Absetzen von Renovierungen

Diskutiere Absetzen von Renovierungen im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, vor ca. 8 Jahren habe ich eine vermietete Wohnung gekauft. Finanziert wurde das durch ein sogenanntes Bauspar-Sofortdarlehen,...

  1. hg6806

    hg6806 Benutzer

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    Hallo zusammen,

    vor ca. 8 Jahren habe ich eine vermietete Wohnung gekauft.
    Finanziert wurde das durch ein sogenanntes Bauspar-Sofortdarlehen, sprich, man erhält den vollen Betrag als Darlehen von der Bank und zahlt dann zu einem Teil in einen Bausparer ein und ein Teil für die Darlehenszinsen.
    Wenn der Bausparer nun zuteilungsreif wird, "verschwindet" im Prinzip das Darlehen dann.
    Das Ganze ist zwar nicht sehr günstig, ist aber steuerlich recht attraktiv, da das Finanzamt immer der volle Darlehensbetrag bis zur Zuteilungsreife "sieht".
    Jetzt ist die Frage ob ich mit Renovierungsarbeiten, die nicht wirklich dringend notwendig sind, anfangen soll, oder warten soll, bis der Bausparer zuteilungsreif wird und die Zinslast auch einmal abfällt.
    Ich weiß nun nicht, wie das mit der Absetzbarkeit der Renovierung ist.

    Danke und Grüße
     
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  3. Andres

    Andres
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    Das FA interessiert sich nicht die Bohne dafür, bei wem du welche Darlehen aufgenommen hast oder wie die Tilgung verläuft. Steuerlich relevant sind die Zinsen. Ein steuerlicher Vorteil kann z.B. dadurch entstehen, dass Zinsen zu einem anderen (meist späteren), günstigeren Zeitpunkt entstehen.


    Gleicher Gedankengang: Wann der günstigste Zeitpunkt ist, kommt darauf an, wie sich das zu versteuernde Einkommen entwickelt.
     
  4. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Davon träumst du ?
    Die Zwischenfinanzierung (teuer) wird abgelöst durch das einerseits angesparte Geld und andererseits läuft dann erst das eigentliche Darlehen.
    Da haben, die dir das verkauften wieder ein Opfer gefunden, mit solchen Konstrukten dir das Geld aus der Tasche zu ziehen. (Die eigenen aber zu füllen! Abschlussgebühr des Bausparer und höhere Zinsen bei der Zwischenfinanzierung)
     
  5. #4 Benni.G, 21.06.2017
    Benni.G

    Benni.G Erfahrener Benutzer

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    Ja, aber umso mehr du ausgibst, umso weniger Steuern musst du zahlen.
    Das ist doch das Einzige, was zählt.
    Also alles möglichst teuer renovieren, dann machst du mit der Vermietung dieses Jahr Verluste.
    Besser kann es doch gar nicht sein.
    Ach ja, und möglichst einen hohen Zinssatz wählen. Das spart mehr Steuer wie ein Niedriger.
     
    Pitty und dots gefällt das.
  6. #5 taxpert, 21.06.2017
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    Vordergründig entsteht bei der Variante Tilgungsdarlehen kombiniert mit Bausparvertrag schon ein vermeintlicher Steuervorteil!

    Die Denkweise ist dabei, dass auf der einen Seite ein Darlehen besteht, dass über die gesamte Laufzeit "hohe" Zinsen kostet, die als Wk anzusetzen sind. Auf der anderen Seite geht die "Tilgung" in einen Bausparer, bei dem entsprechend Guthabenzinsen anfallen, die dank Sparerfreibetrag gar nicht besteuert werden oder "nur" mit 25% Abgeltungssteuer.

    Dabei wird übersehen, dass die Guthabenzinsen hier dann Einkünfte aus V+V darstellen, §20 Abs. 8 EStG, BFH vom 9.11.1982 und BMF vom 28.02.1990, die dem persönlichen Steuersatz ab dem ersten Cent unterliegen.

    Da in der Zeile 19 der Anlage V ausdrücklich nach Guthabenzinsen aus Bausparverträgen gefragt wird und auch in der Anleitung zur Anlage V darauf hingewiesen wird, befindet man sich -soweit die Zinsen nicht angegeben werden!- bereits direkt in der leichtfertigen Steuerverkürzung!

    Insoweit ist die vermeintliche Steuerersparnis ein Damoklesschwert!

    Zur Beantwortung der eigentlichen frage kann man nur sagen, dass man dafür eine Glaskugel haben müsste und es eigentlich nur der Fragesteller persönlich beantworten kann, wie er seine steuerliche Situation in den nächsten Jahren einschätzt.

    taxpert
     
  7. #6 immobiliensammler, 21.06.2017
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    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Wobei dann ja im Umkehrschluss auch die Abschlussgebühr für den Bausparvertrag Geldbeschaffungskosten darstellen, und diese 1 % werden wohl bei der aktuellen Zinssituation die Guthabenzinsen übersteigen.
     
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  8. #7 taxpert, 21.06.2017
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    Das stimmt -momentan- natürlich! Da die Abschlussgebühr aber nur im ersten Jahr anfällt, ist man ab dem zweiten Jahr trotzdem ggf. im §378 AO drin! Das der Steuerausfall dann über die Jahre gegen null tendiert, hat "nur" Auswirkungen auf die Höhe des Bußgeldes!

    taxpert
     
  9. #8 taxpert, 21.06.2017
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

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    Ich verstehe was Du sagen willst, glaube aber, dass Du über's Ziel hinaus schießt!

    Ich deute das nicht als "unnötige" Renovierungsarbeiten, sondern als "noch nicht notwendige" Renovierungsarbeiten!

    Im Rahmen der Steuergestaltung macht es schon Sinn zu überlegen, wie sich die Kosten in den verschiedenen Jahren auswirken. Rechne ich mit einem sinkenden Grenzsteuersatz, dann sollte man die Arbeiten ruhig vorziehen. Rechnet man mit einem steigenden Grenzsteuersatz, weil z.B. andere Wk wie Zinsen wegfallen, sollte man die Arbeiten nach hinten verschieben!

    Von daher sind die Überlegungen absolut legitim, da aber die Forumsglaskugel zur zeit defekt ist, kann man diese frage leider nicht abschließend beantworten.

    taxpert
     
  10. Bovary

    Bovary Erfahrener Benutzer

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    Dem Grundsatz nach hast Du zwar recht, aber so ganz grundsätzlich gilt diese Aussage nun auch nicht.
    Durch den Tilgungsersatz über den Bausparer kann man eine kurze Zinsbindungsfrist beim Darlehen wählen und hat bereits beim Vertragsabschluss einen garantierten Zins für das Bauspardarlehen. Das muss kein Minusgeschäft sein. Auch mit den Abschlusskosten des Bausparers nicht. Man muss nur verstehen wie das funktioniert und alles genau nachrechnen. Wenn nach Ablauf der Ansparphase mehr in den Bausparer eingezahlt ist (die Gebühr wird ja eh ganz am Anfang verrechnet) als man in ein Annuitäten-Darlehen mit längerfristiger Zinsbindung getilgt hätte, kann es sich lohnen. Wenn nach Ablauf der Ansparphase die Zinsen noch niedriger sein sollten, als sie jetzt eh schon sind, kann man sich ja immer noch nach einer günstigeren Anschlussfinanzierung umsehen.

    In Anbetracht der aktuellen Guthabenverzinsung auf Bausparguthaben muss man sich wohl auch steuerlich keine Gedanken machen. Wo es keine Guthabenzinsen gibt, muss auch nichts versteuert werden :)
     
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