Abschreibungen und Instandhaltungskosten im ersten Jahr der Vermietung

Diskutiere Abschreibungen und Instandhaltungskosten im ersten Jahr der Vermietung im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, ich habe meine Wohnung (in der ich selbst 8 Jahre gewohnt habe) in einem Objekt mit 12 Wohnungen seit letzem Oktober vermietet...

  1. hohe

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    Hallo zusammen,

    ich habe meine Wohnung (in der ich selbst 8 Jahre gewohnt habe) in einem Objekt mit 12 Wohnungen seit letzem Oktober vermietet und habe nun zum ersten mal das Vergnügung die Anlage V auszufüllen.
    Hier stellt sich mir nun die Frage, wie ich die Abschreibungen und vor allem die Instandhaltungskosten ansetzen darf.
    Bei der AfA gehe ich davon aus, dass ich hier nur 1/4 ansetzen darf, da die Wohnung auch nur 3 Monate von 12 vermietet war (Leerstand bestand nicht). Ist das korrekt?

    Bei den Instandhaltungskosten bin ich mir dann aber nicht so sicher. Wir haben im Juli letzen Jahres eine Entkalkungsanlage im Gesamtwert von über 5.500€ einbauen lassen. Dafür wurde eine entsprechende Summe aus den Rücklagen entnommen. Gestellt wurde die Rechnung vom Installateur dafür im August. Verbucht hat der Verwalter die Entnahme aus den Rücklage auf den 31.12.2018. Daneben waren noch weitere kleinere Reparaturen die auf die Gemeinschaft entfallen sind, auch nach Oktober.
    Welchen Betrag darf ich nun ansetzen? Nur die Instandhaltungskosten, die ab dem Moment der Vermietung angefallen sind. Oder 3/12 der Summe aller angefallenen Instandhaltungskosten des Jahres oder gar die gesamten Instandhaltungskosten?

    Herzliche Grüße

    Ho
     
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  3. #2 Benni.G, 09.07.2019
    Benni.G

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    Was hält dich bei so einem komplizierten Fall davon ab, den Fachmann (Steuerberater) die Arbeit machen zu lassen?
     
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  4. sara

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    Afa, korrekt ein Viertel
    Die Instandhaltungskosten würde ich alle auflisten und Gesamtsumme eintragen. Die 5500 sind ja nicht dein Anteil oder?
    Sollte davon etwas nicht abzugsfähig sein, wird das Finanzamt dieses eh rausnehmen.
    Was nach 1.Okt. gemacht wurde ist aber auf jeden Fall abzugsfähig.

    ???
     
  5. #4 immobiliensammler, 09.07.2019
    immobiliensammler

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    Also ich würde mich hier nicht so weit wie Du aus dem Fenster lehnen und das auch einem Steuerberater überlassen!

    Wenn die Entkalkungsanlage im Juli inoch im Zeitraum der Eigennutzung eingebaut wurde, wie willst Du diese denn bitte als abzugsfähig begründen?

    Deinen Rat "einfach alles ansetzen, wenn es das nicht ist wird das Finanzamt dieses eh rausnehmen" sehe ich als brandgefährlich an.

    Ich kann auch bei jedem Objekt pauschal 100.000 Euro Instandhaltung angeben, wenn es nicht berechtigt ist kann das Finanzamt das ja rausnehmen, sonst habe ich Glück gehabt - denkst Du wirklich, dass so etwas ein guter Rat ist?

    Ich stimme @Benni.G zu: Ab zum Steuerberater!
     
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  6. sara

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    Bei mir wäre das ein Rechenbeispiel, Anteilige Kosten ~ 500€ für die Anlage.
    Denn für eine Steuerersparnis von vielleicht ~150€, würde ich keinen Steuerberater beauftragen der 300-500€ dann bekommt.
     
  7. #6 immobiliensammler, 09.07.2019
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    Dich dafür aber des Risikos der Steuerhinterziehung aussetzen, indem Du 500 Euro angibst obwohl (mangels Anfall im Vermietungszeitraum) wohl genau 0 anzugeben wären?
     
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  8. sara

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    Der TE hat doch gar keine Rechnung vom Juni oder auch zu diesem Zeitraum bezahlt?

    Ich gehe mal davon aus dass die Abrechnung der WEG auf dem 31.12.18 lautet. Es hat die WEG diese Wasserenthärteranlage einbauen lassen und nicht der Eigentümer selbst.
    Außerdem legt er ja diese Abrechnung beim Finanzamt vor.

    ...nur mit entsprechendem Hinweisen. Ansonsten würde ich sie auch ganz rauslassen.
    Wenn das der einzige Punkt bei der Steuererklärung ist, bei dem Unsicherheit besteht.

