Änderung der Teilungserklärung

Diskutiere Änderung der Teilungserklärung im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; In unserer WEG (12 Wohnungen) haben wir zwei Untergemeinschaften, da es sich um 2 separate Häuser handelt. Nun möchten wir die vorhandene...

  1. moko

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    In unserer WEG (12 Wohnungen) haben wir zwei Untergemeinschaften, da es sich um 2 separate Häuser handelt. Nun möchten wir die vorhandene Teilungserklärung ändern, man könnte auch ergänzen oder präzisieren sagen. Wir möchten jeder Untergemeinschaft das Recht geben über die Renovierung und Gestaltung der Fassaden, Mauern, des Daches und der Fenster, der Balkone und der die einzelnen Häuser der Untergemeinschaften umgebenden Grünflächen eigenständig zu beschließen und auf eigen Kosten wie auch immer zu gestalten, so lange Bauvorschriften eingehalten werden.
    Der Notar würde den Wert der Teilungserklärung auf 1,5 Mio. Euro ansetzen wollen. Er beziffert seine Gebühr dafür auf ca. 1.300 Euro und sagt auch nichts zu etwaigen anderen Kosten. Er gibt auch keine Auskunft über die zu erwartenden Grundbuchkosten. Lapidar sagte er, dass eine Eintragung im Grundbuchamt 50 Euro kosten würde. Das können wir aber nicht so richtig glauben.
    Hat jemand damit Erfahrungen? Wir haben leider keine Auskunft vom Grundbuchamt erhalten, die wollen dazu nichts sagen, warum auch immer.
    Und wir haben etwas Angst, da ja immerhin 12 Grundbuchblätter betroffen sind.
    Über Unterstützung würden wir uns sehr freuen. Vielen Dank, Moko.
     
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  3. GSR600

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    Und wenn ihr euch einen andere Notar sucht der euch besser berät, wäre das nicht eine Alternative?
     
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  4. #3 Fremdling, 15.08.2017
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    Hallo moko, bei allem Verständnis für derartige Wünsche bei Mehrhausanlagen als WEG rate ich zum nochmaligen Überdenken potentieller Konsequenzen so individueller Abgrenzung innerhalb einer Schicksalsgemeinschaft. Wenn die beiden Häuser so weitgehendes Eigenleben verwirklichen, könnte es gut sein, dass Ihr eines Tages noch viel mehr Streit kostenpflichtig ausdiskutiert und obendrein das interne Klima verändert. Ansonsten s.GSR600!

    Mich würde mal die Idee und die Interessenlage des Betreibers der Änderung interessieren. Abhängig vom wohlüberlegten TE-Text mag es für einen Verwalter schwieriger werden, wenn er zwischen widersprüchliche Pläne gerät; bei MHA gibt es halt nur denselben Verwalter für beide Häuser!
     
  5. #4 Fischlaker, 15.08.2017
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    Aus eingener Erfahrung ( Änderung Teilungserklärung , weil 2 Wohnungen im DG erweitert wurden ) kann ich sagen : Grundsätzlich ist eine Änderung der Teilungserklärung immer möglich. ( ob sinnvoll bleibt abzuwarten ) Voraussetzung : notarielle Vereinbarung und notarielle Zustimmung aller Eigentümer. Müssen alle beim Notar erscheinen. ( Beschluss reicht nicht ) Kosten Notar richtet sich nach Wert des Gebäudes und der Gebührenordnung. Hinzu kommen die Grundbuchänderungskosten ( 50 % der Kosten des Notars ) und die Gebühren der ( eventuellen ) Gläubigerzustimmung ( Banken ) das sind zwischen 100 und 150 € einmalig pro Bank. Natürlich nur wenn die betroffenen Wohnungen nicht lastenfrei ist . Das sind schon 12 x 100 € mindestens. Nur als Hinweis : Wir hatten bei 7 Wohnungen und einem Gebäudewert (ohne Grundstück ) von 2,1 Mio. insg. 11 T€ Kosten durch die Änderung.
     
  6. Andres

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    Fischlaker: https://de.wikipedia.org/wiki/Plenk

    Zum Thema: Wenn ich schon diesen Aufwand betreibe, würde ich lieber zusehen, dass man diese Mehrhausgemeinschaften trennt. Davon haben alle am Ende mehr.
     
  7. #6 Fremdling, 15.08.2017
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    Gute Idee, nur sind diese Konstrukte wohl deshalb in der Welt, weil so ein einziges Flurstück enger bebaut sein darf. Ob bei einer Trennung nun aber z.B. die Häuser "auseinander gerückt" werden müssten, da die Abstandsflächen nicht stimmen, ist mir unbekannt.
     
