Änderungs Verteilungsschlüssel der Heizkosten von 30/70 auf 40/60

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von Dieter09, 02.03.2010.

  1. #1 Dieter09, 02.03.2010
    Dieter09

    Dieter09 Neuer Benutzer

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    Hallo alle zusammen,

    wir haben letztes Jahr eine Eigentumswohnung gekauft (Bj. des Hauses 1986. Alle Wohnungen haben Wärmemessgeraete).
    In den bisherigen, uns von den Vorbesitzern zur Verfügung gestellten, Nebenkostenabrechnungen wurden die Heizkosten nach dem 30% Grundfläche und 70% Verbrauch abgerechnet.

    Jetzt möchte einer der Eigentümer auf der nächsten Versammlung diesen Umlagenschlüssel ändern lassen in 40% Grundfläche und 60% Verbrauch.

    Ist das rechtens?
    Ich habe mir mal die neue Heizkostenverordnung von 2009 durchgelesen. Wenn ich das richtig verstehe ist doch eine solche Änderung gar nicht erlaubt?
    Bzw. hätten dann ja wohl die Besitzer einer Wohnung ein Problem die vermietet haben. Denn die könnten doch die Kosten die ihnen nach einem solchen Umlageschlüssel berechnet werden nicht voll auf ihre Mieter umlegen !?!?
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Die Festlegung der Anteile von Grund- und Verbrauchskosten erfolgt nach § 6 Abs. 4 Satz 1 HeizkV durch den Gebäudeeigentümer, hier also die Eigentümergemeinschaft. Eine einmal getroffene Festlegung kann nach Satz 2 auch geändert werden. Die Änderung ist nach Satz 3 möglich zum Beginn des nächsten Abrechnungszeitraum.
    Weshalb sollte eine Änderung also nicht erlaubt sein? Ob die Änderung im konkreten Fall zulässig ist, ist mit dem vorliegenden Informationsstand nicht zu bewerten. Der vorliegende Informationsstand lässt allerdings die Feststellung "nicht erlaubt" keinesfalls zu.


    Das ist ausschließlich das Problem der vermietenden Eigentümer...
    Ein einzelner Eigentümer kann die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft nicht durch den Abschluss eines Mietvertrags außer Kraft setzen.
     
  4. #3 Dieter09, 03.03.2010
    Dieter09

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    Guten Morgen,

    und erst ein mal danke für die Antwort.

    Welche Informationen wären denn nötig um dies beurteilen zu können?
     
  5. #4 PHinske, 03.03.2010
    PHinske

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    In § 7 Abs. 1 HeizkostenV heißt es:

    "In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. "

    Bei solchen Häusern besteht mE keine Wahlmöglichkeit in Richtung 60:40 mehr.

    MfG
    PHinske
     
  6. #5 Dieter09, 04.04.2010
    Dieter09

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    Hallo alle zusammen,

    erst mal danke für eure Antworten.


    Also sehe ich das richtig, dass:

    1. Die WEG per Beschluss natürlich die Kostenverteilung frei verändern kann, also von 70/30 auf 60/40 oder wie auch immer?


    2. Bei einer Veränderung auf z.B. 60/40 jedoch die Eigentümer welche vermietet haben, ein Problem bekommen die ihnen in der Hausgeldabrechnung belasteten Heizkosten (nach 40/60) so auf ihre Mieter umzulegen, weil ja nach Heizkostenverordnung eben eine Verteilung 70/30 vorgeschrieben ist?
    (Ich gehe jetzt einfach ein mal davon aus das das Haus - Bj. 1986, Gaszentralheizung, freiliegende Leitungen sind gedämmt - wohl das Anforderungsnievau der Wärmeschutzverordnung vom 16.Aug.1994 erfüllt)


    3. Könnte der Verwalter, bei einem Beschluss die Kosten künftig nach 60/40 unter den Eigentümern zu verteilen, in diesem Fall gezwungen werden für die Eigentümer welche vermieten eine zweite "Abrechnung" (nach 70/30) zu erstellen damit diese Eigentümer Zahlen haben die sie an ihre Mieter weiterreichen können?
     
  7. #6 PHinske, 04.04.2010
    PHinske

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    Nein, der Verwalter kann nicht "gezwungen" werden.

    Sollte der Verwalter auch Mietverwaltung anbieten, könnte natürlich der Vermieter einen entsprechenden Vertrag über die Dienstleistung mit dem Verwalter abschließen.

    Wenn der Vermieter einen Taschenrechner hat, sollte er dies aber auch selbst hinbekommen.

