Änderung der Kostenverteilung

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von Yanina, 11.05.2010.

  1. Yanina

    Yanina Erfahrener Benutzer

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    Liebe Forenteilnehmende,

    unser Verwalter berief Ende April eine Versammlung ein. Hier sollte unter Anderem darüber beschlossen werden, die Betriebskosten nach einem neuen Schlüssel zu verteilen. In der Versammlung waren nicht alle Eigentümer anwesend, einige gaben der Verwaltung eine Vollmacht mit Vorgabe, wie abgestimmt werden soll.

    Unsere TE/GO sagt, dass mit einer 3/4 Mehrheit der Verteilerschlüssel geändert werden kann.

    Die Kosten wurden nun in der Versammlung anders verteilt, allerdings nicht zu hundert Prozent den Vorschlägen der Verwaltung folgend. Im Ergebnis sieht es jetzt so aus, dass die Kosten der kleineren Wohnungen um mehr als 10 Prozent steigen, die Kosten für die Gargen verdreifachen sich. Dafür sinken die Kosten für die großen Wohnungen. Jetzt hat also ein Eigentümer einer 50 m² groen Wohnung die gleicen Kosten wie ein Eigentüber einer 75 m² gro0en Wohnung (Ausnahme Heizkosten, die werden nach Verbrauch abgerechnet).

    Kosten für den Fahrstuhl, Frischwasser, Abwasser und Niederschlagwasser werden nun nicht mehr nach MET verteilt sondern nach Einheiten (vorher 245/10000 für die kleine Wohnung bzw. 375/10000 für die große Wohnung, jetzt Kosten geteilt durch 32). Ebenso verhält es sich bei den Kosten für Hauswart und Reinigungskraft. Beides wird auf Wohnungen und Garagen gleichermaßen verteilt (also Kosten für große Wohnung sind genauso hoch wie für Garagen).

    Im Jahr 2005 hatte ein Eigentümer erfolgreich einen ähnlichen Beschluss gekippt. Damals war die Begründung, dass die Gemeinschaft nicht die Beschlusskompetenz dazu hätte, die Kostenverteilung zu ändern.

    Der Verwalter sagt, es gäbe eine Gesetzesänderung aus 2007, die Gemeinschaft könne nun die Kosten verteilen wie sie wolle.

    Als Eigentümer einer kleinen Wohnung und einer Garage sehe ich mich da stark im Nachteil. Meine Kosten steigen pro Monat um 80 Euro. Auch möchte ich die Wohnung und die Garage vermieten, finde wegen der hohen Betriebskosten keine Mieter. Verkaufen kann ich auch nciht, da die potentiellen Käufer von den hohen Betriebskosten abgeschreckt werden.

    Was kann ich tun?
     
  2. AdMan

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  3. #2 pragmatiker, 11.05.2010
    pragmatiker

    pragmatiker Erfahrener Benutzer

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    das WEG lesen, hier insb. § 16 Abs. 3 WEG in der aktuellen Fassung (seit märz 2007 gültig)
     
  4. Yanina

    Yanina Erfahrener Benutzer

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    Ich lese daraus, dass alle BK, die zum Beispiel nicht an den Mieter weiterberechnet werden, anders verteilt werden dürfen, richtig? Wasserkosten sind umlegbar, hier darf also der Schlüssel nicht so einfach geändert werden, oder?
     
  5. RMHV

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    Voll daneben...
     
  6. Yanina

    Yanina Erfahrener Benutzer

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    warum?
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Weil der Mieter als Kriterium für die Zulässigkeit einer Beschlussfasung in der Vorschrift nun mal nicht vorkommt.
     
  8. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    ???

    Und warum ist der Mieter kein Dritter ?
     
  9. Yanina

    Yanina Erfahrener Benutzer

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    Im Gesetz steht "Dritter". Der Mieter ist ein Dritter. Wer sonst könnte ein "Dritter" im Sinne des Gesetzes sein?
     
  10. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Dritte im Sinne des Gesetzes sind diejenigen, die den Eigentümern Leistungen in Rechnung stellen. Wer sonst?
    Es geht um die Verteilung von Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums und von den Kosten des Sondereigentums, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden.
    Die Einschränkung "die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden" wurde - m.E. überflüssigerweise - gemacht. Bei den Kosten, die unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden wie z.B. Grundsteuer, Strom- oder Gasverbrauch der Wohnung, Müllgebühren soweit jeder Haushalt selbst zahlt o.ä., gibt es ohnehin nichts zu verteilen. Anders herum: wenn die Kosten nicht anfallen, ergibt jede beliebige Verteilung einen Anteil von Null für jeden Eigentümer.
    "Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums und von den Kosten des Sondereigentums, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden" sind also Kosten, die der Gemeinschaft in Rechnung gestellt werden.

