AfA bei geerbtem Gebäude Steuer 2016

Diskutiere AfA bei geerbtem Gebäude Steuer 2016 im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, bin neu hier und hab keine Ahnung von der Abschreibung eines vermieteten Gebäudes. Geerbt wurde das Zweifamilienhaus bereits 2015, ins...

  1. Tesa

    Tesa Neuer Benutzer

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    Hallo,
    bin neu hier und hab keine Ahnung von der Abschreibung eines vermieteten Gebäudes.
    Geerbt wurde das Zweifamilienhaus bereits 2015, ins Grundbuch eingetragen im Juli 2016. Es gab Pflichtanteile zum auszahlen, daher besteht eine Finanzierung.
    Die obere Wohnung bewohnt der Vater mietfrei, die untere ist seit 1.1.2016 vermietet. Vorher hat dort die Oma gewohnt, es erfolgte also bisher keine AfA.
    Baujahr des Gebäudes ist 1978, man könnte also bis 2028 noch 2% jährlich abschreiben ?
    Aber von was ? Vom reinen Gebäudewert ? Denn hätte ich aus den Unterlagen des Gutachters.
    Kann ich dazu die Kreditzinsen, kosten für Notar und Grundbuchamt bei der Steuer angeben ?
    Danke für eure Hilfe !
     
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  3. #2 immobiliensammler, 06.05.2017
    immobiliensammler

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    Als Erbe führst Du die Afa des Erblassers weiter, sprich den Afa-Betrag kannst Du der Steuererklärung des Erblassers entnehmen. Für das erste Jahr würde ich Dir empfehlen, die Hilfe eines Steuerberaters in Anspruch zu nehmen.
     
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  4. #3 keksdose, 06.05.2017
    keksdose

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    Kreditkosten für das Haus, für die Auszahlung oder wenn renoviert wurde kannst du immer komplett ansetzen (ohne Tilgung).
    Wer wann und wie darin gewohnt hat ist der AfA egal, solange es du jetzt nicht bist.

    Wenn du erbst, zählt die AfA des Voreigentümers. Pauschal knapp 80% der ursprünglichen Gesamtkosten (im Zweifel rechnen die Finanzämter das aus). Dies gilt aber nur für den von dir geerbten Teil.
    Den anderen Teil hast du ja erworben, sprich neue AfA.
     
  5. Tesa

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    Die Oma hat nie eine Steuererklärung gemacht. Gibt also keine AFA Unterlagen des Erblassers...
     
  6. #5 immobiliensammler, 06.05.2017
    immobiliensammler

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    Und wie hat die Oma dann die Mieteinnahmen versteuert - aber egal. Dann sind denke ich die ursprünglichen Anschaffungs- bzw. Baukosten abzüglich des Bodenwertes anzusetzen, im Zweifel eben - wie schon geschrieben - auf zum Steuerberater. Eventuell gibt es noch genauere Infos sobald @taxpert sich einklinkt.
     
  7. Tesa

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    Die Oma hat doch nicht vermietet. Sie wohnte in der unteren Wohnung, der Sohn (Vater) oben.
    Vater wohnt immer noch oben und wir haben unten jetzt vermietet...
    ich hab ein aktuelles Gutachten auf dem die Werte für Boden und Gebäude separat ausgewiesen sind... kann ich das nehmen ?
     
  8. #7 immobiliensammler, 06.05.2017
    immobiliensammler

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    Jetzt zum drittenmal - frag einen Steuerberater, der wird Dich hier beraten, das Forum darf das nämlich nicht!
     
  9. #8 taxpert, 08.05.2017
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    Soweit es tatsächlich Pflichtteile waren und keine ausgezahlten Miterben liegen insoweit aus steuerlicher Sicht keine Anschaffungskosten vor, BFH vom 17.10.1991.

    Das ist falsch! Der BFH sieht ein Darlehen, das zur Begleichung eines Pflichtteils- oder Erbersatzanspruches aufgenommen wurde, als rein private Schuld (§12 EStG), so dass die Zinsen sich steuerlich nicht auswirken dürfen, BFH vom 02.03.1993.


    Genau, "Fußstapfentheorie" des Gesamtrechtsnachfolgers! Der GRN ist an AfA-Art und AfA-Volumen des Rechtsvorgängers gebunden!

    Wird man so pauschal wahrscheinlich nicht sagen können! 1978 konnte man noch die Kosten für die eigene Wohnung steuerlich geltend machen, §21a EStG, mit erhöhter AfA, §7b EStG! War damals ein klassisches Steuersparmodell!

    Wenn dem wirklich so ist, wird einem nichts anderes übrig bleiben, als Oma's (und Opa's) alte Unterlagen durch zu forsten, damit man die Herstellungskosten des Gebäudes belegen kann! Das FA wird ansonsten die AHK schätzen. Die Schätzungsunsicherheit geht dabei zu Lasten des Stpfl., heißt, es wird eher zu niedrig geschätzt. Ggf. werden die in der Erklärung zu EW auf den 01.01.1964 gemachten Angaben zu den AHK verwendet. Diese sind erfahrungsgemäß deutlich zu niedrig, man will ja nicht zu viel GrSt zahlen!

