Abschreibung mit Grundlage Einheitswertbescheid

Diskutiere Abschreibung mit Grundlage Einheitswertbescheid im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Ich besitze ein geerbtes Grundstück, auf dem auch eine ältere (Bj 1960) Scheune und eine ebenso alte Garage (in Massivbau) steht. Da ich das...

  1. #1 Pilot, 20.03.2017
    Zuletzt bearbeitet: 20.03.2017
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    Ich besitze ein geerbtes Grundstück, auf dem auch eine ältere (Bj 1960) Scheune und eine ebenso alte Garage (in Massivbau) steht. Da ich das Grundstück aufgrund Vermietungsabsicht in Besitz halte, möchte ich die Gebäude natürlich in der ESt-Erklärung auch abschreiben. Ein Jahr hatte ich das Grundstück bereits vermietet und einen Überschuss erwirtschaftet, seither Leerstand auch aufgrund der Vormieter. Irgendwie hatte ich die Abschreibung der Gebäude die letzten Jahre vergessen und bin erst jetzt darauf gekommen.

    Nach aktuellem Einheitssteuerbescheid ist der Gebäudewert zusammen mit nur ca. 5000 DM(!) beziffert.
    Dieses oder nächstes Jahr muss ich an den Gebäude auch einiges renovieren, austauschen, instandhalten, was ich dann auch steuerlich geltend machen möchte und daher möchte ich bereits jetzt die Sache mit den Gebäuden in der ESt-Erklärung erwähnt haben.
    1. Welchen Wert kann ich in meiner Erklärung nehmen. Für die festgestellten ~2500€ lassen sich die Gebäude sicherlich nicht errichten und den momentanen Wert schätze ich grob auf 10.000 - 20.000€, also das 4 bis 8-fache. Nach der angenommenen Lebensdauer aus dem Bescheid (30 und 40 Jahre) sind beide Gebäude auch schon lange tot, stehen aber ja noch gut da. Da gibt es ja den Wert aus 1964 der auch für die Versicherungen relevant wäre, soll ich damit multiplizieren? Oder kann man da nach dem Ertrags-, Vergleichs- oder Sachwertverfahren gehen?
    2. Macht es aber überhaupt Sinn einen höheren Wert als den bereits anerkannten Einheitswert anzugeben. Steigt dadurch ggf. die Grundsteuer für das Grundstück, so dass ich am Ende wahrscheinlich noch mehr an Abgaben zahlen würde, als dass ich letztendlich Steuerersparnis hätte? Die Angaben die zur Feststellung führten waren natürlich wahrheitsgemäß, aber nicht dass ich dadurch mir einen Nachteil verschaffen und ggf. schlafende Hunde wecke.
    Kennt sich jemand damit aus oder hat einschlägige Erfahrungen?

    Danke :unsicher014:
     
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  3. #2 immobiliensammler, 20.03.2017
    immobiliensammler

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    Vor der Antwort noch zwei Fragen:
    - wann hast Du das Grundstück geerbt (Jahr)
    - wann hat der Erblasser das Grundstück erworben
     
  4. Pilot

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    Vielen Dank Immobiliensammler
    - Geerbt haben wir es 2009 in einer Erbengemeinschaft und Aufteilung bzw. dann Alleineigentum ab 2013
    - Keine Ahnung, es war schon immer im Familienbesitz, mindestens seit 1800. Diesbezgl. sollten keine Fristen gelten.
     
  5. Andres

    Andres
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    Gibt es irgendwelche Anhaltspunkte, dass hier überhaupt noch ein ansetzbarer Restwert vorhanden ist? Die üblichen Nutzungsdauern sind spätestens 2010 (Scheune) bzw. 2000 (Massivgarage) abgelaufen, wenn nicht zwischenzeitlich ein Verkauf stattfand.


    Das ist auch gar nicht die Aussage des Einheitswerts.
     
  6. #5 immobiliensammler, 20.03.2017
    immobiliensammler

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    Dann habe ich eine gute und eine schlechte Nachricht für Dich! Über den Einheitswertbescheid brauchst Du Dir gar keine Gedanken mehr machen, der wäre sowieso nie Grundlage für die Abschreibung, sondern nur für die Grundsteuer!

    Grundlage für die Afa ist vereinfacht der Kaufpreis + Baukosten abzgl. Grundstücksanteil.

    Du führst als Erbe die Abschreibung des Vorbesitzers fort, da die Scheune Baujahr 1960 ist und das Grundstück nicht etwa mit der Scheune erst z.B. 2000 gekauft wurde (dann wäre meine Aussage etwas anders) kannst Du genau 0,00 Euro Abschreibung ansetzen, da der Vorbesitzer (Erblasser) die Afa schon selbst verbraucht hat!


    EDIT: Andres war schneller beim Tippen!
     
  7. #6 Stadtkind, 20.03.2017
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    Als Erbe trittst du in die Fußstapfen des Erblassers. Bei der Abschreibung werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Garage und der Scheune berücksichtigt. Der Einheitswert hat hierbei keine Bedeutung, der ist hingegen für die Grundsteuer wichtig.

