Änderungskündigung

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Vermieter47, 31.03.2010.

  1. #1 Vermieter47, 31.03.2010
    Vermieter47

    Vermieter47 Neuer Benutzer

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    Hallo Forengemeinde :help ,

    demnächst möchte ich ein MFH erwerben, das kurz vor der ZV steht aber eventuell noch vorher abgewickelt werden kann, als Normalkauf.

    Es bestehen zum Teil Pauschalmietverträge, das heißt die vorherigen Besitzer haben die Betriebskosten nicht seperat aufgeführt und auch die Mieten seit mehreren Jahren :? nicht erhöht, was zur Folge hatte, das die Mieteiennahmen nicht einmal für die Nebenkosten ausgereicht haben und ausreichen werden :gehtnicht .

    Jetzt meine Frage:

    Kann ich als neuer Eigentümer mit einer Änderungskündigung unter Einhaltung der Fristen den Mietern neue Mietverträge anbieten und müssen diese angenommen werden von den Mietern ?

    Ich möchte natürlich die Mietverträge aufspalten als Kaltmiete plus Nebenkosten !

    Falls Nein, welche Möglichkeiten könnten in Erwägung gezogen werden ?

    Vielen Dank für eine /die Antwort /en

    Vermieter47

    PS: Frohe Ostern :wink
     
  2. AdMan

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  3. #2 Thomas76, 01.04.2010
    Thomas76

    Thomas76 Erfahrener Benutzer

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    Also Änderungskündigungen nur mit dem Ziel, andere Mietverträge anzulegen gibt es soweit ich weiß nicht.

    Andere Möglichkeit wäre Kündigung wg. Modernisierung/Umbau, vielicht ist das bei dem Haus ja sowieso nötig ? Und natürlich Kündigung wg. Eigenbedarf, aber das kommt bei einem ganzen MFH ja wohl eher nicht in betracht.
     
  4. #3 Vermieter47, 01.04.2010
    Vermieter47

    Vermieter47 Neuer Benutzer

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    @Thomas

    Vielen Dank für die rasche Antwort !

    Ja, da gibt es tatsächlich Sanierungsaufwand, den werde ich dann womöglich als Änderungskündigung anführen.

    Grüße aus Franken
    Vermieter47
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    RE: @Thomas

    Hier bestehen offenbar völlig unrealistische Vorstellungen. Es gibt schlicht und einfach keine Möglichkeit zu einer Änderungskündigung. Selbstverständlich steht es jedem frei, über eine Änderung von Verträgen zu verhandeln. Ebenso selbstverständlich muss sich niemand auf derartige Verhandlungen einlassen.

    Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nach § 573 Abs. 1 BGB nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
    Das berechtigte Interesse kann durchaus darin liegen, dass durch den Bestand des Mietverhältnisses eine Modernisierung oder auch eine Sanierung unmöglich ist. Das sollte man sich aber nicht zu einfach vorstellen; die Hürden dafür sind hoch und werden - wenn überhaupt - nur mit anwaltlicher Hilfe zu nehmen sein.

    Der einzige Ansatz zur Änderung der Mietpreisstruktur liegt in den Heiz- und Warmwasserkosten. Diese Kosten müssen zwingend nach Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Die Vereinbarung eine Betriebskostenpauschale oder einer Inklusivmiete ist soweit Teilunwirksam (BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05). Auch dieses sollte man sich nicht zu einfach vorstellen. Der vereinbarte Betrag für Miete oder Betriebskostenpauschale ist um den rechnerischen Anteil der Heiz- und Warmwasserkosten zu kürzen. Der errechnete Anteil ist als Vorauszahlung bei der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten anzurechnen. Es zeichnnet sich deutlich ab, dass die Höhe des auf die Heiz- und Warmwasserkosten entfallenden Anteils ein streitträchtiges Thema ist. Auch hier scheint mir anwaltliche Beratung dringend erforderlich.

    Darüber hinaus bleibt nur die Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 ff BGB. Auch wenn ich mich wiederhole: auch dieses wird bei der beschriebenen Auslage nicht ohne anwaltliche Hilfe gelingen.
     
  6. #5 Michael_62, 01.04.2010
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

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    Soweit richtig. Aber hier ist eine Grenze gefallen, die es dem Erwerber leicht machen könnte mit Hilfe eines geschickten Anwaltes Vorgehens nach § 57 ZV auszunutzen.

    Wenn die Miethöhe zur Deckung der Nebenkosten nicht mehr ausreicht, dann wird der Vermieter an einer angemessenen Verwertung seines Eigentums nach 573 BGB gehindert.
    In dem Falle ist dann ernsthaft eine Verwertungskündigung zur Komplettmodernisierung denkbar.

    Theoretisch ist der Vermieter zwar verpflichtet den Wohnraum wieder zur Verfügung zu stellen, diese Diskussion sollte sich aber nach Berechnung der Modernisierungsumlage erledigt haben.

    (edit wg Schreibfehler)
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Hier ist wohl § 57a ZVG gemeint...
    Auch zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 57a ZVG ist ein berechtigtes Interesse erforderlich. Diese Vorschrift bringt dem Ersteher lediglich den Vorteil, dass Laufzeiten oder lange Kündigungsfristen nicht eingehalten werden müssen.

    Eine auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützte Kündigung wird nicht in Betracht kommen. Auch wenn es inhaltlich keinen Unterschied macht, wird die Kündigung auf Abs. 1 zu stützen sein.
     
Thema: Änderungskündigung
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