Abschreibungs-Pause möglich?

[heineu]

Hallo,

in der Verwandschaft wurde ein Haus mit Wohnungen erworben, die aber noch nicht mit getrennten Erfassungsgeräten für Wasser- und Wärmeverbrauch ausgestattet sind.

Beide Wohnungen wurden vor 2,5 Jahren zusammen an einen 4-Personen-Familie vermietet. Dabei brauchte es keine getrennten Zähler.

Nun ist der Fall eingetreten, dass die Kinder der Mieter ausziehen würden und nur noch die Eltern (also 2 Personen) in der einen Wohnung im Haus wohnen bleiben würden. In die andere Wohnung könnte - momentan ein Gedankenmodell - der Hauseigentümer einziehen und es würden Heizkostenverteiler etc. installiert für eine Trennung der Verbrauchskosten.

Die Frage ist, wie es sich gestalten würde mit den steuerlichen Abschreibungen auf die Immobilie: die sind mit dem Erwerbsvorgang schon festgesetzt und für 3 Steuerjahre schon beansprucht worden.

Wenn der Eigentümer nun als Selbstnutzer einzieht: würde dann die Gesamtjahresabschreibung für den Flächenanteil der Selbstnutzung reduziert (und das dann monatsgenau mit 1/12 bemessen) für die weitere Nutzung und soweit dann die auf den zwischenzeitlich selbstgenutzten Teil anfallende Abschreibung "pausieren" und bei späterer Wiedervermietung dann an Fremde entsprechend dann hinten angehängt werden, also "aufgeschoben" werden oder die Abschreibung teilweise oder ganz "verfallen" oder wie wird das sonst gehandhabt?

VG
heineu

 

[immobiliensammler]

Wenn der Eigentümer nun als Selbstnutzer einzieht: würde dann die Gesamtjahresabschreibung für den Flächenanteil der Selbstnutzung reduziert (und das dann monatsgenau mit 1/12 bemessen) für die weitere Nutzung und soweit dann die auf den zwischenzeitlich selbstgenutzten Teil anfallende Abschreibung "pausieren" und bei späterer Wiedervermietung dann an Fremde entsprechend dann hinten angehängt werden, also "aufgeschoben" werden oder die Abschreibung teilweise oder ganz "verfallen" oder wie wird das sonst gehandhabt?

Die anteilige Afa für den Zeitraum der Eigennutzung verfällt, wird also nicht am Ende an die Afa-Dauer rangehängt.

 

[Ferdl]

War zwar nicht die Frage aber, wenn das Haus nur aus 2 Wohnungen besteht von der eine vom Eigentümer selbst bewohnt wird, kann der sich dem Aufwand mit HKV sparen und nach Fläche abrechnen.

 

[heineu]

War zwar nicht die Frage aber, wenn das Haus nur aus 2 Wohnungen besteht von der eine vom Eigentümer selbst bewohnt wird, kann der sich dem Aufwand mit HKV sparen und nach Fläche abrechnen.

Guter Tipp! Ist halt dann ein Rechenexempel (eingesparte Kosten für die Messgeräte gegenüber möglicherweise ungerechtfertigter Mehrzahlung trotz sparsamen Verbrauchsverhalten) und ob man gegenseitig darauf vertraut, dass beide Parteien nicht allzu unterschiedliche Heizgewohnheiten haben.

 

[dots]

ob man gegenseitig darauf vertraut, dass beide Parteien nicht allzu unterschiedliche Heizgewohnheiten haben.

Wenn sich alle einig sind, darf man die Kosten (in so einem Fall wie diesem) auch z. B. 2 zu 1 verteilen - zu Gunsten des Wenigheizers. Oder ganz anders. Eine (ungefähre) Gleichheit ist jedenfalls überhaupt nicht erforderlich.

 

[Ferdl]

Rechnen ist nie verkehrt, wiefiel kann der Mieter zum Fenster rausheizen ehe sich die Abrechnung lohnt?
Das Hauptproblem wird eher die Missgunst sein.

 

[heineu]

Die anteilige Afa für den Zeitraum der Eigennutzung verfällt, wird also nicht am Ende an die Afa-Dauer rangehängt.