  8. moko

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    Vielen lieben Dank für alle Eure Beiträge und Hinweise!
    Noch eine weitere Frage an Fischlaker: sind die Grundbuchgebühren für jede betroffenen Wohnung bzw. Grundbuchblatt zu zahlen oder nur einmal als insgesamte Gebühr, obwohl die Änderungen ja bei jedem eingetragen werden müssen?
    Andres, ja wir hatten auch eine komplette Teilung (Realteilung ) überlegt aber die wird wohl doppelt so teuer (oder nicht ??)
    und für diesen Fall möchten einige Eigentümer eine "Abfindung" für die Zustimmung, da das eine Gebäude nur 4 Wohnungen enthält und diese Eigentümer davon ausgehen, dass eine Realteilung dann zu einer sehr großen Wertsteigerung für diese Wohnungen führen würde.
    Big Hug, für die Verwaltung ist es jetzt schon nicht einfach und es würde wohl einfacher werden, wenn eine neue Teilungserklärung präziser und klarer ausdrücken würde, wer was zu bezahlen hat.
    Die einzelnen Flurstücke für eine Realteilung existieren noch und können auch den Gebäuden zugeordnet werden. Eine Vermessung wäre nicht nötig und die Abstände zwischen den Häusern sind auch groß genug.
    Das Klima ist schon jetzt nicht so gut, da einige Egentümer finanziell nicht so gut gestellt sind und es in dem großen Haus Probleme mit Renovierungen gibt. Deshalb soll die Untergemeinschaft des kleineren Hauses (möchten gerne Renovierungen durchführen) auch alle Kosten für eine Änderung der Teilungserklärung oder Realteilung tragen.
    Realteilung ware wirklich sinnvoll aber halt zu teuer, wenn die Kosten doppelt hoch sind wie bei der Änderung der Teilungserklärung + Abfindung!
    Ich würde mich über Eueren weiteren Rat freuen. Danke, Moko.
     
  9. #8 Bovary, 16.08.2017
    Zuletzt bearbeitet: 16.08.2017
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    Die Begründung für die begehrte Abfindung bei Realteilung ist ja ungewöhnlich.
    Eine Abfindung - ich interpretiere das als eine Art Schadensersatz - käme vielleicht in Betracht, wenn das "große" Haus nach und aufgrund der Teilung weniger wert wäre. Aber doch nicht, weil das "kleine" Haus mehr wert wäre. Und warum nur einzelne Häuser, nicht aber alle Häuser der Anlage aufgrund der Teilung eine Wertsteigerung erfahren sollen, finde ich auch rätselhaft. Aber gut. Ich gehe davon aus, dass die Forderung nach einer Abfindung Einzelner zumindest so nicht solide begründbar wäre.

    Was allerdings auch Fakt ist, dass keiner die Auflösung der Gemeinschaft verlangen kann. Das ginge nur einvernehmlich. Und ein "Handgeld" könnte durchaus geeignet sein, dieses Einvernehmen herzustellen. Es gäbe da vielleicht aber auch andere Argumente, die weniger kostenintensiv sind. Diese muss man eben sammeln und überzeugend vortragen. Also sollte man gründlich nachdenken, was zum Vorteil der Gegner sein könnte. (Vielleicht findet man am "kleinen" Haus einen Bauschaden, den man dringend und kostenintensiv instand setzen muss. *hust*).
     
  10. #9 Fremdling, 16.08.2017
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    Wenn es eine taktisch begründete Sicht ist, würde ich persönlich nicht mehr auf diese Variante setzen. Allein die Begründung erschließt sich mir nicht. Jede Sanierung (z.B. neues Dach) und alle Betriebskosten würden doch durch 4 zu teilen sein (bzw. nach MEA) und wären damit pro Wohnung teurer als im 8er Nachbarhaus (unterstelle mehr Geschosse).

    Sind denn beide Häuser autonom (z.B. Heizung)? Falls nicht, liegen auch hier künftige Konfliktpunkte.

    Bisher sah ich ein Erfordernis für eine WEG, dass auch bei MHA das gesamte Immobil auf einem gemeinsamen Flurstück liegen muss; hätte also etwas dazugelernt. Dafür Danke.
     
  11. #10 Fremdling, 16.08.2017
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    So las ich bisher auch WoEigG Par.1 (4):

    "Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, daß das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird."
     
  12. #11 Fischlaker, 16.08.2017
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    Noch eine weitere Frage an Fischlaker: sind die Grundbuchgebühren für jede betroffenen Wohnung bzw. Grundbuchblatt zu zahlen oder nur einmal als insgesamte Gebühr, obwohl die Änderungen ja bei jedem eingetragen werden müssen?

    Antwort : Änderung wird bei jeder Wohnung eingetragen. Gebührenbescheid ergeht an jeden Eigentümer.
    Sonstiges : Nach den erneuten Erklärungen kann ich nur sagen : Das Vorhaben ist rechtlich alles zu erledigen, aber in der Praxis nicht umsetzbar. Unsere Maßnahme ( 7 Whg, 5 Eigentümer, alle waren sich einig, Kosten trägt der Eigentümer der DG Wohnungen usw. ) hat sich über 2,5 Jahre hingezogen. Incl. eines Notarwechsels nach 12 Monaten.
    Hinweis : eine Trennung beider Häuser in 2 WEGs ist nicht umsetzbar und wesentlich teurer, da nicht nur der Notar gefordert ist. ( Bauordnungsamt, Architekt wegen Vermessung der Grundstücke, Trennung der Flurstücke etc. ) Wer will das alles abwickeln ? Ich kenne einige Verwalter im Ruhrgebiet. Ich traue es keinem zu. !!!
     
  13. Andres

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    Kann ich nicht beurteilen, aber um diesen Preis würde ich sofort zuschlagen. Wie groß ist wohl die Wahrscheinlichkeit, dass man in Zukunft noch ein weiteres Mal in die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eingreifen muss, um auf Belange, die sich aus der Mehrhausgemeinschaft ergeben, Rücksicht zu nehmen? Ab Nummer drei spart man effektiv Geld.


    Erstens verstehe ich die Logik auch nicht. Zweitens sehe ich für alle Eigentümer eine geringe Wertsteigerung dadurch, dass man auf diesem Weg endlich diese unsägliche Konstruktion loswerden kann.
     
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