Absetzbarkeit "mitgekaufter" EHR

[immobiliensammler]

Ich hatte letztes Jahr eine kleine ETW gekauft, Übergang Nutzen/Lasten 01.02.2022, Grundbuchumschreibung 04.04.2022. Die Höhe der übergegangenen EHR wurde im Kaufvertrag nicht extra ausgewiesen, betrug anteilig aber ca. 4.500 Euro.

Nun war gestern die Eigentümerversammlung, es wurde beschlossen die Heizungsanlage in 2022 auszutauschen, bezahlt aus der EHR, mein Anteil rund 2.500 Euro.

Meiner Meinung nach steuerlich eine absolute Win-Win-Situation für mich:
- Die mitgekaufte EHR fließt in die Afa mit ein (Anteil GuB bei diesem Objekt nur rund 3 %)
- Zusätzlich kann ich in 2022 noch den Erhaltungsaufwand von 2.500 Euro geltend machen

Korrekt oder habe ich da einen Denkfehler?

 

[Ferdl]

- Zusätzlich kann ich in 2022 noch den Erhaltungsaufwand von 2.500 Euro geltend machen

dazu müsste meiner Meinung echtes Geld fließen, aus deiner Tasche.
Die mitgekaufte EHR ist ja schon Bestandteil der Immobilie. Mal etwas holprig formuliert.

Ich bin mal gespannt was der Experte dazu sagt.

 

[Andres]

Ich bin mal gespannt was der Experte dazu sagt.

Vorher stümpere ich an der Frage noch etwas herum.

- Zusätzlich kann ich in 2022 noch den Erhaltungsaufwand von 2.500 Euro geltend machen

Sollte m.E. in Richtung der 15-%-Grenze zählen.

Ansonsten sehe ich das wie du, mit einer kleinen Einschränkung: Wenn man auf einen Schlag solche Entnahmen aus der Rücklage vornimmt, erscheint es mir nicht ganz unwahrscheinlich, dass zukünftig mehr zugeführt wird, vielleicht auch über den bisherigen Stand hinaus und das wäre dann bei einem späteren Verkauf für dich nachteilig.

 

[immobiliensammler]

Sollte m.E. in Richtung der 15-%-Grenze zählen.

Richtig, aber das wären dann (nur auf mich umlegbare) Kosten von 3.000 Euro (netto), sollte also passen sofern in den nächsten 3 Jahren nicht mehr kommt.

Die Rücklage ist nach der Heizungsmodernisierung (für das Gesamtobjekt) noch mit über 20.000 Euro dotiert, laut Hausverwaltung ist keine Anpassung der üblichen jährlichen Zuführung angedacht.

 

[Ferdl]

Ich ginge weiterhin davon aus, dass die EHR zum Wirtschaftsgut gehört und daher die neue Heizung weder Absetzbar ist, noch die Abschreibung erhöht oder die 15% Grenze tangiert.
Es wird ja lediglich Geldwert in Sachwert umgewandelt. Alternativ müsste die EHR aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden mit umfangreichen Folgen, was sich theoretisch lohnen könnte, aber sicher nicht bei den Summen.

 

[immobiliensammler]

Alternativ müsste die EHR aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden mit umfangreichen Folgen,

Das war bis letztes Jahr Standard: Die EHR/IHR wird ausgewiesen und mindert entsprechend (genau wie mitverkauftes Zubehör) die Grunderwerbsteuer. Da hat der BFH aber einen Riegel vorgeschoben (auch die EHR ist grunderwerbsteuerpflichtig), also macht man den gesonderten Ausweis nicht mehr.

 

[taxpert]

Die geänderte Rechtsauffassung des BFH hinsichtlich der GrESt ändert zunächst nichts an der ertragsteuerlichen Behandlung, BFH vom 16.09.2020, AZ.: II R 49/17, hier Rz. 20 letzter Satz!

Aus ertragsteuerlicher Sicht ist viel spannender, was mit dem Anteil der GrESt passiert, die auf die erworbene Rücklage entfällt! Sie stellt ja dann Anschaffungskosten für eine Forderung dar und damit keine sofort abzugsfähigen Wk. Andererseits "fließt" sie ja nie ab im Sinne des §11 EStG, also auch künftig keine Wk!

also macht man den gesonderten Ausweis nicht mehr.

Für das FA ganz einfach: §162 AO!

taxpert

 

[immobiliensammler]

Habe ich das Steuerdeutsch so richtig verstanden?

- Ich kaufe trotzdem zusammen mit der Wohnung eine (nicht Afa-fähige) Forderung (EHR), Berechnungsgrundlage für die Afa ist also nur der Restbetrag?
- Dafür kann ich den Modernisierungsaufwand absetzen da der aus ja aus "erworbenen" Forderung bezahlt wurde?

 

[taxpert]

Genau!

taxpert