Änderung der m² für Vorjahre in einer WEG

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von Markus68, 08.10.2013.

  1. #1 Markus68, 08.10.2013
    Markus68

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    Erst mal Hallo zusammen, da ich neu bin.
    Und schon habe ich eine Frage.
    Eine WEG hat die Abrechnungen der Vorjahre noch nicht beschlossen, da es Streitigkeiten um die m² gibt.
    Die Heizkosten werden nach m²-Wohnfläche abgerechnet.
    Für eine WE wurden jahrelang ca. 75 m² akzeptiert. Nun hat der Eigentümer nachgemessen und stellt fest es sind nur 69 m². Laut Bauakten sind es 72 m². Nun will er die Abrechnungen der noch nicht beschlossenen Jahre mit 69 m² abgerechnet haben. Der andere Eigentümer hat zugestimmt, ab dem Jahr 2012 69 m² zu akzeptieren. Aber nicht für die Vorjahre.
    Der Haupteigentümer kündigt an, dei Abrechnungen wieder anzufechten wenn keine 69 m² zu Grunde gelegt werden. Er hat die Mehrheit in der WEG.
    Kann er per Beschluss, der dann sowieso angefochten wird, festlegen, dass auch die m² für die Vorjahre verringert werden.
    Meines Wissens nein, aber in der Literatur finde ich dazu nichts.
    Zumal die WEG per Beschluss eigentlich alles regeln kann sofern es ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

    Danke für Eure Hilfe und Antworten
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 08.10.2013
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    moin Markus,

    Das ist ein ganz wichtiger Punkt, den muß man juristisch verstehen, ordnungsgemäße Verwaltung.
    Und es gibt durchaus Dinge, die die WEG weiterhin nicht durch Mehrheitsbeschluß regeln darf.

    Wenn die Flächen in der Teilungserklärung nicht stimmen, kann / darf man nach tatsächlichen Flächen abrechnen. Dafür wird man aber ein ordentliches Aufmaß benötigen und nicht einen Wert, den der betroffene Eigentümer selbst "ausgerechnet" haben will.

    Die noch nicht beschlossenen Abrechnungen können nach dem neuen Schlüssel erstellt werden, die bereits beschlossenen sind vorbei.

    Weiterhin gibt es eine Heizkostenverordnung, die gilt auch für WEGs und schreibt vor, daß grundsätzlich mindestens 50% der Kosten nach Verbrauch abzurechnen sind.

    Man sollte auf jeden Fall zu Beschlüssen kommen, damit diese dann durch das Gericht überprüft werden können.
    Der Mehrheitseigentümer kann ersteinmal alles mögliche beschließen, dies hat aber keinen Bestand vor Gericht, sofern es ordnungsgemäßer Verwaltung (da isses wieder) widerspricht.

    Christian Martens
     
  4. #3 Markus68, 08.10.2013
    Markus68

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    Hallo Christian,

    da sind wir ja schon beim Thema.
    Verbrauchsabrechnung ist nicht möglich, da die Kosten in keiner Realtion zum Nutzen stehen.
    Thema Armortisierung in 10 Jahren. wurde vom Gericht schon geklärt.
    Am sinnvollsten wäre es doch, dass der Mehrheitseigentümer in einer außerordentlichen WEV beschließt einen Sachverständigen zu beauftragen um die WE's zu vermessen.
    Dies wird dann der MInderheitseigentümer anfechten. EDin Gericht wird entscheiden.
    Und erst danach die Abrechnungen der letzten 4 Jahre entsprechend zum Beschluss stellen.
    Oder wie siehst du das. Denn er sagt, wenn der Minderheitseigentümer meine m2 nich akzeptiert, wird er die Abrechnungen ablehnen und fordern die Wohnungen vermessen zu lassen.
    Spannend ist, es handelt sich nur um Heizkosten die nach m² abgerechnet werden. Undhier liegt der NAchteil des MInderheitseigentümers dann pro Jahr zwischen 15 un 45 € insgesamt also ca. 100 €.

    Gruß Markus
     
  5. Jobo45

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    Wer sagt denn dass die anderen Wohnungen stimmen? Ergo müssen alle Wohnungen nachgemessen werden, ebenso das Treppenhaus und sonstige beheizte Räume (z.B. Trockenraum).
     
  6. #5 Markus68, 08.10.2013
    Markus68

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    Klar, wenn dann alles.
    Das ist auch so vorgesehen.
     
