Absicherung Zinssatzänderungsrisiko

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rent_with_money_lent

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Es geht um folgendes Problem, nicht aber um die Grundsatzdiskussion/Frage, ob die Aufgabenstellung an sich sinnvoll ist oder nicht:

Also es soll ein bestehendes Darlehen nach einer auslaufenden Zinsbindung in etwa 8 Jahren weitergeführt werden, jedoch sollte das Zinsniveau (für die Anschlussfinanzierung) so früh wie möglich gesichert werden (schon heute).
Die Bank, bei der das Darlehen auch weiterlaufen sollte, bietet ein Forward-Rate-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von maximal 3 Jahren an. Natürlich ist mir bekannt, dass es auch Institute gibt, die ein Forward-Rate-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von 5 Jahren anbieten.(das ist nach meiner Erkenntnis die maximale Vorlaufzeit für Forward-Rate-Darlehen in Deutschland). Jedoch sollte - wenn irgendwie möglich - das Darlehen bei der bestehenden Bank (aufgrund von ziemlich umfangreichen und komplexen Gründen) weitergeführt werden. Selbst wenn man auf ein Institut mit 5 Jahren Vorlaufzeit switschen würde, blieben immer noch ca. 3 Jahre lang Risiko eines Zinsniveauanstiegs und bei der klar präferierten Version via der aktuell finanzierenden Bank sogar 5 Jahre Veränderungsrisiko.

Frage:
Welche Möglichkeiten gibt es, das Problem der Sicherung des Zinsniveaus zu lösen ? Es geht nicht zwingend darum, ein Forward-Rate-Darlehen mit 8 Jahren Vorlaufzeit (was natürlich am einfachsten wäre) zu kreieren, sondern es wäre völlig ausreichend, einen Vertrag einzugehen, der im Falle eines Zinsniveauanstiegs eine Kompensationszahlung vorsieht, bzw. im Falle eines Absinkens des Zinsniveaus zu einer Zahlungsverpflichtung führen würde. Solche Kontrakte (genannt Forward-Rate-Agreements oder kurz FRA) werden ja sehr stark im Interbankenhandel gehandelt. Der Markt dafür ist zweifelsohne da. Aber das sind halt nicht regulierte (was nix machen würde) over-the-counter-Produkte, zu denen eine gewöhnliche Privatperson aber scheinbar keinen Zugang erhält. Oder gibt es da Möglichkeiten (spezielle B2C-Plattformen oder C2C) für solche Zwecke ? Es geht halt um eine vergleichsweise geringe Summe von nur etwa 200.000 € Kontraktgegenwert. Ich gehe davon aus, dass Banken sich mit solch niedrigen Summen im Interbankenhandel (bzw. einem etwaigen Bank2Comsumer-Handel) nicht abgeben. Auch wären natürlich Produkte denkbar, die auf Optionsbasis funktionieren (wie z.B. Swaptions), wo man als Käufer in jedem Fall am Anfang eine Optionsprämie bezahlen müsste und dann am Laufzeitende dafür eine Ausübungsoption erhält, die dann im Falle eines Zinsniveauanstiegs werthaltig wäre bzw. einem eben die durch das höhere Zinsniveau entstehenden höheren Kosten der Anschlussfinanzierung (abzüglich etwaiger Steuern) ersetzen würde.

Ein anderer Ansatz bestünde darin, börsengehandelte Wertpapiere/Terminkontrakte etc. zu handeln, um das Risikoprofil nachzubilden. Aber ich sehe da leider keine konkrete Möglichkeit, wie dies umsetzbar sein sollte. Z.B. einfach den Bund-Future (bzw. vielmehr eine Kombination von Bund- und Bobl-Future) shorten, entspricht halt nicht der Nachbildung des abzusichernden Risikos, weil da die Vorlaufzeit von mehreren Jahren nicht erfasst wird.

Oder gibt es sowas wie ein "For-Forward-Rate-Darlehen" ?
Für Ratschläge bin ich dankbar.
 

Ferdl

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Eine langfristige Zinsbindung mit der Bank auszuhandeln ist zu simpel?
 
dabescht

dabescht

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Also da glaube ich kaum, dass du da Chancen hast. Ich nehme an du hast deine Bank schon gefragt?

Zudem:
Der übliche Zinsaufschlag für Forward-Darlehen beträgt 0,01 bis 0,03. Nehmen wir mal das Mittel und rechnen das auf 8 Jahre hoch betrüge der Aufschlag 1,92%. Du könntest also grob mit einem Zinssatz von knapp 3% rechnen. Wie der Zins in 8 Jahren ist steht in den Sternen. Allerdings sind ja Anschlussfinanzierungen (ich gehe jetzt mal davon aus, dass du tilgst) sehr, sehr günstig, da die Beleihung im Verhältnis zum Wert des Objekts viel besser ist, als zum Datum Abschlusses des Ursprungskredits.
 