Ist zwar nicht schön, aber wenn es steuerrechtlich so korrekt ist, muss man das halt hinnehmen.
Wie sieht es mit getätigten Maßnahmen zur Wohnwertverbesserung aus: z.B. wenn man 5 Jahre selbst nutzt, Fussböden erneuert, Rauhputz in Wohnzimmer anbringt und dies dann weitervermietet. Diese zwischenzeitlich aufgewendeten Kosten sollten doch dann zum Wert (bzw. "Zeitwert"?) nachträglich in Ansatz gebracht werden können, weil über diese andererseits bei Weitervermietung auch eine höhere Miete ansetzbar ist gegenüber der Normalmiete ohne erfolgte Wohnwertverbesserung.

 

[dots]

wenn man ... Rauhputz in Wohnzimmer anbringt und dies dann ... vermietet

... ist man selbst Schuld. Bitte entweder vorher (z. B. hier) informieren, warum das eine saublöde Idee ist, oder aber nachher woanders auskotzen.

 

[heineu]

... ist man selbst Schuld. Bitte entweder vorher (z. B. hier) informieren, warum das eine saublöde Idee ist, oder aber nachher woanders auskotzen.

Wieso ist man selbst Schuld?

Während der Eigennutzung die Wohnung auf einen gehobenen Standard bringen ist wegen dem Entfallen von Fahrtzeiten etc. während dieser Phase doch ideal. Und: es wird ja vorher hier gefragt ...

 

[dots]

Wieso ist man selbst Schuld

Das ist die falsche Frage. Die Richtige Frage wäre: "Woran ist man selbst Schuld?".
Ich habe es nicht ausprobiert, vermute aber, dass eine Suche hier im Forum nach "Rauhputz" eine (heile?) Welt zusammenbrechen lassen könnte.

 

[immobiliensammler]

Wieso ist man selbst Schuld?

Weil man keinen Rauhputz anbringt - Rauputz wäre evtl. sinnvoll!

https://de.wikipedia.org/wiki/Putz_(Bauteil)#Nach_der_Oberflächengestaltung

 

[dots]

die Wohnung auf einen gehobenen Standard bringen ist ... doch ideal.

Nö. Nicht pauschal. Und im Zusammenhang mit Vermietung erst recht nicht pauschal. Und steuerlich erst rechterer nicht pauschal.

 

[Duncan]

Während der Eigennutzung die Wohnung auf einen gehobenen Standard bringen ist wegen dem Entfallen von Fahrtzeiten etc. während dieser Phase doch ideal.

Das macht man dann einzig und allein für den eigenen Nutzen während der Zeit der Eigennutzung. Sobald die Vermietung (wieder) einsetzt ist das vergeblicher Aufwand, der weder steuerlich zu fördern ist, noch in Ansatz gebracht werden kann, die daraus sich nahezu zwangsläufig ergebenden höheren Schäden bekommt man als Vergnügen obendrauf. Dieses Vergnügen ist ausnahmsweise nicht Vergnügungssteuerpflichtig.

Wenn du selbst Luxus haben möchtest tust du das auf eigene Kosten. Wenn du deinen Mietern später diesen Luxus zur Verfügung stellst, rechne mit luxuriösen Instandhaltungskosten. Rechne auch damit, das deine Mieter diesen Luxus nicht zu schätzen wissen, diesen gar als Mangel ansehen, den es zu beheben gilt. Wäre nicht der erste Rauputz der mit Elektrikergips "repariert" wird.

 

[Ferdl]

Ich persönlich halte Rauputz nicht für gehobenen Standard. Das macht man eher um krumbuckelige Wände zu Kaschieren.

 

[taxpert]

Wie sieht es mit getätigten Maßnahmen zur Wohnwertverbesserung aus: z.B. wenn man 5 Jahre selbst nutzt, Fussböden erneuert, Rauhputz in Wohnzimmer anbringt und dies dann weitervermietet. Diese zwischenzeitlich aufgewendeten Kosten sollten doch dann zum Wert (bzw. "Zeitwert"?) nachträglich in Ansatz gebracht werden können, weil über diese andererseits bei Weitervermietung auch eine höhere Miete ansetzbar ist gegenüber der Normalmiete ohne erfolgte Wohnwertverbesserung.

Solange diese Kosten nicht über §6 Abs.1a EStG oder §255 Abs.2 HGB qua Definition zu AHK werden, sind und bleiben sie Privatvergnügen.

taxpert

 

[heineu]

Solange diese Kosten nicht über §6 Abs.1a EStG oder §255 Abs.2 HGB qua Definition zu AHK werden, sind und bleiben sie Privatvergnügen.

taxpert

Vielen Dank @taxpert für die immer kompetente Antwort!

