Abschreibung nachträglicher Herstellungskosten (DG-Ausbau) bei unentgeltlichem Erwerb

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Privater_Vermieter, 07.05.2015.

  1. #1 Privater_Vermieter, 07.05.2015
    Privater_Vermieter

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    Ich habe in 2011 ein Einfamilienhaus Baujahr 1978 geerbt (unentgeltlicher Erwerb). Das Haus wurde vom Erblasser ohne Unterbrechung eigengenutzt. In den ersten 8 Jahren wurden vom Erblasser erhöhte Abschreibungen nach §7b EStG (Vorläufer von §10e) in Höhe von jeweils 5%, also insgesamt 40% der Baukosten steuerlich geltend gemacht. Bei Eigennutzung sah §7b allerdings keine Restwertabschreibung der verbliebenen Baukosten vor. Nur bei vermieteten Objekten konnte gemäß damaliger Rechtslage der Restwert über 40 Jahre mit 2,5% abgeschrieben werden.

    Nach vorübergehendem Leerstand habe ich mich in 2013 zu einer Sanierung des Gebäudes mit anschließender Vermietung (ab 2014) entschlossen. Neben diversen Instandsetzungen, bei denen es sich steuerrechtlich um sofort absetzbaren Erhaltungsaufwand handelt, wurde ein Dachgeschossraum zu Wohnzwecken ausgebaut. Dabei handelt es sich wohl um nachträgliche Herstellungskosten, die über mehrere Jahre abzuschreiben sind.

    1.) Müssen die nachträglichen Herstellungskosten wie heute üblich linear über 50 Jahre mit 2% abgeschrieben werden? Bei 20.000 € Kosten für den DG-Ausbau wären dies jährlich 400 € AfA bis ins Jahr 2062.

    2.) Kann die Restwertabschreibung der ursprünglichen Baukosten mit Vermietungsbeginn für die verbliebene Nutzungsdauer wieder aufgenommen werden?

    Beispiel:

    Baukosten 1978 70.000 €
    - Inanspruchnahme AfA 1978-1985 8 Jahre x 5% x 70.000 = 28.000 €
    = Restwert 1985: 42.000 €
    jährliche Restwertabschreibung über 40 Jahre: 2,5% x 42.000 € = 1.050 € p.a.
    1986-2012 27 Jahre AfA sind verfallen w/Eigennutzung
    2013-2025 noch 13 Jahre AfA à 1.050 € bei Vermietung möglich


    3.) Können bei der Berechnung der Abschreibungsrate die ursprünglichen Baukosten (Altsubstanz) hinzugerechnet werden, wenn beim DG-Ausbau keine selbständige Einheit entstanden ist? Wie hoch wäre der Abschreibungssatz? 2%?

    Beispiel:


    Baukosten 1978 70.000 €
    + nachträgliche Herstellungskosten 2012 20.000 €
    = Abschreibungsbasis 90.000 €
    davon jährlich 2% AfA = 4.500 €


    AfA-Konto:
    Baukosten 70.000 €
    - AfA 1978-1985 28.000
    -fiktive AfA während Eigennutzung 27 Jahre x 2,5% x 42.000= 28.350 €
    =Buchwert 2012 (Altsubstanz) 13.700 €
    + nachträgliche Herstellungskosten 20.000 €
    = insgesamt noch abzuschreiben: 33.700 €


    Die Altsubstanz und die nachträglichen Herstellungskosten könnten somit in 8 Jahren à 4.500 € komplett abgeschrieben werden. Ist solch ein Abschreibungsplan zulässig?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Mit solchen Fragestellungen bist du bei einem Steuerberater gut aufgehoben. Bei mir geht die Antwort nämlich mit folgendem "Disclaimer" los: Ich habe keine praktische Erfahrung mit der erhöhten Abschreibung nach § 7b EStG, daher ist das Folgende noch mehr unter Vorbehalt als sonst.


    Nein. Durch den Ausbau ist kein neues Wirtschaftsgut entstanden, also beginnt auch keine neue Abschreibung. Stattdessen wird die bisherige Abschreibung angepasst und fortgeführt.


    Ja.

    ... sieht soweit richtig aus.


    Nach meinem Verständnis werden nicht die ursprünglichen Baukosten als Grundlage herangezogen, sondern der Restwert nach Sonderabschreibung. Also:

    Baukosten 1978: 70.000 €
    Restwert 1985: 42.000 €
    + nachträgliche Herstellungskosten 2012: 20.000 €
    = 62.000 €

    davon 2,5 % p.a. sind 1.550 €

    Mit deinem AfA-Konto bin ich einverstanden, Stand nach nachträglichen Herstellungskosten 33.700 €. Mit der eben errechneten Rate ist dann bis zum Buchwert 0 abzuschreiben, d.h. 21 Jahre die vollen 1.550 € und die verbleibenden 1.150 € im 22. Jahr.


    Es ist kein formales Argument, aber wenn sich ein Sachverhalt derartig vorteilhaft darstellt, ist meistens etwas faul. Hast du wahrscheinlich selbst gemerkt. ;)
     
  4. sara

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    eine fiktive Afa für Eigennutzung wird nicht mindernd abgezogen.

    https://dejure.org/gesetze/EStDV/11d.html

    Somit wäre die Afa von 62000 zu berechnen - allerdings gehe ich nur von 2% Afa aus (42000 + der 20000 nach deinen Angaben) das wären dann 1240,00 Euro Jahr

    Aber ein Steuerberater wird dir das noch etwas besser erklären.
     
  5. Andres

    Andres
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    Abgezogen von was? Von den Einkünften? Das hat niemand behauptet. Vom Restwert wird aber auch während der Eigennutzung weiter fleißig abgezogen, BFH IX R 109/84.


    Ja, das wäre die andere Möglichkeit, falls die Abschreibung nach damaligem Schema nicht fortgeführt werden darf.
     
  6. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    genau so wie der Threadersteller es im von mir zitierten Teil gemacht hat, vom Restwert.

    Das von dir genannte BFH IX R 109/84, habe ich in keinem Fall im Zusammenhang mit Gebäude-Afa gefunden sondern nur mit Wirtschaftsgütern z.B. Umwidmung von Einbauten (Beispiel Küche) in Wohnungen die nach selbst genutzter Zeit, dann wegen Vermietung als Bestandteil der Wohnung geblieben sind und abgeschrieben werden.
    ???
     
  7. Andres

    Andres
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    Genau. Die Spielregeln sind die gleichen, egal ob es um die Abschreibung eines Gebäudes oder einer Küche geht, und das ist eines der grundlegenden Urteile zu dieser Frage.
     
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