Änderung InstandhaltungsRückl. über Beschluss Wirtschaftsplan

Diskutiere Änderung InstandhaltungsRückl. über Beschluss Wirtschaftsplan im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, kann der Beirat den Verwalter veranlassen, die IR im Wirtschafsplan zu ändern? Wird dann durch Beschluss des Wirtschaftsplans in der...

  1. #1 weetnich, 14.05.2017
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    Hallo,

    kann der Beirat den Verwalter veranlassen, die IR im Wirtschafsplan zu ändern? Wird dann durch Beschluss des Wirtschaftsplans in der WEV die bisher beschlossene jährliche IR wirksam geändert? Kann man das erfolgreich anfechten, da kein offizieller Antrag zur Änderung der Rücklage zur Versammlung vorgelegt worden ist?

    Vielen Dank für Euer Wissen.
     
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  3. #2 Tobias F, 14.05.2017
    Tobias F

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    Der Beirat kann natürlich, wie jeder Eigentümer, den Verwalter bitten die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage im Wirtschaftsplan zu erhöhen.
    Letztlich entscheidet die Gemeinschaft ob sie diesen Plan, und damit die höhere Zuführung zur Rücklage, akzeptiert oder nicht.

    Natürlich, wenn die WEG z.B. beschließt "der neue Wirtschaftsplan gilt ab dem .... "

    Was soll daran anfechtbar sein wenn es einen Top. "Neuer Wirtschaftsplan" (o.ä.) gibt ist?
    Oder muss deiner Ansicht nach jedes Jahr in der Tagesordnung zu diesem Thema z.B. stehen:
    - Neuer Wirtschaftsplan wegen höheren Stromkosten
    - Neuer Wirtschaftsplan wegen Erhöhung der Vergütung der Putzfrau
    - Neuer Wirtschaftsplan wegen ...................
     
  4. #3 keksdose, 15.05.2017
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    Das muss nicht drin stehen, wohl aber muss in den TOP drinstehen, dass der Wirtschaftsplan beschlossen wird.
     
  5. #4 BHShuber, 15.05.2017
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    Hallo,

    zunächst, in welcher Weise? Änderung, bzw. Erhöhung der Vorauszahlung? Berichtigung der im Wirtschaftsplan angegebenen Summe?

    Wenn bekannt ist in welcher Weise hier eine Änderung vonstatten gehen soll, dann kann man vielleicht auch die anderen Fragen Beantworten.

    Gruß
    BHShuber
     
  6. #5 Tobias F, 15.05.2017
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    Etwas anderes wurde auch nicht behauptet.
     
  7. GSR600

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    So wie ich das verstehe, geht es wohl darum, dass der Beirat ausserhalb der Versammlung die IR verändern lassen hat, also ohne Beschluß der anderen Eigentümer.
     
  8. #7 Tobias F, 15.05.2017
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    ??????
    Eine ungewöhnliche Interpretation?
    Aber letztlich muss der TS erst ein mal verständlich den Sachverhalt schildern, alles andere ist Kaffeesatzlesen.
     
  9. #8 BHShuber, 15.05.2017
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    Hallo,

    so ungewöhnlich finde ich das gar nicht.

    Genau so ist es, solange nicht feststeht in welcher Weise und überhaupt hier eine Änderung im Raum steht, kann man nichts dazu sagen.

    Gruß
    BHShuber
     
  10. #9 weetnich, 15.05.2017
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    Vielen Dank für Eure Gedanken und Hinweise,
    also muss ich damit rechnen, wenn im Wirtschaftsplan eine geänderte Instandhaltung ausgewiesen und der Wirtschaftsplan beschlossen wird, dass dann auch nichts anfechtbar ist, Es bdarf nicht eines weiteren Antrages, da die Änderung in der Versammlung diskutiert werden könnte . Konkret ist es so, dass der Beirat (im Hause wohnende Miteigentümer) einen Hausmeistervertrag mit einem der Beiräte favorisiert, der m.E zu hoch ist und mit unnötigern Arbeiten überfrachtet wurde. Die Mehrkosten (1000,00 € pro Jahr) soll den anderen Vermietern (9 ME) schmackhaft gemacht werden, indem die Rücklage einfach um 1000,00 € im Wirtschaftsplan gekürzt wurde, Die IR ist mit 4000,00 € im Jahr m.E für ein 67 Jahre altes 11 Whgs-Haus nicht zu hoch.
     
