Änderung in Teilungserklärung durchführen lassen

Diskutiere Änderung in Teilungserklärung durchführen lassen im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Es geht um ein Reihenhaus, welches Bestandteil einer Eigentümergemeinschaft ist. Entsprechend gibt es eine Teilungserklärung. In der...

  1. Mozart

    Mozart Neuer Benutzer

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    Es geht um ein Reihenhaus, welches Bestandteil einer Eigentümergemeinschaft ist. Entsprechend gibt es eine Teilungserklärung.

    In der Teilungserklärung (größer 80 Seiten) möchten einige Eigentümer 3 Zeilen streichen bzw. korrigieren lassen. Im Prinzip nur eine Kleinigkeit in der eigentlichen Ausführung.

    Wie ist hier das Vorgehen und was muss berücksichtigt werden? Der Verwalter sowie der Beirat kommen leider nicht "aus den Puschen".

    Müssen alle 20 Parteien schriftlich zustimmen über die Änderung?
    Müssen - sofern vorhanden - alle 20 finanzierenden Banken zustimmen über die Änderung?
    Müssen sogar alle bei einer Anpassung der Teilungserklärung vor Ort sein beim Notar?

    Reicht bei den ersten beiden Fragen eine Dokumentation im Protokoll der Eigentümerversammlung aus?

    Inhaltlich geht es um die Zulässigkeit / Unzulässigkeit von Markisen, Pergolas und/oder feststehenden Installationen des Terassenbereiches.

    Unabhängig davon ist natürlich das Thema Baugenehmigung beim örtlichen Bauamt.
     
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  3. #2 BHShuber, 07.02.2017
    BHShuber

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    Hallo,

    das kommt darauf an und zwar ob in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel hinterlegt ist.

    Hierzu benötigt es keine Änderung der Teilungserklärung, ein Beschluss, wenn dem nicht wichtige Gründe entgegen stehen wäre für eine Regelung der Handhabung ausreichend.

    Gruß
    BHShuber
     
  4. Andres

    Andres
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    Sollte die Änderung nicht durch eine Öffnungsklausel abgedeckt sein:

    Notariell beglaubigt, sogar.

    Ja, und auch notariell beglaubigt.

    Nein, es müssen nur alle Erklärungen vorliegen.
     
  5. #4 Fremdling, 07.02.2017
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    Sorry, aber diese "Kleinigkeiten" könnten Euch bei entsprechender Eigentümerstruktur auch schnell mal vor den Richter bringen und Euer Klima versauen. Wichtiger als das "Wie" scheint mir daher das "Warum" und "Zu wessen Gunsten"; gut, war nicht gefragt. Ist auch nur ein Tipp.
     
  6. Mozart

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    per TE sind konkret nur Roll-Markisen erlaubt. Pergola oder feststehende Anbauten sind unzulässig.
    Einige Eigentümer möchten aber eine feststehende Installation anbringen, also soll / muss das entsprechend in der TE angepasst werden.

    Natürlich könnte ich es einfach installieren und abwarten, bis das Gewohnheitsrecht in einigen Jahren greift aber dafür ist mir das Risiko zu groß, später eine ca. 10.000 Euro Investition abreissen zu müssen im worst case.
     
  7. #6 BHShuber, 07.02.2017
    BHShuber

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    Hallo,

    nochmal, hierfür benötigt es keine Änderung in der Teilungserklärung, hierzu reicht ein Beschluss der Eigentümer.

    Gruß
    BHShuber
     
  8. #7 Fischlaker, 08.02.2017
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    Inhaltlich geht es um die Zulässigkeit / Unzulässigkeit von Markisen, Pergolas und/oder feststehenden Installationen des Terassenbereiches.
    Wenn dazu in der Teilungserklärung nichts gesagt ist :
    Ist immer eine bauliche Veränderung. Allstimmigkeit ist gefordert. ( Alle Eigentümer, auch die nicht anwesenden, müssen zustimmen ) Mir ist schon klar, warum der Verwalter es nicht anpackt.

    Wir haben in unserer WEG ( 5 Wohnungen ) eine Änderung der Teilungserklärung ( Zuordnung Gemeinschaftsfläche im Dach zur Dachgeschosswohnung bzw. Änderung Miteigentumsanteile ) hinter uns :
    Versammlung / Beschluss allstimmig / Notar aussuchen / Entwurt Änderung Teilungserklärung / Versammlung für Entwurf besprechen und ok / Alle Eigentümer musten zum Notar und unterschreiben ( Beglaubigung der Unterschriften) Vorher hat Notar alle Gläubiger aller Eigentümer angeschrieben und um Zustimmung gebeten / Einreichung beim AG zum Vollzug / Erstellung neuer GB Auszüge usw. usw.
    Auch wenn bei uns sich alle Eigentümer einig waren hat es 3 Jahre gedauert die Änderung zu vollziehen. Kosten AG und Notar geht nach Wert der Änderung, d.h. es waren zuletzt 14 TEUR für. Zuzüglich Architektkosten für neue Abgeschlossenheitsbescheinigung.
    Also : Änderung Teilungserklärung ist fast nicht realistisch durchzuführen bei 20 Eigentümern und mindestens 10 - 15 Banken.
     