    Schön! Nutzt hier aber schlichtweg garnichts!

    taxpert
     
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  10. Tesa

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    Vielen Dank Taxpert. Von Oma gibt es wirklich keine Steuererklärung mehr, die hat seit dem Tod von Opa keine gemacht. Und die Unterlagen vom Opa sind schon lange "ausgemistet". Es waren wirklich nur die Pflichtanteile die ausgezahlt wurden, keine Miterben.
    Das einzige was wir haben sind die Baugesuche und ganz vereinzelt Unterlagen zu den damaligen Baukosten. Leider nix was uns hier helfen würde.
    Versteh ich das richtig, das ich in der Steuererklärung für 2016 einfach die Mieteinnahmen angebe und lediglich die Kosten für die Gebäudeversicherung und Kosten für Notar und Grundbuchamt wegen der Eintragung angeben kann ? Grundsteuer zahlen wir erst seit 1.1.2017, die geb ich also erst in der nächsten Steuererklärung an.
    Dann lass ich die Abschreibung und die Darlehenszinsen einfach komplett weg ?
    Dann wäre das ganze ja garnicht so kompliziert...
     
  11. #10 immobiliensammler, 08.05.2017
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    M.E. nicht mal die, denn die gehören zum Kauf/Eigentumsübergang, würden also wohl lediglich die Afa-Basis erhöhen.
     
  12. #11 Stadtkind, 08.05.2017
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    Die Abschreibung wird ohne von dir vorgetragene Unterlagen vom FA geschätzt. Das hat taxpert oben geschrieben.
    Die Darlehenszinsen sind Privatausgaben und daher bei den Einkünften nicht ansetzbar. Das hat taxpert oben geschrieben.
     
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  13. #12 taxpert, 09.05.2017
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    Mein Bauchgefühl sagt noch nicht einmal das, da ja eben gar kein Anschaffungsvorgang vorliegt! Hier dürfte es sich -wie bei den Zinsen auf das Darlehen für die Pflichtteile- um Kosten der Erbschaft handeln, die unter §12 EStG fallen! Aber wie gesagt, reines Bauchgefühl, habe keine Fundstelle und werde auch keine suchen!

    Grundsätzlich ja! Ich würde jedoch in einer Anlage zur Anlage V den Sachverhalt schildern!

    Das FA wird von außen zumeist als Datenkrake und homogenes Wesen gesehen! Es weiß "alles", jeder Bearbeiter hat Zugriff auf "alles"!

    Tatsächlich sind hier mindestens drei, eher sogar vier Stellen betroffen, die untereinander nur bedingt Daten austauschen. Ja, auch innerhalb des FA gilt das Steuergeheimnis, §30 AO!

    Für die Erbschaft selbst ist die ErbSchenk-Stelle zuständig, die höchstwahrscheinlich sogar an einem anderen Amt ist! Diese Stelle interessiert sich überhaupt nicht für die ESt und es erfolgt von hier auch kein Hinweis an die für die ESt zuständige Stelle.

    Über das Grundstück selber hat die zuständige Bewertungsstelle Informationen. Die Zuständigkeit richtet sich dabei nach dem Belegenheitsort des Grundstückes. Sie kann, muss aber nicht, am selben Finanzamt wie die für die ESt zuständige Stelle sein. Die Bewertung bekommt Informationen über den Erbfall an sich und führt eine Zurechnungsfortschreibung durch. Im Normalfall sollte von hier eine EW-Mitteilung an die für die ESt zuständige Stelle ergehen.

    Die für die ESt zuständige Stelle hat also im Normalfall keine Info über den Erbfall an sich, eventuell aber über die EW-Mitteilung die Info, dass ein Grundstück übertragen wurde. Mehr nicht!

    Die vierte Stelle wäre übrigens die für die ESt der Oma zuständige Stelle, die hier aber wohl wegfällt!

    Dank RMS wird der Fall wegen Erstvermietung/neues Objekt zur Bearbeitung mit einem entsprechenden Hinweis ausgesteuert. Der Bearbeiter wird dabei feststellen, dass keine AfA eingetragen wurde. Der Bearbeiter hat jetzt drei Möglichkeiten mit dem Hinweisfall umzugehen:

    1. Die fehlende AfA als richtig interpretieren, denn er hat (auch nicht in der EW-Mitteilung) keinen Hinweis auf das Baujahr des Gebäudes. Die AfA kann also tatsächlich bereits ausgelaufen sein, der Stpfl. wird das schon wissen!

    2. Den Stpfl. anschreiben und um entsprechende Unterlagen bitten.

    3. Eigene Ermittlungen anstellen! Wobei sich hier ohne Anlage die Frage stellt, warum er/sie das tun sollte, den für steuermindernde Angaben trägt der Stpfl. die Nachweislast!

    Möglichkeit 1 führt notgedrungen zu eienm Antrag auf schlichte Änderung bzw. Einspruch.
    Möglichkeit 2 führt zu einer unnötigen Verzögerung, da ja beim Stpfl. keine Info vorliegt.

    Enthält die Anlage zur Anlage V wenigstens die Info, dass das Grundstück geerbt wurde, das Baujahr 1978 ist und auf Seiten des Stpfl. keine Info zu den HK vorliegen und deshalb um Ansatz der AfA von Amts wegen gebeten wird, entfallen Möglichkeit 1 und 2 nahezu automatisch!

    Wieviel Aufwand dann allerdings betrieben wird, liegt im Ermessen des Bearbeiters, §88 Abs.2 AO!

    taxpert
     
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  14. Tesa

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    Vielen Dank für eure Hilfe ! So langsam wird's heller um mich herum. Wobei ich das immer noch alles sehr kompliziert finde :-/
    Aber eure Unterstützung hat mir viel gebracht !!! :-)
     
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