Ärger mit Hausverwaltung!

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von swbw, 11.03.2011.

  1. swbw

    swbw Neuer Benutzer

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    Hallo,

    wir sind noch ziemlich neu im Vermieter-Geschäft und haben nun anscheinend einen Anfängerfehler begangen.

    Wir haben im letzten Jahr eine Wohnung (85m²) gekauft und uns natürlich auch über die Nebenkosten informiert. Die Umlagefähigen Kosten wurden uns ohne Strom und Warmwasser mit 150€ angegeben (Strom und Warmwasser läuft extra). 60€ wurden pro Monat für Heizung angegeben. Angeblich musste der Vormieter immer was nachzahlen, das lag aber angeblich an den Wasserkosten (wäscht für einen Fussballverein).

    Am 1.Okt 2010 haben wir die Wohnnung übernommen, die dann bis vor einem Monat leer stand. Nun haben wir für die letzten 3 Monate in 2010 eine Heizkostenrechnung von 460€ bekommen, obwohl die Heizkörper auf 1,5 eingestellt wurden (bis auf eine Woche wo der Maler in der Wofnung war)!

    Danach haben wir angefangen die Heizkosten hochzurechnen und kommen auf Nebenkosten von ~210€ (120€ für Heizkosten - anstatt 60€). Auf der Abrechnung steht allerdings eine Vorauszahlung von 150€.

    Nun wird das ganze natürlich ziemlich peinlich! Der Mieter geht ja davon aus, dass die Kosten für ihn bei ca. 150€ liegen und nicht bei 210€.

    Nun hätte ich folgende Fragen:
    1.) Wie geht man nun am besten gegen die Hausverwaltung vor? Rechtlich ist da wahrscheinlich nichts zu machen? Aber es ist doch ein Witz, dass die Vorauszahlung falsch ausgerechnet wird.
    2.) Was für Rechte hat der Mieter jetzt?
    3.) Was kann man wegen der hohen Abrechnung machen (Trotz Leerstand 460€?!?!)?

    Gruß
    swbw
     
  2. AdMan

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  3. #2 Kitzblitz, 12.03.2011
    Kitzblitz

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    Hallo swbw,

    bei deiner Hochrechnung machst du einen kleinen, aber bedeutenden Fehler. Wann sind die Heizkosten am höchsten ? Richtig - in den Wintermonaten. Im Sommer (i.d.R. Mitte April bis Mitte September) wird gar nicht geheizt. Dadurch relativieren sich die Heizkosten.

    Bedenke weiterhin, dass der letzte Winter mit Dauerfrost ab Anfang November bis zum Jahresende so richtig reingehauen hat.
     
  4. swbw

    swbw Neuer Benutzer

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    Hallo,

    danke schon mal für die Antwort. Trotzdem finde ich die Rechnung ziemlich hoch, da die Heizkörper auf 1,5 standen. Aber vielleicht du hast Recht. Vielleicht liege ich da einfach falsch!

    Ich bin nun aber auch dahinter gekommen, wie die Hausverwaltung die Vorauszahlung berechnet. Es werden die Gesamtkosten einfach durch 11 (Anteil am Eigentum = ca. 1/11) geteilt. Der tatsächliche Verbrauch wird nur in der Jahresabrechnung berücksichtigt, woraufhin dann hohe Nachzahlungen folgen müssen. Das ist doch ein Witz oder? Wie kann die Hausverwaltung davon ausgehen, dass z.B. ein 4 Fam.-Haushalt gleich viel Wasser verbraucht, wie die alte Frau im 1OG? Oder das die Rechtsanwaltskanzlei im EG 9% Wasser verbraucht?

    Ich habe mal eine Abrechnung aus 2009 'zerlegt'. Da lagen die Wasserkosten des Vormieters bei ca. 22% der Gesamtkosten und die Heizkosten bei ca. 13% der Gesamtkosten. Das sind natürlich Kosten, die je nach Mieter unterschiedlich ausfallen, aber das sollte doch in der Vorauszahlung berücksichtigt werden, oder?

    Und es ergibt sich noch eine Frage. Sind die Heizkosten im obersten Stockwerk (3OG), immer höher als unten? Oder hat der Vormieter einfach nur gerne in einer Sauna gelebt?