    Es kann aber gut sein, dass ein Beschluss von 40:60 schon gegen die HeizkostenV verstößt, siehe meinen Beitrag weiter oben. Es kommt drauf an, ob das Haus unter die Vorschrift fällt oder nicht.

    MfG
    PHinske
     
  8. #7 Dieter09, 04.04.2010
    Dieter09

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    Guten Morgen,

    dass man den Verwalter nicht zwingen kann doppelte Arbeit zu machen habe ich mir fast schon gedacht. Aber danke für die Bestätigung.


    Aber zu einem möglichen geänderten Kostenschlüssel (Heizung) zurück.
    Zielt denn die Heizkostenverordnung nicht auf das Mietrecht ab, welches hier ja nicht tangiert werden würde??

    Der Verwalter würde ja mit den Eigentümern abrechnen.
    Und wenn diese ihre Beschlusskompetenz benutzen um den Verteilungsschlüssel untereinander zu ändern (ich wäre zwar dagegen, aber die Mehrheit entscheidet eben), was geht das dann die Heizkostenverordnung an?

    Welche Zahlen die Eigentümer, die vermieten, dann mit ihren Mietern abrechnen geht doch die WEG (und den Verwalter) letztlich nichts an.




    Übrigens: Frohe OSTERN
     
  9. #8 Kitzblitz, 04.04.2010
    Kitzblitz

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    Das gibt sicherlich eine erhitzte Diskussion bei der nächsten Eigentümerversammlung.

    Aber zunächst würde ich da ganz locker bleiben. Der Antrag eines Tagesordnungspunktes zur Eigentümerversammlung ist ja nicht gleichbedeutend mit einem Änderungsbeschluss der ETG. Die erforderliche Mehrheit muss dazu erst einmal erreicht werden.

    Ich unterstelle einmal, dass der Miteigentümer, der den Antrag gestellt hat, einen finanziellen Vorteil von einer solchen Regelung hat, weil er überdurchschnittlich viel heizt ! Da wo jemand durch eine Änderung des Verteilerschlüssels Vorteile hat, entstehen im Gegenzug im gleichen Maße Nachteile bei anderen Eigentümern, denn der Kostenkuchen würde ja nur anders aufgeteilt werden.

    Rein statistisch dürfte es nicht schwer sein, mehr als 50 % der Miteigentümer davon zu überzeugen, dass sich hier ein einzelner zu Lasten der Gemeinschaft besser stellen will - so etwas öffentlich bei der Eigentümerversammlung geäußert, macht den Antragsteller schon einmal ein wenig unbeliebt. Das schlägt sich sicherlich schon einmal in der Abstimmung nieder.

    Wenn mehrere Miteigentümer vermietet haben - also mit 30/70 vertragliche Regelungen getroffen haben, wäre auch das Argument der separaten Heizkostenabrechnung gegenüber dem Mieter ein sicheres Argument für Gegenstimmen. In Zahlen ausgedrückt müsste man sich hier wegen ein paar EURO Unterschied ne Menge Arbeit machen - ist bestimmt ein NoGo.

    Der Verwalter sollte prüfen, ob es aufgrund der gesetzlichen Regelungen für das Objekt überhaupt zulässig ist, den TOP zur Abstimmung zu bringen. Hier wäre es sinnvoll im Vorfeld den Verwalter einzuspannen, der auf der Versammlung den TOP vortragen muss. Wenn der TOP so nicht zur Abstimmung kommt, wird ein Streit der ETG vermieden - ein nicht uninteressanter Aspekt in einer seither vielleicht harmonischen ETG.
     
  10. #9 Hartmut49, 05.04.2010
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    Guten Morgen,
    ich habe mir, auch schon mal Gedanken gemacht, den Verteilerschlüssel,
    etagenweise, zu verändern .
    Unten 30/70 in der Mitte 40/70 Oben, 50/50.
    Ich sehe aber Probleme in der nachträgliche Änderung, der Mietverträge .
    Das kann nach meinem Verständnis, nur mit Zustimmung, der Mieter geschehen .
    Gruß,
    Hartmut
     
  11. #10 Kitzblitz, 05.04.2010
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    Der Verteilerschlüssel muss für das komplette Haus gelten - wenn es nur einen Heizkessel für das Haus gibt !
     
  12. #11 Michael_62, 05.04.2010
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    Aber der Vorschlag ist doch schön und kreativ.

