Afa bei touristischer Kurzzeitvermietung?

Diskutiere Afa bei touristischer Kurzzeitvermietung? im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, (wie) kann eigentlich grundsätzlich eine Afa bei touristischer Kurzzeitvermietung geltend machen? Angenommen, es handelt sich um ein EFH...

  1. #1 membersound, 05.06.2020
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    Hallo,

    (wie) kann eigentlich grundsätzlich eine Afa bei touristischer Kurzzeitvermietung geltend machen?
    Angenommen, es handelt sich um ein EFH mit 1-Zimmer Einliegerwohnung unterm Dach, die über Airbnb und Co vermietet wird.
    Der Gebäudewert (mal angenommen er wäre bekannt) lässt sich mit 2% Afa nutzen.

    Rechnet man dann: Gebäudewert * 2% * Fläche Wohnung / Fläche EFH.
    Und kann diesen Wert dann einfach als Afa einsetzen, um die Mieteinnahmen damit zu verringern?

    Oder rechnet man das ganze dann nochmal auf die vermieteten Nächte anteilig um (was bei einer Auslastung von zB 20% im Jahr ja wesentlich weniger wäre, aber dadurch auch etwas logischer)?

    Was meint ihr dazu?

    Danke
     
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  3. Andres

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    Nein, man rechnet das auf den Zeitraum, in dem die Vermietungsabsicht bestand, soweit ich weiß nach Monaten. Also mal ganz einfaches Beispiel: Wenn man die Einliegerwohnung ständig vermieten möchte, gibt's auch für das ganze Jahr AfA - selbst wenn sich dann gar kein Mieter findet.

    Rein vorsorglich aber der Hinweis: Sollten dadurch steuerliche Verluste entstehen, wird das FA schnell hinterfragen, ob hier überhaupt eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Im Gegensatz zur unbefristeten Vermietung wird die hier nämlich nicht automatisch unterstellt.
     
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  4. #3 membersound, 05.06.2020
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    Betrifft die Vermietungsabsicht denn auch Werbungskosten aus zB Grundbesitzerabgaben, oder Wohngebäudeversicherung? Denn diese fallen ja auch nur 1x pro Objekt an. Oder müssen diese immer auf die vermietete Fläche skaliert werden?
    (im Gegensatz zu Nebenkosten wie Strom/Wasser/Gas. Da leuchtet es ein, dass diese nur auf die vermieteten Tage angerechnet werden dürfen).

    Und wenn das FA die Einkünfteerzielungsabsicht als nichtig erklärt, geht einem dadurch vermutlich jegliche Möglichkeit verloren, die FeWo in der EkSt geltend zu machen. Oder wird dann auf Jahresbasis die Einkünfteerzielungsabsicht immer neu festgestellt?
     
  5. Andres

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    Das betrifft natürlich alle Werbungskosten, die einheitlich (also für die ganze Immobilie) anfallen.


    Es werden dir dann (normalerweise auch rückwirkend, soweit das noch möglich ist) die Werbungskosten nicht mehr anerkannt.


    Das wäre grundsätzlich denkbar, aber nun kommt es zunehmend auf die Details an: Warum hat man keine entsprechende Absicht mehr gesehen? Was hat sich daran nun geändert? Eine solche Feststellung ist keinesfalls für alle Zeiten unumstößlich.
     
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  6. Ferdl

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    aber nur Anteilig für die zu Vermietende Fläche.
     
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  7. #6 membersound, 06.06.2020
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    Ach sorry, ja klar immer auf die vermietete Fläche. Ich wollte schreiben: "...oder auf die Anzahl der vermieteten Nächte". Aber dem ist dann ja nicht so bei Afa, Versicherung und Co.

    Dann vermutlich auch die jährlichen Darlehenszinsen, umgelegt nur auf die Fläche?
    Und Heizkosten? Weil diese ja notwendig sind, um die Wohnung auch im Leerstand etwas zu temperieren und vor Frost zu schützen?
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 06.06.2020
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    Am Besten stellst du diese Fragen dem Steuerberater deines Vertrauens und läßt diesen mind. deine 1. Steuererklärung als FeWo-Vermieter im sonst selbstgenutzen Haus erstellen.

    Selbstversuch ist i.d.R. teurer und führt zu mehr Rückfragen vom FA als einen Profi damit beauftrage. Die Steuerberaterkosten kannst du im Folgejahr auch in die Steuererklärung aufnehmen.

    Mit sich Aufschlauen (lasssen) und einer guten Vorlage kann man sich dann an DIY wagen, ohne die oft teuren Anfängerfehler dabei zu machen.
     
