wäre ja alles klar, zuerst die 7b Abschreibung und dann 40 Jahre lang 2,5 % vom Restbuchwert nach Ablauf der 8 Jahre - so lese ich das aus dem - alten - Paragraphen heraus
     
  15. #14 sara, 29.06.2016
    Zuletzt bearbeitet: 29.06.2016
    sara

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    Ich bin kein Steuerexperte aber doch sehr interessiert an alles was mit Vermietung und auch Steuer zusammenhängt.
    Nun habe ich eine Internetseite gefunden, die vielleicht etwas dazu beitragen kann:

    Quelle:
    http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Definition/abschreibung-nach-eigennutzung.html
    Danach wäre die Abschreibung evtl. noch möglich..
    da ja nur 40% abgeschrieben wurden. (Natürlich ist das jetzt kein Fakt von mir, denn auch die Gesetzgebung kann das geändert haben, denke ich oder?

    Im, Gegensatz zum § 10e EStG
    wenn ich das nun richtig interpretiere, ist nach 10e nun keine Abschreibung mehr möglich, da auch die Zeit der Selbstnutzung eingerechnet wird.
    Möglicherweise geht der Finanzbeamte davon aus.

    Bei dieser Sichtweise wäre dann auch alles abgeschrieben, denn 40% sind in 8 Jahre, abgeschrieben und
    bei weiteren 30 Jahren zu 2% die ja vergangen sind die restlichen 60%

    Und dann habe ich einen Thread aus 2010 hier im Forum zu dieser Frage auch noch gefunden, vielleicht auch interessant, leider ohne Rückmeldung wie das ausgegangen ist:
    http://www.vermieter-forum.com/threads/geerbtes-haus-abschreiben.8729/
     
  16. #15 Rhein-Donau, 29.06.2016
    Rhein-Donau

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    Vielen Dank erst noch einmal für die vielen Rückmeldungen.

    Seit dem die Wohnung auf meinen Namen läuft (also ab 2009) hat das Finanzamt die Afa angesetzt.
    Nachstehend die Daten:

    15.12.1975-31.03.2006 Selbstnutzung
    1975-1982 Afa nach 7b

    01.04.2006 bis heute Vermietung
    01.04.2006 - 2009 Afa über Einkommenssteuererklärung Vater
    nach Erbe/Übergang Afa bis Ende 2014
     
  17. #16 taxpert, 29.06.2016
    Zuletzt bearbeitet: 29.06.2016
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    Das das FA so rechnet ist klar! Interessant wären die jeweiligen Prozentsätze!

    taxpert


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  18. #17 taxpert, 29.06.2016
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    Danke dafür, aber es löst nicht das Problem. Ich gehe davon aus, das der Text zwar alt, aber nicht uralt ist! Wir brauchen hier nämlich den Rechtsstand 1975 und ich habe keine Ahnung, ob sich der 7b zwischen 1975 und 1986 geändert hat. Alle Änderung danach sind letztendlich "Autokorrektur"!

    Das Handbuch brauche ich auch weniger wegen des Gesetzestextes als vielmehr wegen der Richtlinien und Hinweise!

    taxpert



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  19. #18 immobiliensammler, 29.06.2016
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    Sind die Prozentsätze dank des "Restbuchwertes" nicht eigentlich egal? - Bei mir kommen - nach meiner Lesart des Paragraphen - immer 48 Jahre raus.

    Beispiel auf Basis 100.000 (DM oder Euro ist ja egal):

    Jahr 1 - 8 = 7b Afa mit 5 % = 5.000 - Summe = 40.000
    Jahr 9 - 48 = Afa mit 2,5 % aus 60.000 Restwert = 40 * 1.500

    Jetzt mal mit 2,5 % 7b gerechnet:

    Jahr 1 - 8 = 7b Afa mit 2,5 % = 2.500 - Summe = 20.000
    Jahr 9 - 48 = Afa mit 2,5 % aus 80.000 Restwert = 40 * 2.000
     
  20. #19 taxpert, 29.06.2016
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    Ja, aber auch dort hören die gespeicherten Änderungen im Normalfall etwa 2005 auf! Für den Rechtsstand 1975 also unbrauchbar!

    taxpert



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  21. #20 taxpert, 29.06.2016
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    Jein! Zum einen steht im vorliegendem Gesetzestext "bis zu 5 %", man weiß also nicht wieviel tatsächlich geltend gemacht wurde!

    Zum anderen können die Prozentzahlen sowohl für den Zeitraum 7b als auch für den Folgezeitraum in 1975 ganz andere gewesen sein!

    Eher unwahrscheinlich ist dein zweites Szenario, dass das sowohl 7b Zeitraum als auch Folgezeit den gleichen Prozentsatz haben.

    taxpert


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Thema:

Abschreibung für eine geerbte und vermietete Eigentumswohnung (Baujahr/Anschaffung 1975)

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