Änderung Kosten-/Abrechnungschlüssel

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Kasso, 27.11.2014.

  1. Kasso

    Kasso Neuer Benutzer

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    Nach der Teilungserklärung sollen bestimmte Betriebskosten im Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt werden. Ohne entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer erstellt der Verwalter jedoch seit 25 Jahren eine Abrechnung im Verhältnis der Wohnungsflächen. Dies ist erst jetzt aufgefallen. Was ist zu tun ?
    Eine Änderung vorgesehener Verteilungsschlüssel kann laut der Teilungserklärung mit 2/3 Mehrheit beschlossen werden. Gilt dies auch für eine Änderung für einen Wechsel vom Verhältnis der Miteigentumsanteile zum Verhältnis Wohnungsflächen ?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Tobias F, 27.11.2014
    Tobias F

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    Entweder ihr ändert per Beschluss den Verteilungsschlüssel von MEA in qm, oder ihr sorgt dafür das bei der nächsten Hausgeldabrechnung der richtige Verteilungsschlüssel zum Einsatz kommt.
     
  4. Andres

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    Macht das denn für das Abrechnungsergebnis einen Unterschied? Bei der Teilung werden doch recht häufig die MEA entsprechend der Wohnfläche festgelegt. Die Abrechnung ist natürlich trotzdem formal unrichtig, aber es würde weitgehend den Druck aus der Sache nehmen.
     
  5. #4 Tobias F, 27.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 27.11.2014
    Tobias F

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    Bei keinem meiner Objekte entspricht die Wohnfläche auch dem MEA. Es sind zwar nur geringe Abweichnungen aber dennoch sind diese vorhanden. Wie hoch hier pro Jahr der Unterschied in € liegen mag lasse ich einmal offen, dennoch muss eine Abrechnung RICHTIG sein, d.h. es müssen die richtigen Schlüssel zur Verteilung der Kosten herangezogen werden.
     
  6. #5 Fremdling, 27.11.2014
    Fremdling

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    Hallo Kasso,
    prüfe doch zunächst einmal, ob bei Euch die Verhältnisse der MEA untereinander mit den Verhältnissen der m² untereinander identisch sind, wie es Andres beschreibt. Dann mag der Verwalter die nächste Abrechnung 'schlüsseltechnisch' anpassen und alles wäre gut.

    Bei uns träfe die Identität zu. Speziell ältere Teilungserklärungen machen aber wohl Unterschiede nach Etage, Lage im Haus, gewichteten Nachteilen der WE, ... etc.
     
  7. Kssso

    Kssso Gast

    Hallo ! So ändern sich die Anteile ...
    qm 1000stel MEA 1000stel
    ETW 1 201,12 302,27 297 302,44
    ETW 2 62,05 93,26 91 92,67
    ETW 3 149,90 225,29 221 225,05
    ETW 4 60,04 90,24 89 90,63
    ETW 5 100,33 150,79 148 150,71
    ETW 6 79,77 119,89 118 120,16
    Garage 12,16 18,28 18 18,33
     
  8. #7 PHinske, 27.11.2014
    PHinske

    PHinske Erfahrener Benutzer

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    Immer richtig abrechnen!

    M.E. läuft die Diskussion in ein Loch.

    Der Verwalter hat in den Einzelabrechnungen die gültigen Schlüssel nach Teilungserklärung und nach wirksamer Beschlusslage ZWINGEND anzuwenden.

    BASTA.

    Dabei ist auch völlig unerheblich, ob es beim Vergleich nach qm oder MEA nur zu geringen oder aber zu erheblichen Abweichungen kommen WÜRDE.

    Wenn jemand eine mögliche Änderung der Verteilungsschlüssel anstrebt, möge er das als TOP zur nächsten Versammlung anmelden, mit den anderen Eigentümern darüber diskutieren und sehen, ob bei der Abstimmung ein gültiger Beschluss mit der notwendigen Mehrheit herauskommt.

