Abweichung vom Mietspiegel

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von DerDave, 10.07.2014.

  1. #1 DerDave, 10.07.2014
    DerDave

    DerDave Neuer Benutzer

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    Guten Tag zusammen,

    ich habe vor die Miete meiner vermieteten Wohnung zu erhöhen. Nun gibt es bei uns Online ein Portal wo der aktuelle Mietspiegel nach Angaben der Wohnung berechnet wird.

    In meine Fall liegt die aktuelle Miete bei 450 entspricht 5,62€/m2.
    Laut aktuellen Mietspiegel wären 6,10€/m2 gerechtfertigt.

    Nun zu meiner eigentlichen Frage, wie weit darf ich vom Mietspiegel abweichen. Kann ich die Miete auf 6,50€/m2 erhöhen, oder bin ich exakt an den Mietspiegel gebunden?

    Beste Grüße
    DerDave
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ist das kein Mietspiegel nach § 558c BGB und damit für eine Mieterhöhung ungeeignet.


    Sind in diesem Mietspiegel Spannen angegeben?

    Ein Mietspiegel macht übrigens keine Aussage darüber, was "gerechtfertigt" ist. Er stellt ohne Wertung fest, zu welchem Preis im Erhebungszeitraum Wohnraum neu vermietet wurde.


    Welchen Sinn hätte denn ein Mietspiegel, wenn das so erlaubt wäre?
     
  4. #3 BHShuber, 10.07.2014
    BHShuber

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    Guckst du hier


    Hallo,

    hier mal nachlesen:

    https://www.vermieten-2014.de/was-sie-alles-ueber-einen-mietspiegel-wissen-sollten.html

    und hier:

    Wie hoch Mieten steigen dürfen - Mietspiegel - FOCUS Online - Nachrichten

    Gruß

    BHShuber
     
  5. #4 DerDave, 10.07.2014
    DerDave

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    Danke für schnellen Antworten, da der der Mietspiegel von der Gemeinde ist, denke ich schon das er nach § 558c BGB ist.

    Spannen sind keine angegeben.

    Werde mit mal die zwei Links zu Gemüte ziehen. Danke dafür.

    Beste Grüße,
    DerDave
     
  6. #5 Raimond, 10.07.2014
    Raimond

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    Hi,

    In unserem Mietspiegel versteckt sich ganz hinten folgender Satz (frei wiedergegeben):
    "80% der Mieten im Stadtgebiet bewegen sich im Bereich +/- 15% des durch den Mietspiegel ermittelten Wertes".

    Abweichen vom Mietspiegel kannst du ohne Probleme, musst dies jedoch begründen.
    Bei der Mieterhöhung musst du dann erstmal die Berechnungsgrundlage darlegen:
    "Aus den Punkten x, y, z des Mietspiegels vom 1.1.1970 ergibt sich eine Nettokaltmiete von 4,50€/m²"

    Dann verweist du auf die Spanne allgemein und schreibst dann:
    "Aufgrund der überdurchschnittlichen Ausstattung Ihrer Wohnung wie z.B.
    - Goldener Wasserhahn
    - Kostenloser Zimmerservice
    - El. Rolläden
    - Zisterne
    - Fußboden aus Tropenholz
    - ... usw..
    wird für die zukünftige Miete der Betrag von 4,995€/m² (=11% über der ermittelten Nettokaltmiete, jedoch innerhalb der Spanne des Mietspiegels) festgesetzt.

    Rai
     
  7. Andres

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    Problem ...
     
  8. #7 EinMieter, 13.07.2014
    EinMieter

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    Das wären 15,6% Mieterhöhung. Mag sein es ist auf einen Schlag zulässig, aber bedenke mal die Sicht des Mieters - hast Du 15,6% Lohnerhöhung auf einen Rutsch?
    Oder andersherum wenn der Liter Diesel an der Tanke statt 1,37 plötzlich 1,58 kosten würde, das Geschrei wäre groß. Man sollte niemand zumuten, was man selbst nicht zugemutet bekommen möchte.
     
  9. Andres

    Andres
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    Kam schon vor. Der Vergleich hinkt aber ganz grundsätzlich, weil Mieterhöhungen für den Vermieter aufwändig und umfangreich reglementiert sind. Dass Erhöhungen möglichst selten und dafür in möglichst großen Stufen stattfinden, liegt daher in der Natur der Sache.

