Änderung der Restnutzungsdauer für ein Gebäude

Diskutiere Änderung der Restnutzungsdauer für ein Gebäude im Modernisierung und Sanierung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Werte Immobilien-Freunde, wie ich schon mehrmals gelesen habe ist es möglich die Restnutzungsdauer eines Gebäudes ( welche ja standardmäßig bei...

  1. #1 Immo_Chris, 16.12.2017
    Immo_Chris

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    Werte Immobilien-Freunde,

    wie ich schon mehrmals gelesen habe ist es möglich die Restnutzungsdauer eines Gebäudes ( welche ja standardmäßig bei 40 bzw. 50 Jahren liegt ) zu verringern, sofern es in einem weniger guten Zustand ist.

    Möglich soll dies durch einen Sachverständigen sein, welcher bescheinigt das ein bestimmtes Gebäude die Standardmäßige AfA nicht mehr schafft.

    Ziel ist eine vorteilhaftere Besteuerung einer Immobilie, welche ich modernsieren möchte.

    Hat jemand damit bereits Erfahrungen bzw. Anlaufpunkte, um solch eine Änderung umzusetzen?
     
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  3. #2 dots, 16.12.2017
    Zuletzt bearbeitet: 16.12.2017
    dots

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    Das ist falsch.
    Die Restnutzungsdauer meines Hauses z.B. hat nur zu einem gaaaanz kurzen Augenblick (unter eine Sekunde lang) bei genau 40 Jahren und genau so oft und lange bei 50 Jahren gelegen.

    Nämlich 40 bzw. 50 Jahre vor dem Ende der Nutzung.

    Das dürfte nicht nur bei meinem Haus, und nicht nur "standardmäßig" bei Gebäuden so sein, sondern bei allen Gebäuden.
     
  4. #3 ehrenwertes Haus, 16.12.2017
    ehrenwertes Haus

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    Möglich ist sowas. Genaueres musst du mal nachlesen in BFH v. 28.10.2008 - IX R 16/08.
    Kurzinfo hier:
    http://www.procontra-online.de/arti...bschreibungsdauer-fuer-vermietete-immobilien/

    Ich denke du brauchst ein Sachverständigengutachten, der dir eine deutlich geringere praktisch machbare Restnutzungsdauer als die theoretisch steuerlich angenommene Restnutzungsdauer bestätigt + einen Steuerberater, der das dann auch richtig in deiner Steuerklärung unterbringt.

    Ob das dann aber noch mit deinem Gedanken einer Modernisierung vereinbar ist, womit die praktische Restnutzungsdauer ja wiederum erhöht wird, oder ob das ein grundsätzlicher Widerspruch ist, habe ich keine Ahnung.
    In der Kombination mit Abriss + Neubau habe ich das auch schon gehört.


     
  5. #4 Ich-bin-es, 17.12.2017
    Ich-bin-es

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    Oh. Damit wären ja alle Steuerbescheide falsch, die sich darauf beziehen.
     
  6. #5 immobiliensammler, 17.12.2017
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    Da hast nur @dots Ironie oder seinen feinfühligen Umgang mit der deutschen Sprache nicht verstanden. Wobei er natürlich rein logisch vollkommen recht hat - auch wenn es hier wie üblich bezüglich der Frage nichts hilft.

    Wenn Du sagst dass Du z.B. 40 Jahre alt bist wette ich auch jeden Betrag dagegen und werde höchstwahrscheinlich gewinnen. Wenn Du am 18.12.1977 um 11.52 Uhr zur Welt gekommen wärst dann hätte ich die Wette verloren, schon um 11.53 Uhr wärst Du 40 Jahre und 1 Minute alt, etc. pp.

    Bei Dots Haus läuft der Countdown dann halt bezüglich der Nutzungsdauer eben rückwärts.

    Jetzt verstanden?
     
  7. #6 taxpert, 17.12.2017
    taxpert

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    Der Gesetzgeber geht nicht von (Rest-)Nutzungsdauer eines Gebäudes aus, sondern lässt seit 1962 typisierend -also vereinfachent- einen einheitlichen AfA-Satz von 2%, 2,5% bzw. 3% zu, egal ob die Immo neu ist oder eine Gründerzeitvilla! Daneben gibt es immer noch den §7 Abs.4 Satz 2 EStG!

    Grundsätzlich handelt es sich hierbei um Fälle, bei denen auf Grund sachlicher Umstände (z.B. nicht behebbare Baumängel, entsprechende Bauweise, usw.) oder rechtlichen Umständen (z.B. Bauten auf fremden grund und Boden mit Abrissverpflichtung) die "normale" Lebensdauer nicht erreicht werden kann. Nur ein
    wird nicht ausreichen!

    Grundsätzlich stellt sich sowieso die Frage: Bestandsimmo oder NeuBau/Neuerwerb?

    Bei einer Bestandsimmo kommt es auf den Zustand im Zeitpunkt der Herstellung/Anschaffung an! Wenn man die Immo selber "verkommen" lässt, wieso sollte sich das steuerlich auswirken?

    Bei Herstellung wird man sicherlich die entsprechende z.B. Leichtbauweise nachweisen können und auch die Kalkulation der Miete wird der geringeren Lebensdauer der Immo Rechnung tragen!

    Bei Anschaffung einer Gebrauchtimmo mache ich mit einer entsprechenden Argumentation gleich drei "Fässer" auf!

    1. Kaufpreisaufteilung
    Die Kaufpreisaufteilung erfolgt nach Verkehrswerten! Der "normale" Verkehrswert -z.B. in der Arbeitshilfe des BMF- setzt einen normalen Zustand der Immo voraus. Also laufend instandgesetzt und modernisiert! Ich eröffne also dem FA die Möglichkeit den Verkehrswert des Gebäudes zu mindern und einen entsprechend höheren Anteil Grund und Boden anzusetzen! Folge: niedrigere AfA und weniger AfA-Volumen!

    2. Kaufpreisaufteilung
    Die Kaufpreisaufteilung erfolgt nach Verkehrswerten! Der "normale" Verkehrswert -z.B. in der Arbeitshilfe des BMF- setzt eine normale Alterswertminderung voraus! Auch hier eröffne ich dem FA also ohne Not die Möglichkeit, den Verkehrswert des Gebäudes zu mindern und einen entsprechend höheren Anteil Grund und Boden anzusetzen! Folge: nochmals niedrigere AfA und weniger AfA-Volumen!

    3. Eine entsprechende Minderung des Verkehrswertes führt natürlich dazu, dass die 15%-Grenze des §6 Abs. 1a EStG entsprechend niedriger anzusetzen ist! Im worst case Szenario "erkaufe" ich mir also die Erhöhung der prozentualen AfA mit dem Wegfall des Sofortabzuges von Modernisierungskosten!

    Nur zur Info! Das sind zwei unterschiedliche Urteile (link ist IX R 16/07), die sich beide mit der AfA aus einander setzen!

    IX R 16/08 greift dabei auf, dass ein "betrieblich" genutztes Grundstück im Privatvermögen nicht schlechter gestellt werden darf, als wenn es im Betriebsvermögen gehalten würde. Das hat der BFH abgelehnt und zur Püfung des §7 Abs.4 Satz2 EStG an das FG zurückverwiesen!

    taxpert
     
    BHShuber und Andres gefällt das.
  8. #7 ehrenwertes Haus, 17.12.2017
    ehrenwertes Haus

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    Danke Tapert für die Info :-)

    Den Link, den ich eingestellt habe bezieht sich auch auf 16/07.

    Danach habe ich beim weiter schmökern wohl was durcheinander gebracht :016sonst:
     
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