Abschreibungswert festsetzen?

[Jerry]

So, nu frag ich auch mal was steuerliches

Nun hab ich ja hier eine nette kleine Immobilie, die komplett fremdgenutzt ist und damit auch steuerwirksam abgeschrieben werden soll.

Der Verkäufer hatte bei der Berechnung des Verkaufspreises ausschließlich die Wohnfläche und die Mieteinnahmen angesetzt und die Grundstückssituation vollkommen ausser acht gelassen. Für mich stellt sich nun die Frage, welchen Wert ich für die Abschreibung (die 2% p.a.) ansetzen kann?

100% sicherlich nicht, die hier schonmal genannten 70% aber wohl auch nicht (scheint mir zu wenig), tendenziell würde ich 80% probieren wollen, aber es muss doch wen geben, der sowas beurteilt oder festlegt???

Oder bleibt mir nur der Weg zum freundlichen Finanzbeamten und ein angeregtes Zweiergespräch mit abschliessender Vereinbarung?

(Ich schreibe natürlich auch mit Freuden den gesamten Kaufpreis plus Nebenkosten ab, aber das wird die Finanzverwaltung nicht witzig finden...)

Jerry

 

[Mac]

Servus erstmal.

Probier pauschal 80% der Anschaffungskosten zzgl. Anschaffungsnebenkosten. Dein freundlicher Sachbearbeiter beim FA wird sich dann schon melden und es für dich ausrechnen. Ansonsten gibt es ein Formular (Abschreibungsermittlung anhand Baujahr, Mietindex, Bausubstanz, etc.), das dir dein freundliches Finanzamt zur Verfügung stellen kann/sollte (ohne gleich zu deinem Sachbearbeiter zu gehen).

Nur mal so am Rande: Auf welcher Bemessungsgrundlage wurde denn die Grunderwerbsteuer errechnet?

 

[lostcontrol]

hi jerry,

also ich schreib's ja echt ungerne, aber - nach längerem leidenschaftlichen wühlen in meinen diversen fibu- (finanzbuchhaltungs)unterlagen finde ich da leider nur eines:

ich zitiere: "Bei Grundstücken mit aufstehenden Gebäuden gilt deshalb folgendes: Das Gebäude verliert durch die Nutzung an Wert (abnutzbar) und ist damit abschreibbar. Der Grund und Boden ist nicht abnutzbar, daher ist auch keine Abschreibung möglich. Die Kosten der Anschaffung sind daher zu trennen." (aus einem script unserer fibu-lehrerin für die IHK).

ich hab sogar diverse übungen und tabellen zum thema durchforstet, ob da nicht irgendwo vielleicht doch nochmal was auftaucht, aber leider, leider, leider tauchen grundstücke da nur auf als test, ob man kapiert hat, dass man da nix abschreiben kann.

sorry :-(((

aber sieh's gelassen: so behält das grundstück ja auch (zumindest finanzbuchhalterisch) seinen wert... würdest du es abschreiben, dann wär's irgendwann ja nix mehr wert bzw. nur noch den berühmten erinnerungs-euro.

 

[holger]

Hi,

ich schlage vor: einfach mal beim Finanzamt anrufen. Dort zur Einheitswertstelle vermitteln lassen, dann nach der "Bodenrichtwertsammlung" für den Ort/Stadtteil/Straße für das betreffende Jahr fragen (die Werte gibt's immer zum 1.Januar - nehmen was eben dem Kaufdatum am nächsten liegt) und der mitgeteilte Quadratmeterpreis ist der für's Grundstück.

Grundstücksgröße sollte im Kaufvertrag stehen, Gesamter Kaufpreis auch, dann entsprechend ausrechnen und die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Makler...) nach dem Anteil wie beim Kaufpreis selbst aufteilen.