    Ist eigentlich auch fairer, als wenn die Tankstelle jede Woche einen Cent anzieht. Das fühlt sich nämlich harmlos an, ist aber eigentlich ziemlich heftig.
     
  10. #9 Glaskügelchen, 13.07.2014
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Gast

    Ausserdem dauert es in der Regel einige Jahre bis 15% Unterschied zum Mietspiegel zustande kommen.
    Rein rechnerisch ist es für einen Mieter günstiger, wenn er Mieterhöhungen in grösseren Zeitabständen, dafür aber um einen höheren Prozentsatz bekommt.
     
  11. #10 EinMieter, 14.07.2014
    EinMieter

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    Was mutet man Mietern da zu?

    Die Bankzinsen für das Darlehen sind auf Niedrigniveau, dem Vermieter entstehen also dadurch keine höhere Belastungen. Weshalb dem Mieter? Hat er er schon genug zu tragen, einschl. den steigenenden NK. In der Folge werden halbwegs solvente Mieter (wir gehören auch dazu) sich überlegen selbst Eigentum anzuschaffen und entziehen sich zunehmend dem Vermietermarkt.

    So nimmt es nicht Wunder, dass am Ende nur die Klasse von Mieter übrigbleibt, welche dem Vermieter Ärger macht. Fehlender Respekt vor fremden Eigentum, Nichtzahler u.s.w.

    Man sollte sich selbst die Frage stellen, ob man als (zu gieriger) Vermieter dazu nicht selbst etwas beitrug?!
     
  12. Andres

    Andres
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    Magst du das mal bitte etwas genauer erklären?


    Dafür kann der Vermieter nichts und daran verdient der Vermieter auch nichts.


    Klingt zwar logisch, aber die Fälle, in denen das in meinem Bestand tatsächlich so lief, kann ich an einer Hand abzählen. Es gibt noch ein paar andere Gründe, lieber Mieter zu sein.
     
  13. #12 EinMieter, 14.07.2014
    EinMieter

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    Hallo, ja gerne.

    3ZKB Wohnung, 30 Jahre alt, gut in Schuss.
    Kaufpreis 85.000 Euro bei 75 m² - Stadt unter 100.000 Ew
    30.000 Eigenkapital, 60.000 Fremdkapital

    Vermieter: Monatliche Belastung: 350 Euro + an Mieter nicht umlegbare Kosten

    Vermietet für 500 Euro. (kalt)

    Saldo: 0/0

    Das meinte ich mit "Halbwegs Solvente überlegen es sich überteurerte Wohnung zu Mieten plus alle x Jahre noch eine Mieterhöhung. Die Darlehenszinsen für den Eigentümer sind nämlich fest. Also wo ist die Mieterhöhung begründet?

    Ansonsten wie geschrieben. Was übrig bleibt sind H4 Empfänger, werte ausländische Mitbürger mit anderen Werten als unsere, Folks mit schlechter Schufa u.s.w.

    Siehe Anlage

    [​IMG]
     
  14. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Dieser seltsamen "moralischen" Logik nach dürfte ein Vermieter also auch nur noch die Betriebskosten vom Mieter verlangen, sobald die Wohnung abbezahlt ist... :sauer031:

    Der monatliche Mietzins ist aber genau das: die Verzinsung des vom Vermieter ursprünglich investierten Kapitals - eine Mieterhöhung ist also quasi der Ausgleich für den Zinseszinseffekt, wenn bei einer Kapitalanlage die Zinserträge nicht in voller Höhe abgeschöpft, sondern (teilweise) dem angelegten Kapital zugeschlagen werden.
     
  15. Andres

    Andres
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    Typische Mieterrechnung.

    Diese "nicht umlegbaren Kosten" sind u.a.:
    • Instandhaltung. Bei "gesunden" Objekten kann man eine Zeit lang mit 10 % der Miete kalkulieren, sonst eher Richtung 20 %. Und älter werden Immobilien von alleine.
    • WEG-Verwaltung, ggf. Mietverwaltung. Kann man sich sparen, wenn man keine Eigentumswohnung kauft (dann aber Eigenkapital deutlich über 30.000) oder selbst verwaltet (dann angemessener Ansatz für Arbeitsaufwand).
    • Diverse wirtschaftliche Risiken, Leerstand, Zahlungsausfall, ...
    • Steuer. Wobei: Wenn man "Glück" hat, bleibt bereits an diesem Punkt nichts mehr übrig. Dann zahlt man auch keine Steuern mehr. :top
    Nach 15 Jahren kommt dann das Zinsrisiko der Anschlussfinanzierung für die Restschuld (knapp ein Viertel des Darlehens) hinzu. Ok, gibt Schlimmeres.