    MfG PHinske
     
  9. Andres

    Andres
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    Kein Grund, laut zu werden. Weder Fremdling noch ich haben jemals etwas anderes behauptet. Es gibt nur eine Reihe verschiedener Vorgehensweisen, um diese korrekte Abrechnung in der Gemeinschaft durchzusetzen, vom freundlichen Gespräch bis zu Rechtsmitteln mit größtmöglicher Rückwirkung.

    Um den richtigen Ton zu treffen, finde ich die Perspektive auf die Größenordnungnen, um die es hier geht, nicht ganz unwichtig. Und bei einer maximalen Differenz in der Gegend von ein paar 10.000steln habe ich eine gute Vorstellung, an welchem Ende dieser Skala ich ansetzen würde. Immerhin muss man sich mit den anderen Eigentümern womöglich noch lange Zeit auseinandersetzen und vielleicht sogar unter einem Dach leben. Das wird nicht angenehmer, weil man aus prinzipiellen Überlegungen wegen ein paar Cent einen Rechtsstreit anfängt.
     
  10. #9 Fremdling, 28.11.2014
    Fremdling

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    Hallo Kasso,
    bei Euch scheinen die Verhältnisse MEA/qm ca. vergleichbar oder habe ich Deine Tabelle (als JPG beigefügt) noch nicht korrekt verstanden/umgesetzt? Was die roten Werte darstellen, verstehe ich allerdings noch nicht, zumal sie nicht zum gleichen Ergebnis kommen.
     

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  11. #10 Martens, 28.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 28.11.2014
    Martens

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    nun ja... dann kommen wir wieder zu einer Diskussion mit den "Argumenten" gerecht oder fair - das führt doch zu nichts.

    Es geht bei Abrechnungen um die Rechtssicherheit des Ergebnisses.

    Wenn jemand ein Guthaben aus der Abrechnung hat, will er dies ausbezahlt bekommen, wenn die WEG mit der Abrechnung von einem Eigentümer Geld zu bekommen hat, soll er dies nachzahlen.

    Ich kann aber letztlich einen Betrag nur dann wirksam einfordern, wenn die Forderung begründet ist und dazu bedarf es einer formfehlerfreien Abrechnung. Diese muß den korrekten Umlageschlüssel (nach TE und Beschlußlage) anwenden, sonst wird das eben nichts.

    Wenn man denn schon die Miteigentümer überreden muß, einer korrekten Abrechnung zuzustimmen, dann mit diesem Argument: Niemand muß eine Nachzahlung oder gar Sonderumlage für dringend notwendige Instandhaltungsmaßnahmen leisten, bei der der Betrag fehlerhaft berechnet wurde.
    Juristische Kleinigkeiten wie Bestandskraft lassen wir erst einmal weg. :)
    Es muß auch niemand monatliches Wohngeld zahlen, dem eine falsche Berechnung zugrunde liegt.

    Nur wenn die ME-Anteile im Vergleich mit denen der Miteigentümer um mehr als 25% gegenüber den Flächen abweichen, hat der betroffene Eigentümer einen Anspruch auf Korrektur der Anteile, da gibt es ein BHG-Urteil zu, Stichwort "grob unbillig", so einen Fall hat die Kollegin grad aktuell in der Mache.
    Abweichungen unter dieser Schwelle von 25% sind zu akzeptieren, jeder Kaufinteressent kannte die Details der WEG in die er sich einkauft oder er hätte sie zumindest vorab in Erfahrung bringen können.

    In "unserem" Fall hat der Eigentümer die Abrechnung angefochten und den Miteigentümern nun die Möglichkeit gegeben, der Änderung des Abrechnungsmaßstabes notariell zuzustimmen, dann nimmt er die Klage zurück.
    Die Differenz betrug hier bei zwei Einheiten jeweils über 30% zu Lasten des genannten Eigentümers.

    Hiermit haben wir auch die Antwort auf die Ursprungsfrage: was ist zu tun?
    Man erklärt seine Position und wenn diese nicht akzeptiert wird und es keine Begründung für die abweichende Vorgehensweise gibt muß und sollte man gegen die Abrechnung und den Wirtschaftsplan klagen.

    Christian Martens
     
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