  11. GSR600

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    Wenn Dich das stört, dann bring diesen Punkt doch selbst ein zur Diskussion und lass ihn auf die Tagesordnung setzen.
     
  12. #11 BHShuber, 15.05.2017
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    Hallo,

    soll heißen, dass die Mehrkosten zu Ungunsten der WEG aus der Instandhaltungsrücklage entnommen wird oder was soll das wirre hin- und hergeschaukel mit den Zahlen.

    Wenn denn nun schon in einer Versammlung darüber diskutiert wurde, wurde dann auch ein Beschluss hierüber gefasst?

    Wenn ja, ein Beschluss ist so lange gültig bis ein erneuter Beschluss gefasst wird oder ein Gericht diesen Beschluss aufhebt, das kann man erreichen, wenn man innerhalb einer Monatsfrist nach Beschlussfassung eine Anfechtungsklage einreicht, welch ausreichend begründet den Richter dazu veranlasst, den Beschluss aufzuheben.

    Die Instandhaltungsrücklage hat mit den laufenden Kosten des Hausmeisters genau so viel zu tun wie der Mond mit dem Jupiter, wenn hier die Instandhaltungsrücklage für die laufenden Kosten des Hausmeisters verwendet werden, dann widerspricht das dem Grundsatz der ordentlichen Verwaltung und aus dem Grund schon sollte der Beschluss angefochten werden.

    Einmal ganz davon abgesehen, dass es einem Beirat an Kompetenzen fehlt eine solche Maßnahme über den Kopf der Miteigentümer zu bestimmen und zu veranlassen!

    Gruß
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  13. #12 immobiliensammler, 15.05.2017
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    Also ich habe das Ganze so verstanden: Im alten WP standen z.B. 50.000 Hausmeister und 50.000 IHR. Jetzt sollen die Hausmeisterkosten um 10.000 erhöht werden und - damit die Eigentümer nicht über das zusätzliche Hausgeld aufschreien - wird die IHR um diese 10.000 gekürzt, in Summe bleibt dann hier also alles beim alten, nur dass dann eben 60.000 Hausmeister und 40.000 IHR enthalten sind.

    Wenn der neue Wirtschaftsplan jetzt entsprechend beschlossen wurde dann dürfte das wohl gültig sein. Die Frage wäre nur, ob die verringerte Zuführung zur IHR noch ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
     
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  14. Jobo45

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    Deshalb wird ja der Wirtschaftsplan von der Gemeinschaft beschlossen. Das heißt dass während der Versammlung genau über diesen Wirtschaftsplan diskutiert wird und auch abgestimmt wird.
    Es ist natürlich sinnvoll auch über anstehende Kosten sich Gedanken zu machen und die Rücklage entsprechend der zu erwartenden Instandhaltungsaufwendungen an zu passen, aber da gehen die Meinungen auch weit auseinander. Es gibt meistens Eigentümer die die Rücklagen sehr gering halten wollen und lieber Sonderumlagen in kauf nehmen.
     
  15. #14 weetnich, 20.05.2017
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    Vielen Dank für Eure Betrachtungen. Ich möchte noch einmal aus dem Gesagten zusammenfassen und die Sache darlegen:
    Bei der Einladung zur nächsten WEV (findet in Kürze statt) entdecke ich rein zufällig im Wirtschaftsplan, dass die IR von 4000,00 € auf 3000,00 € hrabgesetzt wurde. Ein zu beschließendr Hausmeistervertrag zu Gunsten eines WE (Beirates) enthielt 1000,00 € mehr als es vorher bei Firmen kostete. Die Hausverwaltung informierte mich auf Nachfrage, dass der Beirat (Beiräte verstehen sich gut) dieses vorgeschlagen habe. Der Hausmeistervertrag enthält eine Reihe von Punkten, die ich als überzogen wahrnehme Bsp: wöcht Funktionsüberprüfung der Klingelanlage, Türsprechanlage, Lichtschalter usw.
    (11 Parteien Haus a 47 qm, 67 Jahre alt, bisher nur 25000,00 € auf IR-Kto. ). Da ich 4000,00 IR / Jahr für angemessen halte, könnte ich nur versuchen, die Mehrheit davon zu überzeugen, dass beides nicht ok ist. Überzogener Hausmeistervertrag und Herabsetzung der IR. Gelingt es mir nicht, müsste ich vor Gericht den Wirtschaftsplan anfechten wie auch den Hausmeistervertrag. Mit Beschluss über den Wirtschaftsplan wäre auch die Änderung der IR beschlossen. Die anderen Bestandteile des Wirtschaftsplanes (s. Tobias F.) sind demgegenüber aber nur vorläufig! Daher habe ich gedacht, dass ein gesonderter Beschluss für die Änderung der IR eingebracht werden müsste, bevor er im Wirtschaftsplan eingestellt werden könnte. Normalerweise durchforste ich den Wirtschaftsplan nicht so genau. Dass hätte mir glatt durchgehen können.
     