    Wenn man das dann über 18 Jahre unfallfrei überlebt hat, kommt tatsächlich mal etwas Rendite raus. Damit darf man dann erstmal aufholen, was mit den 30.000 risikofrei (min. 2 % p.a.) oder mit moderatem Risiko (ca. 4 % p.a.) machbar gewesen wäre.

    Hätte ich ein Objekt mit solchen Konditionen, würde ich bei jeder Gelegenheit erhöhen, was nur möglich ist. Ohne schlechtes Gewissen.


    • Mit einer realistischen Renditeerwartung für das eingegangene Risiko. Die wird sich aber bei dieser Miete nicht einstellen.
    • Mit der Inflation, der die Instandhaltung und Verwaltung unmittelbar und die Steuer noch mittelbar unterworfen ist.
    • Mit der allgemeinen Mietentwicklung vor Ort. Warum soll ich die Wohnung verschenken?


    Außerdem haben wir uns erheblich von deiner Ausgangsthese entfernt: Überhöhte Mieten werde ich sowieso nie verlangen können. Wenn ich mich deutlich über das Marktniveau begebe, finde ich keine neuen Mieter und verscheuche den Bestand. Warum ich die Miete nur in homöopathischen Dosen erhöhen soll (und was das mit den Darlehenszinsen zu tun hat), habe ich noch immer nicht begriffen.
     
  16. #15 Glaskügelchen, 14.07.2014
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Gast

    @EinMIeter
    Irgendwo hab ich mal folgenden Satz gelesen:
    "Eine Eigentumswohnung vereint die Nachteile von Miete und Eigentum"
    Das würde ich voll unterschreiben.
    Ein ganzes Haus ist deutlich teurer und die Zahl derer, die sich das leisten können, sinkt.
    Aber wenn es dir nur um die Vermeidung saftiger Erhöhungen geht, dann kann man den Vermieter auch direkt darauf ansprechen.
    Ich hätte nichts dagegen, wenn mich ein Mieter anspricht und sagt:
    "Hör zu, ich weiss, dass Mieterhöhungen kommen werden, aber mir wäre es lieber, wenn du die Miete jährlich um 1-2% erhöhst, statt nach einigen Jahren mit einer Monstererhöhung zu kommen."
    Bisher hatte ich es immer so gehalten, dass einige Jahre Ruhe ist und dann kommen halt Erhöhungen um die 10%. Wenn es Mietern grundsätzlich lieber ist jährlich Erhöhungen zu erhalten, wäre das ganz interessant zu erfahren.

    Wobei ergänzend noch gesagt werden sollte:
    Normalerweise bildet man Rücklagen für Ausgaben, die irgendwann in der Zukunft mal kommen werden.
    Brief und Siegel darauf, dass es teurer ist in 10 Jahren ein Dach decken zu lassen, als es das jetzt wäre. Wenn man da mit den Mieten nicht mitzieht, geht das auf Kosten des Gewinns.
    Oder Gasthermen. Früher konnten die Dinger locker mal 25-30 Jahre alt werden ohne dass man sie austauschen musste. Heute sind sie auf eine Lebensdauer von 10-15 Jahren ausgelegt.
    Natürlich schlägt sich das auf die Mieten nieder.
     
  17. #16 immodream, 14.07.2014
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo,
    ich hatte auch immer wieder Mieter, die die Nettomiete meiner Wohnungen gegen die Kosten eines Darlehens beim Kauf von Eigentum gegenübergestellt haben.
    Wenn ich diese ehemaligen Mieter irgendwann einmal wieder getroffen habe, haben sie inzwischen feststellen müssen, welche tatsächlichen Kosten ein Eigentümer einer Immobilie wirklich aufwenden muss.
    Grüße
    Immodream
     
Thema: Abweichung vom Mietspiegel
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