Änderung der Mietstruktur von Bruttokaltmiete auf Nettomiete

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von dkh99, 12.07.2012.

  1. dkh99

    dkh99 Neuer Benutzer

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    Hallo ich bin neu hier und hoffe einiges mitnehmen zu können.

    Ich stehe gerade vor folgendem Problem. Ich habe eine 72 qm Gewerbeeinheit, die ich seit 18 Jahren vermiete. Im Mietvertrag ist eine Bruttokaltmiete vereinbart. Alles recht unkompliziert. Ich muss mich um nichts weiter kümmern. Bekomme meine Miete bezahlt, zahle einmal im Monat mein Hausgeld und gut ist.

    Nun findet ein Mieterwechsel statt und ich bin ernsthaft am überlegen, ob es nicht sinnvoller ist die Mietstruktur auf Nettomiete + Betriebskostenvorschuss umzustellen. Der Grund liegt darin, dass ich beobachte wie laufend die Betriebskosten höher werden. Dadurch steigt mein Hausgeld und am Ende bleibt immer weniger über.

    Was meint ihr? Soll ich den Vertrag umstellen oder ist der kleine Vermieter damit in der Regel überfordert. Ich müsste mich ja dann noch 1 x im Jahr um die Abrechnung kümmern. Bekomme ich die Abrechnung ganz einfach hin in dem ich die Werte aus der Betriebskostenabrechnung, die ich ja immer vom Verwalter erhalte, übernehme?

    Die andere Frage, die ich hätte: was soll ich als Betriebskostenvorschuss anpeilen? Wäre es sinnvoll einfach die letzte Betriebskostenabrechnung zu nehmen und zu schauen was an umlagefähige Kosten dort aufgelistet sind, diese dann einfach durch 12 teile?

    Was muss ich beachten, wenn der Mieter sich selbst um die Warmwasser und Heizungsaufbereitung kümmert? Damit meine ich, dass er einen eigenen Versorgungsvertrag geschlossen hat.

    Wäre euch dankbar für ein paar Tipps.

    Grüße...
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 13.07.2012
    Zuletzt bearbeitet: 13.07.2012
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi dkh99,

    meines Wissens kann man auch in einer Bruttokaltmiete eine Vereinbarung treffen bzw evtl gibt es dazu auch eine Klausel im Mietvertrag dazu, das man nach §560 BGB erhöhen darf.

    Was jetzt Sinnvoller ist, kann ich dir aber leider nicht beantworten :unsicher026:

    Wenn du alle umlagefährigen Wert für diese Wohnung kennst bzw vorliegen hast vom Vorjahr, dann würde ich sagen: Ja, so kann man das machen.

    Die Vorauszahlungen sollen ja grob dem entsprechen, was man an Kosten erwartet am Ende der Abrechnungsperiode. 100% sicher kann man das aber nicht im Vorfeld wissen.

    Ich persönlich setze lieber die Vorauszahlungen höher an, also zu niedrig. Lieber am Ende des Jahres ein Guthaben ausbezahlen, als einer Nachforderung nachlaufen. Und ab dem zweiten Jahr, kennst du ja ggf auch die Verbräuche des neuen Mieters besser, sodass man es dann wieder ggf etwas anpassen könnte (Dies macht oft Sinn, wenn die Heizkosten auch in den NK-Vorauszahlungen enthalten sind, da die sich am schlechtesten Abschätzen lassen).

    Ich würde mal behaupten (ohne es Belegen zu können), das die meisten Vermieter eine Grundmiete und eine Nebenkostenvorauszahlung verlangen von ihren Mietern. So schwer ist jetzt eine Betriebskostenabrechnung auch nicht zu erstellen, denn eigentlich ist es jedes Jahr das gleiche, nur mit anderen Werten ;)

    Also da finde ich die jährliche Steuererklärung wesendlich komplizierter bis fast unmöglich als normalsterblicher .....
     
  4. #3 Christian, 13.07.2012
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo dkh99,

    ergänzend zu dem bisher geschriebenen würde ich evtl. einen weiteren Aspekt in die Überlegungen aufnehmen.

    Du schreibst, daß es bisher "Alles recht unkompliziert [ist]. Ich muss mich um nichts weiter kümmern."

    Ich habe Spaß an sowas, mache gerne eine Betriebskostenabrechnung. Aber wenns für ich (verständlicherweise) eher eine Belastung ist, jedes Jahr aufs neue den Papierkram zu machen, wäre das ein Argument gegen eine Änderung.

    Letztendlich hängt das auch vom Mieter ab - wenn der nur mieten will, wenn er eine Betriebskostenabrechnung bekommt, dann hast du evtl. keine Wahl.

