Änderung Betriebskostenvorrauszahlung nach Eigentümerwechsel

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von KAN_2015, 02.11.2015.

  1. #1 KAN_2015, 02.11.2015
    KAN_2015

    KAN_2015 Neuer Benutzer

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    Guten Tag,

    wir haben im April diesen Jahres ein ZFH erworben in der eine WHG vermietet ist, die andere seit Mitte Oktober selbst bewohnt wird.

    Der Vorbesitzer hat damals mit dem Mieter einen Mietvertrag aufgesetzt welcher den Kaltmiet- sowie den Warmmietbetrag enthält. Die Nebenkosten / Betriebskosten sind (ungeschrieben) der Differenzbetrag. Es wurde nichts hinsichtlich Aufteilung der Nebenkosten niedergeschrieben. (Freundschaftsvertrag / Vertrauensbasis)

    Die Nebenkostenvorrauszahlung hatte eventuell damals 2007 bei Abschluss des Mietvertrages betragsmäßig gepasst. Jedoch nach diversen Erhöhungen von Strom-, Wasser-, Abwasserkosten, Gebäudeversicherung usw. müsste der damalige (ungeschriebene) Betrag um 55 … 60% erhöht werden. NK- / BK-Abrechnungen gab es vor dem Erwerb wohl auch nicht, demnach auch keine vereinbarten Abrechnungszeiträume.

    Weiterhin gibt es in dem ZFH keine getrennten Wasser und Wärmemengenzähler vorhanden.

    Frage(n):
    Ende des Jahres habe ich alle Belege zusammen. Kann ich Anfang / Mitte 2016 die NK-Abrechnung durchführen und die Betriebskosten sowie Heizkosten abrechnen ggf. mit Nachzahlungsbetrag für 2015? Oder habe ich für die angefallenen Mehrkosten die wir als Eigentümer tragen müssen keine Chance diese mir zurückzuholen?

    Kann ich den Mietern ankündigen, den Abrechnungszeitraum auf 1.1.2016 bis 31.12.2016 für das kommende Jahr festzulegen. Und dann die Nebenkosten (Sonderregelung Zweifamilienhaus selbstbewohnt) per qm zu verteilen?

    Oder ist es möglich gar eine Mietvertragsänderung anzustreben? Ich vermute dies ist fast unmöglich, da der alte Mietvertrag ja übernommen werden muss. D.h. der neue Eigentümer tritt nur in die Rolle des alten Eigentümers.

    Über hilfreiche Rückmeldung danke ich im Voraus.

    Danke schön!
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Vielleicht war er das, hauptsächlich dürfte er aber Eigentümer gewesen sein. Da es beim Vermieten im Kern genau um den Unterschied zwischen Eigentum und Besitz geht, ist das für mich mehr als eine Formalität. Die Suchmaschine deiner Wahl liefert die Erklärung dieser Begriffe.


    Was nicht geschrieben wurde kann auch interessant sein, aber fangen wir doch mal mit den einfachen, positiven Feststellungen an: Wie lautet die fragliche Passage wörtlich?


    Auch das würde ich gerne klarstellen (keine Sorge, die Substanz kommt gleich noch): Diese Konstellation hat weder etwas mit Freundschaft noch mit Vertrauen zu tun. Es ist eher eine Art sorglose Ignoranz. Das Thema ist nunmal recht sensibel und im Zweifelsfall zieht der Vermieter den Kürzeren. Machen Freunde so etwas?


    Für eine eindeutigere Bewertung möchte ich gerne den Wortlaut des Vertrages abwarten, aber für den Moment klingt das für mich nach einer Pauschale.

    Abrechnungszeiträume müssen übrigens nicht vertraglich festgelegt werden. Der Vermieter darf hier grundsätzlich eigenständig "Fakten schaffen" und darf den Abrechnungszeitraum lediglich nicht willkürlich ändern. Also kein Problem für dich.


    Abhängig von der aktuellen Vertragsgestaltung könnte das schon problematisch werden. Für die beabsichtigte zukünftige Gestaltung (Umlage nach Wohnfläche) ist es aber nicht weiter schlimm.


    Beides ist möglich, abhängig davon, ob nun wirklich eine Pauschalmiete oder nicht doch eher Vorauszahlungen vereinbart sind, über die nur nicht abgerechnet wurde. Im ersteren Fall bleiben Mehrkosten vorläufig bei dir hängen.


    Nein, so etwas geht nicht einseitig. Wenn der Mieter kooperativ ist, kann man das aber mit ihm vereinbaren.


    Du trittst zwar mit Umschreibung im Grundbuch in die Position des Vermieters ein, aber das steht deinem erleichterten Kündigungsrecht (§ 573a BGB) nicht entgegen. Die Spielregeln in Kürze: Du darfst ohne Angabe von Gründen kündigen, die Frist verlängert sich um 3 Monate.