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  9. #8 membersound, 06.06.2020
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    Ok, ist vielleicht ein guter Tipp! Trotzdem möchte ich ja im Vorhinein rausfinden, was so "geht".

    Habe mal rumgerechnet, und selbst bei 10%iger vermieteter Wohnfläche kommt da ja doch ganz schön was zusammen (wenn man jetzt nur gelegentlich die WEs vermietet).

    Genügt es dem Finanzamt wojhl, wenn ich im Jahr unterm Strich keine Verluste zeichne, um die Wirtschaftlichkeit nicht in Frage zu stellen? Oder muss ich mit dem Gewinn zwingend über dem Freibetrag von 520,- landen, damit das Finanzamt langfristig die Wirtschaftlichkeit anerkennt?
     
  10. #9 taxpert, 08.06.2020
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    Voraussetzung ist natürlich, dass eine der Voraussetzungen des BMF-Schreibens vom 08.10.2004, Rz. 17, nachweisbar erfüllt werden. Ansonsten würden die Zeiten des Leerstandes der Selbstnutzung zugerechnet und die Wk würden sich entsprechend mindern.

    Hier wird -glaube ich zumindest!- etwas missinterpretiert!

    1. R21.2 EStR greift bei EFH!
    ... ist ein ZFH!
    2. R21.2 EStR greift bei einer vorübergehenden Vermietung!
    ... das ist eine dauerhafte befristete Vermietung!
    3. R21.2 EStR greift bei EINNAHMEN von 520 €!
    ... das wären dann keine 8 € am Tag!

    taxpert
     
  11. #10 membersound, 08.06.2020
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    Hierfür sollte ja das Einstellungsdatum der Wohnung auf den einschlägigen Portalen wie Airbnb Nachweiß genug sein. Schließlich steht die Wohnung dann ja dauerhaft den Mietern zu Verfügung (wenn man nicht selber Termine blockt natürlich).

    Das glaube ich nicht. Korrigiere mich gerne, aber soweit ich weiß setzt ein ZFH zwei ähnliche oder gleichwertige Wohneinheiten voraus, und/oder dass beide Wohnungen über einen eigenen Eingang erreichbar sind.
    Wenn wie in diesem Fall eine 1-Zimmer Einliegerwohnung im Dachgeschoss existiert und nur über den gemeinsamen Hausflur erreichbar ist, müsste es doch dennoch ein EFH sein?
     
  12. #11 immobiliensammler, 08.06.2020
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    Auch ohne die Steuerkonifere (oder wie das genau heißt) zu sein: Das EFH mit Einliegerwohnung ist steuerlich ein Zweifamilienhaus, genau das war ja der Clou, die Häuser so zu bauen!
     
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  13. #12 membersound, 08.06.2020
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    Ok, dass es beim Bau steuerlich günstiger war das ganze Objekt als ZFH zu betrachten könnte natürlich sein.

    Aber wie unterscheidet sich denn bei der Kurzzeitvermietung ein ZFH vom EFH? In R21.2 EStR steht:
    Werden Teile einer selbst genutzten Eigentumswohnung, eines selbst genutzten Einfamilienhauses oder insgesamt selbst genutzten anderen Hauses vorübergehend vermietet

    Ich habe gedacht, dass der Fall der Einliegerwohnung im EFH genau unter diesen Passus "selbt genutztes anderes Haus" fällt, und es daher bei der Kurzzeitvermietung irrelevant ist, ob es nun EFH oder ZFH heißt?
     
  14. #13 taxpert, 09.06.2020
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    Nein, den sie muss ausschließlich für (zahlende) Feriengäste vorgehalten werden, was Du ja selber hiermit ...
    ...negierst!

    Vergiss nicht, die Feststellungslast, dass die Wohnung NICHT auch für Familie, Freunde, etc. vorgehalten wird, liegt ausschließlich bei Dir!
    Am ehesten kann Dir das natürlich hierdurch gelingen:
    Würde es auch grundsätzlich fallen, WENN die ELW von einer Person deines Haushaltes genutzt wird, denn das "andere Haus" muss ja insgesamt selbst genutzt sein!

    Außerdem ist ...
    ... etwas anderes als ...
    Vielleicht mal ein kleines Beispiel was mit R21.2 Abs.1 EStR gemeint ist!

    In deinem ZHF ("EFH mit ELW") wird die ELW von deinem zu deinem Haushalt gehörenden 22-jährigen studierenden Sohn bewohnt. Dein Sohn beschließt, für ein Auslandssemester an die Uni in Ouagadougou zu gehen, bevor das Studium an der heimischen Uni weiterführt.