    Wir bekommen aber sicher noch die ganz korrekte Antwort von taxpert
    bis dahin :bier
     
  9. #8 immobiliensammler, 09.07.2019
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    Dann ist das Ganze ja einfach - die Hausgeldabrechnung kommt im Jahr 2019, da war die Wohnung vermietet, also kann er ja die ganzen Kosten aus der Hausgeldabrechnung von der Steuer absetzen - merkst Du, dass Deine Logik ganz schön hinkt?
     
  10. sara

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    bzw. deine vorher gemachten Angaben...
     
  11. #10 immobiliensammler, 09.07.2019
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    Nein, wieso, Du schreibst doch, dass die im August bezahlte Rechnung auch bei einer Vermietung erst ab Oktober noch geltend gemacht werden kann, da die Abrechnung des Verwalters ja auf dem 31.12.2018 lautet. Klar, dann kann ich ja die gesamten Ausgaben(also z.B. Heizung, Wasser etc.) für das Jahr geltend machen, vermietet ist ab Oktober, aber die Abrechnung lautet auf dem 31.12. - wäre schön, funktioniert aber leider nicht.

    Schade, dass @taxpert bekanntlich im Urlaub ist!
     
  12. sara

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    das habe ich so nicht geschrieben!
    Und das ist auch das letzte was ich dazu schreibe.
     
  13. #12 immobiliensammler, 09.07.2019
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  14. hohe

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    Erstmal vielen Dank für Eure Meinungen und dass ihr euch die Zeit genommen habt, euch mit meiner Frage zu befassen.

    In meinem Fall sieht es ebenfalls so aus, dass mein Anteil bei gut einem Zehntel liegt, sprich der Instandhaltungsaufwand sich auf €550 beläuft und die Steuerersparnis bei vollem Ansatz nicht mal €200 ausmachen würde. Daher ist die Frage, ob sich nur deswegen ein Steuerberater lohnen würde. Das soll hier aber nicht das Thema sein.
    Ich bin bei der Anfertigung mit Hilfe von Software und dem Internet sehr gut voran gekommen und offen geblieben ist nur diese Frage. Es wäre eigentlich schade, auf den letzten Metern aufzugeben und es machen zu lassen. Ausserdem ist tatsächlich einer meiner guten Freunde Steuerberater. Er befasst sich beruflich aber mit Fragen des internationalen Steuerrechts für große Unternehmen und hat im Alltag mit solchen Fragestellungen nicht zu tun. Trotzdem habe ich ihn natürlich gefragt. Bezüglich der AfA hat er mir vollkommen zugestimmt, aber bei den Instandhaltungskosten war er sich nicht sicher. Er meinte sich zu erinnern, dass es hierbei keine anteilige Aufteilung gibt, sondern der Zeitpunkt der Entnahme aus den Rücklagen zählt. Er war aber ehrlich und hat gesagt, dass er es nicht mit hunderprozentiger Sicherheit sagen kann.
    Eigentlich klang, das plausibel und ich war geneigt, alles anzusetzen. Da ich aber davon ausgehe, dass die erste Steuerklärung mit Vermietung besonders in Augenschein genommen wird, wollte ich auf Nummer sich er gehen und habe nochmal ausführlich im Internet gesucht. Leider bin ich nicht fündig geworden. Eigentlich kann es doch nicht sein, dass alle ihre Wohnung erst ab dem 01. Januar vermieten und ich der einzige bin, dem sich diese Frage stellt. Also dachte ich, ich frage mal hier im Forum, die Frage müsste ja auch für andere interessant sein. Ich habe die Information von meinen Steuerberater-Kumpel extra nicht aufgeführt, da ich eine unbefangene Antwort wollte.
     
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  15. #14 immobiliensammler, 09.07.2019
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    Meine persönliche Meinung noch einmal zusammengefasst:

    - Es kommt m.E. darauf an, wann die Arbeiten von der WEG bezahlt wurden. Wann der WEG-Verwalter die Summe aus der Rücklage entnimmt interessiert hier überhaupt nicht. Wenn dies also noch im Zeitraum der Eigennutzung ist dann ist diese Ausgabe steuerlich irrelevant.

    - Etwas anderes wäre es wohl nur, wenn das Arbeiten waren, um die Vermietbarkeit der Wohnung zu ermöglichen bzw. zu erleichtern (z.B. Modernisierung mit dem Ziel, dann zu vermieten), dann könnten solche Aufwendungen wohl schon vorher (z.B. auch schon ein Jahr vor der ersten Mieteinnahme) abgesetzt werden.
     
  16. #15 Benni.G, 10.07.2019
    Benni.G

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    Wie wäre es eigentlich, wenn diese Maßnahme innerhalb der ersten 3 Jahre stattgefunden und bezahlt worden wäre und man dadurch über die 15% gekommen wäre?
    Dann könnte man jedes Jahr 2% der Kosten absetzen, auch wenn zum Zahlzeitpunkt noch nicht vermietet war.
     
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