Absetzbarkeit bei Geringmiete

Diskutiere Absetzbarkeit bei Geringmiete im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Besondere Situation: In der Gegend in der wir kaufen wollen, gibt es keine geeigneten Wohnungen, die wir (trotz 1,5 Mio. Kreditvolumen)...

WinterhudeVibes

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Besondere Situation:

In der Gegend in der wir kaufen wollen, gibt es keine geeigneten Wohnungen, die wir (trotz 1,5 Mio. Kreditvolumen) finanzieren können.

Wir haben nun eine Immobilie gefunden. Hierin wohnt ein 72 jähriger Mann. Ursprünglich wollte er ein lebenslanges WohnR, hat sich nunmehr aber auf einen lebenslangen Mietvertrag eingelassen unter der Maßgabe, dass wir einen verhältnismäßigen Aufschlag auf den Kaufpreis machen.

Wir haben kein Problem, notfalls erst in 20 Jahren einzuziehen, WENN wir bis dahin zumindest die Kosten des Kredits etc. absetzen können. Bis dahin wohnen wir gerne zur Miete. Das ist auch finanziell möglich. Bis dahin wäre die Wohnung ein Investment, das wir maßgeblich selber tragen (also spekulativ auf die Wertsteigerung - KP ist 30-50% unter Marktwert). Am liebsten würden wir eine sehr niedrige Miete (KM 500€ oder weniger, üblich wären 2000€) von ihm nehmen, damit der Aufschlag nicht so hoch ist.

Nun aber das Problem: Ab welcher Miethöhe akzeptiert das Finanzamt, dass wir alles absetzen?
Weiß das zufällig jemand? Oder wie/wo ich diese Information finden kann? Meine Steuerberaterin hat noch nie so eine Konstellation bearbeitet und meint, das seien Erfahrungswerte.
 
Andres

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Ab welcher Miethöhe akzeptiert das Finanzamt, dass wir alles absetzen?
Kurzfristig: Ab 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Oder wie/wo ich diese Information finden kann?
§ 21 EStG.

Meine Steuerberaterin hat noch nie so eine Konstellation bearbeitet und meint, das seien Erfahrungswerte.
Ich kann nur hoffen, dass sich diese Aussage auf etwas anderes bezieht, nämlich auf die Frage, ab wann das FA unterstellen wird, dass insgesamt keine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Sofern unbefristet vermietet wird, sehe ich das aber eigentlich entspannt. Und eine Befristung bis zum Lebensende halte ich für unwirksam.

Ursprünglich wollte er ein lebenslanges WohnR, hat sich nunmehr aber auf einen lebenslangen Mietvertrag eingelassen unter der Maßgabe, dass wir einen verhältnismäßigen Aufschlag auf den Kaufpreis machen.
Und das ist mit der Steuerberaterin abgestimmt? Mir kommt das nämlich seltsam vor. Durch den höheren Kaufpreis zahlst du mal auf jeden Fall mehr Grunderwerbssteuer, Grundbuchkosten und Notargebühren. Miete, die man nicht vereinnahmt, muss man auch nicht versteuern und plötzlich stellen sich ganz viele Fragen nicht mehr.
 

WinterhudeVibes

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Befristung bis Lebensende ist zulässig, da mieterschützend. Die juristische Seite kann ich bewerten, die steuerliche nicht. Insoweit vielen Dank für das Feedback!

Wonach richten sich die denn bei der Ortsüblichkeit? Mietspiegel?

Den höheren Preis kann ich aber finanzieren - mit Wohnrecht kann man nur noch sehr vermindert bzw bei den meisten Banken gar nicht finanzieren. Das macht den Unterschied. Und eine vergleichsweise Immobilie könnten wir sonst gar nicht erwerben. Die Bank gibt max. 100-faches Monatsnettoeinkommen - unser Wunschmodell wäre es, die Kosten dann möglichst umfassend versteuern zu können, sodass die Immobilie über die Steuerersparnis teils mitfinanziert wird. Aber das bringt dann ja auch nichts, wenn man minimum 1400€ Miete nehmen muss - da hast du Recht.

Müssen wir mal durchrechnen. Ich habe nur vorangefragt bislang - wollte erstmal sichergehen, ob die Mietkonstellation überhaupt funktionieren könnte.
 

ehrenwertes Haus

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Und eine Befristung bis zum Lebensende halte ich für unwirksam.