    Kurz nach der Abreise deines Sohnes meldet sich dein bester Kumpel, dass ihn seine Frau rausgeschmissen hat und er übergangsweise eine Bleibe sucht, bis er eine neue Wohnung gefunden hat. Natürlich überlässt Du ihm vorübergehend die derzeit verwaiste ELW deines Sohnes. Für die Überlassung zahlt Dir dein Kumpel 500 €.

    Hier sind alle drei Merkmale, die für die Anwendung des R21.2 EStR notwendig sind, erfüllt.

    Und nur zur Info: R21.2 EStR ist eine schlichte Verwaltungsvereinfachungsregelung. Bei 520 € Einnahmen kommt es unter Berücksichtigung der Wk aller Wahrscheinlichkeit nach selbst im Spitzensteuersatz zu einer steuerlichen Belastung von vielleicht 100 €! Dagegen kann es in nicht wenigen Fällen zu einem erheblichen verwaltungstechnischen Aufwand kommen, da sich durch die zusätzlichen -aber einmaligen!- Einkünfte die Zuständigkeit ändert und im Folgejahr wieder ändert! Eben dieser Aufwand soll vermieden werden.

    taxpert
     
  15. #14 membersound, 09.06.2020
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    Ok, da sich die Wohnung also in unserem *Zwei*-Familienhaus befindet, und wir ja sden Rest des Hauses bewohnen, und zudem nur 20qm von ca 180 beträgt, sollte das ja zusammen mit den Inseraten Nachweis genug sein.

    Was passiert denn, wenn ich zB an Silvester Familie oben schlafen lassen würde? Rechne ich diese Tage dann einfach aus meiner Jahresbetrachtung der Wohnung heraus, weil dadurch an den Tagen ja keine Vermietungsabsicht mehr bestand? Denn am Grundsatz der touristischen Vermietung ändert das ja an allen anderen Tagen nichts..

    Trotzdem ist Airbnb dann also eine Kurzzeitvermietung, weil ich ja niemandem die Wohnung "vorrübergehend" Vermiete. Denn sie steht leer, wenn keine Gäste gebucht haben.

    Danke für deine wirklich hilfreichen Kommentare!
     
  16. #15 taxpert, 09.06.2020
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    Dann nutzt Du die Wohnung nicht mehr ausschließlich für die Vermietung und nicht nur diese Tage, sondern auch der Leerstand fällt unter die private Nutzung.
    Ausschließlich heißt schlicht 100%, nicht weniger!

    Aber warum solltest Du die Wohnung den auch für Familie, Freunde, etc. nutzen? Entsprechende Räume stehen doch in deiner selbst genutzten Wohnung zur Verfügung.
    taxpert
     
  17. #16 membersound, 09.06.2020
    Zuletzt bearbeitet: 09.06.2020
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    Ah ok, ich verstehe. Natürlich plane ich, die Wohnung ausschließlich zu vermieten und die Gäste bei mir selber unterzubringen.

    Aber rein von der Logik kann ich das mit dem Leerstand nicht nachvollziehen: denn wenn ich zB nur an Silvester eine große Party schmeiße, bei der ich nicht alle Gäste unterbekomme und daher aufs möglicherweise freistehende Dachgeschoss ausweiche, dann steht der Vermietung ja an 363 Tagen im Jahr trotzdem nichts im Wege. Selbst bei Leerstand. Der gesunde Menschenverstand würde dann also sagen, die Wohnung stand 363 Tage mit Vermietungsabsicht zur Verfügung.

    Das selbe betrifft doch auch das Jahr, in dem die Vermietungsabsicht aufgenommen wird. Wenn es nicht der 01.01. ist, dann fallen erstmal X Tage/Monate aus der Betrachtung heraus. Sodass Afa zB nur anteilig aufs Jahr angerechnet werden darf?
    Und das selbst hätte ich auch bei anteilig privater Nutzung erwartet...

    Dazu habe ich folgendes gefunden:
    Ist die Selbstnutzung dagegen jederzeit möglich, sind die Leerstandszeiten im Wege der Schätzung entsprechend dem Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen. Lässt sich der Umfang der Selbstnutzung nicht aufklären, ist davon auszugehen, dass die Leerstandszeiten der Ferienwohnung zu gleichen Teilen durch das Vorhalten zur Selbstnutzung und das Bereithalten zur Vermietung entstanden sind und damit die hierauf entfallenden Aufwendungen zu je 50 Prozent der Selbstnutzung und der Vermietung zuzuordnen sind.