    Gruß
    swbw
     
  5. #4 Kitzblitz, 12.03.2011
    Kitzblitz

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    Bringe dieses Thema doch einfach als Tagesordnungspunkt in die nächste Eigentümerversammlung ein. Bereite es zahlenmäßig auf und du wirst sehen, wie die Miteigentümer darüber befinden.

    Der Verwalter ist kein kleiner Gott, sondern nur das Ausführungsorgan einer WEG.

    Ich nehme für die Hausgeldabschläge i.d.R. den individuellen Vorjahresverbrauch zzgl. einem Sicherheitsaufschlag von 10 bis 15% (je nachdem wie die ersten Heizmonate des Jahres waren. Das funktioniert wunderbar und es kam nicht oft vor, dass jemand etwas nachzahlen musste.
     
  6. swbw

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    Hallo,

    ja - das werden wir sicherlich. Schade ist, dass wir die Mieter natürlich mit falschen Zahlen versorgt haben, da die einzigen Zahlen die der Hausverwaltung waren.

    Wie sieht das nun mit Frage 2. aus? Was ist mit dem Mieter?

    Gruß
    swbw
     
  7. #6 pragmatiker, 12.03.2011
    pragmatiker

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    was soll mit dem mieter sein ? er hat die heizkosten zu zahlen, die er verheizt hat gem. einer ordnungsgemäßen heizkostenabrechnung.
    das für 2010 hohe nachzahlungen auf heizkosten entstanden sind ist übrigens bei den kalten wintern normal.
     
  8. swbw

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    Naja,

    es ging mir darum, dass wir dem Mieter falsche Zahlen genannt haben. Hätten wir ihm gesagt, wir gehen von Nebenkosten von ca. 210€/Monat aus, hätte er die Wohnung vielleicht nicht genommen (obwohl, der Mieter sich das leisten kann). Jetzt könnte der Mieter natürlich behaupten, wir hätten ihn getäuscht. Aber den Antworten entnehme ich, wir machen uns zu viele Gedanken, oder?

    Das ist klar - was er verbraucht, dass muss er zahlen!

    Bitte nicht falsch verstehen:
    a.) Ein Leerstand, mit fast abgedrehten Heizkörpern in 3 Monaten 460€?
    b.) Warum richtet sich die von der HV angegebene Vorauszahlung nicht nach den Verbrauchswerten? Schon 2009 war klar, dass die Zahlen nicht passen können. Und 2009 lagen die Gesamtheizkosten bei ca. 8500€ und 2010 bei ca. 12500€. Da würde ich doch sagen, dass die Vorauszahlung nicht unverändert bleiben sollte.

    Gruß
    swbw
     
  9. #8 pragmatiker, 12.03.2011
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    der verwalter sollte einen ordentlichen wirtschaftsplan erstellen. diesen allerdings erstellt er für die eigentümer, nicht für die mieter.
    wenn die eigentümer damit einverstanden sind, dass die gesamtkosten einfach durch die eigentümer geteilt werden, statt sich am individuellen verbrauch auszurichten, dann ist das deren gutes recht. das dem so war, hätte man übrigens auch als neueigentümer erkennen können, wenn man abrechnungen und wirtschaftspläne vor dem kauf anschaut. der umlageschlüssel steht nämlich in einer korrekten abrechnung /plan drin.

    es ist sache des vermieters, die nebenkosten für den mieter zu kalkulieren. solange er dabei nicht bewusst täuscht, sehe ich keine handhabe für den mieter, dem vermieter deswegen ärger zu machen. die "schuld" liegt deshalb hier wohl bei ihnen, dass sie nicht mit gedacht haben. ihr verwalter hat mit ihren mietern nichts zu tun.
     
  10. swbw

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    Könnten Sie ordentlich einmal in diesem Zusammenhang definieren? Hier mal ein Beispiel für eine Abrechnung für den Zeitraum Okt. 2010 - Dez. 2010:
    Abrechnung 2010

    Ich zitiere mich selber:
    Nein haben wir nicht. Wir haben die kalkulierte Vorauszahlung des HV 1zu1 übernommen.