Tinnitus

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Sucht ihr eventuell einen Zinsswap, bei dem der TE einen festen Satz zahlt und der Kontrahent einen variablen? Also auf neudeutsch einen IRS mit einem fixed und einem floating leg:wie
 
Andres

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Langweilig und leicht staubig: Bausparvertrag. Vorsicht, die Zuteilungsreife zu einem bestimmten Zeitpunkt dürfen die Bausparkassen nicht garantieren und sie hängt ein bisschen von der Marktentwicklung ab, also muss man hier mit einem kleinen Puffer kalkulieren. Außerdem muss natürlich irgendwoher das Kapital für das Bausparguthaben kommen, aber das grundsätzliche Problem wird man bei allen Varianten in irgendeiner Form haben: Die Sicherheit muss bezahlt werden.
 
Duncan

Duncan

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Hm, noch so richtig langweilig, die DKB wirbt gerade für 25 und 30 Jahre Zinsbindung, bis dahin kann man mit seinem Kredit durch sein....
 

rent_with_money_lent

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Die derzeit finanzierende Bank bietet lediglich ein Forward-Darlehen 3 Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist an. Eine quasi Umschuldung zum jetzigen Zeitpunkt mit anderen Zinsbindungsfristen lehnt die Bank ab.

Man kann seitenlang drüber diskutieren, ob eine Zinsabsicherung sinnvoll ist oder nicht; das soll hier aber NICHT der Gegenstand sein. Klar ist, dass in der Regel die Zinssätze der Forwarddarlehen höher sind als die der plain-vanilla-Darlehen, zumindest im Falle einer normalen Zinsstrukturkurve mit ansteigenden Sätzen am langen Ende.

Ja, mit einem Bausparvertrag lässt sich das Risiko prinzipiell absichern; diese Variante kommt jedoch nicht wirklich in Frage, da a) die Anschlussfinanzierung dann nicht mehr über die jetzige Bank erfolgen könnte (was im konkreten Fall wichtig wäre), b) es einen erheblichen zusätzlichen Liquiditätsaufwand bedeuten würde und c) Bausparverträge zur Finanzierung in aller Regel in der Gesamtbilanz im Vergleich zu Annuitätendarlehen relativ unattraktiv sind.

Jetzt eine neue Finanzierung abschliessen bei einer neuen Bank (IKB) würde auch wieder zusätzlichen Liquiditätsaufwand bedeuten (von Sicherungsproblematiken mal ganz abgesehen). Wenn, wäre das nur möglich im Rahmen einer Umfinanzierung; dabei würden dann aber bei der alten Bank horrende Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen; kommt also auch nicht in Frage.

Es sollte schon auf so etwas wie einen Zinsswap oder etwas in dieser Richtung hinauslaufen. (wo während der Vorlaufzeit auch keinerlei Zahlungen erfolgen)
Aber wo/wie konkret kann man so einen Vertrag abschliessen ?
Wie schon geschrieben: im Interbankenhandel werden zig Milliarden an täglichem Volumen in diesem Bereich gehandelt. Aber wie kann man als Privater an diesem Handel teilnehmen ?
 
dabescht

dabescht

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Ich fürchte für dein Problem gibt es keine Lösung. Da du uns die Hintergrundinformationen vorenthälst kann ich nur mutmaßen, dass irgendetwas in deiner Finanzierung schief läuft. Denn was hat sich bei der vergleichsweise moderaten Darlehenssumme in 2 Jahren so verändert, dass du nach solch abenteuerlichen Optionen suchst? Vor deinem Post habe ich im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung noch nie von derartigen Konstrukten gehört. Vermutlich nicht ohne Grund...da schrillen bei mir alle Alarmglocken. Eventuell bin aber auch too old school....
 

Tinnitus

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Schon mal die Bank gefragt? Dem Bankberater kann man einige Stichworte mitgeben wie OTC-Zinsderivatehandel bzw. was ich oben schrieb. Wenn er nur Bausparvertrag versteht dann ist es eine zu kleine Bank.
 

rent_with_money_lent

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Ja, ich hatte schon mit der finanzierenden Bank gesprochen, aber die bieten so einen Zinsswap nicht an. Ich hab auch noch mit 2-3 Bekannten geredet, die in anderen Banken beruflich Einblick in das Kreditgeschäft haben, aber auch diese Banken bieten solche Zinsswap-Geschäfte nicht an.
Wo meiner Meinung nach das Problem liegt: Die Summe, um die es geht (ca. 200.000 €), ist viel zu gering für solche vom Standard abweichenden OTC-Geschäfte mit Banken. Ich hatte z.B. schonmal mit der Deutschen Bank bzgl. einer etwas anderen Thematik geredet, ob de da eine bestimmte Konstruktion im Kreditbereich machen, und da hiess es, das wäre prinzipiell möglich, aber erst ab einer Summe von 1 Mio € Gegenwert. Selbst Standard-Kredite sichern ja Banken in aller Regel nicht 1 zu 1 ab, sondern bündeln die und sichern dann das ganze Pack (also eine höhere Summe) in einem ab. Also mir scheint der Aufwand für die Banken bei meiner Summe zu hoch zu sein, wenn das kein Routinegeschäft ist bzw. die Bank in der Art wohl sonst gar kein Geschäft mit Kunden macht.

