Änderung der Gemeinschaftsordnung nichtig?

Dieses Thema im Forum "Eigentümerversammlung" wurde erstellt von cfellerei, 28.01.2015.

  1. #1 cfellerei, 28.01.2015
    cfellerei

    cfellerei Benutzer

    Dabei seit:
    18.02.2014
    Beiträge:
    74
    Zustimmungen:
    1
    Hallo,

    folgender fiktiver Fall:

    Die Gemeinschaftsordnung (GO) einer ETG beinhaltet eine Öffnungsklausel, wonach die GO mit mehr als 3/4 der Eigentümer geändert werden kann.


    Vor ein paar Jahren wurde ein Kostenverteilungsschlüssel in der GO einstimmig in einer Versammlung geändert. Jedoch waren damals nur 1/2 der Eigentümer in der Versammlung vertreten.

    Fragen: ist diese Änderung des Kostenschlüssels von damals nichtig oder war dies ein "Zitterbeschluss", der nach der 1 monatigen Anfechtungsfrist damals rechtsgültig geworden ist und bis heute gilt?
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    Auf die Schnelle gefunden: LG München I, Az. 36 S 12740/10

    Der Beschluss wäre anfechtbar gewesen - nichtig war er aber nicht.
     
  4. #3 BHShuber, 29.01.2015
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    12.12.2013
    Beiträge:
    2.420
    Zustimmungen:
    693
    Ort:
    München
    Hallo,

    der Beschluss ist nun so lange gültig bis entweder die Eigentümergemeinschaft oder ein Gericht diesen wieder aufhebt.

    Nichtig war der Beschluss nicht, doch wie Andres bereits gepostet hat, wäre er in jedem Fall anfechtbar gewesen.

    Gruß

    BHShuber
     
  5. #4 PHinske, 29.01.2015
    PHinske

    PHinske Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    18.06.2009
    Beiträge:
    475
    Zustimmungen:
    47
    Das war ein klarer Fehler des Verwalters.

    ER hätte den Beschluss wegen Nichterreichens der 3/4-Mehrheit nicht als erfolgt verkünden dürfen.
     
  6. #5 Martens, 29.01.2015
    Martens

    Martens
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    05.04.2006
    Beiträge:
    2.909
    Zustimmungen:
    157
    Ort:
    Berlin
    Es war doch aber ein Beschluß der Eigentümer, oder?

    Die Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln per "Zitterbeschluß" war früher möglich und üblich.

    Seit 2007 können verschiedene (nicht alle) Kostenverteilungsschlüssel problemlos per Mehrheitsbeschluß geändert werden.

    Christian Martens
     
  7. #6 cfellerei, 29.01.2015
    cfellerei

    cfellerei Benutzer

    Dabei seit:
    18.02.2014
    Beiträge:
    74
    Zustimmungen:
    1
    ok danke für die Infos. Ja es war ein Beschluss der Eigentümer. Der Kostenverteilungsschlüssel über die Betriebskosten ist in der GemO nach Miteigentumsanteilen geregelt. Dieser in der GemO verankerte Kostenverteilerschlüssel wurde vor ein paar Jahren auf "Abrechnung nach Einheiten" durch Mehrheisbeschluss umgeändert. Die GemO besagt aber dass GemO nur durch mehr als 3/4 der Eigentümer geändert werden kann.
    Es stellte sich nun heraus, dass die Einheiten doch nicht gleich groß sind und nun Eigentümer, die eine halb so große Einheit haben, genauso viel zahlen müssen, wie jemand, der eine viermal so große Einheit hat.
     
  8. #7 PHinske, 30.01.2015
    PHinske

    PHinske Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    18.06.2009
    Beiträge:
    475
    Zustimmungen:
    47
    Denn sie wissen nicht, was sie tun...

    Ja,
    so etwas soll öfters vorkommen in Eigentümergemeinschaften als man denkt.