  7. Andres

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    Da komme ich nicht ganz mit. Was wurde da geklärt?

    Verbrauchserfassung amortisiert sich nie, denn durchs Messen wird keine Energie gespart (indirekte Einflüsse auf das Heizverhalten der Bewohner lassen wir mal weg ...). Es entstehen also immer zusätzliche Kosten. Wie Christian ganz richtig schreibt, ist das auch völlig egal: Es ist ganz einfach Pflicht.

    Andere Sichtweise auf das Problem: Solange dieses Thema nicht angegangen wird, ist die Frage der tatsächlichen Flächen ein absoluter Nebenkriegsschauplatz - in erster Linie sind alle Abrechnungen zu beanstanden, weil sie verbrauchsunabhängig sind.
     
  8. #7 Markus68, 08.10.2013
    Markus68

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    Das ist so nicht ganz richtig.
    Die Pflicht entfällt, wenn der Einbau von Verbrauchszählern nicht möglich ist, oder wenn der Einbau nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist.
    Siehe § 11 Abs 1a) Heizkostenverordnung.
    Und das ist hier der Fall. Teilweise sind die WE's mit Fussbodenheizung ausgestattet (vielmehr nur die Wohnzimmer), der Rest mit statischen Heizkörpern.
    Jetzt könnte man hergehen und die statischen Heizkörper mit elektronischen Heizkostenverteilern ausstatten. Die Fussbodenheizungen verfügen nur über einen Verteiler. Das zu ändern kostet um die 5.000 €. Hier sagt das Gericht: OK, dann nur einen Teil verbrauchsabhängig, nämlich Räume mit statischen Heizkörpern, der Rest nach Wohnfläche.
    Und schon beißt sich die Katze wieder in den Schwanz wo wir bei den anzunehmenden Flächen wären, wenn der Eigentümer auf seinen m² behaart, die er angibt oder das noch zu vermessen ist. Wie gesagt es gibt 3 Werte.
    Vorher braucht man natürlich noch 2 Wärmemengenzähler die den Verbrauch der Fussbodenheizung und der statischen Heizkörper messen, damit der Verbrauch Fussbodenheizung separat verteilt werden kann.
    Aber das ist Zukunft, da diese Variante jetzt umgesetzt werden soll.

    Aber was ist mit den Abrechnungen der Vorjahre die immer nach m² abgerechnet worden sind.
     
  9. Andres

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    Ok, danke für die Aufklärung dieser Frage - jetzt komme ich wieder mit ;)


    Ich kann nur wiederholen, was Christian schon geschrieben hat: Beschlossene Abrechnungsjahre sind durch, auch wenn die Abrechnung vielleicht falsch war. Das hat auch keine Auswirkung auf noch nicht beschlossene Abrechnungen. Es gilt der Grundsatz "keine Gleichheit im Unrecht": Nur weil in der Vergangenheit falsch abgerechnet wurde, besteht keinerlei Anspruch darauf, das auch in Zukunft zu tun.

    Für die Abrechnung sind die tatsächlichen Flächen maßgebend, also ausmessen lassen und die noch offenen Abrechnungen auf dieser Basis erstellen. Beschließt der Mehrheitseigentümer eine andere Abrechnung, ist das anfechtbar. Verweigert er den Beschluss einer korrekten Abrechnung, ist seine Zustimmung einklagbar. Auch hier liegt Christian völlig richtig: Ist keine Einigung erreichbar, muss ein Beschluss herbeigeführt werden, der danach von einer der beiden Parteien gerichtlich angegriffen wird.
     
  10. #9 Martens, 08.10.2013
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    Mit Verlaub, ich verstehe das Gedaddel nicht.

    Habt Ihr keinen Verwalter?
    Falls doch, warum legt der nicht zeitnah Abrechnungen nach Teilungserklärung vor, damit darüber beschlossen werden kann?

    Jeder Eigentümer hat einen Berichtigungsanspruch an seine Miteigentümer, sofern der Umlageschlüssel grob unbillig ist. Das sehe ich hier aber nicht als gegeben, die angeführte Flächendifferenz von max. 6 m² (69 zu 75) oder noch weniger liegt unter 10% und somit unter dem Wert, den auch ein Mieter in seiner Betriebskostenabrechnung akzeptieren muß.

    Also mit Mehrheit beschließen und dann soll doch derjeninge, dem das nicht paßt, vor Gericht ziehen und die Sache klären lassen.

    Christian Martens
     
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