    Gruß,
    Christian
     
  5. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo dkh99,

    "Nun findet ein Mieterwechsel statt und ich bin ernsthaft am überlegen, ob es nicht sinnvoller ist die Mietstruktur auf Nettomiete + Betriebskostenvorschuss umzustellen."
    Für mich käme garnichts anderes infrage.

    "Soll ich den Vertrag umstellen"
    Du kannst "den Vertrag" schlechthin garnicht umstellen, denn Du wirst ja einen neuen MV abschliessen.

    "oder ist der kleine Vermieter damit in der Regel überfordert. Ich müsste mich ja dann noch 1 x im Jahr um die Abrechnung kümmern."
    Ist Dir auch das etwa noch zuviel?!

    "Bekomme ich die Abrechnung ganz einfach hin in dem ich die Werte aus der Betriebskostenabrechnung, die ich ja immer vom Verwalter erhalte, übernehme?"
    Im Prinzip ja, jedoch gibt es dabei auch Posten, die Du nicht umlegen kannst.

    "Die andere Frage, die ich hätte: was soll ich als Betriebskostenvorschuss anpeilen? Wäre es sinnvoll einfach die letzte Betriebskostenabrechnung zu nehmen und zu schauen was an umlagefähige Kosten dort aufgelistet sind, diese dann einfach durch 12 teile?"
    Yes, und leicht nach oben aufrunden.

    "Was muss ich beachten, wenn der Mieter sich selbst um die Warmwasser und Heizungsaufbereitung kümmert? Damit meine ich, dass er einen eigenen Versorgungsvertrag geschlossen hat."
    Nichts. Wie angenehm für Dich!
     
  6. dkh99

    dkh99 Neuer Benutzer

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    Hallo Leute...

    vielen Dank für die Antworten... So wie es ausschaut, würde ein Großteil die Nettomiete empfehlen. Ich hatte auch schon das Gespräch mit dem Nachmieter, der der Sohn der Vormieterin ist. Wir haben seit Jahren ein sehr gutes Verhältnis, so dass ich denen nicht die Pistole auf die Brust setzen würde. Ihm ist es wichtig, dass die Miete so bleibt wie bisher. Darauf habe ich mich auch für die nächsten paar Jahre eingelassen. Es handelt sich um eine Kita, die vom Senat nur bis zu einem gewissen Betrag (gemessen an den zu betreuenden Kindern) bezuschusst wird.

    Soll heißen: wenn ich jetzt Nettokalt mache, könnte es sein, dass er am Ende des Jahres mehr zahlt, als er zahlen kann... umgekehr, könnte es sein, dass er etwas zurückbekommt und er sich freut. Wenn er ohnehin nicht bereit ist, mehr zu zahlen als die Bruttokaltmiete und ich ein netter Vermieter bin, kann ich mir das ja an sich auch gleich sparen mit der Nettokaltmiete... seht ihr das genauso?
     
  7. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Toll, dass Du uns das jetzt schon sagst.
     
  8. #7 Pharao, 18.07.2012
    Zuletzt bearbeitet: 18.07.2012
    Pharao

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    Hi,

    theoretisch m.E.: ja

    Wie schon geschrieben: "meines Wissens kann man auch in einer Bruttokaltmiete eine Vereinbarung treffen bzw evtl gibt es dazu auch eine Klausel im Mietvertrag dazu, das man nach §560 BGB erhöhen darf".

    Ob du dann erhöhst oder nicht, das liegt bei dir. Sowas solltest du dir aber immer offen lassen. Allerdings, wenn deine Ausgaben sich erhöhen und du nicht diese Erhöhnung weiter leiten willst bzw kannst, dann zahlst du letztlich das. Wenn du dir das leisten willst oder/und kannst, dann ist das ja auch kein Problem.

    Was nun besser ist, kann ich dir nicht sagen. Für deinen Mieter wäre sicherlich ein "Festbetrag" am Sinnvollsten. Für dich wäre meines Erachtens aber der klassische Weg (falls man das so Nennen darf) besser, also Grundmiete & Nebenkostenvorauszahlungen + am Ende eine Endabrechnung der Betriebskosten. Wobei auch hier gilt, du musst deine ggf. errechnete Nachzahlung nicht eintreiben vom Mieter, nur Guthaben wirst du wohl oder übel auszahlen müssen.
     
  9. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo Pharao


    macht m.E. leider wenig sinn.
    Da sich §560 im
    befindet.


    VG Syker
     
  10. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    @ Syker

    da hast du natürlich jetzt Recht.

    Vielleicht wäre der Fragesteller aber trotzdem gut beraten, wenn er zu einem Vermieterverein geht und sich dazu mal beraten lässt, was man wie und wo hier vereinbaren könnte. Und wenn er schon mal da ist, dann kann er auch gleich einen aktullen Mietvertrag mitnehmen ;)
     
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