    Die Leute, die heute mehr bezahlen müssen als früher, hätten ja auch mal nachrechnen können, bevor sie das Händchen für irgendetwas heben.
    Auch hätten die abstimmenden Eigentümer wissen können, dass die Einheiten nicht dieselbe Größe haben und natürlich auch, dass eine 3/4-Mehrheit gemäß der Öffnungsklausel für eine Änderung der Verteilschlüssel notwendig ist.

    Im Grundsatz ist davon auszugehen, dass der Beschluss nicht nichtig ist, sondern nur anfechtbar gewesen ist, soweit es um die Betriebs- und die Verwaltungskosten ging.

    Allerdings könnte man sich auf den Standpunkt stellen, dass es eine Teilnichtigkeit gibt, falls auch die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage seit dem Beschluss nach Einheiten berechnet wird. Denn lt. Gesetz geht es hierbei nach Anteilen. Gleiches dürfte für Instandhaltungen und Instandsetzungen gelten.

    Man könnte das Thema zur nächsten Eigentümerversammlung beim Verwalter anmelden, damit es besprochen und evtl. auch neu abgestimmt wird.

    Soweit es in einer neuen Abstimmung um solche Kosten geht, die unter § 16 Abs. 3 WEG fallen, dürfte die Quote aus der Teilungserklärung hierbei entfallen und somit die einfache Mehrheit ausreichen.

    @Christian Martens:
    Na klar, beschlossen haben die anwesenden Eigentümer.
    Die beschriebene "Einstimmgkeit" dürfte dabei allerdings ein Trugschluss gewesen sein.

    Den Versammlungsleiter sehe ich ganz klar in der Pflicht, vor JEDER Abstimmung darüber im Klaren zu sein, dass bei der Stimmabgabe tatsächlich Beschlussfähigkeit gegeben ist.
    Und natürlich auch, welche Art von Mehrheit erforderlich ist, damit er einen Beschluss als zustande gekommen oder abgelehnt verkünden kann.

    MfG PHinske
     
  9. #8 Martens, 30.01.2015
    Martens

    Martens
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    05.04.2006
    Beiträge:
    2.909
    Zustimmungen:
    157
    Ort:
    Berlin
    Beschlußfähigkeit war doch überhaupt nicht das Thema, oder doch? Ich sehe es nicht.

    Die Frage, ob die aktuelle Versammlung über ein konkretes Thema überhaupt entscheiden darf und falls ja, mit welcher Mehrheit dies dann möglich wäre, wird bei uns häufiger diskutiert.

    Ich habe es erlebt, daß es den Eigentümern sch*egal ist, was der Verwalter da zu rechtlichen Dingen erläutert, die WOLLEN einfach, daß die Kosten XYZ künftig nach Mondscheindauer abgerechnet werden und ich als ihr Dienstleister hätte das gefälligst zu protokollieren und umzusetzen. Punkt.

    Was tut man dann als Verwalter sinnigerweise?
    Aufstehen, fristlos kündigen und gehen?
    Oder den Eigentümern die möglichen Konsequenzen ihres Handelns erklären und tun wie gewünscht?
    Hat bitte jemand noch einen dritten Stuhl, zwischen den ich mich setzen könnte?

    Diese Woche grade erlebt:
    Heizung und Warmwasserversorgung sind gefährdet, da der Kessel einen Defekt hat.
    Die Versammlung beschließt in einer Kampfabstimmung knapp aber mehrheitlich, erst die Treppenhäuser schön zu machen...
    Geld für beides gleichzeitig ist nicht unbedingt vorhanden, es gibt Rückstände und laufende Zahlungsausfälle.
    Ich weise also die Eigentümer auf die Möglichkeiten einer Beschlußanfechtung hin, problematisiere das Thema "ordnungsgemäße Verwaltung" und protokolliere dann wunschgemäß die gefaßten Beschlüsse.

    wie man es macht...
    Christian Martens
     
  10. #9 PHinske, 30.01.2015
    PHinske

    PHinske Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    18.06.2009
    Beiträge:
    475
    Zustimmungen:
    47
    Geschätzter Christian Martens,

    also, i c h halte das schon für eine besondere Form der Beschlussfähigkeit.