    Über dieses Recht lässt sich eine Änderungskündigung realisieren: Du kündigst den bestehenden Vertrag und bietest einen neuen Vertrag nach deinen Vorstellungen an. Der Mieter kann diesen Vertrag akzeptieren - oder eben nicht. Im ersten Fall besteht das Mietverhältnis nach der Kündigungsfrist unter den geänderten Bestimmungen fort. Im zweiten Fall endet das Mietverhältnis entsprechend.


    Zuerst würde ich das Gespräch mit dem Mieter suchen und eine einvernehmliche Änderung vorschlagen, zum 1.1, falls das der gewünschte Beginn des Abrechnugszeitraums ist. Stellt sich der Mieter quer, würde ich zur Änderungskündigung greifen - oder den Mieter gleich ersatzlos kündigen und mir auf Dauer die Diskussion ersparen, warum ich die Dinge anders regeln will, als es sein Kumpel getan hat. Nachteil der zweiten Variante: Bei Kündigungsfristen zwischen 6 und 12 Monaten wirst du auch im nächsten Jahr noch einen großen Teil der BK aus eigener Tasche zahlen.
     
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  4. #3 KAN_2015, 06.11.2015
    KAN_2015

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    Danke für die schnelle Antwort auch noch um so späte Zeit!

    //Unterschied zwischen Eigentum und Besitz …. Erklärung dieser Begriffe.//

    OK, nun ist klar! Danke

    << Der Vorbesitzer hat damals mit dem Mieter einen Mietvertrag aufgesetzt welcher den Kaltmiet- sowie den Warmmietbetrag enthält. Die Nebenkosten / Betriebskosten sind (ungeschrieben) der Differenzbetrag. Es wurde nichts hinsichtlich Aufteilung der Nebenkosten niedergeschrieben. >>
    //Was nicht geschrieben wurde kann auch interessant sein, aber fangen wir doch mal mit den einfachen, positiven Feststellungen an: Wie lautet die fragliche Passage wörtlich?//
    ich habe einen Auszug aus dem MV angefügt.

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    // Das Thema ist nunmal recht sensibel und im Zweifelsfall zieht der Vermieter den Kürzeren. Machen Freunde so etwas? //
    Eben, beide Seiten sollten sich bei dem Vertrag am Ende wohl fühlen.


    //Für eine eindeutigere Bewertung möchte ich gerne den Wortlaut des Vertrages abwarten, aber für den Moment klingt das für mich nach einer Pauschale. //
    wie oben schon angemerkt, ich habe einen Auszug aus dem MV diesem Posting angefügt.
    Ich befürchte, dass es rechtlich als Pauschalmiete gesehen wird.

    // Abrechnungszeiträume müssen übrigens nicht vertraglich festgelegt werden. Der Vermieter darf hier grundsätzlich eigenständig "Fakten schaffen" und darf den Abrechnungszeitraum lediglich nicht willkürlich ändern. Also kein Problem für dich. //
    OK, hatte ähnliche Infos


    << Weiterhin gibt es in dem ZFH keine getrennten Wasser und Wärmemengenzähler vorhanden. >>
    // Abhängig von der aktuellen Vertragsgestaltung könnte das schon problematisch werden. Für die beabsichtigte zukünftige Gestaltung (Umlage nach Wohnfläche) ist es aber nicht weiter schlimm.//
    OK

    << Ende des Jahres habe ich alle Belege zusammen. Kann ich Anfang / Mitte 2016 die NK-Abrechnung durchführen und die Betriebskosten sowie Heizkosten abrechnen ggf. mit Nachzahlungsbetrag für 2015? Oder habe ich für die angefallenen Mehrkosten die wir als Eigentümer tragen müssen keine Chance diese mir zurückzuholen? >>
    //Beides ist möglich, abhängig davon, ob nun wirklich eine Pauschalmiete oder nicht doch eher Vorauszahlungen vereinbart sind, über die nur nicht abgerechnet wurde. Im ersteren Fall bleiben Mehrkosten vorläufig bei dir hängen.//
    Falls der Fall 1 (Pauschalmiete) damals vereinbart wurde, kann ich einen Änderungsmietvertrag versuchen durchzusetzen...

    << Kann ich den Mietern ankündigen, den Abrechnungszeitraum auf 1.1.2016 bis 31.12.2016 für das kommende Jahr festzulegen. Und dann die Nebenkosten (Sonderregelung Zweifamilienhaus selbstbewohnt) per qm zu verteilen? >>
    //Nein, so etwas geht nicht einseitig. Wenn der Mieter kooperativ ist, kann man das aber mit ihm vereinbaren. //
    Ok, sollte also das Gespräch mit dem Mieter suchen...


    //Du trittst zwar mit Umschreibung im Grundbuch in die Position des Vermieters ein, aber das steht deinem erleichterten Kündigungsrecht (§ 573a BGB) nicht entgegen. Die Spielregeln in Kürze: Du darfst ohne Angabe von Gründen kündigen, die Frist verlängert sich um 3 Monate.//
    Ok, hab mich belesen... vielen Dank für den Hinweis.