    Richtig - unser Fehler, wir haben nicht nachgerechnet. Es wurde uns aber auch immer versichert, die Nachzahlungen kommen daher, dass die Fam. vorher auch immer die Trikots des Fussballvereins gewaschen hat.

    Gruß
    swbw

    PS: Bisher läuft das unter Lehrgeld - und das es nicht ohne geht, war uns klar!
     
  11. #10 Kitzblitz, 13.03.2011
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    Hoppla,

    ich bin auch ein Freund von EXCEL ... es ist aber schon lustig, dass selbst in 2011 noch DM-Beträge ausgewiesen werden. Gerechnet ist aber hoffentlich mit Zahlen in EURO.

    Ich gehe davon aus, dass der Hausverwalter kein Profi, sondern ein Miteigentümer ist. Lasse dir von ihm die Abrechnungen 2009 und 2008 für deine Wohnung zeigen/geben. Die hohen Waschwasserkosten lassen sich ja auf die Verbrauchsgewohnheiten eines normalen Mieters relativieren und du hast schon einmal einen realisierbaren Wert für die umlegbaren Nebenkosten.

    Heizungs- und Wasserkosten sind ohnehin nicht von Bewohner zu Bewohner übertragbar - der eine kommt mit 19°C aus der nächste baucht 24°C. Der eine duscht täglich 2 x der andere nur 2 x wöchentlich. Die Wassersparmöglichkeiten beim WC sind ebenfalls immens.

    Sind die vereinbarten Vorauszahlungen deines Mieters deutlich zu gering - sprich mit ihm darüber und strebe eine Angleichung an, damit ihn die Nachzahlung in 2012 nicht "erschlägt".

    Der "Einstellwert" 1,5 an den Heizkörperventilen besagt nicht viel. Bei uns stehen die auf 2-2,5 (max. ist 5) und die erreichte Raumtemperatur liegt dabei bei ca. 21°C. In meinem Elternhaus stehen die Ventile auf 3 bis 3,5 , um die gleiche Temperatur zu erreichen. Im Büro habe ich die Heizkörperventile auch nur auf 1,5 stehen und muss dabei nicht frieren (Temperatur habe ich da noch nicht gemessen, wird aber wohl auch mind. 21°C sein).

    Die Ventile könnnen auch defekt (altersbedingt) sein. Die Heizkosten werden auch durch die Wärmedämmung des Gebäudes stark beeinflusst. Bei einem Wohnhaus aus den 70ern können die Heizkosten locker den 3-fachen Wert annehmen wie bei einem Gebäude aus den 2000ern.

    Für eine leer stehende Wohnung würde ich eine Ventileinstellung zwischen * und 1 wählen und prüfen, ob damit eine "verträgliche" Temperatur erreicht wird.
     
  12. swbw

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    Hallo Kitzblitz,

    danke noch einmal.

    Ich glaube nicht, dass das Excel ist. Wenn du dir die Felder anschaust, dann siehst du, dass die Ausrichtung der Felder nicht einheitlich ist. Dazu kommt, dass dort kleinere Rundungsfehler drin sind und Position 4 und 5 fehlen.

    Ja was für ein Glück!

    Richtig - kein Profi. Selbst ihr eigener Name ist falsch geschrieben ;-)
    Ich denke ein echter Verwalter, würde auch den Abrechnungszeitraum mit angeben (Okt-Dez 2010).

    Ja - ist logisch. Hatte ich dem Mieter auch so gesagt.

    Ist schon angesetzt. Ich werde dem Mieter die Situation erklären.

    Passt - werde ich prüfen lassen.

    Der Energieverbrauchskennwert ohne Warmwasser liegt bei 137kWh/(m²*a). In 2008 gab es glaube ich eine neue Heizung. Sollte also nicht sooo schlecht sein.

    Danke für den Tip.

    Gruß
    swbw
     
  13. #12 Kitzblitz, 13.03.2011
    Kitzblitz

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    In EXCEL lassen sich die einzelnen Zellen schon unterschiedlich formatieren, so dass die Rechtsbündigkeit auch mal abweichend ergeben kann. Solche Sachen "putzt" man allerdings nach.