    Ein Mieter ist zwar auch irgendein Dritter. Bei der Frage der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums ist er aber in keiner Weise beteiligt und kann daher auch nicht Dritter im Sinne des § 16 Abs. 3 WEG sein.
     
  11. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    Kosten des gem. Eigentums sind aber auch z.B. Stromkosten für die Hausflurbeleuchtung. Und daran ist er sehr wohl beteiligt.
     
  12. Yanina

    Yanina Erfahrener Benutzer

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    Danke für die Erklärung, das habe ich verstanden. Also komme ich über diese Schiene nicht umhin, die drasttisch gestiegenen Kosten zu tragen.

    Wie ist es denn mit der Verhältnismäßigkeit? Die Kosten der Garage verdreifachen sich, übersteigen somit sogar die potentielle Mieteinnahme. Die Betriebskosten für eine 50 m² kleine Wohnung sind genauso hoch wie die Kosten einer 75 m² Wohnung. Ein Eigentümer hat jetzt zwei große Wohnungen zu einer Einheit zusammengefasst (Durchbruch) und zalht nun für 150 m² genausoviel wie ich für meine 50 m².

    Das steht doch in keinem Verhältnis und benachteiligt die Eigentümer von kleinen Wohnungen und Garagen unverhältnismäßig.

    Zur Verdeutlichung:
    BK pro m² kleine Wohnung: 5,00 Euro zzgl. Strom und Heizung
    BK pro m² große Wohnung: 3,33 Euro zzgl. Strom und Heizung
    BK pro m² zusammengelegte Wohnung: 1,67 Euro zzgl. Strom und Heizung

    Das kann doch nicht im Sinne des Erfinders sein.
     
  13. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Dass ein Beschluss der Wohnungseigentümer irgendwann auch Auswirkungen für einen Mieter hat macht den Mieter noch lange nicht zu einem Beteiligten in Fragen der Kostenverteilung zwischen den Wohnungseigentümern.
    Die Vorstellung, dass die Zulässigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer davon abhängen könnte, ob eine Wohnung zufällig vermietet ist, ist einfach abenteuerlich. :help

    Dass ein Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG möglich ist bedeutet nun noch nicht, dass ein konkreter Beschluss auch ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
    Ein Beschluss, der nicht nichtig ist, kann bzw. muss innerhalb von einem Monat ab Beschlussfassung bei Gericht angefochten werden. Bis zur einer Aufhebung durch das Gericht ist ein Beschluss allerdings gültig.

    Die Kriterien für einen Beschluss zur Änderung der Kostenverteilung sind in § 16 Abs. 3 WEG nachzulesen. Verhältnismäßigkeit - was auch immer man darunter verstehen mag - kommt dabei nicht vor.

    Man wird die Vorschrift im Kontext lesen müssen. Die Eigentümer können beschließen, dass bestimmte Kosten nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und auch nach Verbrauch, Verursachung oder einem anderen Schlüssel verteilt werden. Das ganze muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Nun ist bei erfasstem Verbrauch schwer vorstellbar, dass eine Verteilung nach z.B. nach Einheiten ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen könnte. Andererseits wäre bei den Kosten der Verwaltung eine Verteilung nach Einheiten zumindest dann nicht zu beanstanden, wenn - wie in sehr vielen Fällen üblich - die Verwaltervergütung als dickster Brocken dieser Kostenart als Preis pro Einheit anfällt.

    Das ist für eine Anfechtung kaum eine taugliche Begründung...


    Die Argumentation, dass das Ergebnis nicht den Wünschen entspricht, ist untauglich. Dass irgendetwas unverhältnismäßig wäre, kann man nicht damit begründen, dass eine beliebige Kostenverteilung für einen einzelnen Eigentümer zu einer höheren Belastung gegenüber einer beliebigen anderen Kostenverteilung führt.

    In welche Richtung die Begründung einer Anfechtung gehen könnte, habe ich bereits angedeutet. Dass die Kosten pro m² bei einer kleinen Wohnung höher liegen als bei einer großen ist auch noch kein Grund für die Annahme, ein Beschluss würde nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

    Ein Beschluss, sämtliche Kosten nach Einheiten zu verteilen, wird kaum ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Falls die Anfechtungsfrist noch nicht abgelaufen ist, scheint mir anwaltliche Beratung dringend erforderlich zu sein.
     
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