Tinnitus, hast du denn solche OTC-Zinsderivate schon als Privatmann mit einer Bank gehandelt und wenn ja mit welcher ?

Mein Problem kann jeden betreffen und ist sicher nicht ein spezielles Problem von mir. Die meisten, die dieses Problem haben, warten halt einfach, bis eine Anschlussfinanzierung möglich ist und hoffen, dass sich das Zinsniveau bis dahin nicht zu ihren Ungunsten verändert hat. Nur diesen Ansatz halte ich halt für suboptimal. Besser man unternimmt aktiv etwas. Es ist überhaupt nix schiefgelaufen mit meiner Finanzierung (ich wollte diese genauso haben) und ich enthalte auch keine wesentlichen Informationen vor. Ich hatte von Anfang an vor, nach Auslauf der Zinsbindung die Restschuld komplett zurückzuzahlen, doch hat sich nun eine sehr gute Gelegenheit ergeben, die zur Rückzahlung geplanten Mittel anderweitig zu verwenden (was anfangs noch überhaupt nicht absehbar war). Ob das Vorgehen an sich (Zinssicherung bzw. anderweitige Mittelverwendung) sinnvoll ist oder nicht, ist jetzt irrelevant (die Entscheidung für die anderweitige Mittelverwendung ist bereits gefallen), über diese Thematik könnte man ganze Bücher voll schreiben. Es geht hier rein um die Technik, wie so eine Absicherung zu bewerkstelligen ist. Das einzige, was in meinem Fall vielleicht etwas einschränkend ist, ist, dass nach Möglichkeit eine Anschlussfinanzierung bei der jetzigen Bank erfolgen sollte. Das wäre dann aus diversen Gründen wesentlich einfacher, muss aber auch nicht zwingend sein.
 
Goldhamster

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Hallo und guten Morgen @rent_with_money_irgendwas

du hast wohl die Zwischenfragen nicht richtig verstanden.
Du solltest mit deiner finanzierenden Bank reden.

...Ja, ich hatte schon mit der finanzierenden Bank gesprochen, aber die bieten so einen Zinsswap nicht an. ....
Nein, nicht wegen so einem Zinsschwab.
Sondern um deinen bestehenden Kredit in ein länger laufende Zinsbindung umzubauen.


...Wo meiner Meinung nach das Problem liegt: Die Summe, um die es geht (ca. 200.000 €), ist viel zu gering für solche...

Oh, es geht also nur um kleinere 6-stellige Kreditsummen.
D. H. kleinere 4-stellige Zinssummen, die vielleicht in 8Jahren auftreten können. Vielleicht. Vielleicht.

Das sind aber eher geringe Risiken.. verbunden mit den sonst üblichen Wagnissen im Rahmen der Vermieterei.


Darf ich fragen, was du mit deinem Nickname ausdrücken möchtest?


Seine Wagnisse kennt
DER HAMSTER
 

Tinnitus

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Tinnitus, hast du denn solche OTC-Zinsderivate schon als Privatmann mit einer Bank gehandelt und wenn ja mit welcher ?
Ich möchte weder die eine noch die andere Frage beantworten:sorry Dies würde Ihnen im konkreten Fall auch nicht weiterhelfen, es kommt wie so oft auf die Gesamtsituation an. Wenn ich Bank wäre, wäre es mir egal wie hoch die Nominale ist, solange die Prämie stimmt.

Eventuell sind die Ideen der Mitvermieter hier pragmatischer.
 
immobiliensammler

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Wo meiner Meinung nach das Problem liegt: Die Summe, um die es geht (ca. 200.000 €), ist viel zu gering für solche vom Standard abweichenden OTC-Geschäfte mit Banken. Ich hatte z.B. schonmal mit der Deutschen Bank bzgl. einer etwas anderen Thematik geredet, ob de da eine bestimmte Konstruktion im Kreditbereich machen, und da hiess es, das wäre prinzipiell möglich, aber erst ab einer Summe von 1 Mio € Gegenwert.

Du hast das Problem wohl selbst erkannt. Das ist halt kein Produkt von der Stange, wenn die Bank die Bearbeitungskosten seriös einpreisen würde dann käme da eine Prämie raus die das Ganze unattraktiv macht, das weiß natürlich auch die Bank und bietet es Dir gar nicht an. Wenn ein Handwerker auf den ersten Blick sieht, dass er auf einen utopischen Preis kommt nur wenn er alle Deine Sonderwünsche einrechnet wird er auch dankend ablehnen. Warum sich die Arbeit machen ein Angebot zu schreiben wenn der Kunde dann als einzige Reaktion doch nur - nach Erholung vom Ohnmachtsanfall - einen Papierflieger daraus bastelt.

Ich würde auch mal ein Rechenexempel machen:
- Kosten des aktuellen Darlehens und des neuen Darlehens (bei einem geschätzten Zinssatz zum Zeitpunkt des normalen Auslaufs der Zinsbindung)
- Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wenn die Zinsbindung nicht erst in 8 Jahren sondern bereits heute neu festgeschrieben wird
 
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