Einfach, ja? :zwinker

Holger

 

[lostcontrol]

na abschreiben kannste das dann aber trotzdem nicht...

und sachen wie grunderwerbssteuer, kosten für den grundbucheintrag, notar, makler etc. pipapo darfste doch eh nicht auf die nebenkosten umlegen!

klar, wenn's um 'ne wirtschaftlichkeitsberechnung geht, könnte man das in die kaltmieten einrechnen (da gehört's auch hin), aber jerry hat ja nun leider nicht die möglichkeit, mal eben sämtliche mieten zu erhöhen...

 

[Jerry]

Moin,

ich hab ja auch weiter gewühlt - dass man den Grundstückswert nicht abschreiben kann ist logisch, mir ging's auch nur darum, wie ich den anteiligen Grundstückswert ermittelt bekomme, ohne a) über den Tisch gezogen zu werden oder b) bei der nächsten Revision in die Fänge des Fiskus zu geraten.

Bodenrichtwerttabelle heisst das Zauberwort. Ich klemm mich jetzt mal dahinter, den nötigen Wert zu erfahren. Leider (oder Gottseidank) war der Bodenwert seinerzeit nicht Kaufpreisrelevant, die Verkäuferfirma hatte alles auf Basis der Wohnflächen * Quadratmeterpreis hochgerechnet und dann einen Strich unter die Rechnung gezogen. Kann halt aufgrund des recht großen Grundstücks nach hinten losgehen - mal sehen.

Da gefragt wurde: Die Grunderwerbssteuer bezieht sich bei bebauten Grundstücken auf den kompletten beurkundeten Kaufpreis (und wenn man - wie beim Kauf unseres EFH - einen etwas gewinnsüchtigen Notar im Spiel und selbst keine Ahnung hat, werden auch andere komische Bemerkungen im Kaufvertrag u.U. bewertet und Steuersteigernd berücksichtigt... z.B. so blöde Floskeln wie "Die Parteien sind sich einig, dass sich ... kaufpreismindernd ausgewirkt hat" - dann wollen die Finanzler wissen, wie gross denn die Minderung war und besteuern das dann auch... TOLL!)

Gut, dass man durch solche Sachen das Aufpassen lernt...

Gruß

Jerry

 

[Meikel]

Hallo,

und, wie hat sich die Sache nun entwickelt? Bist Du mit 80% durchgekommen? Wenn Du die Sache über Bodenrichtwerttabelle regelst, könnte der Anteil für das Grundstück größer sein. Meist wird eine glaubwürdige Schätzung vom FA akzeptiert. Besser ist natürlich ein amtliches Gutachten, in dem Bodenwert und Gebäudewert explizit aufeführt sind.

Gruß

 

[duck914]

Ich habe das gleiche Problem. das FA hat einfach die RESTWERTMETHODE angesetzt, bedeutet Kaufpreis - Bodenrichtwert x qm = Gebäudewert (Abschreibung)

Es gibt aber auch die Einzelwertmethode, da werden Boden und Gebäude einzeln bewertet und werden nun zum tatsächlichen Kaufpreis ins Verhältnis gesetzt.
Macht Sinn bei Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.

Für das Jahr 2006 werde ich versuchen die Einzelwertmethode durchzuboxen

 

[Jerry]

Nach erneuter Rücksprache mit meiner zuständigen Finanzbeamtin riet mir diese, ich solle doch einfach die 80:20-Methode einsetzen, die prüfen das dann von Amts wegen und geben mir dann einen verbindlichen Wert, den ich für die weiteren Jahre einsetzen kann - das könne durchaus der 80%-Wert sein, obwohl das angesichts des sehr hohen Bodenrichtwertes evtl. eng wird. (Ihr Vertreter hatte mir zwischenzeitlich mal ein Verhältnis 64:36 berechnet, das klang mir nach dem Rechenweg sehr wie die hier erwähnte Einzelwertmethode (der Kaufpreis war streng nach Wohnfläche und Mietertrag berechnet worden - also völlig ohne Berücksichtigung des Grundstücks).

Naja, Steuererklärung ist fast fertig, ich denke in 4-6 Wochen weiss ich mehr... (wird Zeit, ich brauch langsam die Erstattung zum Reinvestieren... )

Jerry