Abschreibung u. Zinsen, wieviel geht? Komplizierter Fall.

Diskutiere Abschreibung u. Zinsen, wieviel geht? Komplizierter Fall. im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, ich hoffe ich bin hier mit meiner Frage richtig. es ist ein etwas komplizierterer Fall. Normalerweise kann ich ja 2% des...

  1. Specki

    Specki Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich hoffe ich bin hier mit meiner Frage richtig. es ist ein etwas komplizierterer Fall.

    Normalerweise kann ich ja 2% des Hauspreises jährlich abschreiben + die Zinsen, wenn ich ein Haus/Wohnung vermiete. Bei uns wird es jetzt etwas komplizierter und vielleicht kann mir hier jemand etwas weiter helfen.

    Ich fange mal an.

    Wir haben 2015 ein renovierungsbedürftiges Zweifamilienhaus (zwei identische Wohnungen) mit insg. gut 1600qm Grund gekauft. Es sind zwei Flurnummern.
    Dafür haben wir gezahlt 330.000,- + Erwerbsnebenkosten.

    Wir haben das komplette Haus in hauptsächlich Eigenleistung komplett saniert (Wasser, Abwasser, Elektrik, neue Heizung, neue Heizkörper, Heizkörpernischen gedämmt, Raumaufteilung angepasst, Bäder neu, Böden neu, Kaminsanierung, Außen + Innen neue Farbe, etc.)
    Dafür habe ich etwa gute 70.000,- aufgewendet.

    Seit 2016 ist das Haus bewohnt. In einer Wohnung lebe ich mit Frau und zwei Kindern. In der anderen Wohnung wohnen nahe Familienmitglieder unentgeltlich (warum etc. tut hier nichts zur Sache) Die Nebenkosten werden anteilig gezahlt es ist auch alles für eine separate Nebenkostenabrechnung vorhanden.

    Nun plane ich in 2021 auf der zweiten Flurnummer einen Neubau in den ich dann gerne mit Frau + Kindern einziehen möchte. Somit soll die jetzige Wohnung in der wir aktuell wohnen natürlich vermietet werden.

    Die Mieteinnahmen müssen ja versteuert werden. dagegen kann ich anfallende Zinsen + Abschreibung rechnen.

    Jetzt ist die große Frage folgende:
    Wie hoch ist die Abschreibung für diese Wohnung?
    Wie teile ich die anfallenden Zinsen auf?

    Es wurden ja damals die 330.000€ für beide Wohnungen + gesamten Grund gezahlt.
    Kann ich dann trotzdem jeweils 50% davon nehmen? oder wie teilt man das auf?

    Oder woran orientiere ich mich am Wert der Abschreibung? Ich habe damals ja unrenoviert und deutlich unter Marktpreis gekauft. Kann man den aktuellen Marktpreis je qm Wohnfläche anrechnen?

    Vielleicht kann mir jemand dazu ein paar hinweise geben.
    Ich erwarte keine steuerliche Beratung oder sowas. Nur ein paar Hinweise.
    Es geht mir im ersten Schritt eigentlich darum, dass ich ungefähr berechnen kann, wieviel von der potentiellen Miete nach Steuern noch hängen bleibt um das Verfügbare Einkommen für die Tilgung des Neubaus für mich etwas besser abschätzen zu können.

    Ich freue mich auf eure Antworten.

    Gruß
    Specki
     
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  3. #2 Benni.G, 13.01.2020
    Benni.G

    Benni.G Erfahrener Benutzer

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    google mal nach Kaufpreisaufteilung und Bundesfinanzministerium.
    Da findest du dann eine Excel-Arbeitshilfe. Eine passende Anleitung ist auch dabei.
    Du kannst auf jeden Fall nur den Betrag abschreiben, den du auch aufgewendet hast. Eigenleistung ist kein Aufwand - sonst hättest du ihn ja auch vereinnahmen müssen.
     