    //Über dieses Recht lässt sich eine Änderungskündigung realisieren: Du kündigst den bestehenden Vertrag und bietest einen neuen Vertrag nach deinen Vorstellungen an. Der Mieter kann diesen Vertrag akzeptieren - oder eben nicht. Im ersten Fall besteht das Mietverhältnis nach der Kündigungsfrist unter den geänderten Bestimmungen fort. Im zweiten Fall endet das Mietverhältnis entsprechend.

    Zuerst würde ich das Gespräch mit dem Mieter suchen und eine einvernehmliche Änderung vorschlagen, zum 1.1, falls das der gewünschte Beginn des Abrechnugszeitraums ist. Stellt sich der Mieter quer, würde ich zur Änderungskündigung greifen - oder den Mieter gleich ersatzlos kündigen und mir auf Dauer die Diskussion ersparen, warum ich die Dinge anders regeln will, als es sein Kumpel getan hat. Nachteil der zweiten Variante: Bei Kündigungsfristen zwischen 6 und 12 Monaten wirst du auch im nächsten Jahr noch einen großen Teil der BK aus eigener Tasche zahlen. //


    Klingt plausibel. Vielen vielen Dank erst einmal für die Antwort plus Denkanstöße...
    und ebenfalls im Voraus wenn sie sich den Mietvertrag noch weiterhin ansehen und mir dazu etwas schreiben.

    Schönes WE
     
  5. Andres

    Andres
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    Sicher. Wir sind hier übrigens alle per Du.


    Zur Pauschale: Wenn der Vertrag nach "(warm)" enden würde, könnte man das sicher als Pauschale verstehen. Aber in 3.2 steht es ganz ausdrücklich: Der Mieter trägt die Betriebskosten, es sind Vorauszahlungen zu leisten. Dass hier kein Wert eingesetzt ist, ist sicher unglücklich, bedeutet aber nicht, dass der Text davor ungültig ist. Da unter 3.1 auch (nicht in der vorgesehenen Art, aber trotzdem) eindeutig zwischen kalt und warm unterschieden wird, ist für mich (persönliche Meinung, verbindlich gibt's beim Richter) die Vorauszahlung i.H.v. 130 € vereinbart. Darüber ist abzurechnen.

    So weit, so gut - für dich ist das ja eher vorteilhaft. Jetzt geht der Ärger los: Auch die folgende Passage ist wirksam. Obwohl es zulässig gewesen wäre, eine von der HeizkostenV abweichende Vereinbarung zu treffen, ist das hier nicht passiert. Damit verletzt du aktuell die Pflicht zur Verbrauchserfassung bei Heizung und Warmwasser. Dem Mieter steht daher ein pauschales Kürzungsrecht über 15 % an den Heizkosten zu. Heißt im Ergebnis: Du musst abrechnen - notgedrungen nach Fläche, weil der individuelle Verbrauch nicht bekannt ist - und der Mieter darf davon 15 % abziehen. Nach deiner Schilderung bedeutet das aber trotzdem noch eine Nachzahlung.

    Diese Vereinbarung willst du eigentlich nicht erfüllen. Daran verdient nämlich hauptsächlich der Hersteller der Erfassungsgeräte. Auch sonst sollte dieser Vertrag dringend durch ein Exemplar ausgetauscht werden, das zumindest korrekt ausgefüllt ist. Obwohl an praktisch jedes nicht ausgefüllte Feld in diesem Formular eine gesetzliche Regelung tritt, ist das irgendwie nicht der Sinn der Übung. In diesem Werk liegt auch ein permanentes Konfliktpotenzial. Alleine das Kreuzchen bei "Die Miete bleibt unverändert" ist der absolute Kracher. Sowas macht man nicht einmal, wenn man an die eigene Familie vermietet.


    Ich würde mir eine aktuelle Vorlage für einen Mietvertrag besorgen (z.B. von Haus & Grund), durcharbeiten und vollständig verstehen und dann dem Mieter vorschlagen, mit diesem Vertrag den aktuellen Vertrag zu einem definierten Zeitpunkt zu ersetzen. Mit diesem Vertrag kann man dann die gesamten Unzulänglichkeiten des aktuellen Vertrags beseitigen, z.B. einen Verzicht auf eine Heizkostenabrechnung nach Verbrauch vereinbaren und allgemein klare Verhältnisse schaffen.

    Man sollte den Mieter nicht bedrohen, aber wenn er solchen Änderungen nicht zustimmt, würde ich lieber einen frischen Start mit einem neuen Mieter anstreben. Vielleicht stellt sich bei dieser Gelegenheit heraus, dass auch der kalte Teil der Miete nicht mehr ganz zeitgemäß ist ...
     
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