Das ist tatsächlich zulässig, sogar ohne Begründung:

Ein auf Lebenszeit einer Partei geschlossener Mietvertrag ist ein befristeter, auf bestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag i.S.d. § 575 BGB. Es verbietet der Zweck des § 575 BGB – Schutz des Mieters vor dem Verlust der Wohnung – jedoch dessen Anwendung auf Mietverhältnisse, die auf Lebenszeit des Mieters geschlossen sind.
 
Andres

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Das ist tatsächlich zulässig, sogar ohne Begründung:
Das ist altes Recht. Seit dem 1.9.2001 dürfen Mietverträge nicht mehr anlasslos befristet werden. Zeitmietverträge sind auf die fortan in § 575 BGB genannten Gründe beschränkt. Die Vereinbarung in dem von dir zitierten Urteil ist mit Wirkung zum 1.1.2001 geschlossen worden und m.W. waren solche Vereinbarungen auch über die Mietrechtsreform von 2001 hinaus bestandskräftig.

Bleibt der Hinweis aus dem Urteil, dass es treuwidrig ist, sich auf die Unwirksamkeit selbst eingebrachter Vertragsklauseln zu berufen, was auch ein wichtiger Punkt ist.

Der Hinweis mag kleinlich sein, aber mir erscheint das trotzdem wichtig: Auch wenn es unzulässig es sein mag, den Vertrag in dieser Art zu befristen, sehe ich keinen ernsthaften Grund, warum der Vermieter nicht dauerhaft auf sein Kündigungsrecht (mindestens das ordentliche) verzichten können soll, ganz besonders das Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs. Ja, man muss aufpassen, dass das keine vom Mieter gestellte AGB wird (der prominente Fall, in dem der DMB-Mietvertrag einen zu langen Kündigungsausschluss enthielt ...), aber das ist m.E. lösbar.

Wonach richten sich die denn bei der Ortsüblichkeit? Mietspiegel?
Grundsätzlich ja, wobei es hier ja wohl um ein EFH gehen dürfte und dabei - neben der Frage, ob überhaupt ein Mietspiegel existiert - die Frage nach der Anwendbarkeit im Raum steht. Häufig gelten Mietspiegel explizit nicht für EFH/ZFH.

Man sollte auch beachten, dass man auf Anpassungen des Mietspiegels keinen wirklichen Einfluss hat. Eine Miete zu vereinbaren, die Stand heute genau 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, ist riskant. Erscheint ein neuer Mietspiegel mit höheren Mieten, kann man evtl. nicht schnell genug nachziehen.
 

ehrenwertes Haus

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Den höheren Preis kann ich aber finanzieren - mit Wohnrecht kann man nur noch sehr vermindert bzw bei den meisten Banken gar nicht finanzieren. Das macht den Unterschied.
Faktisch kommt ein lebenslanges Wohnrecht einem lebenslang befristeten Mietvertrag gleich. Egal wie man das Kind nennt, einen solchen Mieter/Nutzer bekommt man nur schwer bis gar nicht mehr zu Lebzeiten aus einer Wohnung.

Die hier genannten Gründe, vor allem berufliche Mobilität, die gegen eine Wirksamkeit eines auf Lebenszeit befristeten Mietverhältnisses sprechen, mögen beim TE vielleicht nicht zutreffend sein.

Meine Interpretation, diese Vertragsvariante hängt vermutlich sehr von der zu erwartenden restlichen Lebensdauer, Gewohnheiten und Zukunftsplänen des Mieters ab, ob richterlich ein solches Konstrukt als Benachteiligung des Mieters betrachtet wird oder nicht.
 
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Hallo Winterhude wo befindet sich das Objekt? Nur zur Info

Meine Einschätzung zur Lage wäre, die steuerlichen Fragen durch einen Fachmann klären zu lassen.
Eventuell durch eine gezielte Anfrage beim FA.

Die andere Mietrechtliche ist ebenfalls nicht zu unterschätzen.
Mir erscheinen hier immer wieder Widersprüche, welche im Rechtssystem zwangsweise vorkommen können.

Auch hier wäre es sinnvoll einen Fachanwalt zu beauftragen. Das Ergebnis könnte aber auch unbefriedigend ausfallen.