    Die "fehlenden" Kostenpositionen erklären sich vielleicht aus der Historie, weil dort z.B. Kabelgebühren oder andere Dinge, die entfallen sind, geführt wurden. Die dir zur Verfügung gestellte Tabelle stellt wahrscheinlich nur einen Ausschnitt einer großen Gesamtkostentabelle dar.

    Die Kostenaufstellung sieht - so wie sie sich darstellt - von der erfassten Positionen eigentlich vollständig aus.

    Doch sind die Zahlen für dich überhaupt nachvollziehbar gemacht? - Zu den Heizkosten müsste es doch eigentlich auch noch ein Papierchen eines Wärmemessdienstes geben. Die Zusammensetzung der anderen Kostenpositionen sollte auch noch irgendwie erläutert sein.

    Eine Zwischenablesung wurde bei Wohnungsübergabe gemacht?
    Vielleicht liegt ja hier noch "ein Hund begraben"?

    Wie ist denn der Verteilerschlüssel für die Heizkosten ? 30% über Fläche, 70% Verbrauch oder gar 50% über die Fläche ? - Da entstehen auch schon Heizkosten, wenn du die Wohnung überhaupt nicht beheizt.
     
  14. swbw

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    Ja - Links. Rechts, Mittig, ... Das sieht mir aber eher nach einer Word Tabelle aus, mit Leerzeichen drin. Wie auch immer - nicht schön aber selten. Sie wusste sich zu helfen. :respekt

    Ändert ja auch nichts am Ergebnis. Ist nur nicht 'sauber'.

    Soweit ich das beurteilen kann, ja.

    Ja gibt es, von Firma Techem, die mir aber keine Auskunft erteilen, weil die HV der 'Kunde' ist. Die HV sagt mir aber, ich muss mich da selber erkundigen. Naja - der Ball liegt jetzt aber bei der HV und da bleibt er auch.

    Ja. Da war ich aber nicht bei und ich weiss auch noch nicht, was der Vormieter zu zahlen hat für die ersten 9 Monate.

    30% Fläche, 70% Verbrauch.

    Ja - 138€ Basiskosten + 322€ Verbrauch.

    Gruß
    swbw
     
  15. #14 BarneyGumble2, 13.03.2011
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    Die Positionen 2 und 12 hast Du für Deinen Mieter schon heraus gerechnet?
     
  16. swbw

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    Hallo,

    ja - haben wir. Wir zahlen ca. 200€ pro Monat. Der Mieter derzeit aber nur 150€ an uns.

    Gruß
    swbw
     
  17. #16 Gruwo-NDS, 14.03.2011
    Gruwo-NDS

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    Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, sind in der Abrechnung Ihres Verwalters Positionen enthalten, die Sie als Eigentümer alleine tragen. Sprich: Diese können und dürfen Sie nicht den Mietern weiter berechnen. Bei der von Ihnen geposteten Abrechnung die Positonen 2, 9 und 12 (Bankgebühren, Verwaltergebühren und Reparaturrücklage). Schon alleine deshalb ist das von Ihnen zu zahlende monatliche Haugeld höher.
     
  18. swbw

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    Ja - ist klar. Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten. Das ist z.b bei unserer anderen Wohnung besser aufgeschlüsselt.

    Da hatte ich mich auch nicht gewundert.

    Gruß
    swbw
     
  19. #18 Gruwo-NDS, 15.03.2011
    Gruwo-NDS

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    Naja, was ich von der hier geposteten Abrechnung Ihres WEG-Verwalters halte, dazu äußere ich mich lieber nicht :?
     
  20. #19 McFelsen, 10.04.2011
    McFelsen

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    Vielen haben jetzt höhere Kosten. Meine 58 qm 2 Zimmer Wohnung hatte immer Heizkosten von 25 Euro im Monat, durch den kalten Winter sind es jetzt 31 Euro.
    Ist der nächste Winter wärmer, so bekomme ich bei 25 Euro im Monat ja als Guthaben das Geld wieder. Dein Mieter bekommt also dann auch Geld wieder, und unter Umständen hat der ja auch seine Heizung entsprechend aufgedreht.
     
  21. Berry

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    Ja das ist ein guter Tipp! So wird es auch bei uns gehandhabt!

    Beste Grüße
    Berry
     
Thema: Ärger mit Hausverwaltung!
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