    Da könnte man ja- je nach Flächengrössen - deutlich mehr als 100% umlegen. :wink
     
  13. RMHV

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    Könnte man durchaus...
    Bei den Heiz- und Warmwasserkosten besteht durch die Heizkostenverordnung kein Gestaltungsspielraum. Die Umlage von anderen Betriebskosten ist aber nun keineswegs auf 100% der Kosten beschränkt. Wenn durch unterschiedliche Umlageschlüssel mit den einzelnen Mietern in der Summe mehr als 100% der Kosten durch die Mieter zu zahlen sind, ist das einfach so.
     
  14. #13 Dieter09, 05.04.2010
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    Also spielt die Heizkostenverordnnug auch in einer WEG eine Rolle?

    Ich dachte die gilt nur für Mietrecht und das neue WEG hat doch einer Eigentümergemeinschaft eine erweiterte Beschlusskompetenz eingeräumt !?!



    Was ist denn jetzt letztlich richtig - darf die WEG einen anderen Schlüssel beschließen (wie/was dann Huber mit seinen Mietern abrechnet interessiert mich jetzt mal nicht)???
     
  15. #14 Michael_62, 05.04.2010
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    Das WEG kann beschliessen, dass es in Afrika häufiger regnen soll.

    Ob ein Beschluss rechtskräftig ist, steht nach der Anfechtungsfrist fest. Ein Beschluss gegen die HeizkostenVerordnung wird wohl einfach anzufechten sein.
    Ob er sinnig ist, -> siehe Satz 1.

    Ob er den vermietenden Eigentümern hilft?
    Das überfordert vielleicht das Verständnis der Eigentümergemeinschaft, oder ist aufgrund dann eintretender Nachteile auch nicht gewollt.

    Somit bleibt dem Vermieter nur:
    -> Abweichende Vereinbarung mit dem Mieter, was aber an §3 HeitzkostenVerordnung scheitern könnte
    -> Einrechnung einer Differenz in die Kaltmiete.
    :wink
     
  16. #15 Dieter09, 28.04.2010
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    Also es zeichnet sich schon im Vorfeld der Versammlung (so im pers. Gespräch) ab, dass wohl viele für diesen Antrag stimmen werden.

    Nun haben mir zwei Miteigentümer schon angekündigt nicht zur Versammlung kommen zu können, wohl aber dem Antrag zustimmen zu wollen (sie wollen mir diesbezüglich Stimmrechtsvollmacht erteilen).

    Meine/unsere Frage jetzt: <
    Würde/könnte der veränderte Heizkostenverteilungsschlüssel dann schon ab diesem Jahr gelten (also schon die kommende Abrechnung für 2010 betreffen), oder darf diese Änderung, so sie denn beschlossen wird, sowieso erst ab dem Wirtschaftsjahr 2011 angewandt werden?


    Wenn eine solche Änderung schon für das Abrechnungsjahr 2010 gelten würde, würde dies doch eine rückwirkende Änderung (es sind ja schon ein paar Monate vergangen) bedeuten !?!?!?
     
  17. #16 Michael_62, 28.04.2010
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    Mangels Anderem wird der Vermieter wohl gut daran tuen, erst einmal zu prüfen, ob seine Mietverträge eine Änderung des Umlagefaktors hergeben.
    Die Regelung erlaubt zwar Festlegungen von...bis, zeigt jedoch kein Recht des Vermieters auf eine nachvertragliche Änderung auf.

    Insoweit könnte der Schuss nach hinten losgehen und es zwei unterschiedliche Vereinbarungen zwischen der Eigentümergemeinschaft und der zwischen dem Eigentümer und dem Mieter geben.
    Ob dies von Vorteil ist, muss man rechnen.

    Eine Vertragsänderung wird man dem Mieter schlecht aufoktruieren können und ob eine zum eigenen Nachteil gereichende freiwillige Vereinbarung zu erzielen ist, wage ich zu bezweifeln.
    :wink
     
  18. #17 Dieter09, 28.04.2010
    Dieter09

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    Hallo Michael,

    Du hast zwar Recht, aber es ist mir eigentlich inzwischen völlig egal ob die Eigentümer die vermieten dann Vor- oder Nachteile haben. Jeder soll so abstimmen wie er/sie es für richtig erachtet

    MIr geht es jetzt einfach darum, sollte eine solche Änderung des Verteilungsschlüssels beschlossen werden, darf/könnte/würde diese dann quasi schon ab dem 01.01.2010 gelten, oder DÜRFTE diese Änderung erst ab dem 01.01.2011 gelten?
     
Thema: Änderungs Verteilungsschlüssel der Heizkosten von 30/70 auf 40/60
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