Letztendlich würde ein Gericht entscheiden. Aber auch der Mieter kann sich seiner Dauermiete nicht sicher sein. Meine Einschätzung.
Also vor Gericht ist es wie auf hoher See du bist in Gottes Hand!
 
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Sehr angenehme Gegend, die mir bekannt ist.
Leider nicht vom Name.
 

RP63VWÜ

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Warum soll ich Dir böse sein?
Aber vertue Dich nicht.
Auch im Ruhrpott und auch in GE gibt es tolle Wohnlagen!
Irgendwo müssen unsere Millionäre ja schließlich auch hausen.
 

WinterhudeVibes

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Juristisch ist das möglich, auch nach 2001. Das ist meine Fachrichtung und somit kein Problem. Leider handelt es sich bei dem Preis auch tatsächlich nur um eine - große und schöne immerhin - Wohnung (da nämlich wirklich Hamburg-Winterhude).

Tatsächlich müsste man wohl 70% des derzeitigen Mittelwertes ansetzen, damit es hält.

Vielen Dank für die guten Ideen und Anregungen! Wir rechnen mal und entscheiden dann.
 
taxpert

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Tatsächlich müsste man wohl 70% des derzeitigen Mittelwertes ansetzen, damit es hält.
Nicht nur des derzeitigen, sondern auch zukünftig der jeweils jährlichen ortsüblichen Miete, was es weder steuerrechtlich noch in Bezug auf die Kaufpreisfindung einfach macht!

Und eine Befristung bis zum Lebensende halte ich für unwirksam.
Juristisch ist das möglich, auch nach 2001.
Ob die Befristung zivilrechtlich möglich oder unmöglich, wirksam oder unwirksam ist, ist dem Steuerrecht egal, §§40, 41 AO.

ab wann das FA unterstellen wird, dass insgesamt keine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Sofern unbefristet vermietet wird, sehe ich das aber eigentlich entspannt.
Und genau hier liegt der Hund begraben!

"Befristung" im steuerlichen Sinne heißt ja nicht unbedingt Befristung im Sinne §575 BGB! So ist eine dauerhafte Vermietung jeweils auf Zeit aus steuerlicher Sicht eine unbefristete Vermietung während die geplante Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages zur befristeten Vermietung führen kann. Befristung im steuerlichen Sinne bedeutet nur, dass nach Ablauf einer bestimmten Zeitspanne keine Vermietung, sondern eine Eigennutzung geplant ist. Dann muss innerhalb des Vermietungszeitraumes ein Totalüberschuss erwirtschaftet werden können.

auf einen lebenslangen Mietvertrag
Das ist letztendlich eine Befristung im steuerlichen Sinne! Nur ob so eine recht unbestimmte Bestimmung des Zeitraumes bereits zu eine unbefristeten Vermietung wird, wird niemand genau sagen können, denn es gibt hierzu weder in der Rechtsprechung noch im Schrifttum Aussagen!

Soweit man von einer Befristung ausgeht, hat man der der Ertragsprognose die selben Probleme wie bei der Kaufpreisfindung! bei beiden Angelegenheiten wird man sich Gedanken darüber machen müssen, von welchen Szenario man bei der Berechnung ausgeht, wobei natürlich die Interessen beider Seiten -gerade bei der Kaufpreisfindung!- diametral entgegengesetzt sind!

Wie lang ist die Mietdauer eines auf Lebenszeit mit einem 72 Jahre alten Mann geschlossenen Vertrag?

Geht man von der durchschnittlichen Lebenserwartung eines Mannes aus, dann wird die Wohnung in sechs bis sieben Jahren frei!

Unterstellt man jedoch die Lebenserwartung eines 72-jährigen nach der Sterbetafel -ebenfalls nach DESTATIS- kommt man schon auf 12 bis 13 Jahre!

Wendet man die Richttafeln nach Heubeck an, liegt man schon bei 15 Jahren!

Das ...
Wir haben kein Problem, notfalls erst in 20 Jahren einzuziehen,
... halte ich daher gar nicht für so unwahrscheinlich!

Da der Verkäufer im Gegenzug auf ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht verzichten soll, wird seine Intention sein, dass das Aufgeld ihm auch wirklich die lebenslange Mietzahlung -inklusive aller noch ausstehenden Mieterhöhungen!- ermöglicht! Er wir daher wohl eher zu einer Berechnung nach Jeanne Calment neigen!