  16. #15 Tobias F, 20.05.2017
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    Den Wirtschaftsplan kannst Du NICHT anfechten - höchsten den Beschluss darüber. Um hier auch nur den Hauch einer Chance zu haben musst Du aber mehr in der Hand haben als lediglich "deine Meinung".
    Den Hausmeistervertrag kannst Du sowieso nicht anfechten.


    Ich weiß nicht wieso Du das gedacht hast, aber vielleicht überlegst Du ein mal wie das gehen soll.
    Um 20:15 Abstimmung über die Veränderung der Rücklagenzuführung - und um 20:17 legt die Verwaltung einen Wirtschaftsplan vor der genau die neu beschlossene Rücklagenzuführung (von der vorher niemand wusste wie hoch sie sein würde) vorsieht?
     
  17. #16 weetnich, 21.05.2017
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    Vielen Dank, war nicht genau formuliert, meinte natürlich die entsprechenden Beschlüsse. Es ist natürlich auch klar, dass die Argumente da sein müssen. Die Gerichte haben allerdings bisher Höchstgrenzen in Abhängigkeit zur Bezugsfertigung festgelegt und festgestellt, dass 2,50€ pro m²/a nicht ausreichen würden. Dass dürfte schwierig werden, nachzuweis, dass ca 5,80€ /m²/a zu wenig sein könnten .(11 Whg x 47qm=517qm) Das AG Neustadt am Rübenberge hatte am 9.2.2015 nun entschieden, dass 7,10€/qm /a (öffentlich geförderter Wohnraum) nach billigem Ermessen angemessen sein können. Bei 4000,00 € ergäben sich 7,73€. Gut, natürlich hätte das Gericht im Einzelfall das letzte Wort . Bleibt Unsicherheit.
    Beim Thema Wirtschaftsplan sehe ich es so, dass der vorliegende Plan in der WEV durch Beschluss geändert werden kann. Kommt es in der Versammlung zur Erkentnis, dass die IR verändert werden soll, wird sie geändert. Also wäre vor einer Änderung durchaus ein entsprehender Antrag sinnvoll. Und der Vorgang transparenter. Besonders wenn eine überprüfbare Begründung gereicht würde. Oder? So sieht es nach willfährigem Gefühl und Wellenschlag aus, ungeachtet des Ermessensspielraumes der WE.
     
  18. gisie

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    Im Gesetz steht nur das eine IR gebildet werden muss, über die Höhe entscheidet die WEG. Allerdings, so die gängige Rechtsprechung, sollte die IR dem Baujahr und Zustand des Gebäudes Rechnung tragen.

    Die einzige Möglichkeit, die du hast um hier die Mehrheit der Eigentümer auf deine Seite zu ziehen, ist in der Versammlung auf den Zustand des Gebäudes (Heizungsanlage Austausch nach 30 Jahren vorgeschrieben, Fenster, Dach etc...) hinzuweisen, und das hier sollten dringende Instandhaltungsmassnahmen notwendig werden, Sonderumlagen in unbekannter Höhe kurzfristig fällig werden könnten.