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  4. #3 ehrenwertes Haus, 13.01.2020
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Auch wenn du keine Beratung möchtest, ist das ein Fall für deinen Steuerberater.
    Nur anhand der Gesamtdaten kann eine ernsthafte Aussage getroffen werden, die du für weitere Investitionen benötigst.
    Eine eigene grobe Einschätzung ist bestimmt sinnvoll, kann aber sowas von daneben liegen, wenn du dich nicht ohnehin relativ gut im Steuerthema auskennst.
     
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  5. #4 Benni.G, 13.01.2020
    Benni.G

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    Die Arbeitshilfe ist da doch ein guter Test oder? ;-)
     
  6. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Auch wenn dass nicht gefragt war, die Miete einer einzigen vermieteten Wohnung sollte man höchstens als nettes Nebeneinkommen betrachten, jedoch keinesfalls als zwingend erforderlich zur Tilgung oder Lebensunterhalt benötigen, nur so meine Meinung.

    Zum Thema, ohne Steuerberater der das genau aufdröselt kommst du vermutlich nicht weiter. Die Fakten müssen schon sehr genau bekannt sein um zu einem halbwegs brauchbaren Ergebnis zu kommen.
     
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  7. #6 taxpert, 13.01.2020
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    DAS gilt grundsätzlich bei jeder ersten Vermeitung, deshalb kann man es blind unterschreiben!

    Um die wird man auch hier nicht herum kommen!

    Man kann hier immer höchstens den Rechenweg aufzeigen!

    Nee nee, rechtlich ist das alles andere als kompliziert!

    Von daher "zerfällt" das angeschaffte Grundstück steuerlich zunächst in vier einzeln zu bewertende Wirtschaftgüter: Grund und Boden (GuB) und Gebäude(Geb), jeweils zu eigenen Wohnzwecken und zu fremden Wohnzwecken genutzt. Abschreibung kann es sowieso nur das Geb geben!

    Der ursprüngliche Kaufpreis wird mit dem Excel-tool des BMF nach den Verkehrswerten auf GuB und Geb aufgeteilt. Die Anschaffungsnebenkosten (GrESt, Notar, Grundbuch) folgen der Aufteilung.

    Geb:
    Der ermittelte Wert wird entsprechend den tatsächlichen Werten der Wohnfläche auf die beiden Wohneinheiten aufgeteilt und stellen damit die AfA-Bemessungsgrundlage (AfA-BMG) dar.

    Da die anschaffungsnahen Aufwendungen ...
    ... ganz offensichtlich unter §6 Abs.1 Nr.1a EStG fallen, gehören sie auch zu den Anschaffungskosten des Geb! Soweit möglich werden diese Kosten den einzelnen Wohneinheiten direkt zugeordnet, der Rest wieder nach Wohnfläche verteilt und erhöhen so die AfA- BMG. Von diesem Wert kann dan ab Vermietung 2% pro Jahr steuerlich gemacht werden. Im Erstjahr der Vermietung ggf. zeitanteilig.

    GuB:
    Der ermittelte Wert GuB muss erst im Zeitpunkt der Neubebauung mit dem neuen Haus zur Nutzung zu eigenen Wohnzwecken neu berechnet werden. Hier wird der Teil, der tatsächlich dem neuen Gebäude zuzurechnen ist, ermittelt (z.B. weil tatsächlich herausgemessen bzw. tatsächlich ausschleißlich privat genutzt). Der verbleibende Teil wird entsprechend der Wohnflächen der ursprünglichen Wohneiheiten aufgeteilt auf "unentgeltlich zu fremden Wohnzwecken genutzt" und entgeltlich zu fremden Wohnzwecken genutzt".

    Zinsen:
    Die Aufteilung der Zinsen folgt nun prozentual dieser Berechnung, egal ob nun "nur" der Kaufpreis oder "auch" die anschaffungsnahen Aufwendungen damit finanziert wurden.

    Der "schlaue" Steuerrechtler macht sich für sowas übrigens immer ein kleines "Gemälde" auf einen Schmierzettel!

    Ich sehe es übrigens genauso! Wenn die ganze Finanzierung mit einer steuerlichen Be- oder Entlastunfg steht und fällt, sollte man die Finger davon lassen!

    taxpert
     
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