Stellt sich die Frage, ob sich der Kauf dann noch lohnt, denn dann seit ihr bei einem Kaufpreis der dem "Normalpreis" entspricht.

Aus steuerlicher Sicht ist auf jeden Fall die Gefahr sehr groß, dass zwar Überschüsse zu versteuern sind, Verluste jedoch -ggf. rückwirkend- nicht anerkannt werden.

Eventuell durch eine gezielte Anfrage beim FA.
Die Aufgabe des FA ist es, verwirklichte Sachverhalte, die im Rahmen von abgegebenen Steuererklärungen bekannt werden, steuerlich zu würdigen! Nicht mehr und nicht weniger! Die Auskunftspflicht des §89 Abs.1 AO ist sehr begrenzt!

Alles was darüber hinaus geht, ist dem FA und seinen Mitarbeitern schlicht verboten, da sie nicht von §§ 2, 3 StBerG erfasst sind!

Der kostenpflichtigen verbindlichen Auskunft dürfte hier höchsten die Rechtsfrage offenstehen, ob die Befristung auf Lebenszeit als befristet oder unbefristet im Sinne des §21 Abs.2 EStG zu verstehen ist.

taxpert
 

WinterhudeVibes

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Wir hätten jetzt 12-13 Jahre mit 70% der derzeitigen Miete im Mittelwert (nicht untersten Wert der Spanne) angesetzt und gehofft, dass es so “passt” - aber vor diesem Hintergrund wäre eine verbindliche Vorauskunft ggf. doch angezeigt.

Im Rahmen meiner Arbeit stellen wir diese andauernd für geplante und noch nicht verwirklichte Sachverhalte - ggf gibt es da doch eine Möglichkeit, wenn man den Sachverhalt hinreichend konkret darstellt.

Ich müsste tatsächlich mal eine Rechnung anstellen inwieweit wir ohne Mieteinnahmen dastünden (also im Sinne einer kostenfreien Leihe mit einseitigem Kündigungsverbot oder einem steuerlich irrelevant niedrigen MV für 100€) - meine Sorge wäre jedoch, dass das überhaupt nicht von der Bank genehmigt wird oder andere Komplikationen auftreten. Hat hier jemand Erfahrungswerte?

Es erscheint derzeit so als sei das Kaufinteresse infolge der Komplikationen niedrig, aber das hilft uns ja dann auch beim Kaufpreis.

Auch wenn es diese Immobilie dann am Ende ggf. doch nicht wird, werden wir versuchen auf diesem Wege eine Immobilie zu finden, die wir uns sonst nicht leisten könnten - die Infos sind insoweit Gold wert.

Falls sich das Ganze irgendwann dann weiterentwickelt hat, sodass es für dieses Forum interessant wird, poste ich gerne noch einmal.
 
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Schon mal was von Mietminderung gehört?

Gibt es Schäden an der Wohnung ?
Wenn ja . Super prima.
Gelegentlich auftretender Schimmel, Heizungsprobleme, Fenster alt...., Einbauküche Defekte und und

So könnte man sich einigen um unter die 66% zu kommen.
 
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Verstehe ich jetzt nicht.
Ich schrieb explizit wenn" ja" es diese Schäden gibt.

Dann wäre die Mietminderung also anrechenbar und damit würde man die 66% unterschreiten können und man wäre steuerlich in der Absetzbarkeit angelangt.
 
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Dann wäre die Mietminderung also anrechenbar und damit würde man die 66% unterschreiten können und man wäre steuerlich in der Absetzbarkeit angelangt.
Und wenn man sie nicht -wie im "normalen" Geschäftsbetrieb- behebt, ist man halt gleich im §42 AO drin! Aber das ist Dir sicher bewusst!

Und wirklich helfen tut das auch nicht, denn die ortsübliche Miete einer entsprechenden Wohnung ...
Gelegentlich auftretender Schimmel, Heizungsprobleme, Fenster alt
...ist halt auch entsprechend niedriger!

taxpert
 
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Und wenn man sie nicht -wie im "normalen" Geschäftsbetrieb- behebt, ist man halt gleich im §42 AO drin! Aber das ist Dir sicher bewusst!

taxpert
Aber Sicher.

Der Vermieter ist sowieso immer mit einem Bein im Knast.

Aber

Werde ich mal Amtsleiter eines FA, würde ich gern auf dich zurückgreifen.
 
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