Im benannten Beispiel könnte also nach 2,5 Jahren Fremdvermietung (ab Besitzübergang lt. Kaufvertrag auf den Käufer) noch ein halbes Jahr lang "schnell und kräftig" saniert und renoviert werden. Wird dabei die 15%-Grenze überschritten, können (bzw. müssen) bei der Gebraucht-Immobilie die Gesamtrenovierung-/Sanierungskosten der ersten 3 Jahre dann auf 50 Jahre linear abgeschrieben werden - auch dann wenn die letzten 6 Monate keine Vermietung an Fremde, sondern Eigennutzung erfolgte, stimmt's so?

Spannend auch die Frage einer anderen (hier nicht vorliegenden) Konstellation: nach dem bisher "Gelernten" dürfte es so sein, dass - wenn man gleich nach dem Erwerb erstmal 3 Jahre beiden Wohnungen selbst genutzt hätte (also keine Fremdvermietung und auch kein Leerstand) und erst danach aufwändig sanieren würde: dann wäre wohl auch der Kaufpreis erstmal gar nicht abschreibbar in diesen Jahren 1 bis 3 und die erste Abschreibung begönne im Jahr 4 - normalerweise dann endend im Jahr 50 ..., aber die Sanierungskosten wären dann im Jahr 4 voll abzugsfähig bzw. wahlweise auf bis zu 5 Jahre zu verteilen, richtig verstanden?

 

[taxpert]

Im benannten Beispiel könnte also nach 2,5 Jahren Fremdvermietung (ab Besitzübergang lt. Kaufvertrag auf den Käufer) noch ein halbes Jahr lang "schnell und kräftig" saniert und renoviert werden. Wird dabei die 15%-Grenze überschritten, können (bzw. müssen) bei der Gebraucht-Immobilie die Gesamtrenovierung-/Sanierungskosten der ersten 3 Jahre dann auf 50 Jahre linear abgeschrieben werden - auch dann wenn die letzten 6 Monate keine Vermietung an Fremde, sondern Eigennutzung erfolgte, stimmt's so?

Grundsätzlich ja, wobei es auf die tatsächliche Ausführung der Arbeiten ankommt und über die USt tatsächlich fast 18% betragen.

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen

Spannend auch die Frage einer anderen (hier nicht vorliegenden) Konstellation: nach dem bisher "Gelernten" dürfte es so sein, dass - wenn man gleich nach dem Erwerb erstmal 3 Jahre beiden Wohnungen selbst genutzt hätte (also keine Fremdvermietung und auch kein Leerstand) und erst danach aufwändig sanieren würde: dann wäre wohl auch der Kaufpreis erstmal gar nicht abschreibbar in diesen Jahren 1 bis 3 und die erste Abschreibung begönne im Jahr 4 - normalerweise dann endend im Jahr 50 ..., aber die Sanierungskosten wären dann im Jahr 4 voll abzugsfähig bzw. wahlweise auf bis zu 5 Jahre zu verteilen, richtig verstanden?

Hier ist es vollkommen egal, ob man vermietet hat oder selbst bewohnt hat!

taxpert

 

[heineu]

Hier ist es vollkommen egal, ob man vermietet hat oder selbst bewohnt hat!

taxpert

Das verstehe ich jetzt nicht.

Sobald man vermietet hat, gibt es doch wohl die Abschreibung im vermieteten Teil und man kann Werbungskosten geltend machen, sobald man selbst bewohnt hat, gibt es in dem Zeitraum der Selbstnutzung die Abschreibung nicht. Also doch gerade eine differenzierte Behandlung ...

 

[taxpert]

Das verstehe ich jetzt nicht.

Die Antwort ist ausschließlich auf deine Frage

aber die Sanierungskosten wären dann im Jahr 4 voll abzugsfähig bzw. wahlweise auf bis zu 5 Jahre zu verteilen, richtig verstanden?

zu verstehen.

Wobei bei dem Sachverhalt nach Auffassung des BFH's nur die Aufwendungen als Wk anerkannt werden können, die tatsächlich NACH Beendigung der Selbstnutzung anfallen. Maßnahmen, die während der Selbstnutzung im Hinblick auf die zukünftige Vermietung getätigt werden, stellen keine Wk dar, sondern sind der Selbstnutzung zuzurechnen.

taxpert