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  9. #8 Tobias F, 08.02.2017
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    Weder Verwalter noch Beirat müssen hier "aus den Puschen" kommen, denn sie haben hier nicht zu entscheiden. Wer den A... hoch bekommen muss sind die Eigentümer welche die diese Änderung wünschen.
    Nachreicht an den Verwalter das ein entsprechender Tagesordnungspunkt auf der nächsten Versammlung besprochen werden soll.
    Dort kann die WEG dann, allstimmig, beschließen einen Notar mit den nötigen Arbeiten zu beauftragen. Die Änderung der TE kann die Gemeinschaft hingegen NICHT beschließen, denn hierzu braucht es eine Vereinbarung (eben via Notar, der die Zustimmung aller Eigentümer und Kreditgeber braucht).
     
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  10. Mozart

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    In der letzten Versammlung 2016 wurde bereits im Protokoll festgehalten, das eine Kostenfeststellung durchgeführt wird um zu bewerten was der Spass kostet. Dies wurde mehrheitlich beschlossen ohne Gegenstimmen.
    Hieraus leite ich automatisch das ToDo für den Verwalter ab, dieses durchzuführen (bzw. alternativ für den Beirat, der dies vorgeschlagen und im Protokoll dokumentiert hat). Daher trifft es das schon ganz gut, das keiner "aus den Puschen" kommt, da bereits > 6 Monate vergangen sind ohne das etwas passiert ist. Für mich sind die Verwalterfirmen so oder so überflüssig, ist aber ein anderes Thema.

    Zu Deinem Post bzw praktischer Erfahrung: Dies wurde mir in den letzten 2 Tagen deutlich anders dargestellt. Nach Rücksprache mit 2 Juristen sowie dem Notariat welches die TE erstellt hat ist es relativ simpel und ohne größeren Aufwand möglich die Änderung durchzuführen - sofern alle ihr "ok" geben. Nur dauert es eben seine Zeit um den Vorgang abzuschließen.
    Es muss nicht jeder zum Notar, das ganze kann per Genehmigungserklärung auch auf dem Postwege erledigt werden. Dies kostet dann aber noch einmal ein paar Euro mehr pro Familie, aber nichts was weh tut.
    Vom Notar wurde mir vorgeschlagen eine Liste mit Namen, Adressen, Grundbuchnummern, falls vorhanden finanzierende Banken zuzuarbeiten und Vorschlag für neue Formulierung. Er kümmert sich dann drum, Kosten all in unter 2.000 und somit knapp 100 Euro pro Eigentümer.
    Vorab würde intern durch die Eigentümer geprüft werden (durch simple Abfrage per Zettel) ob alle dafür sind (das ist Voraussetzung, sprich 100%) und wer sich finanziell beteiligt.
     
  11. #10 Fischlaker, 09.02.2017
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    Grundsätzlich ist die Schilderung der Juristen richtig :
    Eine Änderung einer Teilungserklärung ist "Handwerk" eines Notars. Für eine gute Notariatsangestellte ist die Abwicklung und Umsetzung kein Problem. Bei den Kosten waren wir seinerzeit ähnlich falsch informiert. Jede Bank nimmt schon für Ihre Zustimmung eine Bearbeitungsgebühr von 100 bis 150 € pro Zustimmung. ( 20 Banken ? ) Das AG ( Grundbuchamt ) nimmt den halben Gebührensatz des Notars als Gebühr. Es kommt dabei natürlich sehr stark auf den festgelegten Vertragswert der neuen Urkunde ( Änderung Teilungserklärung ) an. Legt der Notar fest. Er hat da nur einen bedingten Spielraum. Nicht willkürlich, da auch dies von der Notaraufsicht geprüft wird. Genehmigungserklärung kann auf dem Postweg erfolgen. Ist bei Eigentümern, die z.b. auswärts wohnen auch nicht anders möglich.
    Muss aber von einem Notar beglaubigt werden. Somit fallen für jede Genehmigungserklärung Kosten an . ( ca. 80 bis 120 € pro Genehmigung ) Den Vorschlag eine Liste aller Eigentümer ( alle 20 ) und der vorhanden Banken einzureichen ist richtig. Ohne diese Liste kann er nicht die Banken anschreiben und sich von allen Objekten Grundbuchauszüge besorgen. Die Angaben benötigt der Notar auch um den Änderungsentwurf der Teilungserklärung auszufertigen. Es ist alles nicht so reibungslos und einfach wie es sich darstellt bzw. dargestellt wird. Einen Entwurf der Änderung würde ich erst anfordern wenn alles klar ist. Auch ein Entwurf und eine Erstberatung kostet Geld beim Notar. Es ist auch zu beachten, das der Notar mit seinen Kosten sich immer an seinen Gesprächspartner bzw. Auftraggeber hält. Vertreter einer Eigentümergemeinschaft ist der Verwalter. Ich wünsche viel Erfolg bei der Umsetzung.
     
  12. #11 Tobias F, 09.02.2017
    Tobias F

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    Schöne neue Fakten ;-)
    Und woher weißt du das dies Information über die zu erwartenden Kosten noch nicht eingeholt wurde? Wurde denn beschlossen das die HV diese Info sofort an xy weiterleitet? Wenn nicht erfolgt die Info hierzu sicherlich auf der nächsten ETV.
     
  13. Mozart

    Mozart Neuer Benutzer

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    ... weil auch dies im Protokoll der Versammlung als (Folge)massnahme hinterlegt ist. Im Rahmen eines schriftlichen Umlaufverfahren soll(te) dies geklärt werden. Ganz auf den Kopf gefallen bin ich nun auch nicht :-).

    Das ist aber auch völlig unrelevant und daher von mir nicht aufgeführt. Es ging/geht um den finanziellen und organisatorischen Aufwand für eine mögliche Umsetzung. Das ist mir aber nun bekannt, wie oben beschrieben...
     
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