    Also wenn der Erblasser die Garage und die Scheune irgendwann gekauft hat --> Ab zum Amt, vielleicht finden die noch den Kaufvertrag.

    Wenn der Erblasser die beiden errichtet hat --> Ignorieren, da sich wahrscheinlich die nachforschungskosten nicht lohnen. Die gebäude werden über 50 Jahre abgeschrieben. Ergo fällt eine vor 1967 errichtete Scheune eh jetzt aus der Abschreibung, wenn sie nich zwischendurch veräußert wurde.
     
  8. #7 Pilot, 20.03.2017
    Zuletzt bearbeitet: 20.03.2017
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    Ok, danke.
    Ja wurde vom Erblasser errichtet und wir sind von dem her drüber.

    Bißchen kenn ich mich mit dem Zeug aus. Wo mein Wissen jedoch nicht hinlangt, ist die Tatsache, dass die Gebäude dennoch substanziell, trotz Überschreitung der Abschreibungsjahre, noch Bestand haben, somit ja einen Wert über 0€ darstellen und natürlich auch hiermit Mietzins eingenommen und versteuert wird (bzw. werden soll). Und wovon ich so gut wie gar keinen Ahnung habe wäre wie das erbsteuerrechtlich zu betrachten wäre.

    ...Das spielt dann dennoch alles keine Rolle mehr?
    Früher fand keine Vermietung und keine Abschreibung statt (wird aber auch keine Rolle spielen)?

    Gibt es falls das alles keine Rolle spielt, eine Möglichkeit an die Erstellungskosten zu kommen bzw abzuschreiben oder eben (was ich vermute) nur die Kosten die im Rahmen der Instandhaltung anfallen?

    P.S.: Die Garage hat übrigens nicht die 50 Jahre wie z.B. bei Wohngebäude, sondern wie bereits oben geschrieben laut AfA-Tabelle und auch laut Feststellungsbescheid 40 Jahre und bzw. nur 30 Jahre betreffend die Scheune.
     
  9. Pilot

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    Mir ist noch was eingefallen...
    Das Baujahr von 1960 wurde von mir ja nur geschätzt, da das tatsächliche Baujahr nicht bekannt ist und sich auch nicht ohne Weiteres recherchieren lies.

    Nun mein Gedanke...
    1. Die Scheune bzw. zumindest die Bretter davon sind sicherlich noch keine knapp 60 Jahre alt (West- = ungeschützte Wetterseite) und wurden in der Zwischenzeit sicher schon mindestens einmal ausgetauscht (müssen auch bald wieder ausgetauscht werden). Könnte ich da wo ansetzen, oder wäre das dann wenn überhaupt unter den Erhaltungsaufwand gefallen? Da wären wir dann sicherlich auch wieder über der "Abschreibezeit"! Oder kann man doch irgendwie argumentieren dass es Erstellungskosten waren?
    2. Zum anderen wenn ich doch noch irgendwie feststellen könnte, dass die Gebäude deutlich jünger sind und evtl noch unter die Abschreibezeit fallen, wie wären die Aussichten auf Änderung des Bescheides aufgrund neuer Tatsachen oder so was?
     
  10. #9 taxpert, 20.03.2017
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    Ich gehe davon aus, dass dies Wissen aus der Anlage 22 zum BewG stammt!

    Wir befinden uns bei der aufgestellten frage aber nicht im BewG sondern im EStG! Hier ist die AfA entsprechend der Rechtsvorschriften im Jahr der Anschaffung/Herstellung zu ermitteln, hier also nach dem EStG Stand 1960!

    Abs.4 des §7 EStG, der einen pauschalierenden Ansatz von 2% AfA für Gebäude festlegt, wurde erst 1964 eingeführt! Bis dahin war die AfA im §7 Abs.1 EStG "entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer" festgelegt (oder eben nicht festgelegt!). Im vorliegenden Fall ist es jedoch vollkommen egal, ob die AfA nun 20, 30 oder 50 Jahre beträgt, da der Zeitraum eh abgelaufen ist! Die AfA, die auf Zeiten der Private- oder Nichtnutzung entfällt, ist steuerlich verloren!

    Letzteres!

    Im Rahmen der ErbSt erfolgt die Bewertung gemäß §12 ErbStG nach §151, 176-198 BewG.

    taxpert
     
  11. Pilot

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    Danke TAXPERT,
    ich kann dir die Grundlage gar nicht mehr genau nennen. Habe gegoogelt und die Daten dieser Tabelle waren identisch mit denen im Bescheid des FA, deshalb ging ich davon aus, dass sie stimmen würden und hab auch nicht weiter nachgesehen.
    Ansonsten war mir klar dass es nach dem EStG geht, daran dass es sich dann aber um das Jahr 1960 handelt und es 1964 erst eingeführt wurde, habe ich tatsächlich nicht gedacht. SORRY und Danke für den Hinweis.

    OK, dann eben nur die zukünftigen Instandhaltungskosten - Schade, aber gut ist halt dann so
    Allen anderen auch DANKE!!!
     
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