    Der Leistungskatalog der Hausmeisterrbeiten ist ebenso von der WEG mehrheitlich zu bestimmen, hier könnte man auch noch nachbessern bzw. Vergütungen einsparen. Eine wöchentliche Überprüfung der Klingelanlage halte ich persönlich für völlig überzogen. Jährlich oder halbjährlich ist völlig ausreichend, es sei denn die Klingelanlage gehört ausgetauscht, dann sollte aber die Instandhaltungsrücklage nicht verringert werden ;)
     
  19. #18 weetnich, 21.05.2017
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    Ich danke allen. Ich glaube, Ihr habt die Sache erstklassik mit Euren Gedanken bereichert, so dass ich mir meiner Position in der Versammlung und meiner Haltung sicherer bin. Vielen Dank!
     
  20. Jobo45

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    Dass der Wirtschaftsplan in Eurem Anwesen so umfangreich sein soll, dass Du hier von "durchforsten" sprichst, erschließt sich mir nicht.
    Um sich für die Versammlung vor zu bereiten wird eben genau der zu beschließende Wirtschaftsplan vom Verwalter mit der Einladung verschickt. Ich sehe es schon als Aufgabe der WEG Mitglieder diesen Wirtschaftsplan vorher auch anzuschauen um entsprechende Einwände in der Versammlung zum besten geben zu können.

    Die Frage wie umfangreich diese Prüfung zu erfolgen hat ist wohl nicht geregelt, oder? Wird jede Klingel betätigt, wird jeder Lichtschalter gedrückt und soll das dann auch noch dokumentiert werden? Je nach Aufwand kann die Zeit die der HM dafür braucht recht kurz oder aber auch recht lange sein, deshalb lassen sich alleine durch die Aufnahme dieser Punkte in den Vertrag, noch keine Kosten abschätzen.
     
  21. #20 weetnich, 22.05.2017
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    Der Hausmeistervertrag. Der Hauswart soll ein Miteigentümer mit Minijob-Regelung sein. Er wohnt im Haus. Das Leistungsverzeichnis bewerte ich als überzogen, Ich kenne keine Wohnanlage mit solch einem Betreuungsanspruch. Eine Wohnanlage mit 11 kleinen Wohnungen 47 qm. 9 Wohnungen sind an kleine Angestellten, Arbeiter, Rentner, Auszubildende vermietet, 2 Wohnungen mit WE selbst bewohnt. Das Leistungsverzeichnis gibt keine Zeit vor. Der Hausmeister darf 20 Stunden/ Monat (Treppe, Gartenbereich (120qm), eigentliche Hausmeistertätigkeit leisten. Kein angrenzendes Wohnhaus hat solch eine Ausgestaltung von übermäßigen Hausmeisterleistungen:
    Jährlich 36 Stunden Gartenarbeit ohne Rasenmähen, 4 mal Laubharken , monatlich Klingelanlage, Briefkastenanlage, Fensterbänke Treppenhaus, Lichtschalterabdeckungen feucht abwischen und ledern,, Keller fegen , Fenster mit Rahmen reinigen, Spinnweben, Schmutzfangroste, Hauseingengsleuchte alles monatlich reinigen, gemeinsamer Müllplatz mit anderem Nachbarhaus jede Woche säubern, (die Nachbarn haltensich raus,) wöchentlich das Haus überwachen, Gemeinschafts-(Wasserrohre, Türsprechanlage, Klingelanlage , Eingangstür, Gasleitung, Dichtigkeit und Funktionsfähigkeit der Treppenhausfenster, ordnungsmäßige Abfallentsorgung (nur der Mieter), Überwachung der Hausordnung.
    Nun ist mir klar, dass mancher froh wäre, wenn bei ihm oder ihr so engagierte Domestiken vorhanden wären. Aber ist das bei Euch auch so? In dem Haus in dem ich selber als Mieter wohne, ist soetwas nicht vorgesehen und es geht auch. Die Büsche und Pflanzen im Garten, die der Hausmeister mit seiner Freundin dort hingepflanzt hat nehmen langsam Fahrt auf. Den einzigen Baum auf dem Gelände pflege ich ehrenamtlich, inklusive Laubharken. Die Hausordnung ermöglicht jedem bei Bedarf Rechtsschutz. Es bedarf m.E. keiner Aufsicht. Jeder Vermieter hat gelegentlich nach dem Rechten zu sehen, die Hausverwaltung 1 x jährlich , die Gaswege werden alle 2 Jahre gescheckt und jeder Mieter ist gehalten bei Sicht von Schäden eine Meldung an den Vermieter zu geben.
    Wie ist solches in Euren Häusern geregelt?


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