Absolunter Anfänger sucht Rat

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Hüpf, 18.07.2014.

  1. #1 Hüpf, 18.07.2014
    Hüpf

    Hüpf Neuer Benutzer

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    Hallo liebes Forum.

    Ich hatte die tolle Idee unser Einfamilienhaus zu vermieten und fange schon an dies zu bereuen.
    Wir haben viele Interessenten, aber bei Vielen habe ich den Eindruck, daß sie sich finanziell übernehmen, aber vielleicht sehe ich das auch falsch.

    Welches Verhältnis sollten Einkommen und Kaltmiete zueinander haben? Wie handhabt ihr das ? Ist ein grober Anhaltswert, daß die Miete ca. 1/3 des Nettoeinkommens nicht wesentlich überschreiten sollte ?

    Welche Nachweise verlangt ihr von euren Mietern ? Und sprecht ihr auch mit deren Vorvermietern ?

    Vielen Dank für eure Hilfe vorab.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Raimond, 18.07.2014
    Zuletzt bearbeitet: 18.07.2014
    Raimond

    Raimond Erfahrener Benutzer

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    Hi Hüpf,

    na dann bringen wir mal etwas Licht ins Dunkle:

    Ich schreibe die Anzeigen immer bei Immoscout oder WG-Gesucht aus, je nach Wohnung und Zielgruppe.
    In der Anzeige steht dann immer drin, dass sich die Familie doch gleich bei der Kontaktaufnahme vorstellt. Traurige Tatsache ist, dass das nur etwa 20% der "Interessenten" lesen, alle anderen schicken "Blind" eine Anfrage an jede Anzeige die eingestellt wird. Nach Lust, Laune und Zeit kontaktiere ich die restlichen 80% dann noch und frage nochmal nach der kurzen Selbstvorstellung (An einer Automatisierung dafür arbeite ich, aber das ist ein anderes Thema :D ).
    Von allen fordere ich die übliche Mieterselbstauskunft per E-Mail oder Fax, das Formulaer findest du, wenn du bei Google "freiwillige mieterselbstauskunft" eingibst (Ergebnis 1 oder 3)

    (Nicht alle Fragen der Selbstauskunf (wie z.B. Rauchen) muss der Mieter wahrheitsgemäß beantworten). Falsche Angaben z.B. bei den Finanzen berechtigen meistens eine fristlose Kündigung oder zumindest eine Kündigung.
    Allein das Ankreuzen des Feldes "Wir gestatten Rückfragen beim aktuellen Vermieter" zeigt eigentlich schon, dass es da wenig probleme gibt.

    Ansonsten achten wir eigentlich immer darauf, dass wir Paare/Familien mit zwei Einkommen und "soliden" Berufen nehmen.

    Das Bauchgefühl bei der Besichtigung ist natürlich nach der Vorauswahl am wichtigsten, da hilft aber schlussendlich nur Erfahrung.

    Das mit den 1/3 würde ich nicht so eng sehen, das kommt ja auch auf das Einkommen an.
    Bei einem Einkommen von 1000€ und 333€ Miete würden gerade mal 666€ zum Leben bleiben.
    Wenn du jetzt aber (nur als übertriebenes Beispiel) einen Manager mit 10.000€ nimmst und dieser 5.000€ (also 1/2) Miete zahlen möchte, so bleiben ihm immer noch 5.000€ zum Leben.
    Das kommt also auf mehrere Faktoren an, deine Mieterzielgruppe und auch die Nachfrage nach Wohnraum spielen da eine Rolle.

    Du kannst (wenn du es willst) problemlos fordern, dass der Mieter vor der Vertragsunterschrift seine letzte Steuererklärung oder ein paar Gehaltsnachweise mitbringt. Einige Mieter bieten das auch von sich aus an. Hier arbeite ich bisher nach dem Prinzip: Wer bei der Selbstauskunft lügt, der fälscht auch einen Gehaltsnachweis.

    Rai
     
  4. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    mir persönlich ist es egal, wie viel der (potentielle) Mieter verdient.
    Der Geringverdiener, der sparsam lebt und so 50% seines Einkommens für die Miete aufwenden kann, ist genau so gut, wie der verschwenderische Großverdiener, von dessen Gehalt 10% für die Miete nötig sind.
    Es sollte dir m.E. auch egal sein, ob der Mieter nichts verdient, aber eine hohe Summe auf der hohen Kante hat und davon die nächsten 100 Jahre die Miete zahlen kann.

    Ich habe sehr gute Erfahrungen mit der sog. Bankauskunft gemacht.
    Dabei bekommt man nämlich genau die gesuchte Info: Der Mieter kann die angegebene Miete aller Voraussicht nach wohl stemmen - oder aber nicht.

    Ich fahre zum Unterschreiben des Mietvertrags immer zum Mieter, um mir die Noch-Wohnung anzugucken, wie der Mieter lebt, wie das Umfeld ist.

