AfA Anschaffungskosten??????

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von alexis, 29.07.2007.

  1. alexis

    alexis Benutzer

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    Hallo miteinander,
    um mein Verständnis zu erweitern, habe ich folgende Frage an Euch:

    Wie werden welche Kosten/Anschaffungskosten die dem Erwerb einer Immobilie dienten angesetzt?

    Wenn ich z. B. folgende Kosten habe

    260 T€ Objektpreis incl. Grundstück

    15T€ Anschaffungskosten (FI-Amt, Grundsteuer, Notar, Gericht)
    14T€ Makler

    10T€ Renovierung im Jahr der Anschaffung (voll abzusetzen)

    Welche Kosten kann ich nur über die 2% abschreiben?

    Z.B. 260T€ + 15T€ + 10T€ = 289T€
    2% = 5780€ !

    Oder muß ich Anteile fürs Grundstück abziehen und wenn wieviel?

    Habe in der Literatur gesucht aber nur sehr unterschiedliche Aussagen gefunden.
    Nichts ist wohl so sicher wie die Erfahrung.

    Danke für Eure Hilfe!
     
  2. AdMan

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  3. Herr_G

    Herr_G Neuer Benutzer

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    Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + Notar + Gericht + Makler.
    Grundsteuer nicht, sind sofort abzugsfähige Werbungskosten. Bei Notar und Gerichtskosten sind die Kosten, die mit der Finanzierung zusammenhängen (also z.B. Grundschuldbestellung) Geldbeschaffungskosten und somit auch sofort abzugsfähige Werbungskosten, also rauszurechnen.

    Die Summe, die Du dann hast, musst Du auf Grundstück und Gebäude aufteilen. Auf das Gebäude kannst Du dann Deine AfA abziehen, 2% bei nach 1924 gebauten Gebäuden und 2,5% vor 1925.

    Renovierung kannst Du in der Grössenordnung auch sofort abziehen.
     
  4. Jerry

    Jerry Erfahrener Benutzer

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    Ich hab mich zwischenzeitlich gezwungenermaßen etwas detaillierter schlau gemacht:

    Es gibt vielfach die Behauptung (und nicht zu unrecht) dass man für den Split der Anschaffungskosten eine 80:20-Regel anwenden könne (80% Gebäudewert -> AfA, 20% Grundstückswert, nicht abschreibungsfähig da Grund und Boden "wertstabil" ist (= sich nicht abnutzt))

    Das Finanzamt sieht das allerdings mitunter anders.

    Tatsächlich ausschlaggebend für den Grundstücksanteil ist der sog. "Bodenrichtwert", der beim FA auf Anfrage erfahrbar ist. Das sozusagen andere Extrem wäre also, diesen qm-Wert zu erfahren, mal Grundstücksfläche zu nehmen und vom Kaufpreis abzuziehen.

    Angesichts der heutzutage z.T. völlig realitätsfremden Grundstückspreise kann das bei Altbauten fürchterlich nach hinten losgehen. Realistisch betrachtet mag das Grundstück den Preis zwar wert sein, aber nur ohne die olle Hütte darauf - deswegen kann es sich rechnen, in der Steuererklärung einfach mal die 80:20-Regel anzuwenden und abzuwarten, was passiert. Drei Möglichkeiten:

    - Das FA setzt den Grundstücksanteil nach Bodenrichtwerttabelle fest. Worst case.

    - Das FA setzt einen "Mittelwert" zwischen Bodenrichtwert und 20%-Wert fest. Das Gute dabei ist, dass dieser Wert dann für weitere Steuerjahre verlässlich feststeht und weiter angesetzt werden kann.

    - Das FA akzeptiert die 20%-Bewertung. "Best" case.

    Weniger als 20% Grundstückswert durchzubekommen bedingt m.E., dass der Grundstückswert im Kaufvertrag explizit ausgewiesen und nicht völlig der Phantasie der Beteiligten entsprungen ist. Unrealistisch niedrige Preise machen das FA ohnehin mindestens so misstrauisch wie zu geringe oder dauerhaft gar keine Mieteinnahmen. Und m.E. nicht zu unrecht.

    Jerry
     
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