    Denn ein erfolgreicher Beschluss wäre ja überhaupt nur möglich gewesen, wenn mehr als 3/4 der Stimmberechtigten anwesend gewesen wären.
    Bei Anwesenheit von 50 % ist das natürlich nicht gegeben.

    Nun frage ich dich als sicherlich versierten Verwalter:
    Hättest DU in dem fiktiven Fall den Beschluss als zustande gekommen verkündet, nur weil die beschriebene tatsächliche Quote von Anwesenden das so gewollt hat?

    Beste Grüße, PHinske

    PS: Dass du ein versierter Verwalter bist, merke ich ja schon länger an der guten Qualität deiner Beiträge.
     
  11. #10 Martens, 31.01.2015
    Martens

    Martens
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    05.04.2006
    Beiträge:
    2.909
    Zustimmungen:
    157
    Ort:
    Berlin
    ok, das ist dann eine persönliche Abweichung vom allgemeinen Sprachgebrauch bzw. der offiziellen Bedeutung dieses Begriffes. Ich verstehe ja, was Du meinst, aber es geht hier eben nicht um die Beschlußfähigkeit sondern um das Quorum.

    Oben habe ich schon skizziert, was da grundsätzlich passiert und welche Möglichkeiten der Verwalter hat...

    Letztlich mache ich mich als Verwalter schadenersatzpflichtig, riskiere die Kostentragung des Anfechtungsverfahrens etc. wenn ich einen Beschluß als solchen verkünde, obwohl die nötige Mehrheit nicht erreicht wurde.
    Kommt es hart auf hat, muß ich mich zuerst selbst schützen, also im Zweifel eben mit dieser WEG brechen. Trotz vieler harter Diskussionen auch zu solchen Themen bin ich bisher an diesem Punkt noch nicht gewesen.

    Christian Martens
     
Thema:

Änderung der Gemeinschaftsordnung nichtig?

Die Seite wird geladen...

Änderung der Gemeinschaftsordnung nichtig? - Ähnliche Themen

  1. Wie ist der Ablauf bei Nichtigkeit des Mietvertrages wg.arglistiger Täuschung

    Wie ist der Ablauf bei Nichtigkeit des Mietvertrages wg.arglistiger Täuschung: Hallo Zusammen, hat jemand Erfahrungen mit einer Nichtigkeit eines Mietvertrages. Wir haben zur Zeit ein Verfahren beim Amtsgericht laufen, weil...
  2. Änderung Betriebskostenvorrauszahlung nach Eigentümerwechsel

    Änderung Betriebskostenvorrauszahlung nach Eigentümerwechsel: Guten Tag, wir haben im April diesen Jahres ein ZFH erworben in der eine WHG vermietet ist, die andere seit Mitte Oktober selbst bewohnt wird....
  3. Änderung Heizkostenverteilungsschlüssel...

    Änderung Heizkostenverteilungsschlüssel...: Vielleicht kann mir jemand sagen ob ich die Situation richtig beurteile. Der, seit Jahren, verwendete Verteilungsschlüssel meines Objektes beträgt...
  4. Änderung Umlageschlüssel wirklich mit Mehrheit durchsetzbar?

    Änderung Umlageschlüssel wirklich mit Mehrheit durchsetzbar?: Angenommen in einer Eigentümergemeinschaft war der Umlageschlüssel (für viele Nebenkostenpositionen) bislang Personenmonate. Jetzt wird dieser...
  5. Welche Kosten bei Änderung im Grundbuch -- Basis Verkehrwert?

    Welche Kosten bei Änderung im Grundbuch -- Basis Verkehrwert?: Hallo, ich denke, das fällt in den Bereich Finanzen und nicht WEG, auch wenn es letztlich um eine Änderung der Teilungserklälrung geht. Also:...