    Das bedeutet für mich: wenn ich genau notiert habe, dass in meinem Beispiel ausschließlich an Silvester private Gäste im Dachgeschoss waren, dann bleibt mir für etweiigen Leerstand also noch ein Verhältnis von 363/365 Tagen. Sprich, einfach die privat belegten Zeiten herausgerechnet.

    Oder im Fall der Erstvermietung: falls sie erst im Februar aufgenommen wird, hätte ich für Leerstand ein Verhältnis von (365-31)/365 Tagen.

    Oder hab ich einen Denkfehler?
     
  18. #17 taxpert, 09.06.2020
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    Zumindest ich hatte einen Denkfehler und habe mit einer veralteten Rechtsauffassung argumentiert (man sollte sich seine BMF-Schreiben zwischen durch immer mal wieder durchlesen!)

    Unterstellt sei ...
    ... entspricht 73 Tage und private Nutzung nur Silvester und Neujahr entspricht 2 Tagen.

    Variante 1:
    Die Leerstandstage werden im Verhältnis 2 zu 73 auf private Nutzung und Vermietung aufgeteilt. 2,66% (10/365)der Kosten sind nicht als WK abziehbar.

    Variante 2:

    Bei einer Vermietung an 73 Tagen besteht an 292 Tagen Leerstand. Die Hälfte davon wird der Selbstnutzung zugerechnet. Entspricht rund 40% (146/365)
    .
    taxpert
     
  19. #18 membersound, 09.06.2020
    Zuletzt bearbeitet: 09.06.2020
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    In meinem Beispiel wäre ich folglich wesentlich besser bedient, wenn ich über die privaten Tage Buch führe, und somit noch 355/365 Tage auf die Leerstandszeiten anrechnen kann, ja (bei Annahme: ganzjährig)?
    Das würde eben auch meinem logischen Verständnis der Sache entsprechen...

    Und im ersten Vermietungsjahr, in dem die Vermietung erst zB im Mai aufgenommen wurde, kann ich die Leerstandszeiten in dem Beispiel dann wie folgt anrechnen:

    Jan-Apr sind 121 Tage, also besteht an 365 - 121 = 244 Vermietungsabsicht.
    Der Faktor 2/73 bleibt.

    244/365 * (1 - 2/73) = 65%, die ich noch als WK abziehen kann (also zB gerechnet auf die Jahresafa).
    Klingt eigentlich plausibel, oder?
     
  20. Ferdl

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    Ich, von nix ne Ahnung habend, glaube ich festgestellt zu haben, daß Gesetz, welcher Art auch immer, und "gesunder Menschenverstand" selten kompatibel sind.
    Also spätestens, wenn etwas logisch erscheint, ist es Zeit zu zweifeln.

    Ansonsten sollte man Dinge einfach halten, je einfacher, so glaubwürdiger, so glaubt zumindest der unwissende.
     
  21. #20 membersound, 09.06.2020
    Zuletzt bearbeitet: 09.06.2020
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    Was mache man eigentlich, wenn man durch Afa nie ins Plus kommt? Stört das das Finanzamt nicht und man kann dadurch seine Steuerlast senken?

    Denn folgendes Gedankenexperiment, was aber durchaus nahe der Realität kommt, mit folgenden Annahmen:
    - Die Wohnung ist 365 Tage im Jahr ohne Privatnutzung inseriert
    - Wir rechnen nur mit Wochenendgästen. Bei jedem WE im Jahr ca 100 Tage, optimistisch geschätzt
    - Gebäudewert: 200.000 € -> 2% Afa = 4.000 €

    Hier auf dem Land kann man nicht mehr als 50 € pro Nacht nehmen. Somit müsste man alleine um die Afa auszugleichen schon 80 Tage vermieten, um überhaupt rechnerisch bei 0 € zu landen. Nicht einberechnet hierbei ja sämtliche NK, die wir oben diskutiert haben.

    Wenn man nun aber nur 1 WE im Monat vermiete (ca 30 Tage im Jahr), weil sich nur wenig Leute dafür interessieren, landet man nur wegen Afa schon bei -3.500 € Verlusten im Jahr.

    Frage: kann man diese dann trotzdem Jahr für Jahr steuermindernd in der Ekst ansetzen? Oder tippt sich das FA dann gehörig an die Stirn?

    /EDIT: ich hab hier vermutlich nicht berücksichtigt, dass ich das ganze auch noch auf die Wohnfläche umrechnen muss? Beispielsweise bei einer 20qm Wohnung in einem 120qm Wohnhaus also nur 1/6tel des ganzen?
     
Thema:

Afa bei touristischer Kurzzeitvermietung?

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