    Der Vormieter wird dir das Blaue vom himmel erzählen, wenn er denn den Mieter schnell loswerden will.

    mfg Christian
     
  5. #4 Hüpf, 18.07.2014
    Hüpf

    Hüpf Neuer Benutzer

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    Vielen Dank schonmal für eure Antworten.
    Dann will ich mal was konkreter werden.

    Daß der Vormieter mir alles erzählt um den ungeliebten Mieter los zu werden denke ich auch. Würd ich wahrscheinlich auch nicht anders machen. :-)

    Formular für Mieterselbstauskunft habe ich von Haus und Grund runtergeladen, wo wir auch Mitglied sind.
    Den Mietvertrag würden wir auch von dort nehmen.

    Wir haben aktuell mehrere Interessanten, aber keiner passt so ganz.

    Die Kaltmiete + NK wird ca. 1000,- € betragen.
    Strom, Gas und Wasser meldet der Mieter auf eigenen Namen an.
    Hier fallen nochmal ca. 200,- € monatlich an, vielleicht mehr, je nach Verbrauch.


    Paar 1 (verheiratet): 1850,- € Netto Einkommen durch Ihn, Sie geht nicht arbeiten. InfoScore Auskunft ergab Ende 2011 einze Zwangsvollstreckung gegen Ihn, die mitte 2012
    aufgehoben wurde.

    Paar 2 (unverheiratet): Er hat gerade erst einen auf 12 Monate befristeten Job angetreten. Einkommen 1500,- € Nettolohn, 558,- € Kindergeld, 375,- € Elterngeld.
    Sie geht nicht arbeiten.

    Familie 3: Mutter bezieht (Früh-)Rente und will mit 3 Kinder einziehen. Kinder sind 17,14,12. Scheint eine Albanische Familie zu sein, sprechen aber fließend deutsch.
    Miete ginge wohl vom Amt direkt an uns.

    Familie 4: Firma mit Sitz Slowenien will für ihren Mitarbeiter was anmieten.

    Mir ist bei keinem so richtig wohl. Weiter zu warten bedeutet zwangläufig Leerstand, aber nicht weiter zu warten könnte auch Ärger bedeuten.

    Was mach ich nur ?
     
  6. #5 Raimond, 18.07.2014
    Raimond

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    Hi,

    Bei den Daten würde ich es lieber leer stehen lassen als einen dieser Interessenten zu nehmen.

    Auch wenn die Versorger direkt mit dem Mieter abrechnen (bei mir geht das nur beim Strom, alle anderen gehen direkt an den Hausbesitzer), kannst du dennoch viele Kosten über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergeben. z.B. Heizungswartung, Versicherung, Grundsteuer, Gärtner, Biotonne, Restmülltonne, Wertstofftonne, Kaminkehrer, ...
    Hier kommen also noch weitere Kosten auf die Mieter zu.

    Meine (rein persönliche) Bewertung:
    Paar 1: zu wenig Geld, wer weiß was mit der Zwangsvollstreckung war
    Paar 2: zu wenig Geld (befristeter Vertrag ist je nach Branche kein Problem, habe selber einen befristeten Vertrag)
    Paar 3: Mietzahlung ist zwar gesichert, der Rest kommt auf dein Bauchgefühl an
    Paar 4: Oh Gott, bloß nicht. Da weißt du nie wer nächste Woche in dem Haus sitzt


    Rai
     
  7. #6 Hüpf, 18.07.2014
    Hüpf

    Hüpf Neuer Benutzer

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    Vielen Dank Raimond, für deine Einschätzung.

    Das Einkommen von Paar 2 findest du auch noch zu niedrig ?
    Alles zusammen ergäbe das ja 2433,- €, abzüglich Warmmiete 1200,- € blieben 1233,- € im Monat für Tanken, Telefon, Versicherung und Essen.

    Ist das zuwenig ?

    Wie hoch sollte das Einkommen mindestens sein ?

    Familie 3 war sehr nett. Aber das sagt leider gar nichts über Zahlungsmoral, Geschätstüchtigkeit usw. aus. Was nützen mir die nettesten Menschen, wenn sie mit Geld einfach nicht umgehen können.

    Vielen herzlichen Dank für eure Hilfe.
     
  8. #7 Raimond, 18.07.2014
    Raimond

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    Ich habe da erstmal das Elterngeld rausgestrichen, das gibt es ja nur eine begrenzte Zeit (soweit ich weiß. Bitte korrigieren falls ich falsch liege)
    Und habe für die restlichen Nebenkosten 100€ angesetzt
    Das ergibt dann 1300€ Miete gegenüber 2058€ Einkommen.

    Ich habe gerade mal das Kindergeld geprüft, 558€ bedeutet 3 Kinder. Und Kinder sind nicht billig (also je nach Alter 5 Handyverträge, Urlaub, Schulausflüge, Kleidung, Spielzeug, Studiumskosten, ...)

    Wie gesagt, ich kann dir nur sagen wie ich bei diesen Daten entscheiden würde.

    Rai
     
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